Ergänzungssatzung von 2007 widerspricht Nutzung seit 1974 - Anbau dennoch möglich?

  • Wir möchten gern ein Ferienhaus auf Usedom renovieren. Der Plan sieht einen 10qm-Erdgeschoss-Anbau vor, damit die Bäder eine Mindestgröße erhalten. Der Baunantrag wurde im März diesen Jahres eingereicht.

    Die Gemeinde hat dem Antrag nicht zugestimmt, da keine Unterlagen zur Nutzung des Hauses existieren. (Es gibt keine, verschollen, abgebrannt, nie da gewesen - wir wissen es nicht).

    Daraufhin haben wir Unterlagen nachgereicht, welche die Nutzung als Ferienobjekt seit 1974 bis heute nachweisen. Seit 2007 gibt es eine neue Satzung für das Dorf. Neben der ortsüblichen Bauweise wird in beinahe romantischer Beschreibung die Wohnbebauung forciert. Tatsächlich sind geschätzt 80% der Häuser Ferienobjekte bzw. Zweitwohnsitze. Dem möchte man entgegen wirken, vermute ich.

    Frage: Ist es richtig, dass die Gemeinde den Anbau verweigern kann, da bei Änderung der Kubatur das Vorhaben wir ein Neubau bewertet würde und die Nutzung dann nicht der Satzung entspräche? Falls ja, was können wir tun? (Eine Änderung der Pläne ist derzeit keine Option, weil zu wenig qm.)

    VG! Katja

  • Kommt mir irgedwie bekant vor ;)

    Tatsählich sind geschätzt 80% der Häuser Ferienobjekte bzw. Zweitwohnsitze. Dem möchte man entgegen wirken, vermute ich.

    Genau das ist Ziel der Satzung.

    Ist es richtig, dass die Gemeinde den Anbau verweigern kann, da bei Änderung der Kubatur das Vorhaben wir ein Neubau bewertet würde und die Nutzung dann nicht der Satzung entspräche?

    Da die Satzung vermutlich rechtswirksam ist, JA.


    P.S.: Wenn zuviel Staub aufgewirbelt wird, könnte sogar eine Nutzungsuntersagung drohen ;)

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Nutzungsuntersagung nach einem halben Jahrhundert? Schließt der Bestandsschutz nicht auch die Nutzung mit ein?


    Insgesamt eine blöde Sache. Wir müssen renovieren. Aber ohne den Anbau ist es nahezu rausgeworfenes Geld.

    VG! Katja

  • Schließt der Bestandsschutz nicht auch die Nutzung mit ein?

    Schon, nur war die Nutzung vermutlich nur als Wohnung und nicht als Ferienobjekt genehmigt = kein Bestandsschutz für Ferienobjekt.

    Zur Zeit wird es anscheinend geduldet, bis sich irgendwer auf die Füße getreten fühlt und den Aufstand probt.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Schon, nur war die Nutzung vermutlich nur als Wohnung und nicht als Ferienobjekt genehmigt

    Nö, die Sozialistische Einheitspartei Deutschlands hat das Objekt offiziell für die Nutzung als Ferienobjekt genehmigt. Zur Erholung für die Arbeiter und Angestellten und insbesondere deren Kinder des Volkseigenen Betriebes in Sachsen. Dazu existieren noch Pachtverträge mit der entsprechenden Nutzungsvereinbarung aus 1974 und auch später. Das waren rosige Zeiten für die Arbeiter und Bauern. ;)

    VG! Katja

  • also ist doch nicht alles verschollen oder verbrannt

    Verschollen oder nie existent waren sämtliche Unterlagen beim Bauamt. Die hatten quasi nix außer Satelitenaufnahmen. Die alten Pachtverträge haben wir aus unseren Archiven raus gekramt und nun als Nutzungsnachweis zur Verfügung gestellt.

    der nächste schritt ist doch klar.

    Achso? Was würdest Du tun?

    • Offizieller Beitrag

    zuerst würde ich mich fragen (oder bei steigender intensivierung einen fachmann das machen lassen), ob die gemeinde den verlust *ihrer* unterlagen (habe ich doch richtig interpretiert, oder?) als begründung einer untersagung heranziehen kann. wenn die gemeinde erklärterweise nix hat, kann das nichthaben nicht einfach als gegenargument verwendet werden. abhängig von der beantwortung dieser frage würde ich das weitere vorgehen ggü der gemeinde planen - kuscheln oder kämpfen.

    für den fall, dass es sich um eine inzwischen nicht genehmigte nutzung handelt, wäre zu klären, ob bestandsschutz gilt und wessen interesse an einer erweiterung vorherrscht und ob letzteres überhaupt relevant ist. es könnte also spannend werden und ohne guten RA werden die letzten meter schwierig bis unmöglich.

    übrigens verlautet aus amigokreisen, ein generelles verbot von zweitwohnsitzen sei nicht möglich - das wäre der gaaaanz grosse hebel, wenn´s nicht eine ente ist ;)

  • als begründung einer untersagung heranziehen kann. wenn die gemeinde erklärterweise nix hat,

    Zu mir hat ein Bauamtler mal wörtlich gesagt: Wir sind doch nicht das Archiv des Bauherrn Der müsse seine Anträge schon belegen und begründen können.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • zuerst würde ich mich fragen (oder bei steigender intensivierung einen fachmann das machen lassen), ob die gemeinde den verlust *ihrer* unterlagen (habe ich doch richtig interpretiert, oder?) als begründung einer untersagung heranziehen kann. wenn die gemeinde erklärterweise nix hat, kann das nichthaben nicht einfach als gegenargument verwendet werden. ;)

    Ich weiß nicht, welche Unterlagen die Gemeinde hat. Wir können nur die Aussagen des Bauamtes wieder geben. Dieses sagt "wir haben nix". Die bisherige Nutzung dürfte auch Unstrittig sein. Wir reden hier von einem Dorf mit knapp über 20 Häusern. Nach fast 50 Jahren wissen dort alle, dass dort immer die Sachsen Urlaub machen.

    für den fall, dass es sich um eine inzwischen nicht genehmigte nutzung handelt, wäre zu klären, ob bestandsschutz gilt ;)

    Das hoffe ich doch. Alles andere entspräche einer Enteignung.

    wessen interesse an einer erweiterung vorherrscht und ob letzteres überhaupt relevant ist.

    Interesse haben nur wir. Wie könnte es nicht relevant sein? Kann man die Nutzung als irrelevant für den Anbau definieren? Das wäre natürlich hilfreich.

    VG! Katja

  • Die Kernfrage dürfte hier wohl sein, ob der Umbau ein derart großer Eingriff ist, dass dadurch der Bestandsschutz erlischt.

    Ist es richtig, dass die Gemeinde den Anbau verweigern kann, da bei Änderung der Kubatur das Vorhaben wir ein Neubau bewertet würde und die Nutzung dann nicht der Satzung entspräche?

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Du meinst, das Ausmaß der Sache spielt auch eine Rolle? Das wäre interessant.

    Es gibt derzeit 2 Optionen hierzu. Eingereicht ist einerseits der kleine 10qm-Anbau für die Bädererweiterung. Außerdem allerdings noch die Aufstockung eines bereits vorhandenen Flachdachanbaus mit einem Satteldach, welches, dann ausgebaut werden sollte. Letzteres ist aber schon wieder als zu teuer gestrichen worden. Unser Bauing. meinte dazu, erstmal eine Entscheidung abwarten, bevor wir die nächste Änderung einreichen.

    VG! Katja

  • Habe eben nochmal mit dem Bauamt telefoniert. Die prüfen derzeit die Unterlagen, die wir nachgereicht haben.

    Er meinte: Wenn wir bauen wollen, sind wir in der Beweispflicht, dass die Nutzung als Ferienobjekt genehmigt war. Wenn wir nicht beweisen können, dass die Nutzung als Ferienobjekt genehmigt war, wird die Nutzung so behandelt, als wäre es ein Neubau und würde dann so bewertet werden. Wenn unsere Unterlagen hingegen als hinreichend bewertet werden, wäre die Sachlage u.U. eine andere.


    Bislang hat die Gemeinde noch nicht gesagt, dass sie der Nutzung als Ferienobjekt widersprechen will. Die Aussage war lediglich, dass sie überhaupt gar keine Unterlagen dazu hat. Ich denke, dass es dazu aber nie welche gegeben hat. In der Ergänzungssatzung steht m.E. auch nicht explizit, dass Ferienobjekte chancenlos sind. Die Aussage lautet eher, dass vorhandene unbebaute Flächen an der Erschließungsstraße für Neubauten zu Wohnzwecken genutzt werden können.


    Im Moment hilft wohl nur abwarten.

    VG! Katja

  • Wie befürchtet haben wir ein Schreiben erhalten, wo der Bauantrag versagt wird, weil die Nutzung nicht der Satzung entspricht. Es ist an sich lächerlich. Das Haus wird seit 50 Jahren als Ferienobjekt genutzt. Wir haben versucht, dass zu beweisen, indem wir Unterlagen zur Vermietung über 50 Jahre beigefügt haben. Diese wurden nicht anerkannt. Anscheinend hätte nur eine Baugenehmigung für diese Nutzung von damals genützt. Alles andere ist irrelevant.

    Das ist wie bei "Realer Irrsinn". Wir dürften theoretisch dieses Haus nicht mehr als Ferienobjekt nutzen, nachdem wir es seit 50 Jahren so nutzen. Zu DDR-Zeiten gab es nie eine Baugenehmigung - da wurde einfach gemacht, was die Partei gesagt hat, ohne große Bürokratie. Alle wissen, dass das damals so war und alle wissen, wie die Nutzung seitdem ist. Ich komm mir vor wie Asterix und Obelix mit dem Passierschein A 38.


    Nunja, vielleicht fragen wir mal einen Fachanwalt, ob es Sinn hat dagegen vor zu gehen.

    VG! Katja

  • Deutsche Bürokraten eben. Das erinnert mich auch an einen Bericht wo ein Migrant seine Familie nicht nachkommen lassen kann, weil das Amt einen Heiratsschein verlangt, aus einem Land wo es solche nicht gibt. Und keine Macht dieser Welt kann diese Sturböcke überzeugen, dass es so ist. :)

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • (...)weil das Amt einen Heiratsschein verlangt, aus einem Land wo es solche nicht gibt.

    Oh ja, Ich habe Deutschen Behörden und Banken etc. teilweise 10 Mal erklären müssen, dass ich Ihnen keine Meldebescheinigung zukommen lassen kann, weil es diese hier schlicht und einfach nicht gibt. Da wird nach Schema F gearbeitet. Dokument X fehlt, also wird Dokument X sooft angefordert, bis es da ist.


    Wenn die Behörde hier konsequent wäre, müsste sie nicht eigentlich auch die Nutzung als Ferienwohnung untersagen? (Das wäre natürlich nicht zu hoffen)

  • Wenn die Behörde hier konsequent wäre, müsste sie nicht eigentlich auch die Nutzung als Ferienwohnung untersagen? (Das wäre natürlich nicht zu hoffen)

    Theoretisch. Allerdings würden die sich dann vermutlich ins eigene Fleisch schneiden. Dann müssten die uns nachweisen, dass wir es als Ferienobjekt nutzen. Wenn wir dann sagen: "stimmt und zwar seit 50 Jahren", will ich den Richter sehen der sagt: "Ab jetzt aber nicht mehr". Das wäre schon witzig.


    Wir werden jetzt nochmals um ein klärendes Gespräch vor Ort mit allen Beteiligten bitten, um die Sache friedvoll zu lösen. Kern des Gesprächs ist vor allem, dass wir an der Nutzung überhaupt gar nix ändern werden. Wir wollen lediglich renovieren und die Sanitäreinheiten auf ein heutiges Mindestniveau anheben. Dazu braucht es zwingend 5m² mehr. Das ist alles. Sollte das nichts bringen, werden wir wohl einen Anwalt einschalten - auch um die Nutzung ein für alle mal zu klären und festzulegen.

  • Wir hatten jetzt das Gespräch. Man braucht schon Nerven wie Stahlseile, wenn man in diesem Land bauen will.

    Dem Bauamt sind wohl die Hände gebunden und selbst die Gemeinde kann nicht ohne weiteres die Genehmigung erteilen, weil das Vorhaben eben der Satzung widersprechen würde. Das Problem dabei ist, dass es zu dem Haus keine notariellen Unterlagen gibt, die belegen, dass es ein Ferienhaus ist. Momentan ist es eigentlich gar nix. Mündlich wurde anerkannt, dass es 1974 als Kinderferienlager zugelassen war.


    Der eigentliche Knackpunkt ist, dass es in dem Dorf wohl eine Bettenquote gibt von Einheimischen und Feriengästen. In den letzten Jahren wurden noch mehrere Ferienobjekte gebaut, so dass diese Quote ausgeschöpft ist. Mit der Anerkennung unseres Ferienobjektes würde das Fass sozusagen überlaufen. Da wir aber schon seit 50 Jahren da und bekannt sind, entsteht nun ein Konflikt mit der Satzung. Die Nutzung als Kinderferienlager ist allerdings unstrittig, da sie nachweisbar ist und bei der Wiedervereinigung als Duldung genehmigt ist. Darauf können wir aufbauen.


    Nächster Schritt wird deswegen der Fachanwalt sein. Wir denken, dass wir gute Chancen haben, eine Lösung zu finden. Jetzt rätseln wir, ob wir lieber den kleinen Anwalt vor Ort nehmen oder eine eindrucksvolle Kanzlei aus Berlin. Beides hat seine Vorteile. Wen würdet Ihr nehmen?

    VG! Katja

  • Der Anwalt vor Ort kennt die Beteiligten Ämter und Leute. Er kann die Situation sicher gut einschätzen und ist schnell da. Das kann aber auch ein Nachteil sein, da er beim nächsten Klienten wieder mit den selben Leuten rumstreiten muss und sich es sich nicht für immer mit denen verderben will. Die Kanzlei hingegen tritt meist mit mehren Experten an mit entsprechender Durchschlagskraft und lässt sich von alteingesessenen Entscheidungsträgern nicht einschüchtern. Kostet natürlich das doppelte. Kann aber sein, dass sie den entscheidenden Menschen verprellt und dann war's das. Ich tendiere dennoch zu Berlin.

    VG! Katja

    • Offizieller Beitrag

    Jetzt rätseln wir, ob wir lieber den kleinen Anwalt vor Ort nehmen oder eine eindrucksvolle Kanzlei aus Berlin. Beides hat seine Vorteile. Wen würdet Ihr nehmen?

    Nimm Dir eine renommierte Kanzlei vor Ort, am Besten keinen Einzelkämpfer, den Du nicht kennst. Meiner Erfahrung nach machen viele Einzelkämpfer-Anwälte alles, aber nichts so richtig gut. Dazu muss man an einen Spezialisten geraten oder eine Kanzlei finden, die groß genug ist, um Spezialisten zu beschäftigen. Berlin ist zu weit weg, die Honorare und der Fahrtweg für Besprechungen sind es dann meistens nicht wert, irgendwo in Rostock, Stralsund oder Wismar findet sich aber sicherlich eine gute Kanzlei.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Ja, tendiere auch zu einer größeren Kanzlei. Wo die sitzen, find ich am Ende gar nicht so entscheidend. Nach meinen Erfahrungen bewegen die sich sowieso äußerst selten irgendwo hin. 99% passiert schriftlich oder telefonisch. Ich vermute in diesem Fall sogar 100%.

    VG! Katja

    • Offizieller Beitrag

    Eine größere Kanzlei am Ort wäre sicher die vernünftigste Lösung - wobei ich persönliche Kontakte zum Ort auch nicht schlecht finde.


    Meine sehr frustrierende Erfahrung mit Fachanwälten und mit großen Kanzleien ist leider, dass die Beauftragung einer größeren Kanzlei mit mind. einer spezialisierten Person weder zwangsläufig bedeutet, dass man dann auch tatsächlich von dieser Person betreut wird, noch dass diese Person dann auch tatsächlich erkennbar qualifiziert ist. Im blödesten Fall wußte der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht von der korrekten Anwendung der VOB/B und C weniger als ich und lies sich auch von seiner bautechnisch falschen Betrachtung einer Sache trotz mehrfacher Hinweise einfach nicht abbringen, den manche Anwälte können einfach alles - wie auch Architekten übrigens.


    In einem anderen Projekt wurde die gegnerische Seite von einer großen Fachkanzlei aus Düsseldorf vertreten und die waren einfach super. Allerdings stammt einer der VOB-Kommentare vom namensgebenden Senior-Partner der Kanzlei und das qualitativ hohe Niveau der Kanzlei reichte - zumindest damals - erfreulicherweise auch bis zu den Jung-Anwälten hinunter.

  • den manche Anwälte können einfach alles - wie auch Architekten übrigens.

    Das wird noch interessant, das Fachgebiet eindeutig zu benennen. Es ist ja jetzt nicht einfach nur Baurecht, oder? Hier spielt ja auch die Wiedervereinigung mit dem ganzen Notarbürokratensalat eine Rolle. Wonach sucht man da?

    VG! Katja

    • Offizieller Beitrag

    Ich würde nach Bauplanungsrecht / Baunutzungsrecht der DDR im Übergang zum entsprechenden Recht der BRD nach der Wiedervereinigung suchen. Da dürfte es doch um Verwaltungsrecht gehen, oder? Welches Verwaltungsgericht ist räumlich zuständig, Schwerin oder Greifswald? Und in dessen räumlicher Nähe würde ich dann suchen. In MV würde ich allerdings nicht so arg viele Großkanzleien vermuten ...

    • Offizieller Beitrag

    Größe ist relativ. Im Vergleich zu einem Einzelkämpfer ist eine Gesellschaft mit 20 bis 30 Rechtsanwälten groß. Im Vergleich zu Luther, Freshfields oder CMS Hasche Sigle mit zwischen 550 - 650 Rechtsanwälten sind die wiederum klein. Ich vermute, dass die Frage, wer wo und wie an der Ostsee bauen oder sein Haus touristisch nutzen darf, nicht nur einmal auftauchen wird, zumal dahinter ja nicht selten ein erhebliches finanzielles Interesse steht. Da wird man in der Region sicherlich jemanden finden, der die Schritte für diesen Tanz schon kennt. Wen schlägt der der BauIng denn in Berlin vor?

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes