Riss in Mauerwerk

  • Guten Morgen Zusammen,


    meine junge Familie und ich haben vor kurzem ein Haus gekauft. Bei der Renovierung des Kinderzimmers mussten wir leider ein mit Silkon "verschlossenen" Riss im Mauerwerk entdecken. Es handelt sich dabei um eine Außenwand im 1. OG. Weitere OGs gibt es in diesem Bereich des Hauses nicht. Der Teil des Hauses wurde als Anbau erweitert. Der Riss ist etwa 80 cm breit. Die Tiefe nimmt von links nach rechts zur Tür von 1 cm bis zu 15 cm zu. Es ist Luftzirkulation durch den Spalt festzustellen. Im Außenbereich ist eine Teerbahn an der Wand befestigt, welche jedoch kurz vor dem Boden endet. Hier war wohl mal eine Terasse geplant.


    Meine Idee ist ist jetzt, den Spalt mit noch vorhandenem, wasserdichtem Hohlkehlenmörtel (weber.tec 933) zu verschließend. Ich bin mir jedoch unsicher, ob ich den Mörtel entsprechend tief eingetragen bekomme. Was haltet ihr von der Idee? Gibt es bessere Alternativen?


    Vielen Dank und schöne Grüße



  • Ursache ergründen wäre sinnvoll, das sieht mir nicht nach einem "Riss" aus der plötzlich irgendwie entstanden ist. Daran wurde schon gearbeitet. Vielleicht wurde da mal geschlitzt für irgendeine Leitung, das kann man aber aus den Bildern nicht erkennen.

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  • Hallo Zusammen,


    danke für eure Antworten.


    Ich habe heute den Putz im Bereich des Risses etwas abgetragen um ggf. mehr über den Grund der Rissbildung erkennen zu können. Grundsätzlich befinden sich in diesen Anbau ca. fünf weitere, feine Risse im Aussenputz (< 1mm breite, meist horizontal ausgerichtet).


    Ich hoffe die Bilder helfen dabei weiter das Problem zu identifizieren, ansonsten bin ich für Vorschläge sehr offen.


    Detailaufnahmen vom Riss (mit eingeführtem Spachtel):







    Ausschnitt des Grundrisses (Garage im EG, Kinderzimmer zzgl. "Terasse" aufgesetzt im OG)




    Stützkonstruktion in der Garage, keine Risse erkennbar:


    Ich bedanke mich vorab für Eure Unterstützung.


    Viele Grüße,


    Stefan

  • Der Bereich sollte umgehend untersucht werden und ich empfehle hierfür die Hinzuziehung eines Tragwerksplaners oder einer Tragwerksplanerin für eine Ortsbesichtigung, denn ich vermute einen relevanten Schlitz auch dort. Ich ahne auch, woher er rühren könnte. Aber dass soll ein fachkundiger Kopf bewerten, nachdem er sich die Sache am Objekt angeschaut hat.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wenn der Unterzug auf dem Foto unter der Außenwand mit dem Riss liegt, dann könnte man wohl von einer Durchbiegung dessen ausgehen. So ich ich das verstanden habe, ist dieser wohl auch nachträglich eingezogen worden.

    Daher wohl die Vermutung vom Skeptiker, dass auf der andern Seite auch ein Riss sein sollte.

    öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für das Maurer- und Betonbauerhandwerk

  • Trotz der These hier bitte dennoch einen Statiker vor Ort hinzuziehen. Der kann diese verifizieren oder auch nicht und Lösungen aufzeigen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Zunächst einmal vielen Dank für die Unterstützung.


    Der Anbau, bestehend aus Doppelgarage und aufgesetzten Zimmer wurde zusammen vor etwa 20 Jahren fertiggestellt. Das Haus wurde vor knapp einem von uns Jahr erworben. Eine Baugenehmigung mit Bezug auf eine vorliegende Statik liegt vor. Die Statik selbst liegt uns leider nicht vor. Auf Grund der hohen Streifenlasten könnte ich mir auch ein Problem mit dem Unterzug vorstellen. Leider ist von außen nicht ersichtig, welches Material und welche Stärke hier eingesetzt wurde. Die aktuelle Planung sieht vor den Innenputz durch entfernen der Tapete freizulegen und anschließend einen Statiker zur Begutachtung einzuladen. Im Folgenden noch Fotos der Außenwände mit Makierung aller im Putz ersichtlichen Risse (ich hoffe man kann etwas erkennen, ansonsten bitte ich um kurze Info).






  • Die Bilder der Garage erinnern mich an ähnliche Risse die ich schon einmal gesehen habe.....damals war es die Gründung der Garage bzw. des Anbaus, also die (Streifen)Fundamente. Wenn ich mich richtig erinnere, dann war der Anbau an die Garage tiefer gegründet als die Garage selbst und der Anbau hatte sich leicht abgesenkt.

    Empfehlung damals nach Begutachtung: Da sich die Risse nicht mehr veränderten, Abriss oder halt verschließen. Gefahr besteht nicht.

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  • Der Verdacht hat sich leider bestätigt. In dem von dir markierten Bereich haben wir einen weiteren horizontalen Riss (ca. 2 m lang, bis zu 15 cm tief) gefunden.


    Bzgl. der Tiefenmessung ergibt sich mir die Frage ob es plausibel ist, dass die Wand nicht vollständig gerissen ist oder hier ein Messfehler vorliegt. Kann es evtl. sein, dass das Blech des Spatels nur den gegenüberliegenden Riss (hinter dem Hohlraum des Steins) an der Außenseite nicht trifft?

  • Der vorherige Post kann leider nicht mehr editiert werden, daher entschuldigt den Doppelpost.


    Relevant für uns ist zudem das Thema Mängelgewährleistung. Im Fokus dieses Forums soll aber nur der technische Aspekt dazu sein. Daher die Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass der Verschluss der Risse mit Silikon erst nachträglich und womöglich unter Kenntnis des Bauherrn erfolgte? Oder anders herum gefragt, kann man eine Aussage darüber treffen, wann zeitlich gesehen eine womögliche (da unbestätigte) Durchbiegung erfolgte?

  • Der Verdacht hat sich leider bestätigt. In dem von dir markierten Bereich haben wir einen weiteren horizontalen Riss (ca. 2 m lang, bis zu 15 cm tief) gefunden.

    Das war aufgrund der naturgesetzlichen Durchbiegung der Decke etwa so zu erwarten.

    Bzgl. der Tiefenmessung ergibt sich mir die Frage ob es plausibel ist, dass die Wand nicht vollständig gerissen ist oder hier ein Messfehler vorliegt. Kann es evtl. sein, dass das Blech des Spatels nur den gegenüberliegenden Riss (hinter dem Hohlraum des Steins) an der Außenseite nicht trifft?

    Einen unvollständigen Riss halte ich für unwahrscheinlich. Er könnte aber von außen tiefer nachvermörtelt und von innen nur oberflächlich zugeschmiert worden sein.


    Dass der Riss nicht geradlinig mit einer Sonde durchstoßen werden kann, ist auch möglich. Ich würde es noch mit einem dünnen Schaschlikspieß aus Metall o.ä. probieren, kein Holz, die sind zu dick und brechen zu schnell.

    Relevant für uns ist zudem das Thema Mängelgewährleistung. Im Fokus dieses Forums soll aber nur der technische Aspekt dazu sein. Daher die Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass der Verschluss der Risse mit Silikon erst nachträglich und womöglich unter Kenntnis des Bauherrn erfolgte?

    Ohne Kenntnisse des Bauablaufs und der Psyche des Bauherrn lässt sich dazu wenig sinnvolles schreiben. Aber in jedem Fall ist der Schlitz verschlossen worden, nachdem er entstanden ist, also "nachträglich". Ob der Bauherr davon wusste, könnte relevant sein bezüglich einer arglistigen Täuschung, welche aber beweisbar sein müsste. Da geht es dann aber ans juristische Hochreck und die Frage wäre, was dabei erreicht werden soll. Eine "Mangelhaftung" wird beim Verkauf nicht mehr neuer Immobilien in der Regel sowieso vertraglich ausgeschlossen. Wie steht es darum bei euch?

    Oder anders herum gefragt, kann man eine Aussage darüber treffen, wann zeitlich gesehen eine womögliche (da unbestätigte) Durchbiegung erfolgte?

    Ja, Statiker können das, ich nicht. Aber nochmal: Worauf willst Diu hinaus? Decken biegen sich immer durch, alle. Es geht also allenfalls um den richtigen Umgang mit dieser Tatsache und ihren Folgen. Und wenn der unangemessen war, muss das jetzt geändert werden. "Eine "Mangelhaftung" wird beim Verkauf nicht mehr neuer Immobilien in der Regel sowieso vertraglich ausgeschlossen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Relevant für uns ist zudem das Thema Mängelgewährleistung.

    Gegenüber wem?

    meine junge Familie und ich haben vor kurzem ein Haus gekauft.

    Die Risse waren anscheinend schon beim Kauf deutlich sichtbar. Dem Verkäufer da was anzuhängen dürfte eine Herausforderung für jeden Juristen werden.


    Da wurden beim letzten Umbau anscheinend massive Fehler gemacht.

    Die Lösung steht aber schon in #2 und wurde in #8 präzisiert.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Wie wahrscheinlich ist es, dass der Verschluss der Risse mit Silikon erst nachträglich und womöglich unter Kenntnis des Bauherrn erfolgte?

    Silikon und seine "Kumpels" werden und wurden nicht zum Mauern verwendet, daher ist von einem nachträglichen Einbringen auszugehen. Ob das mit oder ohne Wissen des damaligen AG erfolgte, kann heute keiner mehr sagen und ist auch nicht relevant.

    Hier auf Arglist zu spielen, ist wahrscheinlich Unsinn. Dazu müsstet Ihr schon jemand finden, der damals Mitwisser war, ein phänomenales Gedächtnis und einen gewaltigen Rochus auf den Alteigentümer hat und noch bereit wäre, DAS vor Gericht zu bezeugen.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Vielen Dank für eure Rückmeldung.


    Die Außenrisse im Putz waren beim Kauf natürlich sichtbar. Das die gesamte Außenmauer gerissen ist war nicht ersichtlich, da der Riss mit Silikon verschlossen und übertapeziert wurde. Zwischen der Besichtigung und der Übergabe wurde im Bereich des Risses eine Fußleiste angebracht (warum auch immer). Wir haben dieses Details beim Vergleich mit dem Insert der Immobilie gefunden. Ich denke, dass dem Verkäufer der Umstand bekannt war und dies uns bewusst verschwiegen wurde (Vermutung, basierend auf Erfahrung mit anderen Mängeln am Objekt).


    Aktuell versuchen wir einen Tragwerksplaner zu finden, welche Zeit für eine Ortbesichtigung hat. Grundsätzlich ist dabei wohl zu unterscheiden, ob er/sie Sachverständige für Standsicherheit und Beweissicherung ist oder nicht. Zunächst einmal würde uns eine Einschätzung weiterhelfen, ob die Statik gefährdet ist oder nicht. Als Weiteres wären mögliche Sanierungsansätze (Mörtel, Hohlkehlenmörtel, div. Injektionsverfahren) interessant.


    Ergänzend dazu muss wohl der Wandabschluss von Außen neu abgedichtet werden. Um einen sauberen Übergang zum Boden herzustellen, muss hier vermutlich die gesamte Terasse bzw. das Garagendach neu abgedichtet werden. Aktuell befindet sich ein abfallender Estrich auf dem Dach, welcher wohl einmal für Fliesen gedacht war. Hier steht gerade zur Debatte, ob eine 2-lagige Abdichtung auf den bestehenden Estrich erfolgen kann. Hintergrund: Im Estrich befinden sich einige Risse (siehe Foto), so dass ggf. Feuchtigkeit eingedrungen ist. Die Garage selbst ist jedoch vollkommen unauffällig. Ein Dachdecker tendiert dazu den Estrich zu erneuern, um eine Blasenbildung in der Abdichtung auszuschließen. Ein anderer Dachdecker sieht kein Problem darin, die Abdichtung über den bestehenden Estrich aufzubringen.


  • Gute Abend Zusammen,


    es gibt Neuigkeiten. Das Objekt wurde nun von einem Tragwerksplaner als auch von einem weiteren Bausachverständigen besichtigt.


    Für den Bausachverständigen ist der Grund für die Risse wie folgt zu begründen:

    1. Die (drei) Pfetten wurden vermutlich ohne Gleitlager mit dem Außenmauerwerk verbunden. Die Pfetten zeihen und drücken somit an der Außenwand. Dies seit "typisch" für diese Art von Rissen im Bereich der Pfetten. Lösungsvorschlag: Nachträgliche Einbringung von Gleitlagern durch Meister Stuckateurbetrieb. Zu klären ob einseitig oder beidseitig durchzuführen.
    2. Zwischen Betondecke EG und Außenwänden existieren keine Dehnungsfugen. Die Betondecke soll hier ebenfalls, bedingt durch thermische Verschiebungen, gegen die Außenwänden arbeiten. Lösungsvorschlag: Dehnungsfuge an Decke Innenputz einbringen. Dehnungsfuge Außenputz einbringen. Attika erneuern und mit dieser die Dehnungsfuge überdecken. Alte Risse in Hohlblocksteinen mit s.g. Dehnungsmörtel im "verschließen" (fällt der nicht nur so da herein?).
    3. Weiteres (ggf. hier nicht relevant): Weitere Arbeiten: Technische Trocknung Mauerwerk, Dacherneuerung Garage mit Sockelabdichtung Terrassentür (Flüssigkunststoff)


    Darüber hinaus liegen mir die bautechnischen Nachweise nun vor. Im Bereich unmittelbar unter dem Unterzug beträgt der max. Druck 1,78 N/m², weshalb vom Planer ein Stein vom Typ KS 20/II ausgewählt wurde. Die restliche Wand im EG soll mit einem HBL 4/II (Poroton) ausgeführt werden. Auf Grund einer anderen Sanierungsmaßnahme hatte ich aber den Innenputz in diesem Bereich, mit einer Höhe von ca. 1m vom Boden erneuert. Dabei konnte ich feststellen, dass unter dem Unterzug statt des KS Stein ebenfalls nur HBL verlegt wurden. Auf Anfrage an den Tragwerksplaner, ob es dazu zu bedenklichen Problemen kommen kann und "wie viel" Reserve an Druckfestigkeit hier noch gegeben sei kam die Antwort: "Wenn nach 20 Jahren ohne Risse am Unterzug, wie hier, nichts erkennbar sein, dann mache ich mir keine Sorgen". Da wie zuvor erwähnt auf dem Unterzug ein Kinderzimmer eingerichtet werden soll, hätte ich mir doch gerne eine entsprechende Berechnung gewünscht. Oder ist der Sachverhalt so eindeutig?


    Der Gesamtkostenrahmen wird vom Bausachverständigen auf grob 35 k€ exkl. der Wertminderung des Hauses geschätzt. Auf den Lichtbildern des Exposees und einem Video des Verkäufers sind die Risse übrigens nicht erkennbar (bzw. nur ein Bruchteil dessen was aktuell ersichtlich ist).

  • Ergänzung:


    Ich würde mich sehr darüber freuen, wenn der Eine oder Andere hier eine fachliche Einschätzung zur Plausibilität der o.g. Indizien geben könnte. Wir ihr euch sicher vorstellen könnt, wurden wir von den bautechnischen Mängel überrascht. Wir wissen nun nicht ob wir uns eine Sanierung in diesem Ausmaß leisten können (und dann ggf. auch wollen) und zum anderen, ob der o.g. Grund als Ursache für die Rissbildung so eindeutig ist.

  • Du hast Dir beim Kauf Geld gespart (Einkauf einer unabhängigen und fachkundigen Unterstützung) und willst jetzt per Ferndiagnose rechtliche Unerstützung?


    Die Einschätzungen des "Sachverständigen" hören sich erstmal schlüssig an. Das Ergebnis hätte man aber auch schon vor dem Kauf haben können ;)


    P.S.: Ja klar. Für die größte Investition des Lebens braucht man keinen externen Sachverstand. Kostet ja nur Geld. Bei RTL und KO geht es deutlich billiger.

    Für das neue Auto wird deutlich mehr investiert.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • @de Bakel

    So einfach ist die Situation leider nicht. Die Wohnsituation im Großraum Köln, insbesondere als Familie, ist extrem angespannt. Um Immobilien findet i.d.R. ein ausgiebiges Bewerbungsverfahren statt (in welches wir mehr Aufwand gesteckt haben als in eine Bewerbung auf eine Festanstellung). Unsere Einschätzung damals war: Wenn wir hier mit einen Bausachverständigem antreten, sind wir runter von der Liste. Ich weiß, dass dies natürlich entgegem den persönlichen Interesse viele hier ist, aber dies war unsere persönlicher Einschätzung der Situation.


    Im Übrigen: Unmittelbar nach dem Hauskauf haben wir bereits einen anderen Bausachverständigen (mit guten Rezensionen und entsprechendem Stundenlohn) bestellt. Dieser hat die Risse an der AUßenfassade auf den Trockenvorgang beim Bau zurückgeführt und für unkritisch erklärt. Die Risse im Innenputz waren natürlich damals noch verdeckt. Dies wäre wahrscheinlich der selbe Sachverständige, welchen wir vor dem Haus zu Rate gezogen hätten. Kurzum: Es geht und ging mir nicht darum am Bausachverständigen zu sparen.


    Ich weitere fachliche Resonanz würde ich mich sehr freuen. Gerne auch via PM und ggf. einer vor-Ort Besichtigung mit entsprechendem Auftrag.

  • Ich weitere fachliche Resonanz würde ich mich sehr freuen. Gerne auch via PM …

    Nein, Sinn dieses Forums ist die öffentliche Kommunikation, deshalb fachliche Diskussionen bitte gerade nicht per Konversation, wie die PM in diesem Forum heißt, sondern im Forum. Außer es geht um die direkte Beauftragung, da ist dann tatsächlich

    PM u. ggf. einer vor-Ort Besichtigung mit entsprechendem Auftrag.

    angesagt.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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