Abstandsflächensatzungen nach BayBO Art. 81 Abs. 6 in Bereichen von B-Plänen

Ich bin etwas verwirrt. Viele Gemeinden in Bayern haben Abstandsflächensatzungen nach BayBO Art. 81 Abs. 6 aufgestellt.

Ein Beispiel dafür wäre diese hier.

Können diese Satzungen in Bereichen von qualifizierten B-Plänen wie dem im Anhang überhaupt angewendet werden? Es gibt doch nach wie vor BauGB § 30 Abs. 1: "Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist."

In diesem B-Plan gibt es gar keinen Hinweis darauf, wie mit Abständen umzugehen ist, außer die Baufenster. Auch kein Verweis auf die BayBO.

Vielen Dank!

Ich frage mich, aus welchem Gesetz bzw. welcher Verordnung hervorgeht, dass man sich ab die Abstandsflächen halten muss wenn es einen qualifizierten B-Plan gibt. BauGB § 30 Abs. 1 ist ja doch recht eindeutig...

Zitat

Die jeweiligen Landesbauordnungen gelten in ihrem Bundesland immer und überall. Dafür bedarf es keines expliziten Verweises.

Das weiß ich - aber ich suche immer noch, wo das eigentlich steht.

Zitat von Rose24

Hier geht einiges durcheinander - es gibt einen Stichtag (irgendwann 1994 glaube ich, da wurde die BayBO entsprechend geändert), seitdem in By der B-Plan vorgeht - d.h. die AF-Vorschriften der BayBO gelten nicht, wenn die AF-relevanten Festsetzungen wie Höhe, Baufenster etc. eingehalten sind, es sei denn, die Geltung der AF-Vorschriften der BayBO ist ausdrücklich im B-Plan angeordnet. Bei allen älteren B-Plänen gilt die BayBO bzw. - soweit vorhanden - die neue AF-Satzung.

Hallo Rose24, vielen Dank.

Ich glaube auch, der B-Plan geht vor. Aber so richtig geklärt ist das Ganze nicht.

Und in diesem speziellen B-Plan sind gar keine Regelungen was Abstandsflächen angeht festgesetzt. Es gibt nur Baufenster, Abstände zwischen Baufenstern und Grundstücksgrenzen. Und festgesetzte traufseitige Wandhöhen. Und natürlich GFZ = 0,35. Und Vollgeschosse max. zwei.

Man kann also vermutlich, wenn man eine 6,6 m hohe traufseitige Wand innerhalb des Baufensters hat und die GFZ einhält, die Abstandsflächen völlig ignorieren... so scheint es zu sein.

Die Situation ist in Wirklichkeit noch komplizierter, da das große Grundstück im Nordosten (Flur Nr. 1707/49 und 1707/32) inzwischen aufgeteilt ist und daraus fünf Grundstücke geworden sind. Das große Baufenster auf 1707/32 erstreckt sich heute über drei Grundstücke. Streng genommen könnte man vielleicht sogar bis zur Grundstücksgrenze bauen. Das ist natürlich nicht der Plan und macht auch keinen Sinn.

Die Frage, die ich versuche zu klären, ist ob man auf dem Eckgrundstück (Anhang pdf) so bauen darf. Die West/Ostwand ist die Traufseite und ist 6,6 m hoch und das Haus hat ein Satteldach mit ca. 40 ° Dachneigung. Im pdf im Anhang sind drei Abstandsflächenvarianten gezeichnet. Gilt die Satzung der Gemeinde (Seite 2) ist man im Westen beim Nachbarn. Ich denke aber, die Satzung gilt gar nicht und wahrscheinlich gelten gar keine Abstandsflächen. Die Genehmigungsbehörde sieht das anders. Sie meint, die Satzung gilt.

Die Frage ist nun, was vorgeht: BauGB § 30 oder die BayBO oder die Abstandsflächensatzung. Die in der BayBO geforderten Abstände halten wir ein, die Satzung nicht...

Ich finde auch keine Regel, die BauGB § 30 einschränkt. Also in der klar steht, dass zusätzlich zum B-Plan andere Regelungen im Bezug auf Abstände gelten.

Ich finde zum BauGB §30 auch kaum Entscheidungen oder Urteile.

Bisher nur dieses hier (VG Ansbach: AN 3 K 15.00868 vom 12.01.2017), in dem steht: "Ein qualifizierter Bebauungsplan soll nach dem gesetzgeberischen Ziel des § 30 Abs. 1 BauGB die alleinige Grundlage für die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens darstellen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 30, Rn. 14)."

Die zitieren aber die Meinung in der Literatur Ernst/Zinkahn/Bielenberg... und es ist "nur" ein VG, kein OVG oder mehr.

Anhang PDF: 20210615_Vergleichsplan 2 Abstandsflächen It. BayBo ab 01.02.202.pdf

Vielen Dank

Naja es ist eben wohl schon kompliziert... es geht um das verbleibende Eckgründstück (pink umrandet).

Die grünen Häuser östlich sind Bestand, das Eckgrundstück ist noch frei.

Das gelbe Haus ist angedacht (mit Doppelgarage im Norden, 6 m breit, in Orange).

Das gelbe Haus hat 3,3 m Abstand zur Westgrenze.

Und jetzt ist eben die Frage: gilt die Abstandflächensatzung? Gilt die BayBO? Oder gilt BauGB §30?

Aus der Routine sagt jeder Architekt: die BayBO bzw. die Satzung gelten. Aber bisher konnte mir keiner wirklich herleiten warum das so ist. Ich habe das auch gedacht, bis ich auf den BauGB § 30 Abs. 1 gestoßen bin. Und warum sollte, im Bezug auf die Abstandsflächen, der BauGB § 30 Abs. 1 plötzlich nur noch eingeschränkt gelten? Dort steht, verkürzt: "Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, [...], ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist."

Das gelbe Haus widerspricht den Festsetzungen nicht. Mir fehlt der § Paragraph der ganz klar sagt, dass selbst wenn der BauGB § 30 Abs. 1 erfüllt ist die BayBO Abstände weiterhin gelten.

Bitte nicht falsch verstehen - ich hatte bisher auch immer gedacht, dass die BayBO im Bezug auf Abstandsflächen IMMER einzuhalten ist. Sie steht auch in 99 % aller B-Pläne die ich bisher gesehen habe als Vorgabe. Aber in diesem speziellen B-Plan steht zum Thema Abstandsflächen eben einfach nichts. Und jetzt ist die Frage warum der BauGB § 30 Abs. 1 von der BayBO (oder der Satzung) eingeschränkt werden kann. Ich finde da einfach nichts...

Der B-Plan ist von 2010 oder 2011. Die AF-Satzung gilt im ganzen Gemeindegebiet.

Vielen Dank an alle!

Das ist alles ein bisschen haarig. Bei 6,6 m Wandhöhe kommt man inkl. Satteldach welches noch mal 3,4 m hoch ist auf eine 3,87 m tiefe Abstandsfläche, also 57 cm Überschreitung. Das wird sicher nicht zugelassen. Das Haus 57 cm schmaler zu bauen ist natürlich auch nicht sinnvoll.

Ich glaube, die Abstandsflächensatzung kann nicht einfach so gelten. Die B-Pläne werden ja von der Genehmigungsbehörde (im Landkreis München ist das das Landratsamt München) genehmigt. Das Verfahren ist aufwändig. Wenn die Gemeide an den B-Plänen etwas ändern will, muss das wieder durch das LRA und das Genehmigungsverfahren durchlaufen. Könnte die Gemeinde mit einer Satzung einfach Änderungen an einem gültigen B-Plan machen, würde dieser Prozess ausgehebelt.

Zum BauGB §30 Abs. 1 "Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften...":

Vielleicht liege ich hier falsch, ich denke damit ist gemeint, dass im B-Plan entweder alleine eine Vorschrift gemacht werden kann oder dass dort auf andere baurechtlichen Vorschriften verwiesen werden kann. Das ist in vielen B-Plänen ja auch der Fall, dann steht dort z. B. dass die Abstandsflächen nach BayBO gelten.

In diesem speziellen B-Plan gibt es aber keinen Verweis auf die BayBO.

Dort steht nur "Die Gemeinde Ottobrunn erlässt aufgrund der §§ 2, 9, 10 und 13 a des BauGB , Art. 81 der BayBO sowie Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern diesen B-Plan als Satzung."

In BauGB §9 Abs. 2a steht dann "vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;" - in diesem B-Plan ist das aber nicht geregelt. Dann gilt wahrscheinlich die BayBO.

Jetzt kommt die BayBO aber noch mit dem Art. 81 daher, nach dem Gemeinden Abstandsflächensatzungen machen können. Damit steht die BayBO aber im Konflikt mit dem BauGB §30 Abs. 1, in dem halt steht, dass ein Vorhaben schon dann zulässig ist, wenn es den Festsetzungen des B-Plans nicht widerspricht. Im Plan ist nicht festgesetzt, dass die Abstandsflächensatzungen angewendet werden muss.

Am Ende ist es wahrscheinlich wie Rose24 schreibt - man muss auf Rechtsprechung dazu warten. Also in 5-10 Jahren wissen wir dann bescheid. Das Thema Abstandsflächensatzungen ist halt neu.

Das bringt aber denen, die jetzt Bauanträge stellen wollen wenig.

Zitat von Thomas T.

Sei doch froh, wenn die gilt. Lt. Satzung wird doch nur die Wandhöhe betrachtet, das Dach bleibt unberücksichtigt.

"Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbegebieten und Sondergebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m. Vor bis zu zwei Außen­ wänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet."

Es gilt 0,5 H an zwei Außenwänden, wie sich H berechnet steht in der BayBO. Das Dach muss da mit 1/3 reingerechnet werden.

Thomas T.

Ich werde die Behörden da drauf ansprechen und mal sehen was sie sagen. Bisher war die mündliche Aussage, dass die Satzung gilt. Erst mal muss die Behörde den Antrag aber richtig prüfen, das dauert seine Zeit, vor Mitte/Ende Juli kriege ich keine neuen Infos und auch keinen Bescheid.

Ich wollte mit dem Post hier sehen, was für Meinungen man zu dem Thema haben kann. Ich denke, das ist ein Thema was viele Beschäftigt. In Bayern und speziell im Umkreis von München haben zahlreiche Gemeinden Abstandsflächensatzungen erlassen die strenger sind als die bisherigen Regelungen. Damit werden noch viele zu kämpfen haben. Und am Ende wird es womöglich die Gerichte beschäftigen, so sieht es zumindest aus.

Der Witz an der ganzen Sache ist ja, dass in den Vollzugshinweisen auf Seite 4 steht: "Im Übrigen sollen Bauvorhaben, deren Genehmigung vor dem 01.02.2021 beantragt worden ist, und bei denen die erforderlichen Abstandsflächen nun aufgrund der geänderten Berechnung nicht mehr eingehalten werden, im Wege der Abweichung gem. Art. 63 Abs.1 Satz 1 genehmigt werden. Entsprechend kann verfahren werden, um Schwierigkeiten zu vermeiden, die dadurch entstehen, dass die Gemeinde eine Abstandsflächensatzung ohne Übergangsregelung zum 01.02.2021 in Kraft gesetzt hat, wenn die Gemeinde diesem Vorgehen zugestimmt hat."

Das LRA München sieht den ersten Satz aus dem Zitat aber den zweiten Satz aus dem Zitat "Entsprechend kann verfahren werden,..." bügeln sie ab uns sagen, dass es ja einen Stichtag geben muss und das ist der 1.2.

In diesem Fall hier hat die Gemeinde einer Ausnahme zugestimmt. Die Behörde könnte also genehmigen, legt die Sache aus meiner Sicht aber sehr streng aus. Die große Frage ist hier halt auch was "Schwierigkeiten" sind. Vielleicht, dass es einen ca. 10 Jahre alten B-Plan gibt der auf Grundlagen von anderen Abstandsflächenregelungen gemacht wurde?

Wir haben inzwischen eine Baugenehmigung.

Voraussetzung war das Einhalten der Abstandsflächen nach der alten BayBO (das ist gut!) und dass die Gemeinde eine Abweichung zur Satzung genehmigt hat (das hatte sie).

Die Genehmigungsbehörde argumentiert, dass unsere Planungen erfolgten, bevor die Satzung in Kraft trat und dass die Satzung sehr kurzfristig in Kraft trat. Uns hätte diese kurzfristige Gesetzesänderung mit zu großer Härte getroffen und somit kann die alte Rechtslage angewendet werden.

Das ist zwar gut für uns aber nutzt allen, die zu einem späteren Zeitpunkt Bauanträge stellen wenig. Sie können nicht mehr argumentieren, von der Satzung überrascht worden zu sein.

Vielen Dank an die Rückmeldungen Rose24  Frau Maier  Thomas T. uvm.!