Architektenhonorar für Anbau bis zur Baugenehmigung

Liebe Bauexperten,

ich habe ein Vertragsangebot (m)eines Architekten vorliegen, von dem ich nicht weiß, was ich davon halten soll.

Es geht bei mir um folgendes Bauvorhaben:

• (Energetische) Komplettsanierung meines Elternhauses (Baujahr 1971); EFH mit Satteldach, dazu ein 35qm eingeschossiger Anbau mit Flachdach.
• Aufstockung dieses 1-geschossigen Anbaus, um zusätzliche Fläche (ca. 35 qm) für ein Bad + Arbeitszimmer im OG zu erhalten.

Es sind also (wenigstens nach meiner Lesart) durchaus zwei "getrennte" Vorhaben.

Im Zusammenhang mit der Sanierung habe vor einigen Monaten einen Ingenieur/Energieberater mit der Erstellung eines Sanierungsfahrplans (iSFP) beauftragt. Das ist alles erledigt und o.k. gelaufen. Mit der Sanierung könnte ich natürlich loslegen, dafür ist ja kein Bauantrag und dgl. erforderlich.

Allerdings möchte ich gleichzeitig wie oben erwähnt den vorhandenen Anbau im EG aufstocken. Und dafür brauche ich 1. eine Baugenehmigung und 2. einen Architekten, damit alles Hand und Fuß hat.

Der besagte Bauingenieur betreibt zusammen mit seiner Frau (Architektin) ein gemeinsames Büro. Es gab eine Vorbesprechung, in der ich meine Idee vorgestellt habe. Feedback: Die Aufstockung und Anbindung ans "Haupthaus" ist denkbar, Kosten ca. 70-80 T€.

Nun habe ich ein Vertragsangebot vorliegen, das im wesentlichen die LP 1-4 umfasst (allerdings sind einige obligatorischen Leistungen der HOAI ausgeschlossen; Kostenberechnung nach DIN 276 ist z.B. nicht enthalten, sondern müsse gesondert beauftragt werden etc.). Das sind aber Detailfragen. Mein Problem liegt woanders, nämlich an den anrechenbaren Kosten, die veranschlagt werden.

Das Honorar leitet er von Gesamtbaukosten in Höhe von 285 T€ ab. Bei Honorarzone III, Mittelsatz, 25% Zuschlag für Bauen im Bestand und den 3% Nebenkosten steht letztlich eine Summe von etwas mehr als 13 T€. Und das für "22 anrechenbare Prozente" (so die Formulierung im Vertragsangebot).

Und davon bin ich ehrlicherweise überrascht. Die Kosten für Anbau/Aufstockung werden auf 100 T€ veranschlagt. (Vorgespräch 70-80 T€, aber o.k.). Und allein für die Schritte bis zum Bauantrag sollen >13 T€ fällig werden? (Aufgeschlüsselt werden als Leistungen im Vertrag: Aufmaß, Bestandsaufnahme+Vorplanung, Entwurfsplanung, Bauvoranfrage, Genehmigungsplanung + Entwässerungsplanung)

Meine Frage: Ist es üblich bzw. unausweichlich, dass die Gesamtkosten meines Sanierungs-Bauprojekts hier herangezogen werden, obwohl ein Bauantrag dafür nicht notwendig ist? Ein Beispiel: Ich beabsichtige auch den Austausch meiner Heizung, sowie eine Installation einer PV-Anlage (in Summe wohl T€ 50-60), das ist in die 285 T€ eingerechnet. Genauso wie der Austausch der Fenster im "Bestandshaus" usw. usf. Die architektonische Planung (für die Aufstockung!) hat damit nach meinem Verständnis aber rein gar nichts zu tun, oder?

Anmerkung: Mit der Fachplanung für all diese Sanierungsschritte würde ich ggf. auch dieses Büro beauftragen, das ist dem Bauingenieur/Energieberater auch bekannt. Insofern hat er also diesen Auftrag durchaus in Aussicht und wird diesbzgl. "nicht leer ausgehen".

Eure Einschätzung zu der Sache würde mir sehr weiterhelfen.

Vielen Dank für Euer Feedback. Es gibt mir jetzt natürlich auch nochmal zu denken, dass Ihr es für ungewöhnlich erachtet, dass die Kostenberechnung (eigentlich obligatorisch in LP3) ausgeschlossen ist. Darüber bin ich ja selbst auch "gestolpert", sonst hätte ich es im Eingangsthread auch nicht erwähnt.

Beim Posten "Vorplanung" steht die Kostenschätzung nach DIN 276 übrigens explizit drin. Aber ich verstehe, dass das etwas anderes ist.

Worüber ich mich ebenfalls noch gewundert hatte, ist dieser Passus:

"Der Auftragnehmer erbringt die zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Auftrags erforderlichen Planeraufgaben unabhängig von deren honorarrechtlicher Einordnung und Beschreibung in der HOAI."

Naja, eigentlich waren diese vertraglichen Detailformulierungen gar nicht mein Problem. Sondern schlicht die Höhe des Honorars. (Bei einer Vollbeauftragung käme ich - hochgerechnet - auf > € 59.000,-, das finde ich durchaus sportlich, aber evtl. bin/war ich da auch naiv.)

Danke für den Hinweis auf den anderen Thread, ich lese mich da mal noch intensiver ein.

Irritiert bin ich dennoch von der grundsätzlichen Bezugnahme auf das gesamte Bauvorhaben bzgl. des Honorars. Schließlich ändert sich doch die Komplexität und Umfang der architektonischen Planungsaufgabe (für die Aufstockung des Anbaus!) kein bißchen dadurch, dass ich im Zuge einer parallel stattfindenden Sanierung auch die Kellerdecke dämme, die Heizung austausche oder eine PV installiere. (Die PV soll teilweise z.B. auf eine Garage, die abseits des Hauses steht...)

Im Vertrag werden T€ 50 für die "mitzubearbeitende Bausubstanz" berücksichtigt. Das leuchtet mir absolut ein. Aber einige meiner geplanten (Sanierungs-)Maßnahmen könnte ich auch erst ein Jahr später durchführen und die ändern am Bauantrag/Baugenehmigung nun wirklich nix (Heizung, PV, Dämmung Kellerdecke etc.) Das will mir irgendwie nicht in den Kopf.

Werde also noch ein wenig darüber nachdenken. Und falls Ihr noch eine weitere Einschätzung bzw. Euer Bauchgefühl beisteuert, würde mich das freuen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Mit der Aussage in DER Pauschalität wäre ich vorsichtig. Je nachdem KANN zum Bauantrag auch der GEG/EnEv Nachweis gehören oder sie müssen zumindest erfüllt sein. Dafür könnte es nötig sein, solche Maßnahmen zu berücksichtigen, auch wenn sie erst im Jahre 20XX erfolgen.

Ah, o.k. Danke für den Hinweis. Ich verstehe. Das habe ich tatsächlich nicht bedacht.

Dennoch macht es m.E. einen ziemlichen Unterschied, ob einzelne Gewerke/Maßnahmen wirklich Bestandteil der architektonischen Planungsaufgabe sind (und dafür wirklich relevanter (d.h. in Planerstunden messbarer) Aufwand anfällt oder halt "mitberücksichtigt" werden müssen.

An meinem Beispiel: PV + Heizung ggf. für EnEv-Nachweis mit in den Bauantrag aufzunehmen, ist sicherlich ein Punkt. Aber das ist doch garantiert in 2-3 Stunden passiert (oder täusche ich mich?). Da dieser Posten aber fast 1/4 der Gesamtbaukosten ausmacht, finde ich es nicht verhältnismäßig.

Zitat von R.B.

Wenn die Daten nur in einen Antrag übernommen werden müssen, dann sind die 2-3h sicherlich in Ordnung. Müssen die Zahlen aber erst einmal generiert werden, dann liegst Du weit daneben. Du hast zwar einen iSfp aber danach kann man ja noch nicht bauen. Der korrekte Weg wäre, dass man nun die einzelnen Gewerke plant und dann entsprechend ausschreibt, denn nur so kannst Du die Angebote auch vergleichen. (...)

Ob sich der Planer "lohnt" das hängt also davon ab was an Leistungen vereinbart ist, und ob er seinen Job richtig macht. Dementsprechend hoch ist auch der Zeitaufwand. (...)

Danke, kann ich alles nachvollziehen. Das sind also durchaus ein paar mehr Stunden dafür zu veranschlagen, als ich gedacht hatte. Habe also wieder was dazugelernt.

Übrigens bin ich weit davon entfernt, die Sinnhaftigkeit von Fachplanern in Frage zu stellen. Mir geht es schlicht um ein angemessenes oder nennen wir es "faires" Honorar. Und für Ausführungsplanung, Ausschreibung der Gewerke, Vergabe + Bauüberwachung würde ich das Büro ja durchaus ebenfalls beauftragen. (Wenn ich den Eindruck habe, dass P/L stimmen.)

Für die Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe der Gewerke und "Baubegleitung" bzgl. der Sanierung hatte ich übrigens (nach Abschluss des iSFP und vor meiner zusätzlichen Idee der Aufstockung!) ein Angebot des Planers, das mit ca. € 19.000 m.E. akzeptabel war (entsprach in etwa LP5-LP8). Mehr wollte ich eigentlich gar nicht im Zshg. mit der Sanierung.

Jetzt habe ich für Sanierung + Anbau/Aufstockung ein Angebot bis LP4 auf dem Tisch, was hochgerechnet auf € 60.000 hinausläuft. Das sind (wenn ich die Differenz hernehme) für den Anbau letztlich Architektenkosten von rd. € 40.000. Da stimmt doch das Verhältnis nicht... hmmm...

Zitat von mls

auf den ersten blick ist das eine etwas merkwürdige honorarermittlung - mag in der summe ok oder sogar günstig sein (ich kenne kein projekt "aufstockung+anbau", das nicht deutlich mehr gekostet hätte). trotzdem, ich kann den/die kollegen teils verstehen: momentane kosten und ausschreibungsergebnisse (und nicht nur die nackten zahlen) sind "ernüchternd".

apropos kollege .. wo ist eigentlich @Friedhelm Doell?

Hmmm...? Günstig? Evtl. habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Es geht "nur" um die Aufstockung eines bestehenden Anbaus. Also meinem Haus ist auf der Längsseite noch ein Flachdachanbau "beigestellt" (Bj. 1993). Grundfläche knapp 30qm. Und genau den möchte ich aufstocken, um dann oben ca. 35qm mehr Fläche im DG zu gewinnen.