1 Familienhaus -DG Vermieten

  • Hallo an alle,


    Habe eine wichtige Frage und wäre dankbar für Antworten.


    Wir haben ein Einfailienhaus gekauft bei dem wir das Dachgeschoss vermieten wollen. Dg besitzt über 3 Zimmer wc Dusche. Stromzähler werde ich noch trennen lassen.

    Muss ich für die vermietung eine Genehmigung einholen? Oder kann ich einfach vermieten?


    Danke im Vorraus


    Mit besten grüßen

  • Für die Vermietung bedarfs keiner Genehmigung. Du bekommst aber ne Menge Ärger, wenn Du vor der Vermietung keine Nutzungsänderungsgenehmigung des EFH zum 2-Familienwohnhaus beim Bauamt einholst, das Bauamt hiervon erfährt und mangels Nutzungsänderunsgenehmigung ein Nutzungsverbot erläßt-


    Ob die Genehmigung zu erlangen ist, hängt u.a. davon ab, ob das DG abgeschlossen ost und in dem Haus die Brandschutzanforderungen erfüllt sind.

  • Vielen dank für die rasche Antwort.Mal blöd gefragt wie soll das Bauamt davon Kentniss bekommen?

    Die besten Außendienstmitarbeiter der Bauverwaltung sind dem Hörensagen nach missgünstige Nachbarn.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Eric, auch wenn ich Deine Beiträge schätze,

    Für die Vermietung bedarfs keiner Genehmigung. Du bekommst aber ne Menge Ärger, wenn Du vor der Vermietung keine Nutzungsänderungsgenehmigung des EFH zum 2-Familienwohnhaus beim Bauamt einholst, das Bauamt hiervon erfährt und mangels Nutzungsänderunsgenehmigung ein Nutzungsverbot erläßt-

    woher kommt die Einschätzung?


    In beiden in Frage kommenden Bauordnungen ist das Gebäude mit 1 oder 2 Nutzungseinheiten der Gebäudeklasse 1 oder 2 ( je nach Höhe) einzuordnen.

    Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen ändern sich also nicht allein durch die Erhöhung der Nutzungseinheiten.

    Sofern also örtliche Vorschriften/Satzungen nichts anderes vorschreiben, wäre auch die "Nutzungsänderung" genehmigungsfähig.


    Warum also "ne Menge Ärger"?

    Im Extremfall einen nachgeholten Änderungsantrag und ggf. Ergänzung von Brandschotts zwischen den Nutzungseinheiten.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Ich überlege gerade: Wie ist das denn, wenn man nur ein Zimmer vermietet? Ist ja in WGs üblich und das Ding ist immer noch nur eine Wohnung. Aber wohl in die falsche Richtung gedacht, denn hier soll es ja um eine komplette kleine Wohneinheit gehen.


    Frage an Baufuchsi : Ist das DG denn erreichbar ohne dass man durch Eure Wohnung muss?

    Also beispielsweise über ein gemeinsames Treppenhaus?

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Jetzt mal zum Verständnis:

    Wenn es ein EFH ist mit bereits bestehendem Ausbau im DG kann man ja davon ausgehen dass es sich um genehmigte Aufenthaltsräume handelt.


    Was sollte dagegen sprechen, sowas zu vermieten? Selbst wenn der Mieter mir durch das Schlafzimmer laufen müsste um in seine Wohnung zu kommen, wer kann es verbieten?

    Woher kommen zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz? Es wird ja nicht die Gebäudeklasse geändert, nur die Person, die vielleicht ohnehin schon dort wohnt, zahlt ab jetzt Miete. Wo ist das Problem?

  • kann man ja davon ausgehen dass es sich um genehmigte Aufenthaltsräume handelt.

    :lach::lach: YMMD :lach::lach:


    Wenn man/frau bundesweit alle illegalen Dachgeschoßausbauten raustreten sagen würde, würden die Sperrmüllberge grösser als die im Ahrtal (aus anderen Gründen) im Augenblick sind

    Woher kommen zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz?

    Aus der Forderung, das Nutzungseinheiten brandschutztechnisch von einander getrennt sein müssen (LBO) Oder möchtest Du an Rauchgasen sterben, die aus der Wohnung unter Dir kommen?

    Nicht das Feuer tötet die meisten Opfer, sondern die Rauchgase.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Sorry ich kenne mich da nicht wirklich aus.


    Aber nehmen wir an ich baue ein EFH 1,5 Stockwerke, ganz legal.

    Wo in der LBO steht, dass die Nutzungseinheiten brandschutztechnisch getrennt sein müssen?

    Zumindest in BaWü ist mir da nichts bekannt. Wir reden vom EFH.

  • Zitat von § 44 NBauO

    (1) 1Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen oder anderen Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien oder von einem Treppenraum, Flur oder Vorraum haben. 2Satz 1 gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. 3Werden Wohnungen geteilt, so müssen die Anforderungen nach Satz 1 nicht erfüllt werden, wenn unzumutbare Belästigungen oder erhebliche Nachteile für die Benutzerinnen und Benutzer der Wohnungen nicht entstehen.

    Andere LBOs ähnlich o. textgleich


    Selber suchen könnte helfen. Vor allem,bevor man solche Sprüche klopft:

    Woher kommen zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz? Es wird ja nicht die Gebäudeklasse geändert, nur die Person, die vielleicht ohnehin schon dort wohnt, zahlt ab jetzt Miete. Wo ist das Problem?

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  • Denken kannst Du viel, in dem Text geht's aber nicht um (Feuer-) Katastrophen, sondern um Alltag.

    Ein Richter denket auch nur. Nur das der seine Gedanken in Urteilen manifestiert. Meinst Du, ein Richter würde Deiner schon fast menschenverachtenden Logik folgen?

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  • Meinst Du, ein Richter würde Deiner schon fast menschenverachtenden Logik folgen?

    Ich (und pdz) reden von den Gesetzen und Verordnungen, wie sie nun mal sind. Du wohl von deiner Phantasie.

    Und ja, wenn im DG meines EFH ein Feuer ausbricht, dann hat das u.U. üble Folgen. Dabei ist es aber vollkommen egal, ob dieses DG von mir selbst, meiner Mutter oder einem anderen Mieter bewohnt wird.

  • Mod Modus: Persönliches kann man per Konversation klären, bitte. Da kann man sich von mir aus angifteln, aber hier ist der falsche Platz dafür.


    Wenn es ein EFH ist mit bereits bestehendem Ausbau im DG kann man ja davon ausgehen dass es sich um genehmigte Aufenthaltsräume handelt.

    Leider nein. Sehe ich oft genug. Nicht nur bei EFH übrigens oder 2FH, auch bei MFH. HAtte nicht Thomas B da sogar einen besonders charmanten Fall?


    Zitat

    (1) 1Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen oder anderen Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien oder von einem Treppenraum, Flur oder Vorraum haben. 2Satz 1 gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. 3Werden Wohnungen geteilt, so müssen die Anforderungen nach Satz 1 nicht erfüllt werden, wenn unzumutbare Belästigungen oder erhebliche Nachteile für die Benutzerinnen und Benutzer der Wohnungen nicht entstehen.


    Ähm, Ralf Dühlmeyer Hier trifft doch Absatz 2 zu: Ein EFH würde zu einem ZFH -> also keine Veränderung der Anforderung bzgl Brandschutz.


    Oder hab ich irgendwo einen Denkfehler?

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Andere LBOs ähnlich o. textgleich


    Selber suchen könnte helfen. Vor allem,bevor man solche Sprüche klopft:

    Ich habe keine Sprüche geklopft. Ich sagte doch, dass ich mich nicht auskenne, und deine Forderung aus meiner LBO heraus nicht nachvollziehen kann.

    Dann sind von dir nur unintelegente Antworten gekommen.

    Ich hätte jetzt erwartet dass wenn du schon einen Teil der LBO zitierst, dass dann darin zumindest steht:

    "Nutzungseinheiten in einem EFH sind in Brandabschnitte zu unterteilen" oder so ähnlich. Klar, so steht das nirgends, aber sinngemäß sollte das ja irgendwo nachvollziehbar sein.


    Und wo liegt jetzt der Unterschied bei einem angenommenen Brand im EG, ob meine Kinder die im DG wohnen Miete zahlen oder nicht?

  • Oder hab ich irgendwo einen Denkfehler?

    Ja. Siehe Satz 3 und #11. Da kann pdz auch mal nachlesen.

    ob meine Kinder die im DG wohnen Miete zahlen oder nicht?

    Mein Gott, warum glauben immer alle, das nur die eigene Familie so ein DG mieten würde?

    1. Mieten auch wildfremde Menschen solche Wohnungen

    2. Wie denkt ihr über Eure Familie? Darf die ruhig an Brandgasen sterben?

    3. Selbst wenn i,A, nur an die Schwiegermutter, Oma oder das Kind vermietet werden soll. Was ist nach deren Ableben odr Auszug? Soll die Bude dann leer bleiben?

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Hier wird mal wieder munter einiges miteinander vermischt.

    Solange nur die Vermietung von Zimmern erfolgt, wie in einer Wohngemeinschaft, ist es genau das: eine Wohngemeinschaft. Dafür braucht man keine Baugenehmigung. Wird das DG jedoch zu einer eigenen Wohneinheit geändert, z.B. durch Einbau einer Küche, dann liegt eine genehmigungspflichtige Änderung vor. Es gelten dann z.B. auch andere Stellplatzanforderungen.

    Brandschutz ist noch einmal ein eigenes Thema - häufig fehlt im DG der 2. Rettungsweg, z.B. über ein anleiterbares Fenster. Das mag auch daran liegen, dass der Ausbau einzelner Räume im DG genehmigungsfrei ist. Da wird dann schnell übersehen, dass man für die Einhaltung aller Vorschriften selbst verantwortlich ist.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Also, nochmal etwas konkreter nachgefragt:

    Momentan wohnen im OG meines EFH meine 2 Kinder. Die haben sogar ein eigenes Bad. Wenn die übermorgen ausziehen, welche Vorschrift verbietet es mir, die beiden Kinderzimmer samt Bad an einen wildfremden Menschen zu vermieten.


    Edit: Frage ist beantwortet, danke an Rose24.

  • Hallo Baufuchsi,

    wenn Ihr das EG. bewohnt, ist es doch in eurem eigenen Interesse, die DG Wohnung abgeschlossen zu erstellen. Meistens ist es doch ein gemeinsamer Eingang und oben wird dann nach der Treppe ein Wohnungseingang geschaffen.

    Wichtig bei Vermietung sind die Nebenkosten. Überlegt, ob es nicht einfacher ist, die Wohnung warm zu vermieten. Der Aufwand der betrieben werden muss, um die Nebenkosten sauber abzurechnen, ist schon nicht ohne. Wenn das Haus über eine gemeinsame Heitzung verfügt, müssen die Heizkosten auseinander gerechnet werden. Dieses geschieht in der Regel über einen Dienstleister wie ISTA oder TECHEM. An jeden Heizkörper, auch in eurem Teil werden Heizkostenzähler angebracht. Die Kosten sind ganz erheblich. Gerade bei nur einer vermieteten Einheit. Ein Beispiel aus der Praxis.


    Bei einen 6 Parteien Haus von uns waren die Kosten für die Abrechnung durch die Ista ungefähr 850 Euro. Wenn wir für dieses Haus die Heizkosten einfach je Wohnung oder nach m² aufgeteilt hätten, hätte jeder Mieter am Ende gespart, Sowohl der mit dem höchsten Verbrauch als auch der mit dem niedrigsten.


    Bei einem Haus mit drei Wohnungen sah die Rechnung noch deutlicher aus. Dort waren die Kosten für die Abrechnung bei 500 Euro. Da war der Unterschied noch größer.


    Bei nur einer vermieteten Wohnung, ist diese Rechnung noch extremer. Ich kenn viele teilvermietete Einfamilienhäuser, bei denen auf die Verteilung der Heizkosten aus diesem Grund verzichtet wird.


    Also ruhig einmal darüber nachdenken, die Wohnung warm zu vermieten. Man kann immer noch eine Klausel einbauen, dass sich der Nebenkostenanteil der Miete um X% erhöht wenn eine Erhöhung der Energie oder sonstigen Kosten eintritt.


    Gruß

  • ...........Mal blöd gefragt wie soll das Bauamt davon Kentniss bekommen?

    § 19 BMG - Einzelnorm


    und das ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Nur zur Erinnerung, es gibt in Deutschland eine Meldepflicht, sprich wenn sich die Wohnadresse ändert muss dies innerhalb von 2 Wochen gemeldet werden. Ich weiß auch, dass das in der Praxis oftmals "vergessen" wird. Das greift auch nicht bei einer Kurzzeitvermietung, beispielsweise wenn Zimmer kurzzeitig an Monteure vermietet werden, oder bei Ferienwohnungen. Wenn jedoch ein Mieter einzieht, dann würde ich mal davon ausgehen, dass er richtigerweise die neue Wohnadresse meldet.


    Zur Nutzungsänderung und verfahrensfreien Vorhaben, siehe LBO BaWü §50 (2), aber nicht vergessen, was "verfahrensfrei" bedeutet.


    Unabhängig davon würde ich die steuerlichen Aspekte nicht aus den Augen verlieren. Die (Miet)Einnahmen sind ja (Anlage V) zu versteuern, in diesem Fall aber nicht steuerbar (USt.). In diesem Zusammenhang möchte man sicherlich auch die anteiligen Kosten (für Modernisierung etc.) als Ausgaben ansetzen, und da wird es interessant. Es gibt dazu ein Urteil des BFH (müsste ich jetzt suchen, aber der Stb kennt das sicherlich), nach dem die Kosten für die Maßnahmen in Zusammenhang mit der Nutzung stehen müssen, auch zeitlich. Das ist kein Problem wenn die Kosten anfallen während die Wohnung vermietet ist, aber es könnte zum Problem werden, wenn die Kosten vorher angefallen sind, also in die Zeit fallen in der das DG nicht bzw. eigengenutzt war. Das Ganze wird noch komplizierter, weil es auch darum geht, welche Kosten sofort in Abzug gebracht werden können, und welche über x Jahre abgeschrieben werden, da geht es für den Eigentümer schnell mal um viele Euro, aber dafür gibt es Stb.


    Sinnvollerweise hätte man das schon beim Kauf(vertrag) entsprechend aufteilen sollen, um auch den anteiligen Kaufpreis steuerlich berücksichtigen zu können. Dann wäre auch die Vermietungsabsicht zumindest schon einmal schriftlich festgehalten.


    Ich würde mir überlegen, ob es nicht sinnvoll ist dem Bauamt die Vermietung anzuzeigen, auch wenn man als Antwort erhält, dass das Vorhaben verfahrensfrei ist. Man hat dann zumindest "offiziell" (mit Unterschrift, Datum und allem drum und dran) schon einmal seine Vermietungsabsicht zum Ausdruck gebracht. Danach kommen dann die Umbaumaßnahmen mit den entsprechenden Kosten, und diese würde ich auch als Ausgaben für den zu vermietenden Teil steuerlich geltend machen. Bei Verlusten, Ausgleich zwischen den Einkunftsarten. Sollte das FA argumentieren, dass die Kosten in keinem Zusammenhang mit der Vermietung stünden, und auf die Eigennutzung entfallen, dann kann man zumindest die Vermietungsabsicht belegen.


    Wie gesagt, es gibt mehr als nur Baurecht, und man kann auch bei den Steuern eine Menge Geld versenken.

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  • Mir ging es jetzt nur um die Meldepflicht bzw. Meldeadresse.


    Je nach Art der Vermietung kommen auch noch weitere Aspekte in´s Spiel (Zweckentfremdungsgesetz usw. ). Ich habe jetzt keine Ahnung, was es da in Tübingen noch für Vorschriften gibt. Natürlich kann man das alles auf die leichte Schulter nehmen, dann darf man halt nicht jammern wenn es in die Hose geht.


    Viel Spaß wenn ein Mieter feststellt, dass die Vermietung gar nicht genehmigt ist, und er dann die Miete nicht bezahlt. Dann darf man als "Vermieter" auch noch Schadenersatz leisten und die Auszugskosten bezahlen, sofern der Mieter überhaupt sofort auszieht. Am Ende kämpft man als Vermieter an mehreren Fronten, ohne Aussicht den Krieg, oder zumindest eine Schlacht, zu gewinnen. Da kann ich mir ein schöneres Hobby vorstellen.


    Ich würde mir das Leben nicht unnötig schwer machen, aber jeder so wie er´s mag.

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