Bauantrag wird nach §34 in Bezug auf die Geschossigkeit abgelehnt

  • Moin zusammen,

    Ich wende mich an das Forum weil wir aktuell ein bisschen am verzweifeln sin mit unserem Bauamt vom Landkreis in Niedersachsen.


    Wir haben einen Bauantrag gestellt und von Seitens der Samtgemeinde einen positiven Bescheid bekommen. Vom Planungsrecht des Landkreises kam ein negativer Vermerk.


    Zum Bauvorhaben: Ein Neubau imk Innenbereichen ohne Bebauungsplan. Gebäudeendhöhe von ca. 9,5m mit zwei Vollgeschossen. Sämtliche umliegenden Gebäude sind höher (11,5 m usw)


    Die Begründung der Ablehnung: Das geplante Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Umgebung ist geprägt durch 1 und 1,5 geschossige Gebäude. Das beantragte Vorhaben stellt sich als zwei Vollgeschosse dar.

    Im Innenbereichen kommt es nicht auf die berechnete Geschossigkeit sondern auf die von außen Wahrnehmbare Ersceinung im VErhältnis zu seiner Umgebungsbebauung an. Es st demnach ein Referenzobjekt notwendig welches als Vorbild wirkt.


    Weiterhin würde das Bauvorhaben sowohl eine negative Vorbildwirkung als auch Spannungen gegenüber der Umgebung hervorrufen.

    Das Bauvorhaben ist somit planungsrechtlich nicht zulässig.


    Unsere Stellungnahme gab ein Referenzobjekt mit zwei Vollgeschossen an, in der selben Straße 6 Häuser (300M) entfernt.


    Daraufhin wurde unsere Stellungnahme wieder negativ beurteilt mit der Begründung: Die Gebäudehöhe steht einem positiven Ergebnis nich im Wege. Vielmehr fügt sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung mit Blick auf die Geschossigkeit nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In der maßgeblichen Umgebung ist keine Vorprägung für ein zweigeschossiges Gebäude ersichtlich. Das von ihnen angeführte Objekt entfaltet aufgrund seiner Entfernung keine Vorbildwirkung.


    Kann man evtl. gegen diesen Beschluss argumentieren?! Ist es zulässig das das Bauvorhaben nur aufgrund der Geschossigkeit abgelehnt wird? Ich habe schon viele Verwaltungsgerichtsurteile gelesen, da war aber leider nichts passendes dabei. Für uns wirkt das ganze eher wie Willkür und nicht wie eine Einzelfallentscheidung

  • Für uns wirkt das ganze eher wie Willkür und nicht wie eine Einzelfallentscheidung

    Eine Einzelfallentscheidung ist IMMER "Willkür"


    Wie wurde der Antrag den vorbereitet. Mit einer Umfeldanalyse und eine Begründung, die der Baurechtsbehörde quasi nur noch ein OK ermöglicht? Ablehnungsbegründung will ja auch gut begründet sein.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Das alte Stallgebäude das aktuell auf dem Platz steht soll abgerissen werden und dafür auf der selben Grundfläche das neue Haus entstehen. Da es keinen Bebauungsplan auf der Seite gibt, gab es von uns keine gesonderte Umgebungsanalyse weil das Haus von der Fläche gleich dem jetzigen Gebäude ist und von der Gebäudeendhöhe sogar ca. 2 Meter unter dem bestehenden Gebäude bleibt.


    Laut Beschluss muss es demnach ein Referenzobjekt in der näheren Umgebung geben, dass in allen Punkten mit dem geplanten Bauvorhaben übereinstimmt und damit auch vergleichbar ist. Das haben wir in der direkten Umgebung nicht, wenn auch der Bau in allen anderen Punkten übereinstimmt, nur eben nicht in der Geschossigkeit. Kann hier mit der angemessen Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs argumentiert werden?


    Allerdings sind in der Gemeinde und auch in der selben Straße Bauten genehmigt worden, die ebenfalls keine Referenzobjekte in der Geschossigkeit (zum Teil nicht einmal in der bebauten Fläche) besitzen. Hier spricht der Landkreis von Einzelfallentscheidungen, die keine Vorbildwirkung hätten. Ist das tatsächlich so "einfach" argumentiert?

  • Erstmal danke für die schnellen Antworten!


    Es ist tatsächlich so, dass die Häuser drum herum auf unserer Straßenseite deutlich höher sind als unser geplanter Neubau mit 9,5m Endhöhe.

    Das Haus in dem wir aktuell im OG wohnen hat eine Endhöhe von 11,5 Meter, das Nachbarhaus mit einem ausgebauten Dachboden ca. 10,30 Meter. Die Dachneigungen sind bei den Häusern relativ steil, daher die 1,5 Geschosse

  • Die Dachneigungen sind bei den Häusern relativ steil, daher die 1,5 Geschosse

    Also plant ihr (drastisch überspitzt gesagt) ein 2-Stöckiges Haus mit Flachdach, Pultdach oder eine Art Toskana-Stadtvilla mitten in die bestehende Bebauung mit Steildach zu stellen?

  • Dachneigungen sind bei den Häusern relativ steil,

    und bei Euch?


    Manchmal sind es ja weniger die Zahlen als vielmehr die Optik die gegen eine Genehmigungsfähigkeit sprechen. Anstatt dem Antragsteller dann gleich klipp und klar zu sagen, "das Ding sieht Sch...... aus", wird nach (scheinheiligen) Argumenten und Formulierungen gesucht. Das führt dann dazu, dass der ganze Vorgang in die falsche Richtung läuft, und am Ende ist so viel Porzellan zerdeppert, dass es so gut wie unmöglich ist die Sache wieder in die richtige Richtung zu biegen.


    Hast Du niemanden der Ahnung von der Sache hat und weiß wie die Behörden bei Euch ticken? Du kannst dutzendweise Gerichtsurteile lesen, aber ohne diese zu verstehen und die Hintergründe und Rahmenbedingungen zu kennen, ist das Zeitverschwendung. Du argumentierst unter Umständen in die völlig falsche Richtung und verbaust Dir evtl. noch Wege für die Zukunft.

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  • Das Haus sollte ein Walmdach bekommen. Die Bebauung in der Straße (600 Meter lang) ist aber vollkommen unterschiedlich und er Bebauung. Da stehen Fachwerkhäuser, rote Holzhäuser, ein Zweigeschossiger mit Flachdach usw.

    Die beiden direkt an den Neubau grenzenden Häuser haben ein relativ steiles Satteldach

  • Was in 600m Entfernung steht spielt in meinen Augen keine Rolle. Bei einer ähnlichen Anfrage wurde mir geraten, die direkte Nachbarschaft als Orientung heranzuziehen, denn ein Gebäude wirke durch die direkte Nachbarschaft (und nicht durch andere Gebäude in größerer Entfernung) .

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  • und bei Euch?


    Manchmal sind es ja weniger die Zahlen als vielmehr die Optik die gegen eine Genehmigungsfähigkeit sprechen. Anstatt dem Antragsteller dann gleich klipp und klar zu sagen, "das Ding sieht Sch...... aus", wird nach (scheinheiligen) Argumenten und Formulierungen gesucht. Das führt dann dazu, dass der ganze Vorgang in die falsche Richtung läuft, und am Ende ist so viel Porzellan zerdeppert, dass es so gut wie unmöglich ist die Sache wieder in die richtige Richtung zu biegen.


    Hast Du niemanden der Ahnung von der Sache hat und weiß wie die Behörden bei Euch ticken? Du kannst dutzendweise Gerichtsurteile lesen, aber ohne diese zu verstehen und die Hintergründe und Rahmenbedingungen zu kennen, ist das Zeitverschwendung. Du argumentierst unter Umständen in die völlig falsche Richtung und verbaust Dir evtl. noch Wege für die Zukunft.

    Das ist das Problem aktuell. Die Behörde reagiert nicht auf unsere Anfragen nach einem Termin in dem wir einfach kurz besprechen können wie es für Sie denn genehmigungsfähig sein würde. Wir hätten auch kein Problem damit das Haus nochmal umzuplanen, aber dafür müssten wir eine Aussage bekommen was denn genau gefordert ist. Es geht ja nach der Aussage des Landkreises nicht um die berechnete Geschossigkeit, sondern um den äußeren Eindruck.


    Bei Nachfrage bei unserem Sachbearbeiter bekommt man nur die Aussage dass er dazu nichts sagen kann und nur den Schriftverkehr macht. Bei Nachfrage ob wir denn jemanden sprechen könnten der den Fall kennt (Aus der Baurechtsplanung) bekommt man nur die Aussage dass er das definitiv nicht machen wird. Einen Termin vor Ort bekommen wir ebenfalls nicht und die Leitungsperson bekommt man nicht.


    Deshalb müssen wir irgendwie eine Grundlage haben auf der wir argumentieren können. Wir waren sogar schon soweit in die Begründung rein zu schreiben dass Sie ja die Stellungnahme nicht fristgerecht bearbeitet haben (4 Tage über der Deadline) und deshalb der Antrag ja normal genehmigt sein müsste.


    Wir wissen aktuell einfach nicht weiter und wollten nur Meinungen einholen für eine Argumentation mit dem Landkreis

  • für eine Argumentation mit dem Landkreis

    Meine persönliche Meinung, da stehst Du alleine auf verlorenem Posten. Irgendwann hängt Dein Steckbrief im Bauamt, dann brauchst du nicht einmal mehr dort anrufen und nach der Uhrzeit fragen.


    Den einzigen Rat den ich Dir hier geben kann. Hole jemanden der sich damit auskennt, oder baue exakt so wie der direkte Nachbar. Auf jeden Fall nicht auffallen. Baubehörden sind keine Bauberater, schon gar keine Planer, und im Zweifelsfall werden sie sich immer auf die (für sie) sichere Seite legen.

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  • Manchmal sind es ja weniger die Zahlen als vielmehr die Optik die gegen eine Genehmigungsfähigkeit sprechen. Anstatt dem Antragsteller dann gleich klipp und klar zu sagen, "das Ding sieht Sch...... aus", wird nach (scheinheiligen) Argumenten und Formulierungen gesucht.

    „Die Optik“ ist kein Versagensgrund für die Genehmigungsbehörde.


    Für mich liest sich die Aussage der Behörde ganz schlicht als: „zu groß“ und anhand der bisherigen Aussagen kann ich das nachvollziehen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • gab es von uns keine gesonderte Umgebungsanalyse

    Das war DER Kernfehler (Die Mutter aller Fehler). Dann noch Grenzbebauung (wenn ichs richtig in Erinnerung habe). Da war die Ablehnung vorprogrammiert.

    Jetzt ist beim Amt eine Meinung verfestigt, das wird nix mehr.


    Und Vorsprechen beim "Amt" bringt auch nichts, die machen keine Entwwürfe, die entscheiden über die Dinge, die ihnen vorgelegt werden.


    Also - zurück auf "Los" und den nächsten Antrag dann ORDENTLICH vorbereiten!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • „Die Optik“ ist kein Versagensgrund für die Genehmigungsbehörde.

    Das sieht die Praxis wohl etwas anders. Es wird ja immer wieder argumentiert, dass sich der Neubau in die Umgebung einpassen muss.


    Aus LBo Niedersachsen, Bsp.: §3 (2) oder (nachfolgende zitiert) §10


    Zitat

    Bauliche Anlagen sind in der Form, im Maßstab, im Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, im Werkstoff einschließlich der Art seiner Verarbeitung und in der Farbe so durchzubilden, dass sie weder verunstaltet wirken noch das bestehende oder geplante Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild verunstalten.


    Ab wann wirkt eine bauliche Anlage "verunstaltend"? Das liegt auch im Auge des Betrachters, und so lange es keine Gestaltungssatzung o.ä. gibt, kann man lange darüber diskutieren. Ich könnte Dir jetzt aus dem Bauch heraus 2 Fälle nennen, bei denen die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung genau so argumentiert hat, und auch vom LRA entsprechende Rückendeckung bekam. Aus dem einen Fall stammt auch mein o.g. Ratschlag "orientiere Dich an den direkten Nachbarn".

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  • Also 600m Entfernte als Referenz ranzuziehen ist schon stark übertrieben.

    Du und deine NAchbarn, evt noch der nachfolgende Nnachbar deiner Nachbarn. alles andere ist nicht mehr einzufassen.

    Ich hab in 100m entfernung zwei Schulgebäude mit 3-4 Vollgeschossen. Deswegen darf ich bei mir auf den Grund keinen Block mit 4 Etagen stellen.:nono:

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

  • Das sieht die Praxis wohl etwas anders. Es wird ja immer wieder argumentiert, dass sich der Neubau in die Umgebung einpassen muss.


    Aus LBo Niedersachsen, Bsp.: §3 (2) oder (nachfolgende zitiert) §10

    Da geht es um die überprüfbare materielle Ähnlichkeit zum Bestand, nicht um eine geschmackliche Gesamtbewertung.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Da geht es um die überprüfbare materielle Ähnlichkeit zum Bestand, nicht um eine geschmackliche Gesamtbewertung.

    Ich kenne aus Nds nur einen Fall (nicht aus meiner Praxis), im dem das relevant werden sollte.War eine EFH Lückenbebauung mit einer Junkers Ju 52 Fassade (Wellblech blank)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • "Verunstaltend" ist natürlich ein sehr dehnbarerer Begriff. Für mich (ganz persönlich) sind die 80-er-Jahre 6-Eck-Erker ein No Go und wirken verunstaltend. Andere finden diese toll. In jedem Fall ist es aber sicherlich kein Grund einer Behörde hier abzulehnen.


    Natürlich ist ein Gebäude in 600m Entfernung nicht als Referenz heranzuziehen. Wenn es aber in der ganzen Straße , welche wohl 600m lang ist, recht bunt zu geht, wird es mit Einfügen schon schwierig:


    Denn siehe:

    Die Bebauung in der Straße (600 Meter lang) ist aber vollkommen unterschiedlich und er Bebauung. Da stehen Fachwerkhäuser, rote Holzhäuser, ein Zweigeschossiger mit Flachdach usw.

    Die beiden direkt an den Neubau grenzenden Häuser haben ein relativ steiles Satteldach

    Ich denke nicht, dass man bei der Betrachtung nur auf die direkten Angrenzer referenzieren kann. Wäre das so, so würden diese beiden den Stil der anderen vorgeben. Geht nicht! Auch haben andere ja auch gänzlich anders gebaut...anscheinend.


    Gibt es hier eine Straßenansicht (also nicht nur Dein Haus, sondern auch die Nachbarschaft). Street View?

  • Was meint Fujiscm mit „Gebäudehöhe“, den höchsten Punkt (First) oder die GebäudeHöhe nach LBO und ist dabei bewußt, dass Geschosse von Vollgeschossen zu unterscheiden sind?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wir haben einen Bauantrag gestellt...

    Nun ja....mal etwas weiter zurückgehend: Wie hat denn der Architekt/ Planer für dieses Bauvorhaben die Genehmigungsfähigkeit hergestellt? Gespräche mit der Baubehörde? Entwürfe vorgestellt? Ordentlich argumentiert warum das eben doch da hin passt?


    Oder das Ganze einfach genommen und kommentarlos dem Gemeindebüttel übergeben?


    Und:

    ...und von Seitens der Samtgemeinde einen positiven Bescheid bekommen.

    Diese hat ja erst einmal ein Interesse daran, dass etwas genehmigt wird. Oder dass etwas nicht genehmigt wird. Das die übergeordnete Behörde hier ein Veto einlegt ist -zumindest aus meiner beruflichen Erfahrung- eher ungewöhnlich. Das örtliche Baurecht, die örtlichen Animositäten werden idR vor Ort ausgefochten (Gemeinderat). Die übergeordnete Behörde prüft dann nur noch, ob hier auch korrekt gehandelt wurde, prüft also nach Gesetzeslage.


    Der §34 ist da eher etwas "weich". Man kann da rein interpretieren. Es mag ein Instrument sein, dass sich eine Gemeinde eines unliebsamen Bauherren entledigen kann (bös' gesprochen). Die Gemeinde war ja aber wohl einverstanden.


    Insofern müsste dann schon ein echter Klopper in der Planung gewesen sein, dass dass Landratsamt einschreitet...

  • Ohne Fotos oder Skizzen der umgebenden Bebauung und ohne Lageplan, wo sich die Häuser jeweils befinden kann man den Fall nicht beurteilen. Spitzdachhäuser können einen große Firsthöhe aber eine niedrige Wandhöhe haben. Dann wirken sie trotz großer Firsthöhe wie 1,5-geschossig. Dagegen kann ein Haus mit einem flachen Walmdach eine große Wandhöhe bei relativ niedriger Firsthöhe aufweisen, wie das beim hier wohl der Fall ist.


    Wie Ralf Dühlmeyer schreibt: es ist eine Umgebungsanalyse notwendig. Ihr müsst zunächst die maßgebliche Umgebung ermitteln und dann die Wand- und Firsthöhen sowie die Geschossigkeiten der einzelnen Gebäude auflisten. Dazu kann man Fotos mit vorlegen. Große Dachaufbauten auf einem Satteldach können übrigens durchaus den optischen Eindruck eines weiteren Geschosses erwecken. Ich denke hier sollte der Planer seine Hausaufgaben machen und dann ggf. noch einmal bei der Behörde vorstellig werden.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Wir haben’s genehmigt bekommen. Aber es zählten nur die Häuser in direkter Nachbarschaft. Nachdem ich argumentiert hatte, dass jedes, aber auch wirklich jedes Haus komplett andere Kubatur und Dachform hat, wurde unser Flachdach genehmigt. Und nachdem ich ein Modell mitgebracht hatte, wo man das Gebäude mit Pultdach sah Das sah absolut bäh aus, das wollte der Stadtbaumeister aber zunächst so.


    Aber ich wusste auch, dass unser damaliger Stadtbaumeister kein Fan von Flachdächern ist und am liebsten alles mit fränkischen Steinbach (50°) gehabt hätte. War also schon vorbereitet.


    Wer hat denn den Entwurf und den Antrag gemacht? Ich würde mir jemand fachliches mit gutem Draht zum Amt holen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Ist doch einfach.


    Die wollen nicht, dass du ein Walmdach baust. Sie wissen, dass sie dir die Dachform nicht vorschreiben können, also fabulieren sie was zusammen.


    Gibt 2 Möglichkeiten:

    Reih dich in den Stechschritt ein und marschiere 45° - oder suche dir einen versierten Planer und Anwalt zieh das durch bis zum Verwaltungsgericht.

    Ich fürchte, in deiner Sitaution gibt es nichts mehr dazwischen. Außer duhast politische Kontakte.

  • So einen Fall hatte ich vor ein paar Jahren. In der näheren Umgebung waren nur 1,5-Geschosser, die Gemeinde wollte keine 2 Geschosse über die volle Höhe und Walmdach, und hat erst mal ihre Zustimmung verweigert.


    Glücklicherweise hatte ich eine engagierte Sachbearbeiterin bei der Bauaufsicht. Die hat es dann im Zusammenspiel mit der Rechtsabteilung des Landkreises, den Bauherren und mir geschafft, die Gemeinde davon zu "überzeugen", dass 1,5 Geschosse auch 2 Geschosse sind und die Dachform in § 34 nicht enthalten ist, also daraus keine Ableitungen auf eine bestimmte Dachneigung und Dachform herzustellen ist. Eine Verunstaltung des Ortsbilds war auch nicht gegeben. Als "Entgegenkommen" bauherrenseits wurde eine maximale Firsthöhe akzeptiert, die aber ohnehin niedriger geplant war.


    Die Bedingungen nach § 34 (1) (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche) waren ausnahmslos erfüllt.


    Die Baugenehmigung wurde erteilt.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas