Änderung B-Plan, Vorgehensweise

Hallo zusammen,

ich war bis jetzt stiller Leser und würde mich aktuell über ein wenig Unterstützung freuen.

Wir, meine Freundin und ich (beide 29), würden gerne sesshaft werden. Aktuell haben wir eine potenzielle Fläche in Aussicht und uns schon mit den potenziellen Verkäufern getroffen.

Es ist eine 3.500 - 4.000 qm große Wiese, welche ringsum bebaut ist. Diese Fläche würden wir gerne in drei bis vier Grundstücke einteilen und eins für uns nutzen (die Verkäufer wollen nur die gesamte Fläche verkaufen).

Nun wurde uns beim Amt geraten, eine Bauvoranfrage zu stellen. Nachdem wir diese erstellt haben, wurde uns mitgeteilt, es müsste der B-Plan geändert werden und eine Voranfrage hilft uns nicht weiter.

Man teilte uns mit, es würde auf ein 13a Verfahren hinauslaufen und ca. folgendes kosten:

4.700 € Änderung B-Plan
600 € Beratungsunterlagen
1.900 € Artenschutzanalyse
650 € X-Plan

Im Flächennutzungsplan ist die Fläche schon als "allgemeines Wohngebiet" gekennzeichnet, jedoch besteht kein B-Plan für diese Fläche.

Aktuell haben wir uns mit den Verkäufern noch nicht über den Preis unterhalten, weil ich erstmal Angebote für Erschließung, Bodengutachten, Bodenaufschüttung (ca. 1 m tiefer als die Straße) einholen möchte, um mir einen Überblick über die Kosten zu machen und bevor wir Zeit und Energie in das weitere Vorgehen investieren, eventuell schon abbrechen können.

Ich wäre einfach über Tipps dankbar, wie wir am besten vorgehen sollen.

Ist das genannte 13a Verfahren überhaupt das richtige? Uns wurde Anfangs auch zur Bauvoranfrage geraten, dann wieder nicht.. wir sind verwirrt.

Passen die genannten Kosten für das Verfahren ca.?

Gibt es bestimmte Stellschrauben und Möglichkeiten, die Sache zu beschleunigen bzw. zu vereinfachen?

Sind wir grundlegend überhaupt auf dem richtigen Weg?

Sorry für die vielen "Anfängerfragen" und vielen Dank im Voraus.

Grüße

KeKo

Wow, vielen Dank für die Antworten.

Zitat von feelfree

Spielt es denn für eure Überlegungen keine Rolle, ob das Grundstück 10, 100 oder 1000€/qm kostet? Das ist ja in jedem Fall der teuerste, und daher auch wichtigste Teil...

Doch, das spielt es. Wir haben mit den Eigentümern über den Bodenrichtwert gesprochen und diese wissen auch bescheid, dass bis zum erschlossenen Grundstück noch viele weitere Kosten auftreten werden. Diese Kosten möchte ich entsprechend aufdecken, um dann einen fairen Preis für beide Seiten generieren zu können.

Zitat von de Bakel

Die Bauvoranfrage ist der einfachste Weg, einzelne Fragen zur Genehmigungsfähigkeit rechtssicher zu klären.

Das Ergebnis hier ist, dass zur Zeit kein Baurecht besteht.

Zur Schaffung von Baurecht muss ein B-Plan erstellt werden. B-Pläne werden ausschließlich durch die Gemeinde aufgestellt und beschlossen. Hinsichtlich der Kosten wird die Gemeinde sich dann vermutlich bei Euch schadlos halten. Ob die oben genanten Summen hinkommen, kann man nur anhand des erforderlichen Aufwand beurteilen.

Die Aufstellung des B-Plans dauert, schon wegen der einzuhaltenden Fristen, relativ lange. Solange kann dort auch nichts gebaut werden.

Ob das der richtige Weg für Euch ist, müsst Ihr selbst wissen.

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Der richtige Weg für uns wäre natürlich der einfachste, schnellste und kostengünstigste. Da ich kein tieferes Wissen bzgl. Baurecht besitze, ist das der richtige Weg des Amts?

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Warum? Es gibt auch den § 34 BauNVo (nicht beplanter Innenbereich). Das ein B-Plan der Gemeinde angenehmer sein mag, kann sein. Aber dann soll sie es halt machen und nicht so lange rumtrippeln, bis da jemand bauen will

Klingt erstmal interessant. Kann man laienhaft sagen, was genau der Unterschied ist und welche Vorteile sich dadurch ergeben würden?

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Das klingt FÜR MICH nicht nach einer schriftlichen Ablehnung, sondern eher nach einem mündlichen Abwiegeln/Abbügeln. Sonst wäre ich auf die SCHRIFTLICHE Begründung gespannt.

Genau, wir sollten diese Voranfrage dann garnicht mehr stellen, da es wohl der falsche Weg sei...obwohl es anfangs als der "richtige" Weg dargestellt wurde.

Zitat von Frau Maier

Ihr wollt als Bauträger oder ähnliches auftreten? Das nennt man vorhabenbezogener Bebauungsplan. Wird gerne von Firmen gemacht, die in einem Gebiet etwas bauen wollen, was zwar gebraucht, aber noch nicht im Bebauungsplan fest steht, wie z.B. Einkaufszentren, oder größere Wohngebiete usw. Dazu braucht ihr einen guten Anwalt für Baurecht, der euch begleitet und mit den Behörden verhandelt und ihr braucht auch das Grundstück. Es ist ein etwas längerer Weg und dauert etwas länger als ein normaler Bauantrag. Ihr müsst euer Vorhaben aber schon mal so weit planen lassen, dass es für eine Vorlage bei der Gemeinde reicht. Vorher würde ich aber abklären lassen, ob die Gemeinde das auch will, oder ob es irgend welche gute Gründe gibt, warum die Gemeinde diese Wiese frei gelassen hat.

Unternehmerisch tätig zu werden birgt natürlich auch Risiken. Wenn ihr es erst mal auf der Gemeinde abgeklärt habt (am besten mit Bürgermeister reden), dann könnt ihr kaufen und los legen. Ob es sich rechnet, müsst Ihr selbst ausrechnen und entscheiden. Das kann euch keiner hier abnehmen.

Das ist aktuell noch sehr unsicher. Wir würden gerne bauen, auch in der Gegend, müssen aber zwangsläufig die gesamte "Wiese" kaufen. Selber nutzen möchten wir jedoch maximal 1.500 qm und den Rest verkaufen. Ob es Sinn macht unternehmerisch tätig zu werden und evtl. mit einem Bauträger zusammenzuarbeiten, das ist aktuell noch eine große Frage. Die Gemeinde wollte schon vor Jahren aus dem Gebiet ein Baugebiet machen, jedoch haben Sie sich laut Verkäufer sehr daneben benommen und er würde es auf keinen Fall an die Gemeinde verkaufen.

Zitat von Thomas B

und

Was denn nun? Es gibt einen, der geändert werden soll oder es gibt gar keinen, dann kann man den natürlich auch nicht ändern.

Um im Innenbereich bauen zu können, bedarf es erst einmal keines B-Planes. Ein B-Plan macht vieles leichter, wenn man ohnehin so bauen möchte wie es dieser vorschreibt. Gibt es keinen B-Plan, so kann man nach §34 BauGB planen und bauen.

Habt Ihr eine formlose Bauvoranfrage gestellt oder einen echten "Antrag auf Vorbescheid"? Bei letzterem würde mich die Begründung tatsächlich interessieren, mit der das abgelehnt wurde.

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Sorry für das Durcheinander.

Wir haben die Voranfrage geschrieben, sind die mit der Kollegin vom Amt durchgegangen und sollten die dann an einen anderen Kollegen weiterleiten. Dieser hat jedoch direkt angemerkt, dass es der falsche Weg sei und wir die Voranfrage garnicht stellen brauchen. Entsprechend haben wir sie nicht gestellt, da gesagt wurde der B-Plan muss erstellt werden.

Für die Wiese besteht kein B-Plan. ich spreche von Änderung, weil es uns so mitgeteilt wurde, also den B-Plan entsprechend ändern damit die Wiese bebaubar ist.

Zur letzten Frage: Wir haben bis jetzt nichts gestellt, da uns ja abgeraten wurde.

Deshalb vor lauter Verwirrung die Fragen an die Fachfrauen und Fachmänner.

Keine optimale Qualität, ich hoffe man kann damit etwas anfangen.