Wohnflächenberechnung bei Haus mit Hanglage

Hallo zusammen,

ich erstelle gerade für ein traufständiges Reihenmittelhaus eine Wohnflächenberechnung, das sich wie folgt beschreiben lässt:

Vom EG geht eine Treppe ohne Türen in das "Kellergeschoss. Dieses Geschoss liegt zur Straßenseite unterirdisch, was nach LBO Definition als Kellergeschoss gelten würde. Die Deckenhöhe im beheizten Raum zur Straße beträgt 1,95m. In diesem Raum befindet sich ebenfalls ein seperater Hausanschlussraum. Diese Räume sind meiner Meinung nach unstrittig und gelten nicht als Aufenthaltsräume im Sinne der LBO und haben demnach, gemäß §2 Absatz 3 Satz 2 auch keine anrechenbare Wohnfläche. Weder ist die Belichtung ausreichend, noch ist die Decke hoch genug. Geht man nun Richtung gartenseite, folgt ein Flur, der über eine Treppe mit dem EG verbunden ist, ein innenliegender Raum mit Waschmaschine, ein Duschbad mit Fenster zum Garten und eine Küche (H= 2,06m), über die man ebenerdig den Garten betreten kann. Küche und Bad haben Fenster und werden darüber belichtet. Die Deckenhöhe im Duschbad, Flur und Waschmaschinenraum beträgt 1,96m.

Wie würdet ihr die Räume anrechnen? Da für Bad und Küche keine Höhe vorgegeben ist, könnte ich doch §4 Satz 1+2 anwenden, oder? Würde bedeuten: Küche 100%, Bad und Flur 50%. Der Waschmaschinenraum (im Plan "Abst.") müsste dann wie der Raum zur Straßenseite als Kellerraum klassifiziert werden, womit er nicht angerechnet werden würde.

§ 4 Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

1.von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2.von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,

Kellergeschoss.pdf

Zusätzlich würde ich gerne noch wissen wie ihr folgende Situation bewerten würdet: Im gleichen Haus gibt es ein sehr kleines ausgebautes Dachgeschoss. First ist 1,76m hoch, man kann also kaum dort stehen. Der Raum ist ganz klar kein Aufenthaltsraum im Sinne der LBO. Kann hier dennoch der eben zitierte §4 zur Anwendung kommen? Es ist nur ein Rettungsweg über die Treppe vorhanden, die DFF sind zu klein.

Bei der Berechnung geht es um den Verkauf des Objektes.

Auf den Abschnitt habe ich mich in meinem Beitrag doch schon berufen. Inwieweit verstoßen denn die Räume im KG dagegen? Die Küche ist 2m hoch, führt direkt ins Freie. Das Bad ist 196 hoch und aus meiner Sicht ebenfalls unproblematisch im Sinnes des zitierten Abschnitts.

Küchen und Bäder sind aber keine Aufenthaltsräume und müssen dementsprechend auch nicht deren Kriterien erfüllen. Bäder dürfen doch auch unbelichtet sein und müssen keine Mindeshöhe einhalten.

Zitat von Frau Maier

Wozu eine Wohnflächenberechnung, wenn es verkauft wird? Wenn ich was kaufe, will ich die reale Fläche wissen die ich kaufe und keine Wohnflächenberechnung nach irgend welchen Wohnflächenverordnungen, wo unter bestimmten Höhen nix gerechnet wird usw. Gleiches wenn ich verkaufe. Beim Verkauf will ich doch, dass es möglichst gut da steht, also möglichst viel Fläche fürs Geld auf dem Papier steht.

Daraus eine Wohnfläche zu berechnen ist doch Sache des Käufers, wenn er es vermieten will.

Ich glaube ohne irgendeine Flächenberechnung wird eine Bank gar nichts mehr finanzieren. Zudem sind Käufer ja auch oft Vermieter, die mit diesen Angaben dann Angebote vergleichen können. Neulich sollte es gar eine Berechung sein "nicht älter als 3 Monate".

Zitat von Skeptiker

Ja, grundsätzlich schon. Weder die Flächenberechnung nach WoFlV, noch die nach DIN 277 sind den Bankern auch nur ansatzweise bekannt, geschweige denn im Detail. Stattdessen rechnet jede Bank anders. Es lebe die Normung und die Gesetzgebung! Und von der DIN 276 haben sie auch noch nie gehört, stricken aber alle ihre eigenen Tabellen auf unklarer Basis.

Da würde ich auch von ausgehen. Und dann kommen noch die Versicherungen. Da sagte mal jemand zu mir "Balkone und Flure zählen wir gar nicht mit."

Die Definition für ein Kellergeschoss laut LBO ist mir bekannt. Dass es sich um ein solches handelt, habe ich ja auch bereits festgestellt. Nur weil es ein Kellergeschoss ist, heisst es aber nicht, dass dort alle Räume keine anrechenbare Wohnfläche haben.

Ich mache es bisher so, dass Räume die keine Wohnfläche nach WoFlV haben, als Nutzfläche berücksichtigt werden. Ob DIN 277 oder WoFlV+Nutzfläche macht dann am Ende keinen so großen Unterschied.

Ich hatte jetzt schon oft das Problem, dass ich den Eigentümern erklären muss, warum Flächen nach WoFlV nicht angerechnet werden können. Gerade bei alten Häusern, die nachträglich umgebaut wurden stößt die WoFlV meiner Meinung nach an ihre Grenzen. Neubauten sind in der Hinsicht optimiert, sodass alle Räume berücksichtigt werden. Neulich hatte ich ein Haus mit 3 Terrassen, da wurde quasi der Garten nachträglich großflächig versiegelt. Im Grunde müsste ich hier die Baugenehmigung heranziehen, um zu sehen welche Flächen genehmigt wurden. Oftmals werden auch Dachgeschosse ausgebaut, die aber keinen 2.Rettungsweg haben, oder die nicht die nötige Höhe für Aufenthaltsräume haben. Die müsste man streng genommen rausrechnen, zumindest können sie nicht als Aufenthaltsräume gelten. Problematisch finde ich auch Räume die z.b 1,995m hoch sind, oder wenn das Fenster minimal zu klein ist. Wenn ich solche Probleme feststelle, schreibe ich einen Kommentar mit in die Berechnung und wähne mich damit bisher auf der sicheren Seite.

Es wurde explizit eine Berechnung nach WoFlV beauftragt. Über die DIN 277 habe ich nur rudimentäre Kenntnisse. Gibt es Einschätzungen zu den Räumen im oben gezeigten KG?

Zitat von Thomas T.

Meine Einschätzung ohne Gewähr: Duschbad und Flur könnte man mit Hängen und Würgen zur Wohnfläche zählen, den Rest nicht. Eine Küche ist ein Aufenthaltsraum (siehe zur Zeit der Errichtung gültige BauNVO), und dafür reicht die Raumhöhe nicht.

Mit Hängen und Würgen, da sie weniger als 2m hoch sind, oder weil sie im KG liegen? Oder beides? Das Küchen als Aufenthaltsräume gelten wusste ich tatsächlich nicht. Danke.

Also ohne Abzüge, da für Bäder und Flure keine Mindesthöhen vorgeschrieben sind?

Ich bin geneigt nur die Hälfte anzurechnen, weil im KG kein weiterer Aufenthaltsraum vorhanden ist. Wäre dort noch ein Schlafzimmer mit 2,40 Deckenhöhe, würde ich das Bad und den Flur anders bewerten.

Zitat von Skeptiker

In B waren ab den neunzehnhundertsechziger Jahren Küchen längere Zeit keine Aufenthaltsräume. An Details kann ich mich aber nicht mehr erinnern.

Die Küche befindet sich in einem Anbau, der wesentlich später errichtet wurde. Es müsste also eigentlich das Jahr der Errichtung des Anbaus als Grundlage genommen werden, der ja eventuell gar nicht mal genehmigt wurde. Das wird mir aber dann schon fast etwas zu spitzfindig. Der Makler kennt nichtmal das Baujahr.

Edit: Küchen sind bei uns aktuell auch fensterlos zulässig. Demnach können Sie ja eigentlich gar keine Aufenthaltsräume sein, da die Belichtung nicht ausreicht.

§48 Wohnungen

(1) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.