Bauleiter/Überwacher PLZ-Bereich 10623 Berlin

Die Kritik im "Grünen" ist ja wohl vernichtend (aber sachlich).

Um solche kleinen, komplizierten und betreuungsintensiven Aufgaben mit privaten Bauherrn, die zum ersten Mal bauen - am besten noch im geschützten Denkmal - und mit meist zu knappem Budget, reisst man sich ja an sich schon in Zeiten nur mittlerer Auslastung und fairer Bezahlung nicht unbedingt. Wenn es dann aber weder eine vernünftige Planung* noch eine darauf aufbauende erschöpfende und sachlich richtige Leistungsbeschreibung gibt und der Auftraggeber zusätzlich weniger als die Hälfte des marktüblichen Honorars zahlen will und das auch noch pauschal, hat das allenfalls kurzfristigen Unterhaltungswert. Prämien für Beschleunigung oder Kostenreduktion wären bei einem völlig überhitzen und leergefegten Markt - wie momentan beim Ausbau in Berlin - allenfalls dann interessant, wenn sie beim Mehrfachen des regulären und marktüblichen Honorars lägen, denn dann könnte man motiviert sein zu versuchen, Zauberkräfte zu entwickeln. Aber schneller, billiger und besser zusammen und das garantiert?

Da es ja nun schon einen GU gibt, der alles kann, ist doch eigentlich alles geritzt, wenn die anderen wegen der hohen Nachfrage alle so teuer sind oder länger brauchen, oder?

Mich erinnert die Frage an eine vergleichbare Anfrage für einen Dachgeschossaufbau / -ausbau vor knapp anderthalb Jahren. Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (kein Witz!), schwärmte mir vor, wie gut er alles mit Pauschalierungen mit einem GU schon verhandelt habe, dass er 20 % Nachlass rausholen konnte ("Erfahrung mit sowas zahlt sich halt aus!") und dass er auch schon einen umfangreichen Bauvertrag fertig habe. Der Bau sollte natürlich sofort beginnen, innerhalb von 6 Monaten fertig sein und ich die Einhaltung des Fertigstellungstermins unter Konventionalstrafe im Architektenvertrag sicherstellen. Es gab zu diesem Zeitpunkt für das Bauvorhaben in einem Gebiet mit Milieuschutzsatzung aber noch keine Genehmigung, keine Statik und keine Lösung für die Baulogistik. Außerdem sollte der Bauleiter auch ohne Planung und Ausschreibung die Einhaltung aller a.R.d.T. gewährleisten und die Einhaltung offensichtlich zu niedriger Baukosten als Beschaffenheitsvereinbarung mit in den Architektenvertrag für ausschließlich die LP8 nach HOAI aufnehmen und - sehr wichtig - eine ausreichende Haftpflichtversicherung vorweisen. Heute - 15 Monate nach der Anfrage - wurde der Bau noch nicht einmal begonnen. Ob eine Genehmigung vorliegt, ist unklar. Laut Hausverwaltung hat sich bisher kein Bauleiter nach LBO gefunden und die beauftragte "renommierte Baufirma" ist seit einem knappen Jahr insolvent.

Wieso denken Leute, die sich der formalen Qualifikation nach damit auskennen müssten, dass sich ein fachlich kompetenter Mensch auf ein solches Himmelfahrtskommando als unterbezahlte Melkkuh einlassen sollte? Ich suche mir einen Anwalt doch auch nicht nur für die Terminsvertretung, argumentiere damit, die Klage selbst mit Word formuliert zu haben und biete an, das halbe übliche Honorar für diese Teilleistung zu zahlen, pauschal.

Wenn ein Deal für den Partner überhaupt keine attraktiven Aspekte hat, ist er ein schlechter Deal, ist er eben gerade kein „Deal“. Das oben liest sich nach einem ganz, ganz schlechten Deal - für den Bauleiter jedenfalls. Und wieso muss der eigentlich Ingenieur sein? Oder wäre vielleicht eine Versicherung oder Bank sinnvoller? Aber was genau soll die ab-/ versichern?

Viel Erfolg bei der weiteren Suche nach einem Vertragspartner!

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* Magicplan ist keine Planungssoftware und selbst wenn es eine wäre, dürfte das, was Laien damit als "Planung" erstellt haben, in 9 von 10 Fällen komplett wertlos sein. Planung ist das gedankliche Konstrukt. Der „Plan“ selbst ist nur dessen graphische Ausformulierung.

Du sprichst (Schreibst) mir aus der Seele.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Die Kritik im "Grünen" ist ja wohl vernichtend (aber sachlich).

Off-Topic:

Seit langem mal wieder reingeschaut. Boah, will der viele Cookies authorisieren / authorisiert bekommen. Gut, dass es bei Firefox den "Privaten Modus" gibt

Dafür gibt es für den Firefox NoScript. Ist sehr nützlich und man kann die Scripts zulassen die sein müssen und alle anderen ausschließen.

Zum Thema: Viel Spaß beider Suche.

Zitat von Savignyplatz

Von "unterbezahlter Melk-Kuh" zu sprechen obwohl Abrechnung auf Stundenbasis auch angefragt war

Komisch, die Kommentare im "Grünen" die ich gelesen habe, tendierten in die gleiche Richtung, wenn auch ohne so deutliche Wortwahl.

Ich darf mal zitieren:

Zitat von Bauexpertenforum

Bei solch einem Wohnungsumbau muss man eigentlich täglich eine Stunde mit Ortstermin und Nachbereitung einplanen, sonst läuft es schief. Das sind dann bei 100€/h 600€/Tag.

Das heißt, das nach 16Tagen die 10.000€ netto aufgebraucht wären.

Aus täglich einer Stunde Ortstermin werden also 6 berechnete Stunden. Kein Wunder, dass sich niemand mehr einen Architekten leisten kann oder will.

Da steht schon mal Ortstermin und Nachbereitung. Aber klar, wenn man nur ketzen will, kann man das schon unterschlagen

PS.: Ausserdem weiß ich nicht, welche Ausbildung der dies schreibende User hat(te)

Zitat von feelfree

Aus täglich einer Stunde Ortstermin werden also 6 berechnete Stunden. Kein Wunder, dass sich niemand mehr einen Architekten leisten kann oder will.

Nein, der Kollege will richtigerweise darauf hinaus, dass mit Vor- und Nachbereitung sowie mit Fahrzeiten eine auf der Baustelle „sichtbare“ Arbeitsstunde insgesamt für die bearbeitende Person etwa 6 Arbeitsstunden bedeuten (können). Das deckt sich mit meiner Beobachtung. Allein die Protokollierung der einen sichtbaren Stunde und die Wegezeiten sind bei mir typischerweise schon zwei weitere Stunden. Und dann kommen noch Stunden mit weiterer Kommunikation und Rechnungsprüfung zusammen.

Zitat von Skeptiker

Nein, der Kollege will richtigerweise darauf hinaus, dass mit Vor- und Nachbereitung sowie mit Fahrzeiten eine auf der Baustelle „sichtbare“ Arbeitsstunde insgesamt für die bearbeitende Person etwa 6 Arbeitsstunden bedeuten (können

Das habe ich schon verstanden. Nur läuft wohl gehörig was schief, wenn man für 10k gerade mal 16 Stunden vor Ort bekommt. Da stimmt einfach das Verhältnis von Überwachung, An/Abfahrt und Dokumentation sowas von gar nicht.

Mein Architekt wurde seinerzeit (2013) nach HOAI bezahlt, das waren auch so um die 10k brutto für die LpH8. Den habe ich aber eher 160 als 16 Tage auf der Baustelle gesehen. Also mindestens 2-3 mal pro Woche. Und nein, eine vorzeigbare Dokumentation im Sinne von hübschen Mängelberichten habe ich dafür nicht erhalten. Was hätte ich damit auch anfangen sollen, außer in einen weiteren dicken Aktenordner ablegen?

Zitat

Zitat von Bauexpertenforum

Bei solch einem Wohnungsumbau muss man eigentlich täglich eine Stunde mit Ortstermin und Nachbereitung einplanen, sonst läuft es schief. Das sind dann bei 100€/h 600€/Tag.

Das heißt, das nach 16Tagen die 10.000€ netto aufgebraucht wären.

wobei wir wieder bei der Beschleunigungszulage wären....

Zitat von Skeptiker

mit Vor- und Nachbereitung sowie mit Fahrzeiten eine auf der Baustelle „sichtbare“ Arbeitsstunde insgesamt für die bearbeitende Person etwa 6 Arbeitsstunden bedeuten (können). Das deckt sich mit meiner Beobachtung

Bedeutet dass, die die Bauüberwachung für so ein Objekt dann tatsächlich ein Fulltime-Job ist?

Zu 6 Projekt-Stunden am Tag kommen ja noch allgemeiner Kram der in jedem Unternehmen anfällt...

Zitat von SirSydom

bedeutet dass, die die Bauüberwachung für so ein Objekt dann tatsächlich ein Fulltime-Job ist?

Nicht nur dass, es ist zudem min. mit dem 3-fachen Haftungsrisiko belastet.

P.S.: Wer als Bauleiter nach LBO nicht die Planung ausreichend auf Fehler prüft und NUR umsetzt, haftet auch für die Planungsfehler.

.... und hier liegt nichteinmal eine Planung vor.

Sollte ein Rechtsanwalt eigentlich wissen, oder?

(Sofern ich das im grünen richtig nachgelesen habe.)

Zitat von SirSydom

Zu 6 Projekt-Stunden am Tag kommen ja noch allgemeiner Kram der in jedem Unternehmen anfällt...

Ja, das stimmt.

Zitat von SirSydom

Bedeutet dass, die die Bauüberwachung für so ein Objekt dann tatsächlich ein Fulltime-Job ist?

kurz:

nahezu, also fast, ja - allerdings nur für eine begrenzte Zeit.

länger:

Genau die Aufgabe des TS (hochwertige Modernisierung / Umbau gründerzeitliche ETW zwischen 250 m² und 500 m² nach Erwerb für die Eigennutzung,) habe ich in zufälligerweise in exakt der Lage dreimal gehabt, mehrere weitere Male mit reduziertem Leistungsumfang. Einige der Objekte waren dabei Baudenkmale. Damals war ich jeweils nur mit der Ausschreibung, Mitwirkung bei der Vergabe und der Objektüberwachung, also dem (vollen) Leistungsbild der Grundleistungen der LP 6 - 8 nach § 34 HOAI beauftragt, von den Bauherren direkt. Es gab jeweils eine sehr detaillierte und gute Ausführungsplanung im Maßstab 1:50 - 1:20, tlw. 1:5 - 1:1, erstellt von qualifizierten und anspruchsvollen Architekten. Ich weiß also recht genau, worüber ich bei diesem konkreten Beispielen schreibe.

Für Projektarchitekten laufen üblicherweise zwei solcher Projekte um ungefähr ein halbes Jahr zeitversetzt parallel. Daran werden dann etwa zusammen 35 - 50 Stunden pro Woche gearbeitet, an einem Projekt in der Hochphase zu 2/3, beim nächsten parallel entweder beginnend mit dem Rückbau oder noch beim Nachlauf mit 1/3. Das reguläre Honorar inkl. Umbauzuschlag und Nebenkostenpauschale liegt pro Projekt bspw. zwischen 30.000 und 50.000 € (netto) und wird bei einem internen Stundensatz von 70 - 90 € auch benötigt (man denke nur an die Ablaufkoordination der Gewerke und die Aufmaß- und Rechnungsprüfung). Auf den Baustellen sind die Kollegen in der Hochphase nahezu werktäglich, also bis zu 6 Tage die Woche, mind. aber zwei bis dreimal pro Woche, einmal davon für eine Bauablaufbesprechung.

Das Honorar von zwei solchen Projekten zusammen finanziert umgekehrt eine Person ungefähr ein Jahr oder anders herum: Die Objektüberwachung einer solchen Modernisierung ist überschläglich für ein halbes Jahr ein Fulltimejob. Dabei macht eine Vergrößerung oder Verkleinerung der Fläche oder Baukosten keinen so großen Unterschied.

Wer weniger bezahlt, bekommt folglich auch nur einen Teil der definierten / beschriebenen Leistung - erwartet aber vermutlich trotzdem die volle Haftung. Das passt nicht zusammen! Haftung kann im Werkvertragsrecht übrigens kaum wirkungsvoll abbedungen werden. Volle Haftung zu weniger als dem halben Discount-Preis gibt es aber einfach nicht. Ich bleibe deshalb dabei:

Zitat von Skeptiker

Wieso denken Leute, die sich der formalen Qualifikation nach damit auskennen müssten, dass sich ein fachlich kompetenter Mensch auf ein solches Himmelfahrtskommando als unterbezahlte Melkkuh einlassen sollte?

Viel Erfolg bei der weiteren Suche nach einem Vertragspartner!

Zitat von Savignyplatz

Die 243qm-Wohnung ist entkernt, es gibt einen mit Magic-Plan erstellten Grundriss und sehr konkrete Vorstellungen vom Ausbau. Außerdem gibt es eine engagierte Sanierungsfirma die alle Gewerke anbieten könnte und möchte, deren Angebote aber etwas ausgefeilter angenommen werden müssten und deren Leistungserbringung überwacht werden müsste.

Zitat von Savignyplatz

Wenn sich Jemand auf Stundenbasis oder auch gerne gegen eine vereinbarte Pauschale empfehlen möchte, dann freue ich mich über eine Nachricht. Wären dann 10 TEUR angemessen? Mit weiterer Prämie wenn ein Budget unterschritten wird und einer Prämie, wenn eine Fertigstellung vor dem 01.10.22 gelingt?

Es wurde ja schon so einiges geschrieben. Mit den meisten Punkten gehe ich konform, manche sehe ich etwas anders. So der Zeitaufwand für die BL bzw. die Zeit für die Nachbearbeitung. 6 Stunden erscheinen mir da schon sehr viel. Ich denke so etwas kann in der Hälfte der Zeit geschafft werden. Kann! Das ist natürlich sehr abhängig von den dort Arbeitenden (Fachpersonal) und der vorliegenden Planung.

Gibt es eine detaillierte Planung, die die Ausführenden auch verstehen, die Pläne lesen und in bauliche Masse umsetzen können ist das schon mal gut. Fehler können dennoch passieren. Aber dafür gäbe es dann ja die Bauleitung. Doku kann schnell gehen. Doku kann dauern. Je schwieriger/ schlechter geplant eine Baumaßnahme ist, desto mehr Doku/ Mails/ Mängelrügen usw.

Es war eigentlich schon immer so, dass Geld, welches bei der Planung gespart wurde, später bei der dann viel intensiveren Bauüberwachung und der Mängelbehebung oder "Vor-Ort-Umplanung" wider ausgegeben werden musste.

Eine 243m²-Wohnung hört sich schon nach einer etwas umfangreicheren Baumaßnahme an. "Wohnung" hört sich zudem nach weiteren Wohneinheiten an, die sich im selben Haus befinden (könnten). Und da geht es schon los. Man wird an verschiedenen Stellen wohl an das Gemeinschaftseigentum ran müssen. Anbindung der Bäder (neue Bäder? zusätzliche Bäder) an die Falleitungen und Versorgungsleitungen. Wie sieht es da mit Schall- und (noch viel wichtiger) Brandschutz aus? Gibt es hierzu ein Brandschutzkonzept? Braucht es hierfür eines? Eingriffe ins Heizungssystem usw. sind zu planen und abzustimmen.

Und das alles mit einer auf "Magicplan" fußenden Planung? Mutig? Naja....ich kannte das gar nicht und es muss ja auch nicht immer das neueste CAD-Programm sein. Wichtig ist vor allem was hinter dem Plan steckt. Nicht das Maß, welches ein Programm generiert, sondern der Gedanke, der hinter dem Maß steckt.

Aktuelles Beispiel. Ein Erwerber in einem MFH wollte in einer Trennwand zwischen Abstellraum und Gästebad den Unterverteiler für Elektro auf die Trennwandseite verlegen. Die Trennwand war 17,5cm stark. Auf der Rückwand ist eine Dusche geplant. Der UV hat eine Einbautiefe von 12,5cm (+ etwas Luft für den Einbau). Nach Rücksprache mit dem TGA-Planer wurde die Wand auf 20cm verstärkt, so dass hinter dem E-Unterverteiler auf jeden Fall noch 7,5cm "Fleisch" ist. Bohrungen für irgendwelche Befestigungen (Duschtrennwand oder Armaturen) sind somit weit genug vom Strom entfernt. Dass die Wand nun mit 20cm neu vermaßt wurde sieht auf dem Plan völlig belanglos aus, war aber ein planerischer Prozess. Ein Programm nimmt einem das auch nicht ab.

Ein solches Projekt sollte auch den Umgriff, also bestehende Installationsschächte usw., beinhalten. Auf Grundlage einer solchen Planung wird kaum Jemand eine Bauleitung übernehmen wollen. Gut möglich (oder gar wahrscheinlich), dass er in die Planerhaftung kommt, da er als Fachmann die Nicht-Tauglichkeit der vorliegenden Planung erkennen kann.

Ich vermute, dass man mit 10k BL-Honorar nicht hinkommen wird. Gehen wir einmal hypothetisch davon aus, dass der BL zwei solcher Baustellen parallel betreiben kann und nehmen wir weiter an, dass er mit einem monatlichen Salär (also vor Steuer und vor Versicherungen und ohne Bezahlung im Urlaub, da er / sie ja selbständig ist und im Urlaub schlichtweg gar nicht bekommt und dass wie ihm auch einen gewinn gönnen wollen, weil man ist ja auch nicht immer zu 100% ausgelastet...nun ja...gerade schon. Eher 120%) mit EUR 8.000 hinkäme, so verblieben ihm 2 1/2 Monate für diese Baustelle.

Bis 10/2022 sind es aber noch 7 Monate (02/2022 zählt schon nicht mehr). Schaffen wird man das auch kaum, da die Firmen derzeit gut ausgelastet sind, zum Teil Materiallieferengpässe herrschen und auch gutes Zureden, Betteln und Zaubern nicht immer zum gewünschten Ergebnis führen.

Zusammenfassung:

Zeitplan ist ambitioniert, die vorliegende DIY-Planung ist vermutlich (!) nicht zur baulichen Umsetzung geeignet, da (vermutlich) die wirklich wichtigen Informationen fehlen und vor-Ort vom BL geleistet werden müssten. Das Honorar mag Verhandlungssache sein, ist aber -so wie angedeutet- bei weitem nicht auskömmlich.

Zitat von Savignyplatz

Bauleitung/Bauüberwachung für die Sanierung einer Altbauwohnung in Berlin Charlottenburg ...

243qm-Wohnung ist entkernt, es gibt einen mit Magic-Plan erstellten Grundriss und sehr konkrete Vorstellungen vom Ausbau. Außerdem gibt es eine engagierte Sanierungsfirma die alle Gewerke anbieten könnte und möchte, deren Angebote aber etwas ausgefeilter angenommen werden müssten und deren Leistungserbringung überwacht werden müsste.

Wenn sich Jemand ... gegen eine vereinbarte Pauschale empfehlen möchte ... Wären dann 10 TEUR angemessen? Mit weiterer Prämie wenn ein Budget unterschritten wird und einer Prämie, wenn eine Fertigstellung vor dem 01.10.22 gelingt?

Eben habe ich mit einem Kollegen gesprochen, der sich auf derartige Leistungen spezialisiert hat. Wir sind die Anforderungen ohne Nennung der Wohnungsgröße durchgegangen. Er nannte ein vergleichbares Referenzprojekt, welches er in 4,5 Monaten für 80.000 € mit einem GU realisiert hat - auf deutlich kleinerer Fläche, ca. 100 m2. Das hat er tatsächlich mit rd. 50 Stunden in 21 Wochen abgeschlossen, zum Stundensatz von etwas unter 100,- € netto. Er ist einmal wöchentlich für ca. 2 Stunden auf der Baustelle gewesen, welche 5 Minuten von seiner Hundewiese entfernt lag, wo er sowieso jeden Tag war.

Er hat dabei keine

• Ausschreibung erstellt
• Angebote gewertet
• Vergabevorschläge gemacht
• Termine des GU koordiniert
• Pläne erstellt
• Protokolle der informellen Besprechungen geführt
• Terminpläne erstellt, überwacht und fortgeschrieben
• vertragsrelevanten Schriftverkehr erstellt bzw. für den AG vorbereitet
• förmlichen Abnahmen durchgeführt und protokolliert
• Rechnungen inhaltlich und rechnerisch geprüft und freigegeben
• Kostenübersichten nach DIN 276 erstellt

Die Wünsche des TS lassen sich also vordergründig durchaus erfüllen, aber die erhaltene Leistung ist dann eben nicht ...

Zitat von Skeptiker

Ausschreibung, Mitwirkung bei der Vergabe und ... Objektüberwachung, also dem (vollen) Leistungsbild der Grundleistungen der LP 6 - 8 nach § 34 HOAI

... und auch ohne Ausführungsplanung im Maßstab 1:50 - 1:20, tlw. 1:5 - 1:1, erstellt von qualifizierten ... Architekten.

welche ich als Bestandteil der Leistung oder als Voraussetzung dafür genannt hatte. Also: „andere Leistung, anderer Preis", oder "Äpfel und Birnen"!

Zitat von Skeptiker

Eben habe ich mit einem Kollegen gesprochen,

... zudem dürfte der Kollege den GU kennen und es war eine klar umrissene Bauaufgabe. Nicht aber

Zitat von Savignyplatz

Außerdem gibt es eine engagierte Sanierungsfirma die alle Gewerke anbieten könnte und möchte, deren Angebote aber etwas ausgefeilter angenommen werden müssten und deren Leistungserbringung überwacht werden müsste.

Ich habe für bestimmte Bauleistungen auch Firmen im Hinterkopf, denen ich eine eigenverantwotliche und gute Ausführung bei fairer Preisbildung zutraue.

Genau die waren aber nicht Maßstab der "Ausschreibung".