Modernisierung eines EFH aus dem Jahr 1911 mit Aufstockung - Grundrissdiskussion und Erfahrungen

    Hallo zusammen,


    ich lese schon eine ganze Weile hier im Forum mit und konnte schon einige interessante Dinge mitnehmen.


    Aktuell steht bei mir ein größeres Modernisierungsprojekt an. Ein altes Bauernhaus aus dem Jahr 1911 soll mit Hilfe einer Aufstockung in Holzständerbauweise zu einem Zweifamilienhaus umgebaut werden. Im gleichen Atemzug wird es natürlich auch modernisiert mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung und co, so dass der KfW Standard 70 erreicht wird.

    Die Baugenehmigung ist bereits erteilt und die Berechnung des Energieexperten auch bereits erledigt.


    Da es sich doch um ein recht umfangreiches Vorhaben handelt, wollte ich mal in die Runde fragen, ob jemand bereits ein ähnliches Projekt hinter sich hat und ein paar spannende Tipps hat. Insgesamt ist z.B. zum Thema Aufstockung und Erfahrungen dazu gar nicht so viel zu finden. Also falls jemand etwas dazu beizutragen hat, gerne :)

    Generell wird der Ablauf wie folgt sein:

    - Abriss einer alten Scheune, die aktuell noch an das Wohnhaus angebaut ist

    - Entkernung bisheriger DG + Entfernung Dachstuhl

    - Aufstockung in Holzständerbauweise um ein Vollgeschoss und ein Dachgeschoss

    - Innenausbau


    So entstehen am Ende zwei Wohneinheiten. Eine im EG und eine im OG+DG. Teile des Scheunenstockwerks bleiben noch als Terrasse für das OG erhalten.


    Was sagt ihr zu den angehängten Grundrissen? Irgendwelche groben Schnitzer dabei oder noch die ein oder andere Verbesserung möglich?

    Ich bin gespannt und falls noch was nicht ganz klar ist, kann ich Dinge auch gern noch genauer erläutern. :)

    Zitat von de Bakel

    Traust Du den Fachleuten nicht?


    [MOD]

    Zur Klarstellung für alle Diskutanten:

    Dies ist ein Diskussionsforum für Bauthemen. Für ein Eröffnungsbeitrag, der wie oben in einem neutralen Ton einen Grundriss zur Diskussion stellt und nach Erfahrungen fragt, muss sich keiner, auch keine neuen Mitglieder, rechtfertigen oder Misstrauen oder sonstige Probleme darlegen.

    Sollten sich im Laufe einer Diskussion Fragen nach der Motivation ergeben, kann das durchaus legitim sein. Diese von Anfang an bei einem solchen OP zu hinterfragen, ist weder dem Ton noch der Substanz einer Diskussion förderlich.

    [/MOD]

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

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    Hast Du auch Außenansichten? Mich würde glaub ich das unsymmetrische Fenster im DG stören. Ja es liegt genau über der Terrassentür. So ein windschiefer Versatz unter dem symmetrischen Satteldach ist trotzdem nicht mein Ding. Lieber trickse ich im WZ. Den SZ-Teil neben dem Bad würde ich vermutlich komplett abtrennen und zum begehbaren Kleiderschrank umbauen. Bett drehen und unter die (abgekofferte) Schräge stellen. Fenster in die Mitte.

    Außerdem würde ich im Bad und im SZ vermutlich wesentlich mehr abkoffern. Was willst Du mit der Schräge hinter der Wanne? Sollen da die Spinnen wohnen? Oder ist da nur die Wand nicht eingezeichnet?

    Was ist mit dem Keller? Waschen da alle ihre Wäsche? Das könnte für die Familie oben ein langer Weg werden. Oder soll der Schornstein planlinksoben ein Wäscheschacht sein? Falls ja - alles gut, falls nicht, denkt mal drüber nach. Allerdings steht der da ziemlich blöd, oder?


    Wär es meins, würde ich glaub ich noch mehr wegreißen. Diese laaaaaange Terrasse im OG braucht kein Mensch (oder wie ist das gedacht?). Auch die Partei unten sitzt dann an diesem Wirtschaftsgebäude, was kein Ende nimmt. Mmmh. Da ist nicht viel mit Blümchen und Schmetterlingen. Sieht eher nach Rumpelecke aus. Aber ok - auch eine Frage der Gestaltung.

    Zitat von de Bakel

    Du hast eine Baugenehigung. Dazu einen Energieexperten.

    Traust Du den Fachleuten nicht?

    Doch, doch, bisher habe ich keinen Grund den Experten nicht zu trauen.

    Aber dennoch bin ich an anderweitiger Erfahrung interessiert. Oft sind es ja auch die nicht offensichtlichen Dinge wie z.B. "Alles vorbereitet für ein Dusch-WC und dann aber seit 20 Jahren nicht umgesetzt" spannend und hilfreich bei der eigenen Planung. Oft legt man ja alles für eine mögliche spätere Nachrüstung aus, aber nutzt diese erfahrungsgemäß nie.

    Zitat von Katja

    Hast Du auch Außenansichten?

    Anbei zwei Außenansichten. Die Terrasse ist Teil der alten Scheune und soll den Charme der Scheune ein wenig erhalten. Die Position des Fensters im DG und auch die Tür im WZ etwas mehr in die Mitte zu schieben ist eine gute Idee. Kann ja noch relativ leicht angepasst werden.

    Im SZ ist aktuell die Idee einen Schrank als Trennwand einzusetzen um so einen abgetrennten Kleiderbereich zu bekommen. Also etwas in die Richtung wird eh passieren, den Bereich beim Bad direkt abzutrennen hatte ich so aber auch noch nicht auf dem Schirm, danke.

    Der Kamin planobenlinks kommt vermutlich auch raus. Er geht zwar komplett runter bis in den Keller, aber ist schon sehr alt und von der Position für z.B. einen Kaminofen auch eher ungünstig. Da ist der Platz besser nutzbar. Gewaschen wird im EG (Bad) und im DG (Bad), daher ist kein Wäscheschacht nötig

    Zitat von Katja

    Wäscheschacht sein? Falls ja - alles gut, falls nicht, denkt mal drüber nac

    Das könnte bestenfalls ein WäscheABwurfschacht sein, aber kein WäscheHOCHwurfschacht.


    Ich würd mir mehr Gedanken übers trocknen machen.

    Zitat von FamGos

    Gewaschen wird im EG (Bad) und im DG (Bad)

    Klar, es gibt (elektr.) Trockner, aber Strom ist teuer und wird nicht billiger. Und IN der Wohnung lufttrocknen ist pfuibäh.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von FamGos

    Die Terrasse ist Teil der alten Scheune und soll den Charme der Scheune ein wenig erhalten.

    Sorry, von dem Charme seh ich nix - im Gegenteil. Weg mit Abstell 1 und lieber den Garten näher holen. Der hat viel mehr Charme. :)

    Die Überdachung für die untere Terrasse ist bei den Ansichten noch nicht zu sehen, richtig? Da würd ich aber nicht dran sparen. Sonst spucken die oben den unten auf die Köpfe. Das wär voll ungemütlich.

    Seh keinen Platz für die Wama im DG-Bad oder passt die hinter die Tür? Sieht knapp aus. Trockner dann drüber?


    Wo ist eigentlich Norden?

    Charm geht über geradlinige CAD Zeichnen nicht wirklich über. Daher ist die frage das Charms nicht wirklich beantwortbar.


    technisch und Raumaufteilungsmäßig seh ich zwei große Probleme.

    A) wenige Große Räume

    B) Schalltechnisch sehr sehr spannend. was sich da auftut in den Stockwerken EG und OG. Vorallem weil das Altbau ist.

    Da wird es noch sehr viel zu Diskutieren geben.

    Aber: ich weis ja nicht welchen EInfluss die Umlandbebauung hat und der Charm.

    Wir haben Chaos und Bürokratie, Made in made in Germany, Propaganda und Poesie, Made in Germany

    Wir können am Glücksrad die Geschichte drehen, auf Stelzen über Leichen gehen, Bis zum Mittelmeer mit Feuer spucken, die Eins am Schießstand und Autoscooter...Made in Germany

    Zitat von Thomas T.

    Dieser Unsinn

    Wieso Unsinn? Nur weil Nutzer von Wohnungen mit der Luftdichigkeit eines Spagettisiebs keinen Schimmel haben?

    Wir reden hier über eine Sanierung, also wahrscheinlich auch neue (dichte) Fenster. Dämmung sehe ich jedoch (wenn überhaupt) nur im EG Grundriss. OK OG soll als HRB neu kommen, aber über U-Werte gibts keine Aussage

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von chieff

    Schalltechnisch sehr sehr spannend. was sich da auftut in den Stockwerken EG und OG. Vorallem weil das Altbau ist.

    Da wird es noch sehr viel zu Diskutieren geben.

    Die bestehende Holzbalkendecke bleibt erhalten und es wird zusätzlich eine Brettstapeldecke aufgesetzt. Dadurch gibt es zum einen zwei (fast) unabhängige Decken mit ordentlich Masse. Auf die BSD kommt ja sowieso noch mal ein Fußbodenaufbau mit Fußbodenheizung und co. Also trittschalltechnisch sollte da dann wenig zu befürchten sein, oder?

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    aber über U-Werte gibts keine Aussage

    Geplanter Standard ist KfW70, also schon alles sehr dicht. Oben wird dann direkt mit der Aufstockung gedämmt.

    Zitat von Katja

    Die Überdachung für die untere Terrasse ist bei den Ansichten noch nicht zu sehen, richtig? Da würd ich aber nicht dran sparen. Sonst spucken die oben den unten auf die Köpfe. Das wär voll ungemütlich.

    Die untere Wohnung wird vermietet, die obere selbst bewohnt. Da sollte sich das Runterspucken in Grenzen halten ;) Aber an eine Überdachung dort haben wir unabhängig davon noch gar nicht gedacht. Wieder was für die Liste :)

    Zitat von Katja

    Wo ist eigentlich Norden?

    Die Pläne sind fast nördlich orientiert, das Haus steht leicht nach Westen gedreht.

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Nur weil Nutzer von Wohnungen mit der Luftdichigkeit eines Spagettisiebs keinen Schimmel haben?

    Bisher habe ich die Wäsche auch immer nur in der Wohnung getrocknet, allerdings noch nie in einem gut gedämmten Haus gelebt. Von daher ist auch das z.B. ein spannender Punkt, den ich so nicht auf dem Schirm hatte.

    Zitat von FamGos

    Die untere Wohnung wird vermietet, die obere selbst bewohnt. Da sollte sich das Runterspucken in Grenzen halten ;)

    Ha, dann gerade! ;)


    Davon abgesehen halte ich es für einen Fehler, die untere Etage mit dem Gartenzugang Fremden zu überlassen. Käme für mich nie in Frage. Mein Garten ist heilig.

    Zitat von FamGos

    Bisher habe ich die Wäsche auch immer nur in der Wohnung getrocknet, allerdings noch nie in einem gut gedämmten Haus gelebt.

    Ich schon, und ohne mech. Lüftung. Bei ordentlichem Lüftungsverhalten ist Wäschetrocknen in der Wohnung kein Problem. Im Vergleich zu baden und duschen ist der Wasseranfall gering.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

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    Ein sicherlich spannendes Projekt! Sehr schön.


    Mit einer gewissen Sorge las ich von der zusätzlichen Brettstapeldecke. An sich ein sehr schönes Material, aber was sagt denn so der Tragwerksplaner zu dem Ganzen.


    Im EG sehe ich eine 12cm starke (schwache) tragende Innenwand. Auf der ruhen die Deckenbalken. Darauf kommt nun nochmals eine nicht gerade leichte Decke on top + Verkehrslasten (Menschen, Möbel, Getier). Wenn's der Statiker gerechnet hat....schön. wenn noch nicht, dann wäre jetzt der richtige Zeitpunkt.

    Grundsätzlich stellt sich m.E. die Frage, wieso Du das Haus extra aufstockst und ausbaust, nur um dann an Fremde zu vermieten? Hast Du mal ausgerechnet, wie hoch die Mieteinnahmen sind, die Du in 20 Jahren einnimmst gegenüber den Baukosten? Dazu der Ärger mit fremden Mietern. Warum das ganze?

    Zitat von Thomas B

    Im EG sehe ich eine 12cm starke (schwache) tragende Innenwand. Auf der ruhen die Deckenbalken. Darauf kommt nun nochmals eine nicht gerade leichte Decke on top + Verkehrslasten (Menschen, Möbel, Getier). Wenn's der Statiker gerechnet hat....schön. wenn noch nicht, dann wäre jetzt der richtige Zeitpunkt.

    Also laut Statiker sollte das soweit passen, wenn ich das soweit richtig verstanden habe, werden die Lasten nur über die 40cm dicken Außenmauern abgetragen. Werde da aber auch noch mal nachhaken.

    Zitat von Katja

    Grundsätzlich stellt sich m.E. die Frage, wieso Du das Haus extra aufstockst und ausbaust, nur um dann an Fremde zu vermieten? Hast Du mal ausgerechnet, wie hoch die Mieteinnahmen sind, die Du in 20 Jahren einnimmst gegenüber den Baukosten? Dazu der Ärger mit fremden Mietern. Warum das ganze?

    Da bisher immer irgendwie Mieter im Haus waren, ist das nichts ungewöhnliches. Gleichzeitig ist es natürlich finanziell attraktiver und dann gibt es noch den Plan, dass früher oder später die Eltern im höheren Alter unten einziehen. Und ja, Mieter können anstrengend sein, bisher gab es da aber überwiegend positive Erfahrung. (Toi, toi, toi :) )

    Zitat von FamGos

    Gleichzeitig ist es natürlich finanziell attraktiver

    Ist das durchgerechnet? Bei den heutigen Baukosten sollte man sich das etwas genauer anschauen: (Erzielbare Miete ./. nicht umlegbare Kosten und Inst-Rücklage) * Risikoabschlag (Leerstand, Mietausfall etc.) / Mehrkosten im Bau. Kommt natürlich auf die Lage und erzielbare Miete an, aber durchrechnen sollte man es schon. Zumal man ja für Wohnungen, die man selbst oder Familienangehörige bewohnen sollen meist etwas hochwertigere Ausstattungen als für reine Mietswohnungen wählt.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    hm, wenn man grundsätzlich das schon gewohnt ist, dann sehe in der Mietergeschichte wenig Probleme. Selbst dann in einem Neubau zu wohnen, dennoch den Charme des Altbaus dabei zu haben finde ich so schlecht jetzt nicht beim Gedankengang.


    Bzgl Scheune/Abriss würde ich nochmal nachdenken, ob nicht ein Teil stehenbleiben könnte (hab mir das aber jetzt nicht wirklich genau angeschaut. Überdachter Freisitz - was gäbe ich darum! Im Sommer wie auch bei Regen durchaus attraktiv.


    Noch eine Frage: Lüftung? Hab ich da was überlesen? freide Lüftung, Lüftungsanlage?

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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    Zitat von Katja

    Da hab ich auch meine Zweifel.

    Kommt m.E. drauf an, was für Mieten man erzielen kann, ich hatte das mal für ein ZFH meiner Eltern durchgerechnet: Dachgeschoss auf einen Kniestock von 1,4m aufstocken und ausbauen, weil das Dach ohnehin neu gemacht werden musste. Nach Planung und Kostenschätzung durch den Architekten hätten sich am Ende die Mehrkosten zu den erzielbaren Mieten erst nach knapp 30 Jahren amortisiert - das was uns zu lang für ein Renditeobjekt mit solchen Risiken (wir haben dann den Plan komplett verworfen und das Haus verkauft).

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Es gab insgesamt mehrere Szenarien:

    - so lassen wie es aktuell ist (EFH) + Dach vollständig ausbauen
    - ZFH durch Ausbau DG + Gauben

    - ZFH durch Aufstockung


    Da das Dach sowieso neu gemacht werden muss, Gauben auch nicht gerade günstig sind, war letztendlich die rentabelste Lösung die Aufstockung. Ja, sie ist auch die teuerste Variante, allerdings kam so auch der größte Wohnraumgewinn hinzu, so dass es unterm Strich die effektivste Lösung darstellt. Generell sind die Mieten hier bei rund 9 €/m², Tendenz eher steigen. Im letzten Jahr wurden auf den üblichen Mietportalen insgesamt nur 10 Wohnungen/Häuser angeboten, die jeweils nur wenige Stunden online waren. Bedarf sollte ausreichend da sein.


    Zitat von Anda

    Bzgl Scheune/Abriss würde ich nochmal nachdenken, ob nicht ein Teil stehenbleiben könnte

    Ein Teil des Vorsprungs bleibt erhalten, so dass durchaus ein gewisser Überstand weiterhin besteht. Hilft vor allem dort im Sommer nicht komplett gebraten zu werden.

    Zitat von Anda

    Noch eine Frage: Lüftung? Hab ich da was überlesen? freide Lüftung, Lüftungsanlage?

    Lüftungsmäßig sind aktuell nur dezentrale Lüftungen in den Bädern eingeplant. Fensterfalzlüftungen wären zusätzlich in den anderen Räumen noch eine Überlegung.

    Zitat von FamGos

    Mieten hier bei rund 9 €/m², Tendenz eher steigen. Im letzten Jahr wurden auf den üblichen Mietportalen insgesamt nur 10 Wohnungen/Häuser angeboten, die jeweils nur wenige Stunden online waren. Bedarf sollte ausreichend da sein.

    Ich denke, das lohnt sich frühestens für die nächste Generation. Bis dahin zahlt Ihr drauf.

    Zitat von FamGos

    Da bisher immer irgendwie Mieter im Haus waren, ist das nichts ungewöhnliches. Gleichzeitig ist es natürlich finanziell attraktiver und dann gibt es noch den Plan, dass früher oder später die Eltern im höheren Alter unten einziehen. Und ja, Mieter können anstrengend sein, bisher gab es da aber überwiegend positive Erfahrung. (Toi, toi, toi :) )

    Eigene Erfahrung: Der für uns mit Abstand wichtigste Unterschied zwischen Maisonette-Wohnung im DG eines MFH und nun in der DHH ist nicht das Mehr an Platz und auch nicht die An/Abwesenheit anderer Parteien, sondern die quasi offene Haus- und Terrassentür samt Garten/Terrasse, in der Kinder mit ihren Freunden aus und eingehen können, ohne irgendwie in einer Wohnung oder einem Zimmer "eingesperrt" zu sein.

    Diesen Vorteil würde ich ohne Not niemals freiwillig aufgeben.

    Zitat von feelfree

    sondern die quasi offene Haus- und Terrassentür samt Garten/Terrasse, ...

    Diesen Vorteil würde ich ohne Not niemals freiwillig aufgeben.

    Das ist doch überhaupt das Beste am eigenen Haus mit Grundstück - der Garten.

    Zitat von Katja

    Ich denke, das lohnt sich frühestens für die nächste Generation. Bis dahin zahlt Ihr drauf.

    Drauf zahlen ist relativ. So ein Vorhaben wird sich eh nie "rechnen". Ist doch ein guter und weitsichtiger Ansatz. Ein fuer die Zukunft geplantes Mehrgenerationenhaus (ob's dann so kommt weiss man eh nie). Ich finds cool. Scheiss auf Break Even wenn es machbar ist. Cash Flow ist bei steigender Inflation wichtiger. Die Investition ist in 20 Jahren eh nur die Haelfte Wert. Die Miete hingegen laesst sich anpassen.


    Ich wuerde wie von Anda vorgeschlagen irgendwie aus der Scheune einen Unterstand machen wenn's regnet. Nicht die ganze Scheune wegmachen und zur Terasse umwandeln. Das ist ultra cool wenn man ein kleines Fest hat und nicht wegen Regen abbrechen muss oder sich nach innen verlagern. Auch fuer ein familiaeres Grillen. Das nenne ich Entspannung....

    Wie genau der Zugang zum Garten letztendlich geregelt wird, ist noch unklar. Zwischen Terrasse EG und Gartenanfang ist sowieso noch der gepflasterte Hof. Im Vorderen Bereich gibt es sogar noch einen kleinen Garten neben der Einfahrt, den könnte man dann z.B. den Mietern zur Verfügung stellen (Hochbeet, etc) und hintenraus ist dann halt privat.


    Aber definitiv ja: Garten ist was feines :)