geplante Hinterlandbebauung,

1. offizieller Beitrag

    Hallo zusammen,

    wir planen eine Hinterlandbebauung. Die Zuwegung kann über unseren Privatweg, den unser Nachbar mit nutzt erfolgen. (siehe Markierung)

    Auf unsere persönliche Nachfrage beim Bauamt vor einigen Jahren erhielten wir die Antwort, dass dort generell nicht gebaut werden dürfe.

    Meine Hoffnung ist, dass das Flurstück zum Innenbereich gehört und damit § 34 BauGb zur Anwendung kommen könnte. In unserer Straße gibt es etliche Häuser in der zweiten Reihe. Von zweistöckigen Stadtvillen, über 1,5 geschossige EFH bis hin zum Bungalow ist quasi alles dabei.

    Ich setze dabei auf die großzügige Auslegung zur Reichweite des Innenbereichs bis zu einer Topographischen Grenze (hier ein Fluss).


    Wie seht Ihr das, hätten wir Chance auf einen Positiven Bescheid bei einer Bauvoranfrage?


    Lieben dank im Voraus

    • Offizieller Beitrag

    Das sieht jetzt so aus, als markierten rosa gefärbte Grundstücke Wohnbebauung, grüne...tja...eben keine Wohnbebauung. Kann mich aber auch täuschen!


    Der Hinweis, dass Anderen das genehmigt wurde ist erst einmal wichtig und richtig. Hier würde ich durchaus mal bei den "betroffenen" Nachbarn anfragen wie man denn hier argumentiert hatte um das genehmigt zu bekommen.


    Grundsätzlich muss erst einmal die Erschließung (Zufahrt, Ab- und Zuwasser, Gas, Telekom, was es eben dort so gibt) gesichert sein. Eine weitere Zersiedelung könnte die Gemeinde/ Stadt evtl. nicht wünschen und erdenkt dann Argumente, warum es nicht geht. Dagegen gilt es zu argumentieren. Hier sollten die Bedingungen etwas vergleichbar sein. Wenn Ihr also ein Hochhaus bauen wollt, hilft es nicht viel zu argumentieren, dass ein anderer Nachbar ja auch ein EFH errichtet hat.


    Hier müsste man sich das Umfeld tatsächlich genauer ansehen.

    Der plant zeigt einen Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte und damit die tatsächliche Nutzung (hier Wohnbaufläche und Grünland) an. Die tatsächliche Nutzung zeigt ja nur den IST-Zustand an, d.h. .Baugrundstücle (mit B-Plan) erscheinen, solange sie unbebaut sind, grün.


    Der Nachbar hat nicht selbst gebaut, sondern "nur" gekauft und ist kürzlich verstorben. Im Straßenzug findet man Neubauten aus diesem Jahr wie auch alte Gebäude aus den 1920-ern.


    Wir würden gern einen Bungalow bauen, dieser wäre von der Straße aus nicht einmal zu sehen, wäre selbst also nicht prägend.

    • Offizieller Beitrag

    M.E. gibt es hier eine reelle Chance auf Genehmigung nach § 34 Abs. 1 BauGB. Wichtig ist, den Nachweis für das Einfügen gut zu begründen. Und für den Weg (Nutzung für die Erschließung) braucht ihr natürlich entsprechende Geh-, Fahr und Leitungsrechte. Ich würde es mit einem Antrag auf Vorbescheid versuchen.

    gibt es einen Bebauungsplan oder eine anderweitige Satzung (Klarstellungs-, Einbeziehungs-, Abrundungs-Satzung)? Wenn ja, bitte einstellen.

    könnte es sein, dass die grünen Flächen Bauverbotsflächen sind?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Alfons Fischer

    könnte es sein, dass die grünen Flächen Bauverbotsflächen sind?

    ...hat er/sie doch geschrieben:

    Zitat von TINI

    Der plant zeigt einen Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte und damit die tatsächliche Nutzung (hier Wohnbaufläche und Grünland) an. Die tatsächliche Nutzung zeigt ja nur den IST-Zustand an, d.h. .Baugrundstücle (mit B-Plan) erscheinen, solange sie unbebaut sind, grün.

    • Offizieller Beitrag

    Ah...Moment.....


    Zitat von TINI

    Die tatsächliche Nutzung zeigt ja nur den IST-Zustand an, d.h. .Baugrundstücle (mit B-Plan) erscheinen, solange sie unbebaut sind, grün.

    Demnach sind alle "grünen" Areale, egal ob bebaut oder (noch) nicht Teil eines B-Planes. Im Umkehrschluss heißt dies, dass Dein (rosa) Grundstück von diesem B-Plan nicht erfasst oder in diesem nicht als Baugrundstück gekennzeichnet ist?


    Liegt Dein Grundstück einfach nur außerhalb des Festsetzungsbereiches, könnte man eine Bebauung nach §34 BauGB versuchen. Hier müsste sich die Bebauung ins Umfeld einfügen. Was das bedeutet, erklärt Dir dann dein Planer (Thema Maß der baulichen Nutzung). Es hat erst einmal nichts damit zu tun wie die Nachbarschaft ihre Häuser gestaltet hat (Satteldach, Flachdach,...).


    Liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, ist aber mit keiner Bebauung/ Baufenster gesegnet, so wird es schwieriger. Dann benötigst Du eine Befreiung von den Festsetzungen des B-Planes. Kurz: DU musst begründen, warum Deine Bebauung da dennoch hineinpasst und warum die Grundzüge der Planung davon nicht betroffen sind usw. usf.

    Es gibt für diesen Bereich weder B-Plan noch eine Abgrenzungssatzung oder dergleichen. Dies rosa Flächen wurden vom Katasteramt als Wohnbaufläche, die Grünen als Grünfläche erfasst und stellen nur eine Momentaufnahme der tatsächlichenNutzung dar. Diese wird alle paar Jahr überarbeitet.

    Es gibt einen FNP, welcher einen Teil des gewünschten Bauplatzes als Wohnbaufläche ausweist. Unter Einhaltung der Abstandsflächen wäre der bebaubare Teil jedoch für unser Vorhaben zu klein. Die Baufläche würde etwa 6-8m in den als Grünland dargestellten Bereich hineinragen.


    Der FNP stellt ja wohl nur Planungswünsche dar. Bei der Aufstellung konnte ich als Einwohnerin/Eigentümerin zwar Anmerkungen/Einwände geltend machen. Die wurden jedoch nicht beachtet. Rechtsmittel gegen die inhaltliche Darstellung des FNP gibt es ja für mich als Bürgerin nicht.

    Der FNP hätte ja keine bindende Wirkung, weist aber die Richtung für die Verwaltung


    Der Weg befindet sich gänzlich in unserem Eigentum . Zuwegung und Verlegung von Versorgungsleitungen stellen somit kein Problem dar.


    Das blaue ist ein Fluss und könnte m.E. als topographisches Hindernis bei großzüger Auslegung den Innenbereich abgrenzen. Die Flächen östliche des Flusses sind kein Überschwemmungs- oder Schutzgebiet. Dies befindet sich 1-2 km weiter in Fließrichtung auf der östlichen Seite

    "

    Zitat von TINI

    Das blaue ist ein Fluss und könnte m.E. als topographisches Hindernis bei großzüger Auslegung den Innenbereich abgrenzen. Die Flächen östliche des Flusses sind kein Überschwemmungs- oder Schutzgebiet. Dies befindet sich 1-2 km weiter in Fließrichtung auf der östlichen Seite

    in Fließrichtung auf der westlichen Seite sollte es heißen ;)

    Zitat von TINI

    Die tatsächliche Nutzung zeigt ja nur den IST-Zustand an, d.h. .Baugrundstücle (mit B-Plan) erscheinen, solange sie unbebaut sind, grün.

    Zitat von TINI

    Es gibt für diesen Bereich weder B-Plan noch eine Abgrenzungssatzung oder dergleichen.


    Jetzt wird es aber kompliziert...


    Wahrscheinlich ist hier das eigentliche Problem aber hier versteckt angedeutet:

    Zitat von TINI

    Es gibt einen FNP, welcher einen Teil des gewünschten Bauplatzes als Wohnbaufläche ausweist. Unter Einhaltung der Abstandsflächen wäre der bebaubare Teil jedoch für unser Vorhaben zu klein. Die Baufläche würde etwa 6-8m in den als Grünland dargestellten Bereich hineinragen.

    Scheinbar widerspreche ich mich hinsichtlich der Farbe der Baugrundstücke.

    In der Liegenschaftskarte werden Wohnbauflächen rosa dargestellt, Grünflächen indessen grün.


    Thomas meinte, das grün dargestellt Flächen möglicherweise kein Bauland sein können.


    Ich wollte nur klarstellen, das dies nicht zwingend so sein muss. Für andere Stadtteile gibt es einen B-Plan. Baugrundstücke, die noch nicht bebaut sind erscheinen hier grün.


    Kurzum aus der Liegenschaftskarte kann ich keinen Rückschluss ziehen, ob eine Fläche Bauland ist oder nicht, sondern nur den IST-Zustand erkennen. (Eine illegal bebaute Fläche wäre auch rosa, weil tatsächlich ein Haus drauf steht)

    Und ja ich will im Grunde wissen, ob die Grünlandfläche noch zum Innenbereich gezählt werden könnte


    Anbei noch ein Ausschnitt aus dem FNP (leider Kartenrand)

    • Offizieller Beitrag

    Auf Grundlage dieses kleinen Ausschnitts aus den FNP sind aber tatsächlich kaum Rückschlüsse herleitbar.


    Um hier eine Bauvoranfrage sinnvoll zu starten, wäre eine eingehendere Analyse von Nöten.


    1. Checken welche planrechtlichen Grundlagen gibt es dort? B-Plan? Kein B-Plan --> Gestaltungssatzung der Gemeinde/ der Stadt? Baulinienplan?

    Dies kann am natürlich am Besten auf dem zuständigen Bauamt erledigen. Die sollten wissen welche planrechtlichen Grundlagen für dieses Gebiet anzuwenden sind.


    2. Gibt es keinen B-Plan usw., dann wäre eine Umfeldanalyse wichtig. Was steht dort? Wie groß? GRZ? Hat man sich darüber schlau gemacht, so kann eine ...


    3. Bauvoranfrage planungsrechtliche Sicherheit bringen. In dieser BVA würde man das Bauvorhaben grob umreißen (kein detaillierter Grundriss, aber ein "Kästchen" welches die Hausgröße und geplante Lage auf dem Grundstück hinreichend genau darstellt. Ein paar skizzenhafte Ansichten, die die Kubatur/ das Bauvolumen nachvollziehbar darstellen. Berechnung der GRZ und Vergleich mit dem Umfeld. Im Rahmen einer solchen BVA (ohne B-Plan) sollte man dann gut argumentieren, warum das eigene Häuschen sich hier einfügt (weil es nicht mehr Land verbraucht als die anderen Häuser in der Umgebung, dass es sich auch in der Nutzung "Wohnhaus" ins Umfeld einfügt usw usf.

    • Offizieller Beitrag

    Hab's mir mal auf GoogleMaps angesehen.


    Grundsätzlich scheint der FNP hier eine Grenze zwischen Grünland und Wohnnutzung vorzusehen. Diese scheint aber angesichts anderer Gebäude, die in diesem Bereich stehen, nicht so strikt eingehalten zu werden. Hierauf kann man sicherlich abstellen. Wenn dies nur einmal (versehentlich?) geschehen wäre, wäre das Argument wohl eher schwach. Aber ich sehe hier mal mindestens 6 - 8 Wohnhäuser im "Grünbereich". Insofern wäre eine leichte Überschreitung der Grenze zwischen Wohnen und Grün durchaus erfolgversprechend. Zumal diese "Grenze" auch nicht genauer, zB durch Maße oder andere Fixpunkte, definiert ist.

    Bitte beachtet: Aus der (groben) Darstellung im FNP lässt sich kein Baurecht ableiteten.

    Erst durch eine Satzung (B-Plan, Abrundungs-/ Einbeziehungsatzung o.ä) wird Baurecht geschaffen.


    für mich ist die bezeichnete Fläche aufgrund der dargestellten Informationen im Außenbereich und damit grundsätzlich von Bebauung freizuhalten.

    Ob durch die in etwas weiterer Entfernung umgesetzten Vorhaben ein Präzedenzfall oder Baurecht abgeleitet werden kann, kann nur der Antrag auf Bauvorbescheid rechtssicher klären.