Zuständigkeit Einbau Wasserzähler Mehrfamilienhaus - LBO §35 Absatz 3 - GU oder Bauherr

  • Guten Tag,


    gebaut wurde über einen GU für Einfamilienhäuser. Da wir eine Einliegerwohnung (Keller - zu vermieten) wollten, wurde uns ein Fertigkellerbauer empfohlen.

    GU und Kellerbauer haben gebaut und der GU hat die Technik für Haus und Einliegerwohnung hergestellt. D.h. Herstellung Kaltwasser, Heizung und Strom lief über den GU.


    Nun ist der Fall eingetreten, dass es nur einen Wasserzähler im Haus gibt. Da direkt nach dem Wasserzähler die Leitung im Bodenaufbau verschwindet, gibt es nur die Möglichkeit das EG + OG zusätzlich zu erfassen und vom KG (Gesamtzähler) zu subtrahieren. Die Leitungen vom KG liegen im Bodenaufbau.


    Nach LBO §35 Absatz 3 ist jede Wohnung mit einem Wasserzähler auszustatten.


    Frage:

    Ist der GU dazu verpflichtet diesen Wasserzähler zu liefern oder ist dies nun Sache des Bauherren, zusätzlich jemanden zu beauftragen?


    Zusätzlicher Kontext:

    Im Angebot des GU war kein zusätzlicher Wasserzähler aufgeführt. Dies ist mir als Bauherr unter den zahlreichen Positionen aber auch nicht aufgefallen.

    Darauf hingewiesen, dass wir einen zweiten benötigen, oder das im Angebot kein zusätzlicher enthalten ist, hat mich weder Architekt noch GU.

    Allen Beteiligten war aber bewusst, dass wir die Einliegerwohnung vermieten wollen (Bauantrag als Zweifamilienhaus) und somit auch eine getrennte Erfassung möglich sein muss.

    Der GU hat nun zwar einen Vorschlag gemacht, wie der Wasserzähler platziert werden kann, will diesen aber nicht einbauen.


    Vielen Dank.

  • Gegenfrage: Was war denn vertraglich vereinbart? Eine separate Wohnung als abgeschlossene Einheit? So mit eigenem Zugang, Rettungsweg(en) und allem Zipp und Zapp?

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    • Offizieller Beitrag

    Frage:

    Ist der GU dazu verpflichtet diesen Wasserzähler zu liefern oder ist dies nun Sache des Bauherren, zusätzlich jemanden zu beauftragen?

    das kommt ganz wesentlich auf den Vertrag an, den du mit dem GU geschlossen hast.


    Ist es wirklich ein GU oder ein GÜ ? Ein GÜ schuldet Planungsleistungen, übernimmt also die Rolle des Architekten mit.

  • Gegenfrage: Was war denn vertraglich vereinbart? Eine separate Wohnung als abgeschlossene Einheit? So mit eigenem Zugang, Rettungsweg(en) und allem Zipp und Zapp?

    Schlüsselfertig vertraglich vereinbart ist lediglich EG+OG, da der GU keine Keller anbietet, sondern dies bei Wunsch über den vorgeschlagenen Kellerbauer, der ebenfalls mit dem GU einen Vertrag hat ausführen lässt. Der Keller ist als separate Wohnung / abgeschlossene Einheit mit eigenem Zugang und Rettungsweg geplant und ausgeführt worden. Vertraglich festgehalten ist aber nirgendwo, dass eine separate Wasserzählung stattfinden soll. Das gleiche gilt auch noch für die Wärmemengenzählung der FBH und des Warmwassers. Hierzu hatte ich in der LBO aber auch keine passende Stelle gefunden.

  • in der LBO

    Bauen in D ist nicht nur LBO, sondern eine Vielzahl von Gesetzen und Regelungen. Wenn wirklich eine abgeschlossene einheit rechtssicher vereinbart war, dann ist eine separate Zählung aller Medien (auch Strom) eindeutig zwingend.

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  • das kommt ganz wesentlich auf den Vertrag an, den du mit dem GU geschlossen hast.


    Ist es wirklich ein GU oder ein GÜ ? Ein GÜ schuldet Planungsleistungen, übernimmt also die Rolle des Architekten mit.

    Es ist ein GU. Architekt war separat, aber ebenfalls vom GU vorgeschlagen.

  • Das eine separate Erfassung in meinem Fall Pflicht ist, dessen bin ich mir mittlerweile bewusst. Die eigentliche Frage ist, ob dies ein GU machen muss, oder ob ich dies selbst beauftragen muss, wenn dies nicht vorab von mir explizit im Bauvertrag aufgenommen wurde.

  • Da fragst Du am besten einen Anwalt (Baurecht) Ich (jur. Laie) meine, wenn ein abgeschlossene Einheit vertraglich vereinbart war/ist, dann ist das ausreichend.

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  • Das würde am Ende wohl ein Jurist beantworten müssen.

    Mein Laien-Bauchgefühl: Der GU hätte in Kenntnis der ELW dich durchaus darauf hinweisen sollen oder gar müssen, dass Du einen zweiten Zähler benötigst.

    Zahlen musst Du den aber in jedem Fall selbst.

    Ich würde ihm vorschlagen, Du trägst die "normalen" Kosten für einen zweiten Wasserzähler, und der GU den Mehraufwand für die Umbaukosten durch die nachträgliche Installation.


    Edit: Habe #4 übersehen. Dann sehen die Karten für dich wohl eher noch schleschter aus...

    • Offizieller Beitrag

    Da der GU den Keller gar nicht gebaut hat, war es m.E. Aufgabe des "Oberkoordinators", der Keller und darauf aufbauendes Bauwerk zu überwachen hatte.

    Es ist im Übrigen auch nicht mit einem Wohnungswasserzähler für die Kellerwohnung getan. Die Hauptwohnung braucht auch einen (oder mehrere).

    In Deinem Profil steht Ing. Versorgungstechnik. Ernsthaft?

    • Offizieller Beitrag

    Da direkt nach dem Wasserzähler die Leitung im Bodenaufbau verschwindet, gibt es nur die Möglichkeit das EG + OG zusätzlich zu erfassen und vom KG (Gesamtzähler) zu subtrahieren. Die Leitungen vom KG liegen im Bodenaufbau.

    Das ist meines Wissen explizit unzulässig, denn wie Du selbst schreibst:

    Nach LBO §35 Absatz 3 ist jede Wohnung mit einem Wasserzähler auszustatten.

  • Daher ja meine Frage nach einer rechtsverbindlich und bindend vereinbarten eigener, abgeschlossener Nutzungseinheit. Wenn das jur. als Einliegerwohnung o.ä. zu werten ist, dann wars wohl Essig.

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  • Da der GU den Keller gar nicht gebaut hat, war es m.E. Aufgabe des "Oberkoordinators", der Keller und darauf aufbauendes Bauwerk zu überwachen hatte.

    Es ist im Übrigen auch nicht mit einem Wohnungswasserzähler für die Kellerwohnung getan. Die Hauptwohnung braucht auch einen (oder mehrere).

    In Deinem Profil steht Ing. Versorgungstechnik. Ernsthaft?

    Es gibt auch bereits einen Zähler am Hausanschluss. Nur läuft darüber die gesamte Hauswassertechnik. Zwei weitere Zähler einzubauen, wäre m.E. überflüssig, wenn entweder die KG-Wohnung oder die Hauptwohnung (EG+OG) separat erfasst werden kann.


    Auch als Ingenieur Versorgungstechnik weiß man das ein oder andere nicht, wenn man damit bisher wenig Berührungspunkte hatte und sucht sich Rat.

    • Offizieller Beitrag

    Genau, aber meine eigentliche Frage ist, ob in meiner Ausgangssituation der GU nun die Umbau und Investitionskosten tragen, oder ich diese neu beauftragen muss.

    Da das ja nun, wie Du selbst schreibst, nur ein "Teil-GU" für die obenerdigen Geschosse ist und der ohnehin nicht mit der Planung beauftragt war, sagt mein jur. Laienverständnis, dass Du den Verantwortlichen woanders suchen musst.

    Der Zähler, der bereits vorhandenen ist, dürfte der Verrechnungszähler fürs gesamte Gebäude sein. Ich habe jetzt noch keine Zeit gefunden, mir die BaWü LBO genauer anzusehen. Wenn auch in EFH mit Einliegerwohnung für jede Wohnung ein Zähler vorgeschrieben ist, dann ist eine Differenzmessung regelmäßig untersagt. D.h., jede Wohnung braucht einen Unterzähler. Wenn die Rohrleitungen keine saubere Trennung zulassen, dann sogar mehrere an den Objekten.

  • Vielen Dank an alle! Mit den bisherigen Antworten ist mir bereits sehr viel geholfen worden. Ich werde mich mit dem neuen Wissen an meinen Architekten wenden und nach einer Lösung suchen.

  • an meinen Architekten wenden und nach einer Lösung suchen.

    Wenn das ein durchschnittlicher (nicht abwertend gemeint) Architekt ist, ist der der falsche Ansprechpartner.

    Normale Hochbauarchitekten haben mit Wasser- und Heizleitungen nichts am Hut.

    Das sollte schon der Haustechnikplaner sein (Ja- ich weiß. Der WER?)

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  • Wenn das ein durchschnittlicher (nicht abwertend gemeint) Architekt ist, ist der der falsche Ansprechpartner.

    Von einem durchschnittlichen Architekten würde ich erwarten, dass er seinem Bauherren bei der Lösungsfindung hilft, und sei es nur durch hinzuziehen von externem Sachverstand.

    Der unterdurchschnittliche wehrt nur ab ("nicht mein Problem"), der überduchschnittliche skizziert eine Lösung und koordiniert die Durchführung.

    • Offizieller Beitrag

    Es bedarf bei einer separaten Wohnung natürlich eines eigenen Wasserzählers. Und eines Wärmemengenzählers (oder sonstige Einrichtung um den Heizungsverbrauch zu messen) und es bedarf natürlich auch eines eigenen Stromzählers und eines eigenen Unterverteilers ("Sicherungskasten").


    Dass der GU den Keller (Rohbau?) nicht selber gebaut hat, ist mE irrelevant, sofern er den restlichen Ausbau (und da gehören die Versorgungseinrichtungen ja nun auch dazu) im Auftrage hatte. Oder habt Ihr den Keller komplett selber ausgebaut?

  • Es bedarf bei einer separaten Wohnung natürlich eines eigenen Wasserzählers. Und eines Wärmemengenzählers (oder sonstige Einrichtung um den Heizungsverbrauch zu messen) und es bedarf natürlich auch eines eigenen Stromzählers und eines eigenen Unterverteilers ("Sicherungskasten").


    Dass der GU den Keller (Rohbau?) nicht selber gebaut hat, ist mE irrelevant, sofern er den restlichen Ausbau (und da gehören die Versorgungseinrichtungen ja nun auch dazu) im Auftrage hatte. Oder habt Ihr den Keller komplett selber ausgebaut?

    Den Wärmemengenzähler für die FBH Rüsten wir im Verteiler nach. Das KG wird direkt über einen FBH-Verteiler versorgt.

    Strom läuft bereits über einen separaten Unterzähler. Hier war der Elektriker so freundlich mich danach zu fragen.
    Aber ein eigener Sicherungskasten ist m. E. nicht notwendig. Es gibt einen gemeinsamen Technikraum der über einen gemeinsamen Flur erreichbar ist. Hier befindet sich der große Sicherungskasten.


    Die Versorgungseinrichtungen hatte der GU im Auftrag. Der gesamte Technikraum ist auch im Keller.

    Hergestellt wurde dann FBH Funktionsfertig und Sanitär bis zu den Entnahmestellen, aber ohne Sanitäre Einrichtungsgegenstände. Der Rest erfolgt aktuell in Eigenleistung.

    • Offizieller Beitrag

    Aber ein eigener Sicherungskasten ist m. E. nicht notwendig.

    Ich kann jetzt gar nicht sagen, ob das so sein darf oder nicht, würde aber mal sagen, dass dies eher unüblich ist.


    Es bedeutet ja, dass die jeweils andere Partei Zugriff auf des Mitbewohners Sicherungen hat. Da kann man sich schon mal einen Schabernack erlauben und während des TV-Krimis die Stromversorgung kappen.


    Ist das "nur" eine Wohneinheit, die ohnehin nur interfamiliär genutzt wird (Oma, Sohn, der endlich der elterlichen Kontrolle entfliehen möchte,...), so mag das noch gehen. Aber fremdvermietet?

    • Offizieller Beitrag

    Aber ein eigener Sicherungskasten ist m. E. nicht notwendig.

    Da wäre ich mir nicht so sicher. Wie wurde der Zählerschrank ausgeführt?

    Bundesland BaWü, also "EnBW Land" (Netze BW), da verweist die TAB zum Thema Stromkreisverteiler auf die VDE AR N 4100, und da darf man zumindest im AAR (anlagenseitiger Anschlussraum) keine bzw. nur wenige LS unterbringen (max. 3 Wechselstromkreise, auf jeden Fall zu wenige um eine Wohnung zu versorgen).


    Es gibt Zählerschränke mit einem Feld für LS und weitere Einbaugeräte, typischerweise für EFH oder für eine Wohnung die sich in der gleichen Etage befindet, aber bei einem MFH? Da würde ich mir noch Gedanken über die Leitungslängen machen (max. zulässiger Spannungsfall).


    Also, zur Sicherheit noch einmal genauer schauen. Zur Ausstattung der Wohnungen siehe DIN18015 usw.

  • Ich werde gleich mal ein Foto der Situation machen. Eventuell Reden wir von verschiedenen Dingen und ich muss zugeben, dass mein Fachwissen Elektro nicht ausreichend gut ist um dies zu bewerten.

  • Gibt es bei vermieteten Einliegerwohnung in selbstgenutzem Wohneigentum nicht Sonderregeln bzgl der Abrechnung von Strom, Energie, Wasser etc.. ?

    Da war doch was...

    Aber wahrscheinlich muss man das Zivilrechtliche von Baurechtlichen unterscheiden...

    Das ist mit ein Punkt, warum ich und wahrscheinlich viele andere Bauherren nichts mehr verstehen.