Loggiaeinbau - Mängel - Baugenehmigung

Hallo,

ich habe eine 60 m2 Dachwohnung auf dem Land geerbt, die in einer alten Lagerhalle eingebaut wurde. Nur ein Raum ist mit einem kleinen Fenster versehen. Der zweite Raum ist fensterlos. Eine Dachloggia schien mir die Lösung. Da auch eine Teilüberdeckung (etwa 30 m2) des Daches mit PVC Wellplatten notwendig war, konnte der Loggiaeinbau im Rahmen der Überdeckung des Daches erfolgen. Über eine Handwerker - Webseite fand ich eine kleine Firma (Gerüstebau, Dachdecker) die sofort bereit war, die Loggia einzubauen. Er setzte etwa ein zweiwöchiges Zeitfenster an. Eine Baugenehmigung sei nicht nötig, da es keine Erweiterung am Haus darstelle und auch die Nachbarschaft nicht störe, da Aussiedlerhof.

Es wurde ein Bauvertrag abgeschlossen und eine Pauschale von 15.000,- Euro festgelegt, die in Abschlagszahlungen erfolgen sollte.

Der Handwerker erwies sich als sehr unzuverlässig. Nach etwa 4 Monaten waren 10 m2 des Daches überdeckt und die Loggia im Groben eingebaut. Die restliche Dachüberdeckung von 20 m2 wurde nicht mehr erledigt. Terminvereinbarungen wurden nicht eingehalten, Nachfragen ignoriert. Es wurde unzumutbar. Ich trat vom Bauvertrag zurück. Die Pauschale von 15.500 ,- Euro hatte er im Laufe der 4 Monate komplett erhalten. Über einen Anwalt forderte ich die Abschlagszahlungen zurück, da der Vertrag aufgehoben wurde und Kosten für Baumaterialien berechnet wurden, die nie verbaut wurden. Fa. X reagierte nicht.

Im Laufe der nächsten regen- und schneereichen Monate wies der Loggiaboden erhelbliche Mängel auf: Das Gebälk der darunterliegenden Lagerhalle wurde nass.

Zunächst schien Fa.X gewillt, den Loggiaboden zu reparieren, zumal im Bauvertrag eine Mängel - Garantieleistung für 3 Jahre formuliert wurde. Aber wie erwartet, erschien die Fa. nicht zu den vereinbarten Terminen und ignorierte Nachfragen.

Wie sich im Nachhinein über Recherche bei der zuständigen Handwerkskammer herausstellte, darf die Fa. lediglich Gerüste verleihen und aufbauen.

Nun meine Fragen:

1. Sind bei Rücktritt vom Bauvertrag zunächst die Abschlagszahlungen zurückzuzahlen?
2. Wird die Frage der Baugenehmigung auch Thema der Verhandlungen?
3. Könnte es zur Forderung des Rückbaus der Loggia kommen?
4. Wird in diesem Zusammenhang die Handwerksfirma oder der Auftraggeber in die Verantwortung gezogen?

Über sachliche Antworten freue ich mich. Bitte keine Schuldzuweisung - mir ist mein unüberlegtes laienhaftes Vorgehen in dieser Sache absolut einsichtig.

Beste Grüße und vielen Dank.

Tika

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Das Zitat macht mich nervös! Aussiedlerhöfe liegen oft im Aussenbereich und dürfen damit nur durch Landwirte und deren Angehörige (vereinfacht) genutzt werden. Nun steht bei Dir als Beruf Lehrerin. Darfst Du die Wohnung überhaupt nutzen?

Ja, die Wohnung darf ich bewohnen und der ganze Komplex wird von mir und meiner Schwester landwirtschaftlich genutzt.

Zitat von Skeptiker

Nach meinem laienhaften Rechtsverständnis kann man rein formal von einem bestehenden Werkvertrag nicht zurücktreten, sondern muss diesen ggf. aus wichtigem Grund, explizit kündigen.

Der "Bauherr", also derjenige, der die Bauarbeiten veranlasst hat.

Zitat von de Bakel

zu 1.) Nein. Es ist der aktuelle Zustand festzustellen und eine Schlussrechnung zu erstellen. Schadensresetzforderungen, die sich aufgrund mangelhafter Leistungen/Bauzustände ergeben, könen gegen gerechnet werden. Im Ergebnis wird das ein heiteres Rechenratespiel bei dem jeder auf mindestens 10 verschiedene Ergebnisse kommt. Fast wie eine Matheklausur

zu 2.) Wenn es eine der beiden Parteien zum Thema macht, dann ja.

zu 3.) Ja und zwar unabhängig vom Rechtsstreit mit dem Unternehmer.

zu 4.) In 99% alle Fälle steht der Bauherr ganz vorn an der Front. Je nachdem, wie gut er beraten wurde, kann er andere vors Loch schieben. Die Verantwortung bleibt aber trotzdem beim Bauherren.

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Zitat von de Bakel

zu 1.) Nein. Es ist der aktuelle Zustand festzustellen und eine Schlussrechnung zu erstellen. Schadensresetzforderungen, die sich aufgrund mangelhafter Leistungen/Bauzustände ergeben, könen gegen gerechnet werden. Im Ergebnis wird das ein heiteres Rechenratespiel bei dem jeder auf mindestens 10 verschiedene Ergebnisse kommt. Fast wie eine Matheklausur

zu 2.) Wenn es eine der beiden Parteien zum Thema macht, dann ja.

zu 3.) Ja und zwar unabhängig vom Rechtsstreit mit dem Unternehmer.

zu 4.) In 99% alle Fälle steht der Bauherr ganz vorn an der Front. Je nachdem, wie gut er beraten wurde, kann er andere vors Loch schieben. Die Verantwortung bleibt aber trotzdem beim Bauherren.

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Vielen Dank für deine Antworten.

Du schreibst, die Sache mir der fehlenden Baugenehmigung , wird nur dann zum Thema, wenn es von mir oder der Gegenpartei thematisiert wird.

Bist du dir diesbezüglich sicher, oder ist es deine subjektive Einschätzung?

Fa. X wird es ganz sicher nicht theamtisieren, da sie genug "Dreck am Stecken" hat.

Zitat von Skeptiker

Nach meinem laienhaften Rechtsverständnis kann man rein formal von einem bestehenden Werkvertrag nicht zurücktreten, sondern muss diesen ggf. aus wichtigem Grund, explizit kündigen.

Der "Bauherr", also derjenige, der die Bauarbeiten veranlasst hat.

Vielen Dank für deine schnelle Antwort.

Der Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB wurde von mir offiziell schriftlich mit Begründung (Verzug, Unzuverlässigkeit, HInauszögern der Arbeiten ....) gekündigt.

Nach Aussage meines Anwaltes, sei mit der Aufhebung des Vertrages die Rechtsgrundlage der Abschlagszahlungen hinfällig. Diese müssten zurückgewährt werden.

Ich selbst stehe und stand dem kritisch gegenüber. Eine einschlägige Antwort konnte ich bis heute nicht finden. Mit meinem damaligen Anwalt besteht keine Zusammenarbeit mehr, da ich mich nicht präzise genug beraten fühlte.

Beste Grüße

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Wer sonst sollte sie thematisieren? Klar kann ein böswillger Nachbar oder anderer Mensch das Amt informieren, die dann, wenn da irgenwas faul ist, ein Fass oder Fäßchen aufmachen könnten. Aber aktiv suchen werden sie nicht. Nicht ohne externen Anstoß.

Dass mit dem böswilligen Nachbar fällt weg. Aber möglicherweise gehört es zum normalen Prozedere einer Gerichtverhandlung sämtliche Umstände des Projektes Loggiaeinbau aufzuzeigen, auch wenn sie mit der Anklageschrift direkt nichts zu tun hat.

Zitat von R.B.

Nein. Dein Anwalt hat doch sicherlich die Forderung auch der Höhe nach geprüft, und nur das zurückgefordert was man zurückfordern kann. Auch bei einem rechtswirksamen Rücktritt kann man nicht automatisch alle Abschlagszahlungen zurückfordern (Du schreibst immer in der Mehrzahl). Das zu ermitteln ist Sache des Anwalts, der hierfür sowohl die nicht erbrachten als auch mangelhaft erbrachten Leistungen bewerten muss.

Bei Deinen Fragen 2-4 geht es ja um die gleiche Sache, Schwarzbau ja/nein.

Nach Deiner Schilderung:

frage ich mich, ob es sich dabei jemals um eine genehmigte Wohnung gehandelt hat. Wenn Du diese geerbt hast, dann gab es doch sicherlich eine Grundbuchänderung usw. Oder hast Du das gesamte Anwesen geerbt, also mitsamt der Wohnung?

Die fehlende Baugenehmigung hat in meinen Augen erst einmal nichts mit dem Werkvertrag über die Loggia zu tun, Du hast auch nicht geschrieben, dass dies als Begründung für die Verweigerung der Arbeit herangezogen wurde, und das war auch kein Grund für den Rücktritt vom Vertrag. Schwerer wiegt, dass der Unternehmer einen Auftrag angenommen hat, den er anscheinend nicht hätte annehmen dürfen.

Unabhängig davon würde ich aber nicht ausschließen, dass sich das Bauamt bei Dir meldet, nachdem das nun mehr oder weniger bekannt wurde.

Was sagt eigentlich der o.g. Anwalt dazu? Der wurde doch für Dich schon tätig, und müsste die Fragen viel besser beantworten können. Ansonsten solltest Du schnellstmöglich einen Fachanwalt zu Rate ziehen, der Dir Deine Position und Möglichkeiten erklärt, und dann auch entsprechend tätig wird.

Meine Befürchtung wäre, je länger Du wartest, um so höher wird das Risiko, dass Du Geld abschreiben musst.

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Auch dir vielen Dank für die Antwort.

Wie bereits geschrieben, müsse bei einem berechtigten Rücktritt aus einem Bauvertrag, die Abschlagszahlungen zurückgewährt werden. Hm....???

Genehmigte Wohnung? Klar, wie bereits ausgeführt.

Die Verweigerung der Handwerkers seine Arbeit verlässlich fortzuführen, hat nichts mir einem fehlenden Werkvertrag zu tun. Bevor ich aus dem Vertrag zurücktrat, zeigte sich der Handwerker sehr unzuverlässig, verlogen und frech. Die Bauarbeiten zogen sich über viele Monate und waren auch dann noch nicht fertiggestellt. Deshalb auch mein Rücktritt.

Ja, Fa.X hätte diesen Bauauftrag nicht annehmen dürfen. Das wird sicher Thema der Verhandlung und Fa.X täte gut daran, einer gerichtlichen Verhandlung aus dem Weg zu gehen, da es Einiges gibt, was dem Gericht missfallen würde.

ABER: Bevor ich in letzter Konsequenz die Angelegenheit vor Gericht bringe - und ich gehe sehr davon aus, dass ich mit meinen Forderungen Gerhör finde -

muss ich mir sicher sein, dass die fehlende Baugenehmigung nicht thematisiert wird und am Ende alles zurückgebaut werden muss.

Warum sollte sich das Bauamt bei mir melden? Hm?? - will ich mal nicht hoffen. Möglicherweise sind über irgendwelche Kanäle bereits Informationen an entsprechende Behörden durchgedrungen, aber bis dato gab es keine Nachfrage.

In meiner Naivität bzgl. Baugenehmigungen hatte ich auch nie ein Geheimnis um den Einbau der Loggia gemacht.

Erst seit meiner juristischen Recherche wird mir die Bedeutung dieser Genehmigung einsichtig.

Beste Grüße

Liebe Forumsmitglieder,

habt ganz vielen Dank für die schnellen Rückmeldungen.

Eure Einschätzungen der Situation hilft mir weiter.

Beste Grüße an alle.

Tikabe

Zitat von Skeptiker

Nein, es wird eine Klage eingereicht über die das Gericht zu entscheiden hat. Nur über die Vorgaben der Klage (nicht Anklage, da kein Strafprozess!) wird vom Gericht entschieden. Dabei wird alles gewürdigt, was Kläger und Beklagte dazu vortragen. Ein Zivilprozess ist kein allgemeines "Großreinemachen", bei dem geschaut wird, wer wieviel Dreck am Stecken hat.

Dann such Dir schnell einen kompetenter erscheinenden Rechtsbeistand. Mir scheint, hier geht einiges durcheinander!

Danke, für die Klärung der Begrifflichkeiten. Anklage, Klage, Zivilprozess, Strafprozess----??? da muss ich mich wohl noch bissel mehr informieren. Werde ich tun.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Fehlt die denn wirklich? Ich bin jetzt in der HBO nicht firm, aber vielleicht sollte DAS erstmal geklärt werden. Und wenn ja, welchen Aufwand deren jetztige Einholung bringen würde.

Die Gebühren und das Honorar für das Antrag stellen hättest Du ja so zahlen müssen - es würde dadurch also kein finanzieller Schaden entstehen (Stichwort Sowieso-Kosten)

Ja, die Baugenehmigung liegt wirklich nicht vor. Diese nachträglich einholen.

Da werde ich mich informieren.

Danke für die Anregung.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Damit meinte ich, ob die Maßnahme überhaupt genehmigungspflichtig ist.? Oder eine verfahrensfrei (NICHT baurechtsfreie) Maßnahme ist

Gerade hat de Bakel etwas zu der Thematik geschrieben.

Muss mich noch bissel mehr damit beschäftigen.

Zitat von de Bakel

Habe mal ein wenig in der HBO gestöbert.

Kurzfassung:

Loggien sind nach Nr. 1.16 der Anlage zu § 63 unter Vorbehalt genehmigungsfrei.

Abschnitt V Nr. 1: Das Vorhaben muss der Gemeinde mit allen Bauvorlagen angezeigt werden, wobei die Gemeinde die zustimmung verweigern kann.

Abschnitt V Nr. 3: Der Standsicherheitsnachweis muss vor Beginn der Arbeiten durch eine "berechtigte Person" erstellt worden sein.

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Vielen Dank für deine Recherche.

Ich werde recherchieren, wie meine Gemeinde reagieren könnte, wenn sie erfährt, dass ich sie im Bau der Loggia übergangen habe.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Ämter reagieren dann im Allgemeinen vergrätzt. Wenn gehnehmigungsfähig, Büßerhemd überstreifen und mit der Gemeinde sprechen. Das klappt oft (nicht immer) erstaunlich gut.

Okay. Danke für die Info. Mal schauen, wie das Bauamt in meiner Gemeinde so drauf ist. Beste Grüße