Dachterrasse/Dachgarten auf denkmalgeschütztem Gebäude in Berlin

In mehreren Sanierungsgebieten in B besteht Milieuschutz, u.a. im Friedrichshain. Dieser verbietet bestimmte weitergehende Sanierungsmaßnahmen. Dazu gehören oft Dachterrassen oder von der Straßen / bestimmten anderen Positionen aus einsehbare Dachterrassen. Das muss im Einzelfall geprüft werden. Zuständig ist das jeweilige Stadtplanungsamt.

Die Statik des bestehenden Gebäudes und insbesondere der Dachkonstruktion muss die erheblichen Lasten aus einer Dachterrasse auch aufnehmen können. Hierzu können Architekt und Tragwerkplanerin nach einer Besichtigung Auskunft geben.

Es kann weiterhin grundstücksbezogene Gründe geben, die gegen einen Dachterrassenaufbau sprechen, bspw. einzuhaltende Abstandsflächen. Ansprechpartner hierfür ist die Bauaufsicht, ggf. ein Vermesser.

Beim Denkmalschutz kommt es immer darauf an, was genau in welchem Umfang schützt ist. Denkmalschutz schließt Teilumbauten per se erstmal nicht unbedingt aus. Auch dies muß im Einzelfall geprüft werden. Zuständig ist die Denkmalschutzbehörde.

Nach erster Sichtung der vier vorgenannten Punkte inkl. Gesprächen mit den Behörden lasen sich die Chancen für eine Genehmigung und die Kosten für die Ausführung abschätzen. Die Recherchen und die Beratung hierfür dürften sich auf 10 - 20 Architektenstunden belaufen.

Zitat von mikro87

Also wäre der erste Schritt jetzt das Abklären bezüglich des Teilumbaus mit der Denkmalschutzbehörde? Wenn es da kein grünes Licht gibt, hat sich das Thema erledigt, korrekt?

Nein, jede der bisher genannten vier genannten Parteien / Stellen allein kann das Projekt unmöglich machen, sind also gleich wichtig. Da es sich vermutlich um eine WEG handelt und die der Sache auch zustimmen muss, wären es sogar fünf, eigentlich sechs Stellen, die zu befragen wären:

• das verfügbares Budget
• das Stadtplanungsamt
• die Bauaufsicht
• ein Statiker oder eine Statikerin
• die (untere) Denkmalschutzbehörde
• die Mehrheit der WEG

Meine Reihenfolge beim Vorgehen würde ich am wahrscheinlichen und gewichteten Einfluss der einzelnen Stellen auf das Ergebnis orientieren:

1. Architekt:In für Ersteinschätzung nach Plänen und Luftbildern, dann ggf.
   1. Skizzen
   2. Abgleich mit Budget
2. Wenn die absehbaren Kosten im verfügbares Budget liegen, geht es weiter zu
   1. Statikerin
   2. Stadtplanungsamt
   3. Bauaufsicht
   4. Denkmalbehörde
3. Dann wird eine Entwurf erstellt und ggf. noch einmal mit Statik und Behörden abgestimmt.
4. Mit dem konkreten Entwurf kann man dann zur WEG gehen, dabei zuerst zur Hausverwaltung und zum Beirat.
5. Dann könnte man einen Freistellungsantrag stellen, der typischerweise in einem Viertel- bis halben Jahr bearbeitet wird, mitunter aber auch deutlich länger braucht. (ja, in der Bauordnung steht etwas von 30 Tagen, aber praktisch bedeutet jene Regel das o.G..)

Letztlich ist die Reihenfolge dabei aber nicht ganz so wichtig, da letztlich alle 5 Beteiligten zustimmen müssen - im bestehenden Budget. Meine abstrakte Einschätzung zur Reihenfolge basiert vor allem auf meiner bisherigen Erfahrung, wonach bei Dachterrassen die meisten Probleme von den Stadtplanungsämtern kommen. Aber wie geschrieben, es kommt auf den Einzelfall an.

Man kann natürlich auch mit der WEG anfangen, denn wenn diese nicht zustimmt, ist alles für die Tonne. Eine Zustimmung ist aber dann am wertvollsten, wenn sie sich auf einen konkreten und mit den Behörden und Statiker abgestimmten, tatsächlich ausführbaren Entwurf bezieht, der auch innerhalb des nächsten Jahres umgesetzt werden kann. Und so lässt sich vermeiden, dass ohne Kenntnis konkreter Pläne etwas abgelehnt wird, weil die nächste Eigentümerversammlung ja nicht vier Wochen später stattfinden wird.

Vor allem muss aber ausreichend Budget zur Verfügung stehen. Wenn noch keine Treppe zur Dachfläche vorhanden ist, würde ich ganz grob von Kosten in Höhe von mind. 20.000 € bis 30.000 € ausgehen, denn da kommt einiges zusammen. Es braucht u.a. auch einen Freistellungsantrag, der nur von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden kann. Insofern brauchst Du über kurz oder lang eh eine Architektin oder einen Architekten. Es wäre sinnvoll, diese von vornherein auch die Behördengespräche federführend führen zu lassen, um frühzeitig Missverständnisse ausschließen zu können. An Honoraren für Entwurf, Bauvorlage, Planung, Ausschreibung, Statik, Prüfstatik, ggf. Brandschutzgutachten und Prüfbericht dazu, ggf. denkmalpflegerisches Gutachten und Baulogistik (Straßensperrung, Sondernutzung, Kranstellung, Gerüst) und amtliche Gebühren sollte man mind. 20 % auf die reinen Grundkosten für die Nebenkosten aufschlagen. Das macht dann schnell Projektkosten zwischen 25.000 - 40.000 € und das nur wenig beeinflusst von der hergestellten Nutzfläche auf dem Dach.

Zitat von de Bakel

Glückwunsch Skeptiker

LPh 1 nahezu gratis geleistet

Das war nicht 'mal die Leistungsphase 0, Kollege! Im Übrigen waren das auch keine 5 Stunden Arbeit.

Zitat von de Bakel

OK, aber nur auf Grund des "Heimvorteils".

"Heimvorteil" ist doch Beifall von den Fans, oder? Darf ich Deinen Beitrag so verstehen? Wenn ja, dann danke!

In jedem Fall ist es aber immer am besten, jemanden zu beauftragen, der die Sache versteht.