30er Jahre Haus Sanierung

  • Hallo wir sind derzeit in der Überlegung ein Haus aus 1929 Jahren zu erwerben. Besonderheit bei diesem Objekt ist, dass die Hälfte des Hauses 1981 angebaut wurde. In dem angebauten Teil befinden sind alle relevanten Wasserleitungen (Bäder, Küche) sowie das Treppenhaus. Die Wohnräume und Schlafzimmer sind alle noch im ursprünglichen 1929er Haus. Heizung ist von 1995 und Heizkörper aus den 80ern. Genauso wie die Fenster aus den 80ern sind. Es gibt im Keller an der Anschlussstelle vom alten zum neuen Teil eine schimmelige Stelle. Für die Sanierung möchten wir inkl aller Verschönerungen (Bäder, Böden, Türen, Raumdurchbruch mit Stahlträger etc.) 100.000€ ausgeben. Wir sind uns nur unsicher, was wir priorisieren müssen und ob wir mit dem Budget alles schaffen. Denn Eigenleistung ist bis auf die Demontage von alten Materialien von unserer Seite nicht leistbar. Danke für Feedback im Voraus. VG Sarah

  • Nun - ich würde ja (auch wenn andere darüber :lach: werden) zu einem Planer raten, der sich das Haus ansieht, Eure Wünsche und Ideen anhört und dann ein mit Kosten hinterlegtes Konzept erarbeitet.

    Ja, ich weiß, der Markt ist am überkochen und die Häuser sind schneller weg, als ich weg sagen kann, aber das ist alles kein Grund dafür, finanzielles Harakiri zu begehen. Und bei 100.000 € und Altbau 1929/1980 sehe ich Harakiri Potential

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Da muss ein erfahrener Planer (Architekt oder bauvorlageberechtigter Bauing., der evtl. gleichzeitig Statiker ist) ran.


    Erst einmal Wünsche möglichst konkret benennen, Bestandaufnahme (ich meine nicht Zeichnungen vom Haus machen, sondern die Substanz beurteilen), dann kann man evtl. grob abschätzen, was alles zu machen wäre.


    Die Kosten einer komplette Sanierung liegen oft nur wenig unter Neubauniveau, wenn man nicht viel Eigenleistung erbringen möchte oder kann. Ein Budget von 100.000 € halte ich für deutlich zu niedrig.


    (Ralf war schneller, hat aber sinngemäß das gleiche geschrieben wie ich. Also schonmal 2 Fachleute - 1 Meinung! Klappt nicht immer...)

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Danke ihr beiden für Eure schnelle Meinung. Wo komme ich an so einen Planer ran. Ich hatte bei der Besichtigung einen Architekten dabei. Allerdings befürchtet ich immer, dass hinter deren Beurteilung auch allzu oft eigenes Interesse an einer Beauftragung steht und die Maßnahmen in die Höhe getrieben werden. Wir wohnen im Großraum Köln vllt habt ihr einen Tipp für mich.

  • ... und was hat der Architekt gesagt?


    Die "Baubeschreibung" deutet ja eher auf eine erforderliche Komplettsanierung als auf "Verschönerungen" hin.

    Zudem sehen Baulaien im allgemeinen nur selten die tatsächlich drängenden Problempunkte.

    Aus der Ferne ist da gewiss nichts zu machen.


    P.S.: Wenn Ihr dem Architekten nicht vertraut, ist es der für euch falsche. Ohne Vertrauen geht da gar nichts.

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    5.Mose 27:18

  • Eigentlich sind Architekten derzeit mehr als gut ausgelastet, zumindest hier in Bayern.


    Warum denkt ihr, dass er da versucht, einen Auftrag an Land zu ziehen und Zustimmung zu de bakel: Was hat er denn gesagt?

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  • Guten Morgen mit dem Architekten haben wir schon ein Projekt (Neubau Mehrparteinhaus) umgesetzt und ich würde als Laie behaupten, dass die Koordination an vielen Stellen Schwachpunkte hatte. War also wirklich nur als Erstmeinung gedacht. Fazit nach dem Termin: Heizungsrohre und Heizkörper erneuern und ggfls gleich die Heizung mit, obwohl die mit Baujahr 1995 wohl noch Bestandsschutz hat. Die Schimmelstelle im Keller soll durch Heloxidharzinjektion verpresst werden. Elektrik muss nachgezogen und an die richtigen Positionen gebracht werden. Schalterprogramme natürlich erneuern. Fenstertausch wäre wohl auch besser. Fenster sind wie gesagt aus den 80ern. Dämmung würde er nicht machen, da 36er Aussenwand. Dachisolierung erneuern. Sowie alle Bäder gglfs sogar mit Abwasserrohrverlegung, die laufen teilweise auf der Wand und sind verkleidet, was aber Raum nimmt. Aktuell ist Warmwasser über Beuler, daher also Warmwasserleitung vom Keller aus ertüchtigen, fraglich ob Heizung dafür kompatibel. Im Erdgeschoss wollten wir gerne einen Zugang zum Garten schaffen (Hochpaterre) also mit Schiebetüre und Terrassentreppe als Abgang zum Garten. Zusätzlich möchten wir die Küche öffnen. Da eine tragende Wand betroffen ist, muss wohl ein Stahlträger durch den Rohbauer eingebracht werden. Ach ja und die Holzdecken im alten Hausteil knacken ordentlich. Hier würden wir ggfls mit OSB Platten verstärken. Ich glaub das war es an grossen Maßnahmen. Der Rest ist Kosmetik. Also schon ne Menge. Wir haben uns die Frage gestellt welche Prios wir verfolgen sollten, um das Budget sinnvoll einzusetzen und die Prio 2 Maßnahmen ggfls erst zu einem späteren Zeitpunkt zu machen. VG Sarah

  • Danke für die ausführliche Info:


    Gleich noch eine Nachfrage: Was für eine Heizung ist drin? Öl?

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  • Das kann im Zweifel selbst ein Heizungsbauer durch eine rein optische Kontrolle nicht feststellen. Neuen Kessel einkalkulieren und dann freuen,wenn eine (auch meßtechnische) Überprüfung ergibt, dass er noch 10 Jahre hat.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Seltsam.

    Baujahr 1929/81 und keine Mängel hinsichtlich der Gebäudeabdichtung. Nichts an Rissen (Setzung, Verformungen, nachgebenden Bauteilen). Das Dach ist nach der beschreibung ja auch noch voll in Ordnung.

    Passt zur "Heloxidharzinjektion" (was auch immer das sein soll) zur Schimmelbekämpfung und zu: "Dämmung würde er nicht machen, da 36er Aussenwand."

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    5.Mose 27:18

  • Welche Prioritäten würdest du denn setzen?

    Hängt vom Objektzustand und dem Budget ab. So in den luftleeren Raum

    Fassadendämmung

    Dachdämmung

    Elektrik

    Heizung Kessel (nach 1 + 2)

    Abdichtung

    Leitungen (Frisch- und Abwasser)

    Fenster

    Schönheit

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  • Fenstertausch wäre wohl auch besser. Fenster sind wie gesagt aus den 80ern. Dämmung würde er nicht machen, da 36er Aussenwand.

    Das würde auf jeden Fall das Risiko von Schimmel erhöhen. Liest sich erstmal wie nicht die beste Empfehlung. Der Mann war zwar vor Ort, aufgrund meiner Erfahrungen rate ich aber zur Vorsicht auch wenn ich das Objekt nicht kenne.

  • Ne, nicht durch die Dichtheit. Dagegen könnte man ja lüften. Es geht um die Verschiebung der kältesten Oberflächen. Dies dürften bei Fenstern aus den 80ern auch bei ungedämmten Außenwänden die Fenster sein. Bei einer Sanierung werden aber häufig einfach Fenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K oder besser eingesetzt und plötzlich bildet sich Schimmel in den Ecken und Wärmebrücken. Im Wandbereich steigt die Feuchte nämlich, anders als bei den Fenstern wo es zu Kondensat kommt, unbemerkt an. Das erste was man dann sieht ist meist Schimmel.

  • Diese Theorie hört man immer wieder, aber Beweise sieht man nie. Für mich ist das wie die Mär um den Eisengehalt von Spinat.

    Immer wieder abgeschrieben, dadurch weit verbreitet, aber nicht wahrer.

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  • Guten Morgen zusammen, gestern war der weitere Besichtigungstermin mit dem Sanierungsexperten. Ein Architekt der ausschließlich im Bestand arbeitet und mit Mitte 60 einen grossen Erfahrungsschatz hat. Nach seiner Einschätzung fallen für die Modernisierung 150.000€ an. Priorisiert hat er dabei folgendes: Heizungsaustausch inkl. Warmwasserertüchtigung, Trockenlegung der Schimmelstelle mit Sanierungsputz (dann weiter beobachten), Badmoderniserung, Bodenmoderniserung mit ggfls Erneuerung der Holzplatten im 1929 alten Teil, Türentausch, Durchbruch Küche inkl Stahlträger und Statikerarbeit. Fenster müssen nicht getauscht werden, Heizkörper nur aufgrund der Optik partiell wo gewünscht, Dachisolierung bis auf weiteres zufriedenstellend. Hausfassade keine unbehandelten Setzrisse. Isolierung laut dem Experten nicht notwendig. So nun soweit der Zwischenstand. Unsere Tendenz ist die Modernisierung nur bei statisch relevanten Themen mit einem Architekten umzusetzen. Besonders bei der teuren Position Sanitär/Heizung würden wir den Umfang nur mit dem ausführenden Handwerker besprechen, um ehrlich gesagt das Budget nicht auch noch mit weiteren Dienstleistungskosten durch Architekten & Co zu belasten. Was denkt ihr? VG Sarah

  • Unsere Tendenz ist die Modernisierung nur bei statisch relevanten Themen mit einem Architekten umzusetzen. Besonders bei der teuren Position Sanitär/Heizung würden wir den Umfang nur mit dem ausführenden Handwerker besprechen, um ehrlich gesagt das Budget nicht auch noch mit weiteren Dienstleistungskosten durch Architekten & Co zu belasten. Was denkt ihr?

    Wollt ihr Fördermittel aus den diversen Programmen, die derzeit regelrecht ausgeschüttet werden, mit nutzen? Evtl. dazu mal den Architekten ansprechen, der sollte dazu zumindest einen Überblick haben, welche Fördermittel für welche Massnahme in Betracht kommen.

  • Fang nicht an alles zu zerstückeln und das eine mit das andere ohne Architekten zu machen. Alles muss gemeinsam koordiniert werden und zusammen passen. Den Überblick hat nur der Architekt. Natürlich plant man zusammen mit den Handwerkern die Details, aber die Koordination muss beim Architekten liegen. Nur er kann für dich abschätzen was sinnvoll ist was der Handwerker dir erzählt und auch zum Rest passt, als Du es je könntest.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Liebe Frau Maier vielen Dank für Ihre Meinung. Ich schätze den Erfahrungsaustausch mit allen hier sehr. Daher meine ergänzende Frage, ob Sie die Abgrenzung zum Architekten ab dem Innenausbau (Bodenverlegung, Türentausch, Malerarbeiten, Trockenbau) für möglich halten?

  • Die Türen sollten noch mit drin sein, Trockenbau am besten auch, vor allem wenn es mit anderen Gewerken kollidiert. Du kannst es auch selbst machen, sollte aber in Absprache mit dem Architekten erfolgen. Alles andere, malen und fliesern und Teppiche usw ist dann dein Ding. Da kann nix mehr passieren.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • ursprüngliche Aussage

    Genauso wie die Fenster aus den 80ern sind.

    Heizung ist von 1995 und Heizkörper aus den 80ern.

    und Bewertung des "erfahrenen" naja

    Fenster müssen nicht getauscht werden,

    Heizkörper nur aufgrund der Optik partiell wo gewünscht,

    lassen bei mir erhebliche Zweifel aufkommen. Insbesondere die

    Trockenlegung der Schimmelstelle mit Sanierungsputz (dann weiter beobachten),

    ist mehr als zweifelhaft.


    Ihr wollt Geld sparen.

    Unsere Tendenz ist die Modernisierung nur bei statisch relevanten Themen mit einem Architekten umzusetzen. Besonders bei der teuren Position Sanitär/Heizung würden wir den Umfang nur mit dem ausführenden Handwerker besprechen, um ehrlich gesagt das Budget nicht auch noch mit weiteren Dienstleistungskosten durch Architekten & Co zu belasten.

    Mag legitim sein. Nur es handelt sich um die wohl größte investition eures Lebens. Ich vermute mal, dass beim Kauf eines Kühlschranks, Fernseher, Waschmaschine, Autos ... mehr recherchiert wird.

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    5.Mose 27:18