Finanzierung für uns machbar?

  • Hallo zusammen,


    folgende Situation:


    Durch einen Sterbefall in der Familie können meine Frau und ich das Haus meiner Mutter abkaufen. Wir bekommen das Haus für den Bodenrichtwert (214€, attraktive Lage).

    Kaufpreis bei 599qm2 ca. 130.000 €.


    Zum Haus:


    EFH

    Baujahr: 1965


    Das Haus bekommt einen Anbau und wir kernsaniert.


    Wir peilen einen Finanzierung von insgesamt 450.000 €.


    Nun zu den Kosten:

    Grundstück + Haus: 130.000€

    Sanierung und co.: 320.000 €

    Notar & Grundbucheintrag: 1.950 €

    Grunderwerbsteuer: 0 €, da Kauf innerhalb Familie und erste Linie

    Maklerkosten: 0 €


    Einkommen und private Situation:


    Alter: 32 & 28

    Kinder: Keine

    Kinder geplant: 2

    Berufe: Marketingleiter (angestellt) & Grundschullehrerin (Beamtin)

    Schufa: gute Bonität, keine negativen EInträge


    Finanzielle Situation:


    Haushaltseinkommen im Monat: 6.000 € netto (fix, ohne Bonus und Weihnachtsgeld)

    Aktuelle Miete: 675 € (kalt) + 165 € (Strom, Gas) = 840 €

    Ausgaben im Monat inkl. Miete: 3.500 € (wirklich großzügig gerechnet, inkl. Urlaub, Handy, Fitness etc.)

    Saldo Monat: 2.500 €

    Eigenkapital: 30.000 €

    Wieviel Eigenkapital einbringen: Kaufnebenkosten + 10.000 €

    Eigenleistung: ca. 20.000 € (optional mehr, viele Handwerker im Freundeskreis, aber wollte nicht übertreiben)


    Kredite: Ratenkredit, 500 € im Monat (bereits in den o.g. Ausgaben mit drin) für Auto, Bafög Rückzahlung




    Warum Verhältnismäßig wenig EK? Frau erst seit Sommer Vollverdienerin, ich erst seit Anfang des Jahres in neuer Position und deutlich mehr Gehalt als vorher. 30k EK in im letzten Jahr gespart.


    Nun zur Frage: Wie seht ihr unsere Chancen für eine gute Finanzierung?



    Pro & Contra für die Bank (meiner Meinung nach):


    Pro: junges Alter, gutes Nettoeinkommen, Frau verbeamtet Hauskauf deutlich unterm Marktwert, Kaufnebenkosten werden bezahlt, Wertsteigerung durch Kernsanierung & Anbau

    Contra: Wenig EK, wollen uns einen Puffer von 20.000 € lassen, für Küche und andere Kosten), laufender Ratenkredit


    Wir haben gedacht, dass wir eine Rate von ca. 1.300 € - 1.400 € im Monat.


    Wie seht ihr unser Vorhaben? Werden wir eine Zusage bekommen können? Guter Zinssatz?


    Ich bin über jede konstruktive Kritik dankbar. Seid ruhig ehrlich ;)

  • mit 6k netto und beamtenstatus würde man vermutlich auch 3k Raten finanziert bekommen...

    Ab zur Hausbank, denn egal wer was im Forum schreibt, den Kredit bekommt ihr letztlich doch von der Bank...

    • Offizieller Beitrag

    Werden wir eine Zusage bekommen können?

    Ja


    Guter Zinssatz?

    Was ist ein "guter" Zinssatz?

    Ihr plant eine 100% Finanzierung und da sind die Konditionen sowieso nicht berauschend. Andererseits sind die Zinssätze historisch betrachtet noch sehr attraktiv. Nehmen wir einfach mal einen Zinssatz von 1,5% und 3% anf. Tilgung, dann landest Du bei einer monatlichen Belastung von etwa 1.700,- €. Selbst bei 2% Zinssatz wären das knapp unter 1.900,- € pro Monat. Nach gut 20 Jahren ist die Finanzierung erledigt.

    Die Belastung durch die Finanzierung liegt um die 30% des Nettoeinkommens, es verbleiben also mehr als 4.000,- € im Monat für die Lebenshaltung.


    Be einem Haus werden Deine Kosten etwas höher sein als bei einer Mietwohnung, Du musst also mit etwas höheren Kosten für Strom, Heizung, Wasser, rechnen. Gebäudeversicherung, Grundsteuer kommen auch hinzu. Aber selbst wenn man diesen Kostenblock großzügig ansetzt, und auch noch die KFZ Finanzierung berücksichtigt, bleiben am Ende > 3.000,- €/Monat für 2 Personen bzw. irgendwann 2+2 Personen.


    Kinder: Keine

    Kinder geplant: 2

    Wie wird sich das auf das Einkommen auswirken? Ich würde diesen Fall mal durchspielen, denn wenn sich das Einkommen längerfristig halbieren sollte, dann wird´s eng.


    Nun zu den Kosten:

    Grundstück + Haus: 130.000€

    Sanierung und co.: 320.000 €

    Die Banken wollen immer auch wissen, wofür das Geld ausgegeben wird. Du brauchst also einen guten "Plan", und die Kosten sollten sich dann auch in einer Wertsteigerung bemerkbar machen, schließlich dient das Objekt als Sicherheit. Nur weil Du für irgendwas einen Betrag x ausgegeben hast, bedeutet das noch nicht, dass auch der Wert des Gebäudes um den Betrag x steigt. Es wäre aber auch denkbar, dass der Wert deutlich mehr steigt als die Investitionskosten. Deswegen würde ich eine Wertermittlung (unsaniert, saniert) durchführen lassen.


    Sanierung und co.: 320.000 €

    Hast Du bei diesem Betrag schon eine Reserve eingerechnet? Wenn die finanziellen Rücklagen nicht ausreichen um eine eventuelle Kostensteigerung zu kompensieren, dann muss notfalls nachfinanziert werden, und das ist immer nervig. Es wäre auch denkbar, dass die Kosten durch Eigenleistung geringer ausfallen als geplant, dann wäre am Ende des Vorhabens noch Geld übrig.

    Ich würde mit der Bank besprechen, wie man mit diesen Situationen umgeht. Wenn Geld übrig bleibt, dann ist der Kauf eines Porsche nicht unbedingt die beste Option. Eine Hausfinanzierung ist immer längerfristig geplant.


    Ich würde jetzt erst einmal Zahlen beschaffen und dann mit den Banken reden, angefangen mit der Hausbank. Auch Vermittler könnten vielleicht ein interessantes Angebot machen. Natürlich kannst Du auch schon morgen mit Deiner Hausbank reden, aber ohne Zahlen im Rücken ist das immer schwierig. Als erstes informationsgespräch könnte man das machen, aber um Angebote vergleichen zu können brauchst Du solides Zahlenmaterial und einiges an Zeit.

  • Zinssatz von 1,5 % wäre ja schon gut. Darauf hoffe ich ja ;)


    Bei zwei Kindern werden wir netto ca. 750 € weniger haben. Sollte also auch noch machbar sein.


    Reserve ist mit drin.


    Danke für die Info mit der Bewertung. Ich hoffe, dass wir hier ein paar Pluspunkte sammeln ;)


    Ich werde es so machen wie vorgeschlagen: Haubank und dann zur Interhyp. Vergleichen, vergleichen vergleichen ;)

  • Ich halte eine Kernsanierung + Anbau für 320.000 Euro - ohne nähere Details zu kennen - eher für sportlich.

    • Offizieller Beitrag

    Ich halte eine Kernsanierung + Anbau für 320.000 Euro - ohne nähere Details zu kennen - eher für sportlich.

    Schaut man sich den anderen thread an, dann schätze ich den TE durchaus als lernfähig und kompromissbereit ein. Das muss man bei so einem Vorhaben auch sein.

    Mit einem Budget von 320T€ für die Sanierung kann man schon einiges bewegen, wenn auch nicht alle Sonderwünsche erfüllt werden können. Ich würde mir an seiner Stelle auch Gedanken darüber machen, was kann ich mir leisten und was nicht. Es wäre ziemlich sinnfrei in´s Blaue zu planen, nur um dann festzustellen, dass der Geldbeutel nicht mitspielt. So gesehen sind seine Fragen durchaus legitim.


    Was man anhand der obigen Zahlen schon sagen kann, dass das geplante budget finanzierbar sein sollte. Es wären auch noch ein paar Euro mehr denkbar, es gibt also Reserve. Ob er dafür eine Bank findet, das kann niemand vorhersagen, schließlich schaut die Bank nicht nur nach den Einkommensverhältnissen, ich würde aber die Wahrscheinlichkeit als hoch einschätzen, dass sich da jemand findet. Die besten Konditionen gibt es unter diesen Bedingungen sicherlich nicht, aber das weiß er vermutlich selbst.


    Die nächste Frage wäre dann, was er für dieses Budget an Leistungen bekommt, und ob das ausreicht um sein Vorhaben erfolgreich durchzuführen. Es ist auch sehr wahrscheinlich, dass der Rotstift sein bester Freund wird.


    Was mich noch etwas wundert:


    Durch einen Sterbefall in der Familie können meine Frau und ich das Haus meiner Mutter abkaufen. Wir bekommen das Haus für den Bodenrichtwert (214€, attraktive Lage).

    Kaufpreis bei 599qm2 ca. 130.000 €.

    Wie kommt dieser "Kaufpreis" zustande?

    Ich kenne es nur so, dass sich entweder die Erben auf irgendwelche Ausgleichszahlungen einigen, oder dass eine Wertermittlung durchgeführt wird, die dann als Grundlage für die Erbauseinandersetzung herangezogen wird. Letztere Variante ist in meinen Augen immer die bessere Variante, und fair gegenüber beiden Parteien. Alles andere kann später zu Problemen führen, weil sich eine der Parteien benachteiligt sieht.


    Wenn der TE nun Erbe ist, was ich vermute, dann wäre ja sein Anteil bei der Finanzierung mit zu berücksichtigen. Es wäre somit keine 100% Finanzierung mehr, sondern er bekommt das Haus im Wert von 130T€ + X zu einem "Preis" von 130T€. Somit wäre sein Anteil am Erbe ja sein Eigenkapital bei der Finanzierung.


    Ich würde das mal genauer aufschlüsseln, denn der Unterschied bei den Konditionen ist gerade zwischen 100% und sagen wir mal 80% Beleihungswert enorm.

    • Offizieller Beitrag

    Wie kommt dieser "Kaufpreis" zustande?

    Ich kenne es nur so, dass sich entweder die Erben auf irgendwelche Ausgleichszahlungen einigen, oder dass eine Wertermittlung durchgeführt wird, die dann als Grundlage für die Erbauseinandersetzung herangezogen wird. Letztere Variante ist in meinen Augen immer die bessere Variante, und fair gegenüber beiden Parteien. Alles andere kann später zu Problemen führen, weil sich eine der Parteien benachteiligt sieht.

    :thumbsup:


    ... oder gleich alle anderen ... und so mit Beginn der Erbauseinandersetzung dann gleich der Spaltkeil an die gesamte Familie gelegt wird, auch wenn es irgendwer nur gut gemeint hat ...

  • Hallo, es ist so, dass meine Mutter, meine Tante und mein Onkel das Haus geerbt habe. Meine Mutter zahlt die anderen beiden aus und kauft das Haus. Wir kaufen von meiner Mutter. Das Haus soll unbedingt in der Familie bleiben, darüber sind sich die Erben einig, daher da gute Angebot.


    Sehe ich das richtig?

  • Herr Lindner wird sich freuen! 2* Grunderwerbssteuer + ggf. Spekulationssteuer :yeah:

    Wo fällt hier 2 X Grunderwerbsteuer an?

    Wenn die Mutter beim Hausverkauf an den Sohn keinen Reibach gemacht hat, sehe ich hier auch keinen Spekulationsgewinn.


    Herr Lindner kann sich zwar wegen seiner falschen Wahlversprechen über eine 4-jährige Regierungsbeteiligung freuen, aber

    seine leeren Kassen wird der vorliegende Fall vermutlich nicht füllen.

  • Mutter kauft von Tantchen und Onkel = 1* Grunderwerbssteuer

    Sohn kauft von Mutter = 1* Grunderwerbssteuer

    Zusammen 2* Grunderwerbssteuer


    Da wir die einzelnen Preise nicht kennen (wollen) schrieb ich ggf. Spekulatiussteuer. Wenn schon meckern, dann bitte vorher GENAU lesen!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Hallo, es ist so, dass meine Mutter, meine Tante und mein Onkel das Haus geerbt habe. Meine Mutter zahlt die anderen beiden aus und kauft das Haus. Wir kaufen von meiner Mutter. Das Haus soll unbedingt in der Familie bleiben, darüber sind sich die Erben einig, daher da gute Angebot.

    Spricht etwas dagegen, dass die Erbengemeinschaft Mutter/Tante/Onkel das Haus direkt an dich verkauft?

    Das Haus bleibt in der Familie und jeder bekommt seinen Erbteil.

    Die Umwege verursachen nur unnötige Kosten.

    • Offizieller Beitrag

    2* Grunderwerbssteuer

    Wieso 2 Mal Grunderwerbsteuer?


    Die Mutter und deren Geschwister sind Erben. Wie sie das im Rahmen der Erbauseinandersetzung untereinander aufteilen ist deren Sache, Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an. Ein paar Euro für Ein- und Austragungen und für den Notar, das war´s.

    Wichtig ist, dass hier Fristen einzuhalten sind (2 Jahre etc.).


    Interessanter wird hier der "Verkauf" an den Sohn. Hier würde ich mal mit einem Steuerberater oder Fachanwalt reden, denn auch das lässt sich "unschädlich" realisieren. Ein Verkauf in gerade Linie löst meines Wissens keine Grunderwerbsteuer aus, aber das kann man ja nachlesen. Heikel wird es wenn der Preis deutlich zu niedrig angesetzt wird, dann kommt das Thema Schenkung in´s Spiel, und das wird insbesondere dann noch interessant, wenn der TE Geschwister haben sollte und es später zu einer Erbauseinandersetzung zwischen den Geschwistern kommt.

    Wichtig ist dann noch, dass der Verkauf/Schenkung ohne irgendwelche Rückforderungsmöglichkeiten o.ä. vertraglich festgelegt wird, denn sollte der Schenker weiterhin irgendwelche "Rechte" an dem Grundstück (Gebäude) haben, sei es in Form von Wohnrecht, Nießbrauch oder was auch immer, dann ist Ärger bei einer späteren Erbauseinandersetzung vorprogrammiert (auch schon vorher, wenn die Mutter pflegebedürftig werden sollte und die Kosten dafür nicht schultern kann).


    Ist der TE ein Einzelkind und gibt es später keine sonstigen Erben, dann geht die Sache entspannter über die Bühne.


    Hier sollte man unbedingt vorausschauend "planen", und das mit Hilfe eines Stb. oder Fachanwalt. Ich würde mir zumindest eine Erstberatung gönnen, vermutlich reicht das aber nicht aus um wirklich alle Fragen zu beantworten.

  • Herr Lindner wird sich freuen! 2* Grunderwerbssteuer + ggf. Spekulationssteuer :yeah:

    Ist das wirklich so?


    Erbgemeinschaft wird aufgelöst, Haus wird demnach nicht an die Mutter verkauft, sondern ist ihr Teil des Erbes.


    Und Mutter verkauft an Sohn, also wieder keine Grunderwerbsstteuer, richtig?

    Spricht etwas dagegen, dass die Erbengemeinschaft Mutter/Tante/Onkel das Haus direkt an dich verkauft?

    Das Haus bleibt in der Familie und jeder bekommt seinen Erbteil.

    Die Umwege verursachen nur unnötige Kosten.

    Dann müssten wir aber mit Sicherheit die Grunderwerbssteuer zahlen, da nicht meine Mutter, sondern die Erbgemeinschaft verkauft, oder?

    • Offizieller Beitrag

    Spricht etwas dagegen, dass die Erbengemeinschaft Mutter/Tante/Onkel das Haus direkt an dich verkauft?

    Das wäre eine Möglichkeit, ich bin mir aber nicht sicher, ob das steuer-unschädlich möglich ist (Onkel und Tante sind mit dem TE nicht in gerader Linie verwandt).

    • Offizieller Beitrag

    Freigrenzen wären eher für Schenkungs-/Erbschaftssteuer anzusetzen, nicht für Grunderwerbsteuer.

    Als Kind hat er einen Freibetrag von 400.000,- €, das dürfte hier kein Problem sein.

  • Mutter kauft von Tantchen und Onkel = 1* Grunderwerbssteuer

    Sohn kauft von Mutter = 1* Grunderwerbssteuer

    Zusammen 2* Grunderwerbssteuer


    Da wir die einzelnen Preise nicht kennen (wollen) schrieb ich ggf. Spekulatiussteuer. Wenn schon meckern, dann bitte vorher GENAU lesen!

    Ich hab nicht gemeckert, sondern auf eine Falschaussage hingewiesen.

    Und bezügl. des Spekulationsgewinns hab ich geschrieben, dass kein Spekulationsgewinn anfällt, wenn die Mutter das Objekt kostenneutral

    weitergibt.

    Aufpassen müsste man evtl. mit Schenkungssteuer, wenn das Objekt deutlich unter Marktpreis an den Sohn verkauft wird. Im Moment dürfte das aufgrund der hohen Freibeträge kein Problem sein, allerdings kann es Folgewirkungen haben, da die Schenkungen über 10 Jahre aufaddiert werden.

    Weiteres Problem könnte sich ergeben, falls die Mutter innerhalb von 10 Jahren ein Pflegefall werden sollte. Da könnte u. U. eine solche indirekte Schenkung

    Probleme machen.

    Aber das ist alles Kaffesatzleserei.


    Gruß

  • Grunderwerbsteuergesetz - § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

    Von der Besteuerung sind ausgenommen:

    3. der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.

    6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind ...

    • Offizieller Beitrag

    Mutter kauft von Tantchen und Onkel = 1* Grunderwerbssteuer

    Sohn kauft von Mutter = 1* Grunderwerbssteuer

    Zusammen 2* Grunderwerbssteuer

    Der vollständige Erwerb innerhalb der Erbengemeinschaft durch Auszahlung der Miterben ist nicht steuerpflichtig. Mithin wird nur 1 x die Grunderwerbssteuer fällig. Und die würde sich möglicherweise durch eine (teilweise) Schenkung auch noch reduzieren oder vermeiden lassen.