Baulandentwicklung finanzieren, zwei Möglichkeiten

  • Hallo an alle,

    ich bin relativ neu hier und noch ziemlicher Laie was Bauthemen angeht.

    Dennoch drehen sich meine Gedanken um ein Vorhaben was ich gerne mit euch diskutieren würde:


    Ich habe eine größere Fläche in Sachsen-Anhalt geerbt. Ein Teil davon (ca. 6.500qm) sind als Bau- und Bauerwartungsland im FNP ausgewiesen. Grundstücke in der Region sind nicht besonders viel Wert. irgendwo ab 10-15 EUR pro qm für Ackerland. Ein interessierter Käufer bot mir kürzlich 60 EUR für Bauland an.


    Um aus der Fläche verkaufbares bzw. bebaubares Land zu machen wäre ein B-Plan sowie diverse Erschließungsmaßnahmen nötig. Das ist klar.

    Ich frage mich nun, wie man sowas geschickt finanzieren oder anstellen kann.

    zwei mögliche Szenarien gehen mir durch den Kopf:


    Szenario A:

    ich finde einen Käufer der es nicht eilig hat. Verkaufe ihm ein Grundstück im "Pre-Sale" für einen günstigen Preis.

    Und finanziere mit seinem Geld die Planung und Erschließung. Im Gegenzug für den günstigen Preis muss er die Zeit warten bis das Land soweit ist.

    (Nehmen wir als Beispiel mal obigen Käufer: Er bekommt das Bauland für 45 Euro statt 60. Allerdings muss er ein paar Jahre warten bis er loslegen kann).

    Vorteil: ich kann den Großteil der Fläche als Bauland verkaufen.

    Nachteil: ich muss mich um die Beplanung, Erschließung und Vermarktung kümmern und diese Finanzieren.



    Szenario B:

    Ich finde mehrere Käufer, sagen wir mal 6 zukünftige Bauherren, die alle ein Grundstück von mehr oder weniger 1000 qm bekommen.

    Diese tun sich als Gemeinschaft zusammen. Ich verkaufe denen das gesamte Grundstück für ihr Bauvorhaben.

    Vorteil: ich muss nur verkaufen und mich um sonst nichts kümmern und trage kein Kostenrisiko.

    Nachteil: ich kann sicher nur einen deutlich geringeren Verkaufserlös erwarten.





    Welche Vorgehensweise haltet ihr für realistisch?

    wie würdet ihr vorgehen?

    Gibt es weitere Möglichkeiten?



    Ich würde mich sehr über Ideen und Anregungen eurerseits freuen!

    Viele Grüße, Vilma

  • Ich würde grundsätzlich anders vorgehen:


    Einen Bebauungsplan aufzustellen dauert mehrere Jahre, mitunter ein Jahrzehnt. Die eigene Handlungsfähigkeit schränkt man durch einen Teilverkauf ganz erheblich ein, denn der neue Eigentümer kann ab sofort eigene, also andere und möglicherweise vom Verkäufer höchst unerwünschte Ziele verfolgen. Ich denke, Profis würden das Grundstück vollständig behalten, aber für eine später Teilung beplanen lassen und mit diesem Ziel dann versuchen, einen passenden B-Plan oder einen vorhabensbezogenen B-Plan aufgestellt zu bekommen. Dafür würden sie aber zumindest Teile der, wenn nicht die gesamte Planung selbst bezahlen und in ihrem Sinne (Gewinnmaximierung) lenken. Dafür muss man natürlich wissen, wie sich der Gewinn so maximieren lässt, dass die Ortspolitik und die Öffentlichkeit voll Begeisterung mitgeht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • mhm.. Mir schwebt vor, dass man so eine Art "Pre-Sale" hat:

    Also ich verkaufe jemanden eine Teilfläche als "noch nicht fertiges Bauland". Der bekommt die aber erst, sobald das Grundstück Bauland ist. Als Entschädigung für diese Wartezeit und das zur Verfügung stellen des Geldes (oder eines Anteils zb. die Hälfte jetzt, die zweite Hälfte bei Fertigstellung) bekommt die Person einen günstigen Preis.


    Für ein derartiges Vorgehen müsste man natürlich einen soliden Vertrag aufsetzen.

    In diesem müsste auch festgehalten sein, dass die Fläche hinter her für eine Wohnbebauung genutzt wird und nicht jemand eine Mülldeponie einrichtet o.ä.


    ich habe hier mal noch eine Skizze der Fläche erstellt.

  • Für ein derartiges Vorgehen müsste man natürlich einen soliden Vertrag aufsetzen.

    In diesem müsste auch festgehalten sein, dass die Fläche hinter her für eine Wohnbebauung genutzt wird und nicht jemand eine Mülldeponie einrichtet o.ä.

    Das kostet erstmal Geld für Deinen Anwalt. Und dann musst Du zu diesem Zeitpunkt schon wissen, was Du am Ende des Prozesses erreichen willst und kannst, denn das musst Du ja vorher schon wissen, um es in den vetrag schreiben zu können - und da beisst sich die Katze in den Schwanz. Und wenn Du bzw. Deine Planerin einen Weg findet gewinnbringenderes Gewerbe anzusiedeln willst Du vom davon gestörten Wohnen plötzlich nichts mehr wissen, oder?


    Apropos für einen B-Plan musst Du großräumiger denken und argumentieren, erheblich großräumiger. Wievielt kannst Du in die Planaufstellung aus Eigenkapital investieren?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • nunja, als "meine" Leistung für einen solchen Vertrag würde ich sehen:

    - B-Plan Erstellung

    - Erschließung

    - Vermessung


    fehlt noch was?

    Was mir noch nicht ganz klar ist, ist wie es mit der Straße aussieht. Diese müsste ja auch gebaut werden, was wahrscheinlich das teuerste bei der Erschließung ist. Oder reicht da ein Schotterpiste?


    Man kann sich ja Angebote für diese Leistungen einholen.

    Ich hatte zb. schon einmal einen ortsansässigen Planer angefragt. Für das B-Plan-Verfahren wollte dieser ca. 13.000 Euro.

    Was meinst du, mit wieviel man für die anderen Punkte rechnen muss?

    Die 45.000 vom ersten Käufer reichen da vermutlich nicht aus. Aber evtl. lassen sich zwei finden und dann wäre man schon bei um die 100.000.


    Vielleicht kann man die Gemeinde mit ins Boot holen was die öffentliche Erschließung angeht. Die ist ja auch daran interessiert, dass ein paar junge Familien in den Ort ziehen.


    Gibt es nicht vielleicht sogar "Standart"-Verträge die eine solche Kooperation regeln?

    Oder zumindest Rahmenbedigungen und geregelte Verfahrensabläufe?

    Ich bin doch sicher nicht der erste der sich mit solch einem Vorgehen beschäftigt...!?

  • man sollte auch die Spekulationssteuer im Blick behalten!


    Wenn man die 6500m² in einem Stück verkauft, gilt es als 1 Verkauf. Wenn diese 6500m² in 10x650m² geteilt werden, sind es 10 Verkäufe

    und nur 3 Verkäufe innerhalb von 5 Jahren sind bei Privatverkauf von der Steuer befreit.