BayBO-Vollgeschoss als Staffelgeschoss

1. offizieller Beitrag

    Guten Tag zusammen,


    ich bin neu in dieser Gruppe und hoffe auf euren Rat.


    Zu den Eckdaten:

    -GE

    -2 Vollgeschosse

    -GRZ 0,6

    -GFZ 1,0

    -UG Plan mit Schnitt anbei


    Erläuterung/Ziel:

    Auf dem Grundstück soll ein Gewerbeneubau (für meine HLS-Firma) inkl. meiner Betriebsleiterwohnung entstehen. Dies ist an sich auch so möglich, solange ich mich an die Geschossigkeit halte. Das Problem ist derzeit, dass ich eben zwei Vollgeschosse inkl. einem Staffelgeschoss errichten möchte.

    Das Bauamt lehnt die Sache aufgrund §34 ab und verweist darauf, dass ja "Ausnahmsweise eine Betriebsleiterwohnung genehmigt wurde". Die Betriebsleiterwohnung macht aber nur als zusätzliche Einheit auf dem Flachdach sinn, da alles andere m.E. nicht die gewünschte Wohnqualität bietet.


    Frage:

    Gibt es eine andere Möglichkeit das Thema zu Umgehen, ich komme hierzu leider nicht weiter und aktuell höre ich von alle Seiten nur ein pauschales "nein", was ich nur ungern akzeptiere.


    Vielen Dank vorab,

    Vorab die Frage, wie kann ich den Plan aus meinem Kommentar entfernen?


    Ich bitte um Entschuldigung zum §34 es war §8 gemeint:


    Aussage der Stadt ist wie folgt, "das Staffelgeschoss ist aufgrund der festgesetzten Geschossigkeit (II) nicht genehmigungsfähig. Die Betriebsleiterwohnungen sind in der Bebauungsplansatzung nicht ausgeschlossen, aber nach §8BauNVP auch nur ausnahmsweise zulässig. Eine Abweichung/Befreiung von der Geschossigkeit gepaart mit der Ausnahme für die Betriebsleiterwohnung berührt die Grundzüge des B-Plans und ist deshalb nicht genehmigungsfähig."

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:
    Zitat von TimoS

    Vorab die Frage, wie kann ich den Plan aus meinem Kommentar entfernen?

    Du kannst das nicht, aber es Ist schon passiert!


    Neuen Plan bitte an per Konversation an mehrere Mods schicken: R.B., Anda, die Thomasse ... eine/r wird's schon einstellen können.

    Zitat von TimoS

    wie kann ich den Plan aus meinem Kommentar entfernen?

    Du vermutlich nicht, an Mod/Admin wenden

    Zitat von TimoS

    das Staffelgeschoss ist aufgrund der festgesetzten Geschossigkeit (II) nicht genehmigungsfähig.

    Ich kenne die bay Regelung zur Vollgeschoßigkeit nicht, aber in Nds ist ein oberstes Geschoß das < 2/3 des darunter liegenden Geschoß groß ist, KEIN Vollgeschoß.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ich kenne die bay Regelung zur Vollgeschoßigkeit nicht, aber in Nds ist ein oberstes Geschoß das < 2/3 des darunter liegenden Geschoß groß ist, KEIN Vollgeschoß.

    So ähnlich habe ich das für Bayern auch in Erinnerung.

    • Offizieller Beitrag

    In der aktuellen Fassung der BayBO gibt es den Begriff des Vollgeschosses, also auch die 2/3-Regelung, nicht mehr.


    Damit wäre das Staffelgeschoss das 3. ("Voll-")Geschoss.


    Maßgebend für die Geschossigkeit ist aber die Bauordnung in der Fassung, die bei Inkrafttreten des B-Plans gültig war.


    Seit wann ist der B-Plan rechtskräftig?

    • Offizieller Beitrag

    Richtig, "Vollgeschoße" gibt es in Bayern nicht mehr, 1992 gab es den Begriff baurechtlich aber noch und daher gilt die damals gültige Regelung.


    Jetzt ist halt die Frage wie groß (Grundfläche) das Betriebsgebäude wäre und wie groß (oder wie klein) die Betriebsleiterwohnung dann maximal sein könnte um nicht als VG zu gelten. Hier wäre natürlich der Plan sehr hilfreich.


    Vielleicht wäre auch eine Mischlösung denkbar?


    EG = Betreib

    OG = Betrieb/ Büros und ein Teil der Wohnung (zB Wohnzimmer Küche Essen) und im -dann kleineren-...

    DG = Staffelgeschoß (kein VG) für die restlichen Räume


    Oder Privaträume OG u DG umgekehrt.....müsste man halt mal gucken


    Dafür aber müsste man die Örtlichkeit besser kennen. Pauschale Aussagen sind da immer etwas schwierig.

    Folgende Flächen habe ich:

    1. Grundstück 2356,80m²

    2. UG-Tiefgarage= 1028,5m²

    3. EG= 738,61m²

    4. OG=738,61m²

    5. Wohnung= gewünscht 200-250m²

    ->GRZ= derzeit 0,806


    Mein Planer plant im Normalfall Gewerbebauten und hat hier gesagt, dass ich das erst einmal mit der Stadt klären soll. Da diese mir wie oben beschrieben schriftlich das Staffelgeschoss absprechen.

    Zitat von Thomas B

    Staffelgeschoß (kein VG)

    ... kann es in Bayern nicht geben, da sich die 2/3 anders als in vielen anderen Bundesländern auf die Grundfläche des Geschosses selbst beziehen und nicht auf die des darunter liegenden Geschosses. Denkbar wären natürlich ein paar architektonisch unschöne und unpraktische Tricks, indem man die Mindesthöhe in Teilen künstlich absenkt. Da sollte einem talentierten Planer aber noch etwas besseres einfallen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Escroda

    auf die Grundfläche des Geschosses selbst beziehen und nicht auf die des darunter liegenden Geschosses.

    Das ist korrekt:


    Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.


    Diese Höhe meint mW jedoch nicht die Höhe innen, sondern vielmehr außen, also die OK der Dachhaut.


    Dennoch ist es möglich hier ein "Nicht-Vollgeschoß" zu kreieren. Man muss eben nur genug Anteile unter die 2,30m drücken. Das können zB Nebenräume sein (WC, Abstellraum,) oder mit einem Schrägdach arbeiten, welches dann eben entsprechend Anteile unterhalb dieser Höhe hat.

    Zitat von Thomas B

    Man muss eben nur genug Anteile unter die 2,30m drücken.

    Sag' ich ja, architektonisch unschöne und unpraktische Tricks.

    Zitat von Thomas B

    oder mit einem Schrägdach arbeiten

    Sag' ich ja, talentierter Planer. Der TE muss vom Staffelgeschoss weg.


    Zitat von Thomas B

    Diese Höhe meint mW jedoch nicht die Höhe innen, sondern vielmehr außen, also die OK der Dachhaut.

    Ja, 1982 wurde die BayBO von 2m lichter Höhe auf 2,30m außen umgestellt.

    Wenn man eine Halle hätte, die über die zwei Geschosse des Bürotraktes gehen würden, deren volle Höhe aber man nicht bräuchte, könnte man das Wohngeschoss zum Teil darin versenken und schon überschreitet man nicht die Höhe für ein Vollgeschoss. OK, das Gebäude müsste man komplett umplanen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Frau Maier

    Wenn man eine Halle hätte, die über die zwei Geschosse des Bürotraktes gehen würden, deren volle Höhe aber man nicht bräuchte, könnte man das Wohngeschoss zum Teil darin versenken und schon überschreitet man nicht die Höhe für ein Vollgeschoss.

    Dafür hätte man dann aber im DG durch die sowieso schon stärker aufbauende Terrasse trotz der Höhe über Boden das angenehme Gefühl aus einem Souterrain-Fenster zu schauen ... :thumpsdown: aber schlecht ist die Idee nicht!

    Ja, einen Tod muss man sterben, wie es so schön heißt. Besser als eine Wohnung wo man sich ständig den Kopf irgend wo anhaut. Damit muss man zurecht kommen, oder man Baut einen eigenen Wohntrakt an das Betriebsgebäude. Auch das würde eine Neuplanung bedeuten, wäre sogar der einfachste Weg.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Warum nimmt das Amt denn an, dass eine Befreiung der Geschossigkeit nötig sei? Wird das Staffelgeschoss nicht als solches angesehen, sondern als Vollgeschoss? Neben der 2/3 Regelung gibt es ja noch andere Voraussetzungen, z.b dass das Geschoss zurückspringen muss. Meist von "mehreren Seiten", also nicht nur hinten, sondern auch vorne und an den Seiten. Wie weit dieser Rücksprung sein muss, ist oft auslegungssache des Amtes. Ich hatte schon Fälle, wo 15cm ausreichend waren. Oftmals ist es aber mehr.