Fertighaus von 1977 - Erfahrung mit Asbest

  • Guten Tag liebe Experten,

    zunächst einmal bitte ich um Entschuldigung, falls ich meine Frage ggf. in der falschen Kategorie zugeordnet habe; ich bin ganz neu im "Thema: Haus" und vor allem auch ganz neu in diesem Forum.


    Meine Frau und ich könnten ein sehr kostengünstiges Haus auf einem sehr großem Grundstück für uns und unsere zwei kleinen Kinder erwerben und haben natürlich viele Fragen, die bisher unbeantwortet blieben.

    Da dass Haus von dem Verkäufer ( Makler ) aus einer Zwangsversteigerung gekauft wurde und der Vorbesitzer verstorben ist, kann mir der Verkäufer bis auf die schriftliche Baubeschreibung samt Anlagen kaum etwas zu dem Haus sagen. Wir waren mehrmals vor Ort und waren als "langjährige Mieter" einer Wohnung natürlich sehr begeistert.


    Es handelt sich um ein Einfamilienhaus (Fertighaus) der Firma "Zenker Haus" - Typ 100/ 47°S - aus dem Baujahr 1977.

    Das Haus ist Vollunterkellert, hat ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss (Holzbalkendecke)


    Auf den zweiten Blick mit Fokus auf die Baubeschreibung sind insbesondere zum Thema Außenwände fragen aufgekommen.

    So steht folgende (für mich wichtige) Punkte in der Baubeschreibung:


    - Außenwände der Geschosse: Erdgeschoss -

    18. a) Wandaufbau: 13mm Vollspanplatten, 90mm Holzrahmenfachwerk ausgefacht mit Dampfsperre u. 90mm Minderalfasermatten, 13mm Vollspanplatten V100G

    19. b) Material und Farbe: 21mm Abstandhalter, 8mm Asbestzementtafeln, Kunstharzrollptz weiß


    - Außenwände der Geschosse: Dachgeschoss -

    24. a) Wandaufbau: Holzrahmenfachwerk mit Holzverbretterung


    - Schutz gegen -

    46. Holzschäden (DING 68800 u.a ): Schutz durch Chemikalien

    47. Korrosion ( DIN1050 u. 4115: alle Eisenteile feuerverzinkt

    47. Feuer ( DIN4102 ): F30



    Ich bin ehrlich gesagt etwas besorgt wegen den Asbestzementtafeln, sowie des Holzrahmenfachwerk, welches anscheinend chemisch behandelt wurde.

    Zugegeben, sieht das Haus äußerlich für mich als Laie Top aus; keine Risse, farblichen Veränderungen oder auch Gerüche im inneren des Hauses.


    Natürlich kann ich jetzt noch mal auf eigene Kosten eine Luftprobe in Auftrag geben; aber ich frage mich eher, wie die langfristigen Erfahrungswerte sind und wir Ihr diesen Haus- bzw. Wandaufbau bewerten würdet. Seit Anfang der 90er ist Asbest ja verboten und ich habe mir sagen lassen, dass der Abbau durch eine Fachfirma sehr kostenintensiv sein kann...


    Ich hoffe auf ein paar gute für mich hilfreiche Antworten.


    Viele sonnige Grüße aus dem Norden :)

  • Häuser dieser Bauart und dieses Baualters haben oft die gleichen Probleme:

    1. Die Dach- und tragenden Teile der Wandkonstruktionen sind bis 1977 oft mit Lindan und / oder DDT behandelt worden.
    2. Einige der in den Bodenaufbauten verwandten Kleb- oder Abdichtungsstoffe enthalten PAK.
    3. In einigen Bauteilen wurden asbesthaltige Materialien eingesetzt, bei euch offensichtlich in den Wänden.
    4. Die (Wärme-) Dämmungen sind relativ dünn und meist aus KMF.
    5. Die Spanplatten der Wände und Decken geben auch nach über 40 Jahren noch erhebliche Mengen Formaldehyd ab.

    Gegen einige der Schadstoffe kann man sich durch hermetisches Einpacken der Trägermaterialien schützen. Die Fasern der KMF und des Asbest werden erst bei Freisetzung (Umbau, zerspanende Bearbeitung) gefährlich. Aufgrund der vielen hier bestehenden Risiken ist eine umfassende Analyse vor Erwerb sinnvoll. Diese sollte dann auch Aussagen über die Notwendigkeit eines Ausbaus oder anderer geeigneter Maßnahmen enthalten. Ich würde von Kosten um 1.000 € allein für die Analyse ausgehen.


    Hinweise zu Baustoffe mit kritischen Fasern finden sich hier.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Weil Du in der Überschrift konkret nach "Asbest" fragst:

    8mm Asbestzementtafeln, Kunstharzrollptz weiß

    So lange man diese Platten in Ruhe lässt, geht die Gefahr der Freisetzung von Fasern (stückchen) gegen Null. Es gibt sehr viele Gebäude aus dieser Zeit die mit solchen Fassadenplatten versehen wurden, in manchen Regionen waren die stark verbreitet und beliebt als Eigenleistung beim Hausbau.


    Irgendwann müssen sie natürlich entsorgt werden, wie fast alle Baustoffe, und das kostet Geld. Hier kann ich nur empfehlen möglichst viele Angebote einzuholen, wobei man heute noch nicht sagen kann, was die Entsorgung in einigen Jahrzehnten kosten wird. Es gibt Firmen die bauschen das Thema gehörig auf, das gehört zum Geschäftsmodell. Nur so kann man die überteuerten Preise rechtfertigen. Deswegen ist es wichtig, dass man möglichst viele Anfragen bei Firmen startet.


    Die Entsorgungskosten sind in den letzten Jahren gestiegen, das gilt aber für alle Baustoffe, also auch Gipskarton, Porenbeton, KMF usw. usw. usw.

    Die Deponiekosten für asbesthaltige Faserzementplatten belaufen sich bei uns auf 172,- €/to inkl. MwSt. Platten mit 8mm als Fassadenplatten sind bei uns in der Region eher unüblich, hier findet man meist Platten mit ca. 4-5mm Dicke. Diese haben (trocken) ein Gewicht von etwa 7,4kg/m². Bei der Montage werden die Platten überlappt, so dass man auf gut 8-9kg/m² Fassadenfläche kommt. Jetzt kannst Du ja selbst rechnen, wieviel Gewicht für "Deine" Fassade anzusetzen ist. Ich schätze mal irgendwas zwischen 1to und 1,5to, bzw. wenn es sich tatsächlich um 8mm Platten handeln sollte, dann 2-3to. Das macht dann inkl. Big bags irgendwas um die 350,- € bis 500,- € an Entsorgungskosten.


    Der teuerste Posten ist die Demontage. Gerüst wird ja für eine neue Fassade sowieso benötigt, aber der Mehraufwand für die Demontage ist nicht zu unterschätzen. Da muss man mit den Firmen reden, nach meiner unmaßgbelichen Erfahrung sind die Kosten deutlich geringer wenn die Firma sowieso die neue Fassade im Angebot hat. Die Demontagekosten belaufen sich dann auf schätzungsweise 10,- €/m² bis 30,- €/m². Andereresits, wenn man eine andere Fassade demontieren lässt, dann gibt es das auch nicht gratis. Letztendlich muss man halt den Arbeitslohn bezahlen, die Leute die das machen können ja auch nicht gratis arbeiten.


    Nebenbei bemerkt, die "Entsorgung" von Gebäuden, also Abriss und Entsorgung der Materialien, wird gerne mal unterschätzt. Das hat aber weniger mit Asbest zu tun.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Sind solche Holzschutz-Chemikalien nach 45 Jahren noch schädlich? Oder sind sie inzwischen "ausgedünstet"?

    Weder Linden noch DDT "verfliegen" und beides zerfällt meines Wissens auch nicht von allein.


    Aus Spanplatten dünstet, wie bereits geschrieben, auch 50 Jahre nach deren Herstellung weiterhin Formaldehyd in nennenswerten Mengen aus. Dieses kann je nach Umgebungsbedingungen und Nutzung der Räume zu kritischen Konzentrationen in der Raumluft führen.


    Ich selbst hatte aus ursprünglich anderen Gründen zweimal mit derartig belasteten frühen "Fertighäusern" zu tun. Beide Objekte waren nach aktueller Analyse mit allen genannten Stoffen belastet, auch die Raumluft, teilweise in kritischem Maße. Die Sanierungskonzepte sahen unterschiedliche Optionen zwischen Luftreinigung und viel Lüften und dauerhaft dichtem Einschluss der betroffenen Bauteile vor.


    In jedem Falle sollte eine umfangreiche Schadstoffanalyse erfolgen. Die Nutzung eines belasteten Gebäudes dieser Zeit ist möglich, bringt aber möglicherweise Einschränkungen mit sich. Eine vollständige Sanierung würde meist den nahezu vollständigen Rückbau aller nicht massiv errichteten Bauteile bedeuten. Die Asbestfasern halte ich in diesem Zusammenhang für das geringste Problem.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Sind solche Holzschutz-Chemikalien nach 45 Jahren noch schädlich? Oder sind sie inzwischen "ausgedünstet"?

    Nein, diese Chemikalien sind nach wie vor gesundheitsschädlich. So manches Forsthaus darf bis heute nicht mehr bewohnt werden, weil das verwendete Holz mit Lindan behandelt wurde. Ich würde mir ein anderes Haus suchen, wenn sich derartige Rückstände finden sollten.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ich hoffe auf ein paar gute für mich hilfreiche Antworten.

    Die steht sehr ausführlich in #3.

    Insbesondere wurden die relevanten Schadstoffe und deren Gefährdungspotential erwähnt.

    Wir waren mehrmals vor Ort und waren als "langjährige Mieter" einer Wohnung natürlich sehr begeistert.

    Begeisterung hin und her. Als langjähriger Mieter kennt Ihr das Objekt und die Nachbarschaft. Die Entscheidung wird nicht einfach, aber Ihr müsste sie leider allein treffen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Normale Immobilien werden im Wert wie folgt berechnet:
    Wert des Grundstücks (unbebaut, aber erschlossen) + Wert des Gebäudes = Preis

    In diesem Fall aber

    Wert des Grundstücks (unbebaut, aber erschlossen) - Wert des Gebäudeabriss = Preis. Je nach Lage des Objekts kann da auch mal ein Preis von 0,01 € rauskommen.


    So ein Grundstück kann man im Grunde nur ahnungslosen Erstkäufern andrehen. Ja - andrehen, anders kann man das nicht formulieren.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Vorsicht, wir wissen noch nicht viel über das Gebäude. Ob es wirklich belastet ist, das steht noch in den Sternen. Selbst wenn es eine Belastung gäbe, stellt sich immer noch die Frage ob hier Grenzwerte überschritten werden. Wenn ein Kaufinteressent nun ohne Daten (Messwerte) mit Grundstückspreis abzüglich Abrisskosten argumentiert, dann wird er mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Chance auf einen Kauf bekommen.


    Erst letzets Jahr erlebt. Meine Argumentation war, dass sich die asbesthaltigen Faserzementplatten an der Fassade wertmindernd auswirken müssten, doch da haben mir die 3 Gutachter die zum Termin angereist waren widersprochen. Deren Argument war, dass die Fassade bei für eine Fassade üblichen Pflege, genau so lange hält wie das Haus. Die Fassade ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht sanierungsbedürftig.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • So ein Grundstück kann man im Grunde nur ahnungslosen Erstkäufern andrehen. Ja - andrehen, anders kann man das nicht formulieren.

    Vorsicht mit solchen Urteilen, denn wir haben bisher lediglich einen begründeten Verdacht. Vor Sichtung der Messergebnisse einer Schadstoffanalyse ist das reine


    :glaskugel:


    (Glaskugelleserei) !

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Wandaufbau: 13mm Vollspanplatten, 90mm Holzrahmenfachwerk ausgefacht mit Dampfsperre u. 90mm Minderalfasermatten,

    Insgesamt eine sehr schlanke Konstruktion (90mm!). Neben den möglichen Kosten für Sanierung (Schadstoffe), würde ich mir hier auch Gedanken über die Heizkosten machen. In der Regel lohnen( rechnen) sich energetische Sanierungen nur selten (Aufwand für die Sanierung übersteigt sehr häufig die zu erzielenden Einsparungen). Hier, mit kümmerlichen 90mm MiWo, zudem wahrscheinlich mit einer entsprechend schlechten Wärmeleitgruppe, wäre eine umfängliche Ertüchtigung anzuraten.


    Habt Ihr Euch mal die Heizkostenabrechnung zeigen lassen? Würde mich interessieren....


    Ich hatte auch mal so einen Fall. Familie wollte Haus verkaufen. Käufer fragte mich, ob ich mir das nicht mal mit ansehen wollte...gesagt, getan. Auch so ein Fertighausteil aus den frühen 70er Jahren. Ungeachtet möglicher Schadstoffe kam der Knock-Out bei der Nachfrage zu den Heizkosten. Um die 4.000 Euro / Jahr.

  • Manche Firmen, die in den 70ern Fertighäuser hergestellt haben, gibts noch. Zenker hab ich jetzt nicht auf dem Schirm, aber andere. Die haben oft genug eine Übersicht, was in welchem Haus verbaut wurde und wie man am geschicktesten sanieren könnte. Alleine auf deren Aussage - so es die Firma noch gibt - würde ich mich allerdings nicht verlassen, sondern auch tatsächlich Überlegungen bzgl der Schadstoffe anstellen (lassen).


    Tut mir leid, dass wir hier nicht in kollektiven Jubel ausbrechen und dass das Asbest evtl das geringste Problem sein könnte.


    Die Idee mit Rückbau bis zum Keller und neuer Fertigelementbau drauf, finde ich übrigens nicht die ungeschickteste.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung


  • Wie denn...

    Da hast Du natürlich Recht!


    Gut, dann sollte der TE sich eben hierzu ein paar Gedanken machen. Oder anders gesagt: Neben den möglichen Schadstoffen, dürfte ein absolut nicht ausreichender Dämmstandard diagnostiziert werden. Dann gibt es da noch andere Themen, nämlich: alle anderen Bauteile (Bad, Sanitärinstallation nebst der Rohrleitungen, Fenster, Heizungsanlage usw. usf)

  • Die Idee mit Rückbau bis zum Keller und neuer Fertigelementbau drauf, finde ich übrigens nicht die ungeschickteste.

    Wenn denn der Keller auch aus heutiger Sicht immer noch günstig auf dem Grundstück steht und die Grundfläche zur neuen Ziel-Kubatur passt. Die UG-Garagen sind heute meistens etwas klein ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Habt Ihr Euch mal die Heizkostenabrechnung zeigen lassen? Würde mich interessieren....

    :thumbsup:

    Dabei aber das Nutzerverhalten berücksichtigen. Wenn dort tatsächlich eine ältere Dame gelebt hat, dann ist es sehr wahrscheinlich, dass das Haus nur teilweise beheizt wurde. Nicht selten werden dann Schlafräume gar nicht beheizt, Badezimmer nur 1 x wöchentlich, und es wird 1 Raum zum Lebensmittelpunkt, beispielsweise die Küche oder das Wohnzimmer. Der Rest wird nur sehr dürftig beheizt. Das macht sich dann bei den Heizkosten bemerkbar.


    Übrigens, diese "Fertighäuser" in HRB hatten für die damalige Zeit durchaus ordentliche U-Werte. Mit ca. 0,5-0,6W/m²K lagen die Dämmwerte der Außenwände sogar besser als bei den typischen Massivbauten, deren Wände einen U-Wert deutlich über 1W/m²K hatten. Eine Schwachstelle sehe ich eher in den typischen ungedämmten Binderdächern, wenn die obere Geschossdecke nicht nachträglich gedämmt wurde.


    Wenn man sich ein Haus Bj. 197x kauft, dann muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Wärmedämmwerte nicht mehr zeitgemäß sind. Das sehe ich aber nicht als Nachteil der insbesondere HRB "Fertighäuser" betrifft, ganz im Gegenteil, da schneiden Massivbauten meist schlechter ab.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Da bin ich ganz bei Dir. Ich gebe aber zu bedenken, dass die Marktsituation derzeit etwas schwierig ist, zumindest aus Käufersicht. Man sollte die Begutachtung möglichst früh und möglichst zügig über die Bühne bringen, sonst ist das Haus verkauft bevor man überhaupt eine verlässliche Einschätzung eines Gutachters hat. Derzeit lässt sich so gut wie alles verkaufen was irgendwie nach "Haus" aussieht, wer da zu lange überlegt der hat das Nachsehen.

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Mal eine Verständnisfrage:

    Wenn ich lese, dass über 40 Jahre alte Holzkonstruktionen noch genausoviele Schadstoffe abgeben,wie im Neuszustand, dann erstaunt mich das rein molekulartechnisch.

    Irgendwann muss doch das Zeug mal "alle" sein oder aber es so fest mit dem eingebauten Holz verbunden und eingekapselt, dass fast nichts ausgast?

    Liegt das vielleicht an den immer ausgefeilteren Analysegeräten, die immer und überall kleinste Partikel feststellen können und Alarm schlagen, um ihre Berechtigung nachzuweisen?

    In diesen Häusern haben Menschen fast ihr gesamtes Leben verbracht, Kinder geboren und großgezogen und heute wird ein Totenkopf an die versiegelte Tür gemalt?




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • 1. Das man heute noch Schadstoffe in nennenswerter Konzentration messen kann, sagt nicht über die Schadstoffwerte von 20 o. 30 Jahren aus.


    2. Das in den Häusern Kinder gezeugt, geboren und aufgewachsen sind, sagt nichts über Folgen für die oder deren Eltern. Klar, so krasse und unlegnenbare Zusammenhänge wie bei Contergan sind mir nicht bekannt, was aber nicht heisst, dass diese Stoffe keine gesundheitlichen (Spät)Folgen haben (können)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • In diesen Häusern haben Menschen fast ihr gesamtes Leben verbracht, Kinder geboren und großgezogen und heute wird ein Totenkopf an die versiegelte Tür gemalt?

    Ähnliches könnte man sicher auch über nicht normkonforme Trinkwasseranlagen (abgeschaltete Zirku, zu niedrige Speichertemperatur, you name it, ..) behaupten, oder? ;)

  • Es lebten auch ganze Städte mit bleiwasserleitungen, halt nicht so lange.

    Gestellt wurde die Asbest Frage und ich habe darauf hingewiesen, dass unter Umständen etwas anderes kritischer sein könnte

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Gestellt wurde die Asbest Frage und ich habe darauf hingewiesen, dass unter Umständen etwas anderes kritischer sein könnt

    Definitiv. Dennoch finde ich die Frage auch spannend, dass das Zeug so lange ausgast und gefährlich ist.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung


  • Also mal zu den Chemikalien im Holz:

    Das ist bei jedem älteren Holzständerbau der Fall und auch vorgeschrieben. Meist waren das unschädliche Borsalze.

    PCP/Lindan sind da in der industriellen Behandlung nicht eingesetzt worden, wohl aber von Hobby

    Aber klar kann man sich bei so einem alten Fertighaus dumm und arm messen, wenn man alles ausschließen will.

    Die AZ-Tafeln außen dienen halt auch der Aussteifung und erschweren alle möglichen Installationen und Renovierungsarbeiten.

    Und nein, alte Häuser geben ungestört nicht entfernt so viel Formaldehyd ab wie neu. Teilweise aber noch in bedenklichem Ausmaß.

  • Ähnliches könnte man sicher auch über nicht normkonforme Trinkwasseranlagen (abgeschaltete Zirku, zu niedrige Speichertemperatur, you name it, ..) behaupten, oder?

    Nur ist hier die Gefahr mit zunehmender Anlagengröße gewachsen.

    Dieses Schätzchen versorgte bis in die fünfziger Jahre 4 Mietparteien mit Trinkwasser (Wien, IV Bezirk) [aus BundesBauBlatt]:


    Über den notwendigen Wasseraustausch und das Ausschwemmen von Schadstoffen musste man sich keine Sorgen machen. Seit aber in jeden EFH hunderte Meter an Rohrleitungen und eine Vielzahl von Zapfstellen verbaut werden, steht das Wasser in vielen Leitungen ewig rum, wird warm oder kalt (je nachdem was es nicht sein soll) und hat alle Zeit der Welt, sich mit Giften anzureichern und für Mikroorganismen beste Wachstumsbedingungen zu schaffen.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

    Einmal editiert, zuletzt von ThomasMD ()

  • Die AZ-Tafeln außen dienen halt auch der Aussteifung

    Bist Du Dir da sicher? Ich hätte eher erwartet, dass die Spanplatten als Aussteifung dienen.


    Zitat

    18. a) Wandaufbau: 13mm Vollspanplatten, 90mm Holzrahmenfachwerk ausgefacht mit Dampfsperre u. 90mm Minderalfasermatten, 13mm Vollspanplatten V100G

    19. b) Material und Farbe: 21mm Abstandhalter, 8mm Asbestzementtafeln, Kunstharzrollptz weiß

    90er Rahmen, innen und außen jeweils eine Spanplatte, was soll da die AZ Platte noch bewirken?

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung

    .

  • Ok, Korrektur: dienten häufig der Aussteifung.

    Im vorliegenden Fall weiß ich das ntl nicht. Auf jeden Fall kann man sie nicht einfach abschrauben, ohne einen Statiker zu befragen.

    Aber mit den Abstandhaltern letztlich unwahrscheinlich, hast Du recht.