Bei der Begleitung des Erwerbs einer Eigentumswohnung wurde ich als bautechnischer Berater hinzugezogen.
In eine sehr kleine 1-Zimmer-Wohnung im EG eines Hauses aus der Gründerzeit wurde bei der Modernisierung über Bad und Küche eine "Hochebene" eingefügt. Das Geschoss ist mit 3,5 m zwar für heutige Verhältnisse sehr hoch, aber hier reicht es dann eben doch nur für 1,3 m über der neu eingezogenen Decke, die einen offenen "Schlafboden" bildet. Nach Wohnflächenverordnung wurde die Fläche korrekt mit dem Faktor 0,5 auf die Geamtfläche angerechnet und in den Teilungsplänen als "Abstellraum" bezeichnet, was ich nicht bemängeln würde.
Ich frage mich aber, ob bei dem Umbau / Einbau eine Genehmigung zur Umnutzung hätte eingeholt werden müssen.
Durch die Maßnahme hat sich das Maß der baulichen Nutzung deutlich vergrößert und diese Maßnahme wurde bei 10 Wohnung in einem Haus umgesetzt, so dass die Summe aller hinzugekommenen Flächen für das Gebäude nicht ganz unerheblich ist. Die hiesigen Gründerzeithäuser (hier Baujahr 1904) nutzen die Grundstücke immer stärker, als heute zulässig. Das ist aber - sogar mit weiterem Ausbau - heute regelmäßig genehmigungsfähig. Andererseits lag keine wirkliche Nutzungsänderung vor, denn Wohnraum blieb Wohnraum. Weitere bauordnungsrechtliche Aspekte wie Brandschutz und Rettungswege und bauplanungsrechtliche wie Sanierungsgebiet, Milieuschutzsatzung etc. sollen ausdrücklich nicht betrachtet werden, weil im speziellen Fall unkritisch, da wir uns innerhalb einer in ihrer Kubatur unveränderten Nutzungseinheit bewegen.
Also, noch einmal:
- Hätte bei dem Umbau / Einbau eine Genehmigung zur Umnutzung eingeholt werden müssen?
- Welche konkreten Risiken ergeben sich für einen Erwerber aus einem "ja"?
