Umnutzung einer im Baukörper enthaltenen Garage (teils unterirdisch)

  • Hallo zusammen,

    ich bin Strawalde und neu als Aktiver.

    Folgendes Problem beschäftigt mich:

    Ich möchte eine Garage umnutzen und frage mich welche Chancen wohl bestehen, dass dies gelingt.


    Diese Bedingungen herrschen vor: (Siehe Zeichnung Grundriss)

    - Die Garage no1 liegt fast vollständig unter Geländeniveau und ist zu Nachbarn 1 hin, unterirdisch

    Außerdem ist Sie nach oben hin als feste Terasse mit ca. 35 CM Bodenaufbau ausgearbeitet.

    Sie ist äußerer Bestandteil des Kellergeschosses meines Hauses und vollständig aus Beton gegossen.

    - Garage no 2 ist per Nutzungsrecht an den dritten Anlieger hintermir zugewiesen, befindet sich aber auf meinem Gründstück, in meinem Baukörper.

    - Fläche A ist mein Garten, wie gesagt die Garage no 1 liegt unterirdisch.

    - Fläche B ist Garten des Nachbars 1, der hat seine Terasse laut Bauplan als Pflaster in der Breite seines Weinkellers no 4 (der ist ebenfalls unterirdisch)

    - Nun stellt sich die Frage ob hier rechtlich Abstandsmaße zu den Nachbarn gelten, also zum Garagennutzer und zum Gartennachbarn?


    Bin mal gespannt...


    Gruß


    Stawalde

  • Stellt sich zunächst die Frage, wie die geplante Nutzung aussehen soll.

    Grundsätzlich sind m. M. nach Abstandsflächen einzuhalten. Ob die Garage unter der Geländeoberfläche liegt, düfte nicht maßgeblich sein.


    Gruß

  • Nun, als Hobbyraum...

    Hobbyraum ist ein Begriff, den es Baurechtlich eigentlich nicht gibt.

    Keine Ahnung, welches "Hobby" darin ausgeübt werden soll, ich gehe aber dann mal davon aus, dass es sich um einen Aufenthaltsraum handeln wird.

    Hier gelten nicht nur Abstandsflächen, sondern auch andere Dinge, wie z. B. Deckenhöhe, Belichtung, Brandschutz. usw.

    Weiterhin stellt sich die Frage der Beheizung. Wenn der Raum ganzjährig genutzt werden soll, müsste er beheizt werden - dann kommt das GEG ins Spiel.

    Wird m. M. nach schwierig bis unmöglich.


    Gruß

  • Ja Lagerraum ist eine Idee, wenn es mit Aufenthaltsraum nicht klappen sollte...

    Die Deckenhöhe ist 260 CM

    Brandschutz ist wie in allen anderen Räumen, Boden, Wände, Decke alles zementbasierte Baustoffe...

    Das Garagentor wird ersetzt durch eine massive Mauer mit Türe, Belichtung geschieht die Eingangstüre mit Oberlicht, die ich dort installieren werde.

    Heizkörper ist kein Problem, die Rohre fürs Wohnzimmer sind zufällig nur 3 m entfernt an der Kellerdecke vorhanden...Kleinigkeit.

    Raum ist Trocken, an 2 Seiten von Erdreich umgeben, Wand zum Garagennachbar wird Innengedämmt, Vorderseite (Türe) natürlich auch.

    Ach, und die Ersatz-Stellfläche für PKW habe ich schon mit dem Carport geschaffen...


    Die Frage ist doch nur die Abstandsfläche zum Grundstücksnachbarn, oder übersehe ich etwas?

    • Offizieller Beitrag

    Die Frage ist doch nur die Abstandsfläche zum Grundstücksnachbarn, oder übersehe ich etwas?

    Das zulässige Maß unprivilegierter Grenzbebauung ist noch nicht erreicht?


    Der Rest ist etwas zu stark verkürzt, aber Hauptpunkt scheint mir der vorstehende zu sein.


  • Man könnte eine Umnutzung als Lagerraum (kein Aufenthaltsraum) anpeilen..

    Könnte man natürlich machen. Nur wenn man dann im Lagerraum sich regelmäßig drin aufhält um sein Hobby auszuüben (weils auch so schön warm ist wegen des Heizkörpers) dann kann´s halt problematisch werden.

    Als Aufenthaltsraum ist das so wie geplant mit Sicherheit nicht geeignet (da fehlt es dann schon an der Belichtung / Belüftung etc.).


    Gruß

  • Könnte man natürlich machen. Nur wenn man dann im Lagerraum sich regelmäßig drin aufhält um sein Hobby auszuüben (weils auch so schön warm ist wegen des Heizkörpers) dann kann´s halt problematisch werden.

    Als Aufenthaltsraum ist das so wie geplant mit Sicherheit nicht geeignet (da fehlt es dann schon an der Belichtung / Belüftung etc.).


    Gruß

    Nun, Ich hatte vor das Garagentor unter anderem mit einem Oberlicht zu ersetzen, das Lüftung wie bei einem Fenster ermöglicht...


    Gruß

    Strawi

    • Offizieller Beitrag

    Entschuldige, das verstehe ich nicht... was ist unpriviligierte Grenzbebauung?

    vereinfacht: alles außer Garage(n)

    • Offizieller Beitrag

    Ist doch alles irrelevant!


    1. Sind die Gebäude doch sowieso "geschlossen" gebaut, d.h. eine Grenzbebauung ist grundsätzlich zulässig. Der B-Plan wäre hilfreich.

    2. Lösen nur oberirdische Gebäude Abstandsflächen aus!

    3. Wären auch Nicht-Aufenthaltsräume an der Grenze zulässig.


    Viel relevanter wird, ob es ein offizieller Aufenthaltsraum werden soll.


    Was soll denn konkret gemacht werden?

    Fitness? Büro? Werkstatt? Modellbau? Carrerabahn?

  • Angenommen, mein Nachbar willigt ein, in die Grenzbebauung?

    Üblicherweise wäre eine Baulast nötig. Ob er das dann macht möchte ich mit einem Fragezeichen versehen.

    Ausserdem glaube ich nicht, dass die Garage die Voraussetzungen für einen Aufenthaltsraum verfügt (auch wenn ein Oberlicht eingebaut wird).

    Auch zum Thema Brandschutz gehört mehr als nicht brennbare Wände.

    Beim Thema Heizung müßte man nochmal im GEG nachlesen.

    Du kannst natürlich eine Umnutzung als Lagerraum beantragen und das ganze dann als Aufenthaltsraum nutzen. Solange sich niemand dran stört - und

    vor allem - solange nichts passiert.


    Gruß

  • Wenn ich mir das Bild anschaue, dann würde ich jetzt nicht davon ausgehen, dass es sich bei der Garage um ein unterirdisches Gebäude handelt. Der TE schreibt ja auch von "fast vollständig unterirdisch".


    Gruß

  • Prima, danach hab ich gesucht ... Jetzt wäre noch die Frage, ob mein direkter Garagennachbar, also der Nutzer irgendwelche Ansprüche geltend machern könnte?

    LG Strawi

  • Musikproberaum für Hobbyband...

    Je nach Musikgeschmack des / der Nachbarn könnte das dann doch zu Konflikten führen.

    Bei einem nicht genehmigter Aufenthaltsraum, in dem jemand ganz still und leise seiner Modelleisenbahn zuschaut, wäre der ein oder andere

    vermutlich dann doch recht tolerant.


    Gruß

    • Offizieller Beitrag

    Ist doch alles irrelevant!


    1. Sind die Gebäude doch sowieso "geschlossen" gebaut, d.h. eine Grenzbebauung ist grundsätzlich zulässig. Der B-Plan wäre hilfreich.

    2. Lösen nur oberirdische Gebäude Abstandsflächen aus!

    Würdest Du diese Garagen

    ... wirklich als "unterirdisch" bezeichnen wollen?


    Da hätte ich spontan sogar bei einer 50 cm starken intensiven Begrünung Zweifel und die sehe ich hier nicht!


    Und bei Musikprobenräumen halte ich die nachbarschaftliche Toleranz auch für besonders gering.

  • Mal eine Frage am Rande: Handelt es sich bei der Garage überhaupt um eine Grenzbebauung? Gem. Skizze steht die Garage zwar auf der Grenze, aber für mich sieht das doch so aus, als ob das Haus auf zwei Flurstücken steht. Dann wäre das doch keine Grdnzbebauung im Sinne des Gesetzes, oder übersehe ich da was? Oder interpretiere

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

    • Offizieller Beitrag

    Mal eine Frage am Rande: Handelt es sich bei der Garage überhaupt um eine Grenzbebauung? Gem. Skizze steht die Garage zwar auf der Grenze, aber für mich sieht das doch so aus, als ob das Haus auf zwei Flurstücken steht. Dann wäre das doch keine Grdnzbebauung im Sinne des Gesetzes, oder übersehe ich da was? Oder interpretiere

    Die Beschreibung des TS habe ich nach meinem Verständnis in seine Skizze markiert:



    Garage an der Grenze als Teil eines Reihenendhauses (Realteilung) in einem stark ansteigenden Gelände.


    Der TS möge schreiben, ob dieses Verständnis die Situation korrekt wiedergibt!

  • Ja, nach hinten im Bild steigt das Gelände, besonders links stark an, die ganz kinke Garage, um die es geht, ist bis über beide Ohren imDreck vegraben. Die hintere Keller-Trennwand ist also komplett unter der Geländeoberfläche. Der Hinter-Nachbar musste sogar eine 50 CM Stützwand installieren, weil seine Krume sonst auf mein Grundstück wabbelt...:-)

    Die Begrünung, die du siehst ist ein zugewachsenes Geländer von meiner Terasse. Sein Gartenniveau liegt ungefähr auf meiner Geländerhöhe!

  • Komplett richtig erfasst!

  • Dann ziehe ich meine Frage/meinen Ei wurf zurück.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • Ich sehe keinen baurechtlichen Hinderungsgrund, weder für einen Lagerraum noch für einen Aufenthaltsraum, es sei denn, es taucht noch ein Bebauungsplan auf und die Garage steht außerhalb der überbaubaren Fläche.