Mangelhafte Architektenleistung: Brauche dringend Hilfe

  • Hallo liebe Forumsmitglieder,


    ich bin seit einiger Zeit stiller Mitleser in diesem Forum und von den Expertentipps sehr angetan. Leider haben wir bei der Wahl einer Architektin für unser Haus nicht so viel Glück gehabt und stecken nun ziemlich in der Klemme. Wir suchen daher dringend einen Experten im Raum Hamburg, am besten südlich der Elbe, der uns unterstützen kann. Denn kommende Woche soll bereits der Estrich kommen, und ich glaube, das ist keine gute Idee: Die Dämmung wurde zu dünn geplant, um darin die Rohre und Leitungen auf dem Fußboden zu verstecken, daher wird dort geschüttet. Ich sehe da massive Hohlräume unter dem Estrich entstehen. Im Bad wollten die Estrichleger gar nicht dämmen, weil die gedämmten Rohre dort mehrere cm über die geplante Dämmung herausragen. Was dabei nun herausgekommen ist, weiß ich noch nicht.


    Wir bauen in Hamburg ein Einfamilienhaus im Holzrahmenbauweise mit einem Gesamtbudget von 700.000 Euro brutto (anrechenbare Baukosten von der Architektin geschätzt: gut 500.000 netto). Architektin ist mit LP 1-8 beauftragt, extrem naiv, wie wir waren, leider ohne Vertrag. Sie bekommt Honorarzone 3, Mittelsatz, plus 5% Nebenkostenpauschale. Insgesamt also nicht wenig.

    Das Projekt ist nicht einfach, weil das Haus sechs Ecken hat. Außerdem groß, 170 qm Wohnfläche plus 100 qm Keller und viel Luftraum im EG. Die Architektin meinte aber, es würde nicht teurer, weil man durch die kompakte Form ja viel weniger Wand benötigen würde. Dass dies eine fatale Fehleinschätzung war, wissen wir nun auch.

    Sie hat keine Kostenberechnung gemacht, Kostenkontrolle findet faktisch nicht statt. Sie pflegt alle paar Wochen die Angebote der Firmen ein, mehr nicht.

    Mittlerweile liegen wir bei Gesamtkosten von gut 900.000 Euro, und da haben wir schon viel weggespart. Und nein, das liegt nicht an extravaganten Sonderwünschen, die nachträglich hinzugekommen wären.

    Allein die Wendeltreppe vom Keller bis unters Dach wird aufgrund der komplexen Bauform 50.000 Euro kosten. Versuche, das zu ändern, haben das Projekt noch komplizierter, aber nicht günstiger gemacht.

    Das Haus sollte eigentlich im März fertig sein, aber aufgrund diverser Vorfälle ist der Termin nun auf Mitte Dezember gerückt. Fortsetzung ungewiss.


    Die Mängel ziehen sich von der Planung durch die Ausschreibung bis zur Bauleitung. Die meisten Gewerke wurden direkt vergeben. Begründung: Dann könne sie immer direkt mit dem jeweiligen Gewerk die günstigste Lösung finden, das würde auch Kosten sparen. Die Angebotserstellung haben passenderweise auch gleich die Gewerke gemacht. Ach, und kurz vor Ausführungsbeginn sagte sie uns, dass sie nun mit dem Zimmerer zusammen sei, der unser Haus baut. Das sei aber kein Problem, die Kontrolle der Arbeiten würde sie trotzdem übernehmen, und sie könne Dinge immer direkt klären. Wir hatten damit Bauchschmerzen, aber ließen uns leider darauf ein. :wall:

    Die Ausschreibungen, die sie selbst macht (Kleinkram wie Estrich, Innenputz, Maler, Fliesen), sind reichlich schwammig, und bei den Malerarbeiten lagen allein die Angebote schlappe 100% über ihrer Schätzung.


    Da sie ziemlich durchsetzungsstark wirkte, hatten wir gehofft, dass sie zumindest die Bauleitung gut machen würde. Aber offensichtlich hat sie von vielen Dingen ganz einfach zu wenig Ahnung: Die Bauleitung beschränkt sich darauf, sich von den Ausführenden erzählen zu lassen, warum was wie gemacht werden muss oder wieso das nun so bleiben muss. Und darauf, Dinge auf der Baustelle zu koordinieren, weil aus der Planung viele auszuführende Arbeiten nicht klar hervorgehen. Schriftliche Mängelanzeigen gab es bisher nicht, obwohl dafür diverse Gründe vorlagen. Wenn ich auf einen Mangel beharre, dann gibt sie den an den Ausführenden weiter, der mir dann erzählt, dass das gar kein Mangel sei.


    Also, auch wenn es dafür nun reichlich spät ist: Wir brauchen dringend Hilfe. Kennt ihr jemanden? Was sollten wir tun? Architekten-Wechsel ist wohl kaum möglich, denn wer würde solch ein Projekt übernehmen wollen? Danke für eure Unterstützung!

  • Als erstes Den Estrichleger verschieben. Bis der Punkt Dämmung zur Zufriedenheit geklärt ist!


    Als Zweites: Ab zu einem Anwalt für Architekten- und Baurecht. Ja, das könnte Ärger geben. Aber lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende!


    Drittens: Hier sind m.W. keine Kollegen aus dem Raum Hamburg tätig. Aber HH ist immer nicht weit bis Niedersachsen oder S-H. Also mal die Kammerseiten dort aufsuchen. AK Nds: Architektenkammer Niedersachsen: AKNDS


    Viertens: Alles Gute und viel Nerven für den Rest des Wegs

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • jupi

    Ich habe ähnliche Erfahrungen gemacht. Meine Naivität ist mir im Nachhinein nicht mehr verständlich, als Laie habe ich mich auf den Architekten (Lph 1-9) auch ohne Vertrag (den wollte er mal vorbeibringen, ist aber in Vergessenheit geraten) verlassen und die Mängel selber nicht mal bemerkt. Im Forum nennen die Experten es AWG-Syndrom...

    Mein Rat ist wie Ralf Dühlmeyer schon empfohlen hat: Unbedingt sofort einen fähigen(!) Fachanwalt aufsuchen. Ohne Hilfe kommt man allein nicht weiter.


    Meine Vermutung waren gegenseitige finanzielle Interessen bei Architekt und Handwerker, um es mal diplomatisch auszudrücken. Beweisen kann ich es leider nicht.

  • Vielen Dank für die Ratschläge. Mein Problem ist nur: Fachanwälte gibt es viele, aber wie finde ich einen fähigen Fachanwalt? Klar, ich kann Suchmaschinen bedienen, aber ich hatte auf konkretere Tipps gehofft, wo ich suchen soll. Hat da jemand eine Idee?

  • Denn kommende Woche soll bereits der Estrich kommen, und ich glaube, das ist keine gute Idee: Die Dämmung wurde zu dünn geplant, um darin die Rohre und Leitungen auf dem Fußboden zu verstecken, daher wird dort geschüttet. Ich sehe da massive Hohlräume unter dem Estrich entstehen. Im Bad wollten die Estrichleger gar nicht dämmen, weil die gedämmten Rohre dort mehrere cm über die geplante Dämmung herausragen.

    Die Schüttung ist grundsätzlich noch nicht das Problem, sofern das richtige Material verwendet und entsprechend verarbeitet wird. Die Frage ist nur, ob hierdurch die urspünglich geplante/berechnete Wärmedämmung erfüllt wird. Es geht also nicht nur darum, dass Rohre ausreichend überdeckt werden.

    Welche Dämmung hier erforderlich ist, das ergibt sich auch aus weiteren Anforderungen (Bsp. Boden gegen Erdreich, oder Decke gegen unbeheizte Kellerräume, oder beheizte Räume, Bodenaufbau mit oder ohne FBH). Aus der Planung müsste der Bodenaufbau ersichtlich sein, inkl. der geplanten Materialien und Stärken. Dieser hat die genanten Anforderungen zu erfüllen. Wird etwas geändert (Ersatz Dämmung X durch Dämmung Y) dann wäre zu prüfen, ob damit die Anforderungen noch erfüllt werden. Man kann also nicht nach Belieben einfach Materialien austauschen oder gar komplett weglassen.


    Ob die Änderung jetzt tatsächlich ein Mangel ist, das kann man noch nicht sagen. Für mich wäre das ein Indiz etwas genauer nachzuforschen.

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  • Die Schüttung ist grundsätzlich noch nicht das Problem, sofern das richtige Material verwendet und entsprechend verarbeitet wird. Die Frage ist nur, ob hierdurch die urspünglich geplante/berechnete Wärmedämmung erfüllt wird. Es geht also nicht nur darum, dass Rohre ausreichend überdeckt werden.

    Welche Dämmung hier erforderlich ist, das ergibt sich auch aus weiteren Anforderungen (Bsp. Boden gegen Erdreich, oder Decke gegen unbeheizte Kellerräume, oder beheizte Räume, Bodenaufbau mit oder ohne FBH). Aus der Planung müsste der Bodenaufbau ersichtlich sein, inkl. der geplanten Materialien und Stärken. Dieser hat die genanten Anforderungen zu erfüllen. Wird etwas geändert (Ersatz Dämmung X durch Dämmung Y) dann wäre zu prüfen, ob damit die Anforderungen noch erfüllt werden. Man kann also nicht nach Belieben einfach Materialien austauschen oder gar komplett weglassen.

    Ich habe mich da unklar ausgedrückt, hier etwas detaillierter:

    - Der Fußbodenaufbau hat laut Planung 13,5 cm, unten 3 Dämmung, darauf 3 cm Tackerplatte, dann Estrich und Fliesen. Rohre oder Kabel kommen in den Plänen nicht vor.

    - Ausgeschrieben ist die Überdeckung der Rohre mit gebundener Schüttung. Verwendet wurde Staubex Plus.

    - Es wurde also fleißig EPS geschnitzt und im Rohrbereich großzügig Kügelchen gestreut. Darüber Folie, darauf soll dann der Estrich.


    Hier Bilder des Rohrverlaufs im Bad und von Schnitzarbeit im Flur.


    Berechnet? Wurde nichts, abgesehen von Enev. Ist alles gut von außen gedämmt, es geht mir eher um Trittschall und Risse im Estrich.

  • Die Dämmung der Rohre ist höher als die EPS Platten? Dann würde die Tackerplatte später in Wellenform aufliegen?

    Im HWR im Keller so ähnlich, dort sind hübsche Wellen zu sehen. Dort ist mit 12cm Dämmung mehr Spielraum, leider passen die Platten nicht so richtig. Eine Tackerplatte liegt dort nicht, es soll durch Plastikfolie direkt auf EPS getackert werden.


    Im Rest des Hauses: über die Rohre kommt ganz einfach gar keine Tackerplatte, sondern nur Schüttung und Folie. Der Estrich läge also auf der Dämmung der Rohre auf. Im EG schon so praktiziert. So sieht hier die Problemlösung aus.

    Im Bad kommt dazu, dass das hier nicht klappt, weil die Rohrdämmung zu dick ist. Was da jetzt kreativ gebastelt wird, weiß ich nicht, ich bin erst morgen wieder auf der Baustelle. Auf jeden Fall soll der Aufbau insgesamt um einen cm angehoben werden und der Estrich um einen halben cm auf 6 cm schrumpfen, um Platz zu schaffen für mehr Dämmung. Der Estrich überdeckt übrigens die FBH-Rohre 17x2.


    Unter den Räumen sind beheizte Wohnräume bzw. beheizte Kellerräume, unter dem Kellerboden liegen 16cm XPS.

  • Berechnet? Wurde nichts, abgesehen von Enev.

    Und da spielt der Bodenaufbau bereits eine Rolle.

    Für eine FBH braucht es auch eine Dämmlage, deren Stärke müsste ich jetzt nachlesen, weiß ich im Moment nicht auswendig. Ob die 3cm + 3cm ausreichend sind? Nach EN1264-4 sind es 1,25 m²K/W bzw. bei einem beheizten Raum darunter 0,75 m²K/W. Das könnte gerade so reichen. Darüber hinaus wären die strengeren Anforderungen der EnEV zu betrachten, falls es sich beispielsweise um die Bodenplatte (also gegen Erdreich) handelt.


    Die von Dir genannte Schüttung hat ein Lambda von 0,063, so dass bei 30mm Stärke + Tackerplatte der Grenzwert gerade so erreicht werden könnte. Auch von der Schütthöhe wäre das zulässig.


    es geht mir eher um Trittschall und Risse im Estrich.

    Auf die Schüttung kommt ja noch die Tackerplatte, darauf dann der schwimmende Estrich.


    Wenn es nicht mehr möglich ist die Gesamthöhe zu ändern, dann hätte ich geprüft ob man die unterste Dämmlage auf 40mm erhöht und die zulässige Überdeckung über den FBH Rohren auf 35mm reduziert. Das ergäbe dann 40mm + 30mm + 16mm + 35mm + 10mm = 131mm. (Erste Dämmlage + Tackerplatte + FBH Rohr + Rohrüberdeckung + Fliesen)

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  • Im Rest des Hauses: über die Rohre kommt ganz einfach gar keine Tackerplatte, sondern nur Schüttung

    Auch das wäre zulässig wenn die Schütthöhe über den Rohren min. 10mm beträgt.

    Die genannte Schüttung erfüllt alle Anforderungen an eine gebundene Schüttung, und war somit nicht die schlechteste Wahl. Ich frage mich nur wie man hier die Schüttung verdichten möchte. Von Hand stampfen?

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  • Auch das wäre zulässig wenn die Schütthöhe über den Rohren min. 10mm beträgt.

    Die genannte Schüttung erfüllt alle Anforderungen an eine gebundene Schüttung, und war somit nicht die schlechteste Wahl. Ich frage mich nur wie man hier die Schüttung verdichten möchte. Von Hand stampfen?

    Gar nicht. Die rieselt daran vorbei, eine Überdeckung sehe ich maximal bei den Kabeln. Aber da fleißig Handwerker darüberlaufen, haben sich die Kügelchen vermutlich schon unter die EPS-Platten verabschiedet.

    Wie soll das Verdichten da auch funktionieren? Indem kleine Zwerge ihre Stiefel schnüren und darauf herumtrampeln? =o

  • Wir bauen in Hamburg ein Einfamilienhaus im Holzrahmenbauweise mit einem Gesamtbudget von 700.000 Euro brutto (anrechenbare Baukosten von der Architektin geschätzt: gut 500.000 netto).

    So weit, so gut....


    Außerdem groß, 170 qm Wohnfläche plus 100 qm Keller

    Das kann hinkommen. Das wären (in etwa) 270 m² x 1,25 = ca. 340 m² Bruttogeschoßfläche x 1.500 Euro = 510.000.


    Dann ist der Preissprung auf...

    gut 900.000 Euro

    unbedingt erklärungsbedürftig. So etwas kann passieren, wenn irgendwelche Features benötigt oder gewollt werden, wie zB....

    die Wendeltreppe vom Keller bis unters Dach ... 50.000 Euro

    Wobei mir nicht ganz klar ist, wieso eine 3-geschoßige Treppe (also KG - EG; EG - OG, OG - DG) je Geschoß etwa 16.000 Euro kosten muss. So etwas kann natürlich sein, wenn man sich das was Außergewöhnliches gönnt (kann man ja machen!) oder wenn man spezielle Vorlieben bei der Materialwahl oder Treppengestaltung umgesetzt sehen möchte.


    Vergleichsbeispiel: Normale "Zweiholmtreppe" über drei Geschoße zu haben schon ab ca. 10.000 Euro. Also 10.000 für alle drei Geschoße! Der Mehrpreis von ca. 40.000 kann durchaus i.O. sein, wenn die Konsequenz einer entsprechenden Treppenplanung/ Treppengestaltung dem Auftraggeber klra war. Das hätte sich natürlich auch in der Kostenschätzung niederschlagen sollen!


    Die meisten Gewerke wurden direkt vergeben.

    Habe ich gerade auch gemacht. Allerdings ging es da um den Dachstuhl über einer Garage und ich war froh (habe Beziehungen spielen lassen, auf die vielen schon bewältigten Projekte hingewiesen, ... etwas gebettelt....welch unwürdiges Schauspeil), dass ich Jemanden gefunden hatte, der bereit und willens war das Projektchen überhaupt zu machen.... bei echten "Gewerken" geht das so natürlich nicht.


    Und so...

    Die Angebotserstellung haben passenderweise auch gleich die Gewerke gemacht.

    ..erst recht nicht. Ausnahme: Technische Gewerke (Heizung/ Sani). Die schreibt entweder der TGA-Planer aus, den sich aber 98,5% der Häuslebauer sparen, oder man nimmt ein Angebot eines Heizung- Sanitärmenschen.


    und bei den Malerarbeiten lagen allein die Angebote schlappe 100% über ihrer Schätzung.

    Das wäre mir eine zu isolierte Betrachtung. Man kann sich nicht ein "schlechtes Gewerk" rausgucken. Es zählt das Gesamtergebnis.

    Architekten-Wechsel ist wohl kaum möglich, denn wer würde solch ein Projekt übernehmen wollen?

    Das sehe ich auch so....wer will das?

  • Hier geht es um zwei verschiedene Themen, die gesondert diskutiert werden sollten:

    1. Den korrekten Aufbau eines schwimmenden Heizestrichs auf einer Trittschall- und Wärmedämmung über Installationen auf der Rohdecke.
    2. Das Versagen der unerfahrenen Kollegin bei der Kostenschätzung, -berechnung und -kontrolle und bei der Objektüberwachung.

    zu 1.: Ein Bodenaufbau wie folgt von oben nach unten

    • Bodenbelag
    • Heizestrich (in Nenndicke)
    • Heizleitungen mit dazwischen Heizestrich
    • Trittschalldämmung / Wärmedämmung
    • gebundene Schüttung zwischen und über Installationsleitungen
    • Stahlbeton-Rohdecke

    ist sinnvoll und entspricht den a.R.d.T., wenn gewährleistet ist, dass die Trittschalldämmung in einer Ebene und Stärke ununterbrochen durchläuft. Nennenswerte Abweichungen davon entsprechen dann nicht den a.R.d.T..

    Im Fall des TS ist mir noch nicht klar, ob die tatsächliche Ausführung diesem Aufbau entspricht.


    zu 2. komme ich später

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wie soll das Verdichten da auch funktionieren? I

    Handstampfer? Muss ja nicht gleich ein 100kg Stampfer sein. Die Schüttung soll laut Verarbeitungsanleitung verdichtet, aber natürlich nicht platt geklopft werden.


    Zum Baustop, ich weiß jetzt schon was die Architektin darauf antworten wird. "Dann wird es halt knapp mit dem Einzugstermin an Weihnachten, Weihnachten 2023.

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  • zu 1.: Ein Bodenaufbau wie folgt von oben nach unten

    Bodenbelag
    Heizestrich (in Nenndicke)
    Heizleitungen mit dazwischen Heizestrich
    Trittschalldämmung / Wärmedämmung
    gebundene Schüttung zwischen und über Installationsleitungen
    Stahlbeton-Rohdecke

    Ja...so isses. Wir rechnen.


    1. Belag 10 - 15mm (je nachdem....)

    2. Estrich 50 - 65 mm (je nachdem ob Anhydrit oder Zement)

    3. TSD (Tackerplatten). Meines Wissens ab 20mm erhältlich

    4. WD mind. 40mm um darin Installationsleitungen unterzubringen.


    Summe 120 - 140mm FB - Aufbau. Ob das dämmtechnisch reicht weiß ich natürlich. Aber technisch geht es nicht schlanker. Die 13cm FB-Aufbau sind also schon mal eher knapp bemessen, aber nicht unmöglich.