Berater zur Baulandentwicklung gesucht

1. offizieller Beitrag

    Hallo an alle,


    ich bin neu hier und melde mich direkt mit einer ersten Frage an euch:


    Ich habe vor Jahren eine Gartenfläche geerbt die zu einem kleinen Teil Bauland ist, und zu einem größeren als Bauerwartungsland zu werten ist.

    Sie liegt in Sachsen-Anhalt und ist nicht besonders viel wert. Ich habe immer wieder Ärger mit Pächtern die die Pacht nicht zahlen usw...


    Ich überlege schon seit längerem die Fläche zu verkaufen. Natürlich wäre sie als Bauland deutlich mehr wert.

    Da ich mich selbst mit solchen Angelegenheiten nicht wirklich auskenne, bin ich auf der Suche nach einem kompetenten Berater. Ähnlich wie ein Honorarberater für Finanzen, nur eben für Bauland und Flächenverkäufe. Idealerweise aus dem Raum Leipzig, da die Fläche ca. 60 km von Leipzig entfernt liegt.


    Wisst ihr, ob es solche Berater gibt? und wie man jemand vertrauenswürdiges finden kann?


    Fragen bei denen ich mir zb. Unterstützung wünsche sind u.a.:


    - Grobe Abschätzung des Wertes, und ob sich ein Beibehalten der Fläche für weitere 20-30 Jahre rentieren kann

    - Einschätzen ob ein Zugehen auf die Gemeinde sinnvoll ist, wenn ja, wie?

    - Lohnt sich die Beplanung oder ist ein Verkauf als landwirtschaftliche Fläche an einen Investor ratsam?

    - Vertragskontrolle bei Abschlüssen mit Maklern und Investoren


    Habt ihr eine Idee, wer einen bei solchen Fragen bei Seite steht???


    Würde mich sehr über eure Hilfe freuen!

  • Vilma

    Hat den Titel des Themas von „Berater zum Baulandentwicklung gesucht“ zu „Berater zur Baulandentwicklung gesucht“ geändert.
    • Offizieller Beitrag

    Für eigene Grundstücke, lustigerweise auch in Sachsen-Anhalt, habe ich auch schon einmal über eine derartige Beratung nachgedacht - und einen Makler und einen lokalen Steuerberater dazu befragt. Im Endeffekt sollte die Honorierung dann mehr als 50 % des möglichen Mehrertrags umfassen, zu zahlen aber natürlich schon vorher. Unsere Erkenntnis damals war, direkt zu verkaufen, denn etwas Geld jetzt erschien uns attraktiver als möglicherweise zukünftig etwas mehr Geld abzüglich bereits jetzt gezahlten Geldes.

    Von wie viel qm reden wir denn hier?


    Die Fragen klingen für mich nur nach "zu faul zum Denken" - sorry.

    Was in 20 Jahren ist, weiß niemand außer Nostradamus. Den Wert kann man mit einer kleinen Recherche ermitteln. Bodenrichtwert, Bebaubarkeit, Größe, vergleichbare Angebote in der Nähe, Nachfrage/Angebot. Für die Bebaubarkeit kann man mit der Stadt und den Versorgungsunternehmen sprechen. Vor allem auch wegen der Teilbarkeit. Bauland an den Bauern zu "verschenken", wäre reichlich dumm.

    Den wenigsten Aufwand hättest Du vermutlich, wenn Du Bauträger direkt ansprichst. Also zum Beispiel Massahaus und dergleichen. Je weniger Infos Du selber sammelst, desto eher wirst Du über's Ohr gehauen und zwar von jedem.

    Hallo, Danke für die Antworten soweit!

    Es geht um eine Fläche von knapp 7.000qm.


    Den Wert kann ich grob einschätzen. Aktuell ca. 10-15 Euro pro qm. Als Bauland 40-45.


    Aber es gibt immer wieder viele Fallstricke die Auftauchen wo es hilfreich wäre einen loyalen Unterstützer an der Seite zu haben.

    Zum Beispiel bei der Frage, wenn ich die Fläche so wie sie ist verkaufen würde, könnte ich dann den Teil der schon als Bauland zählt ca. 1.500qm zu 45 Euro berechnen und den Rest zu 15 Euro? Da zeigt mit wahrscheinlich jeder Interessent den Vogel und sagt, dass ja de gesamte Fläche beplant werden müsse...


    Der Makler mit dem ich in der Vergangenheit Kontakt hatte, meinte zb. dass man beim Verkauf die Flächen, die für die Erschließung drauf gehen (Straßen) vom Kaufpreis abziehen müsse, da diese ja nicht als Grundstücksfläche für zukünftige Eigenheimbesitzer zur Verfügung stünden.


    Lauter solche Dinge, wo man - mangels Erfahrung - nicht weiß ob man über den Tisch gezogen wird, oder ob es wirklich so läuft.

    Zitat von Vilma

    Zum Beispiel bei der Frage, wenn ich die Fläche so wie sie ist verkaufen würde, könnte ich dann den Teil der schon als Bauland zählt ca. 1.500qm zu 45 Euro berechnen und den Rest zu 15 Euro? Da zeigt mit wahrscheinlich jeder Interessent den Vogel und sagt, dass ja de gesamte Fläche beplant werden müsse...

    Nö, würde gehen. In Deinem Fall würde ich aber vermutlich nur das Bauland verkaufen. Wenn der Rest Bauerwartungsland ist - einfach warten - wie der Name schon sagt. Man kann sowas auch aktiv voran treiben. Unsere Nachbarn haben auch Bauerwartungsland gekauft, weil sie dachten, sie könnten einfach bauen. So schnell hat es dann aber doch nicht geklappt. Genau weiß ich es nicht mehr - auf jeden Fall haben Sie eine Ergänzungssatzung erwirkt, die das Bauen dann gestattete. Hat aber gekostet.


    Es ist auch immer eine Frage, wie die Bebauung in der Nachbarschaft ist, was die Stadt plant, wie die Nachfrage ist, wie dringend Du verkaufen willst usw. Aber ganz ehrlich, einen Unterstützer kannst Du finden - das Problem liegt in der Loyalität. Deine Unwissenheit wird vermutlich gnadenlos ausgenutzt.


    Wir haben einen ähnlichen Fall mit 2700qm. Da kamen auch schon solche Witzangebote von vermeintlichen Experten von wegen hinterer Teil nur Gartenland und so ein Unsinn. Letztendlich werden wir jetzt für das GS jetzt eine einfache Bauvoranfrage stellen bezüglich Bebaubarkeit, nachdem wir die nach unserer Meinung beste Aufteilung festgelegt haben. Nach der Aufteilung wird der Preis je nach Attraktivität festgelegt. Lange Auffahrten sind halt günstiger - aber nicht umsonst.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Vilma

    - Einschätzen ob ein Zugehen auf die Gemeinde sinnvoll ist, wenn ja, wie?

    Also in Bayern würde man in die CSU eintreten, fleißig mitsaufen, die Spezlwirtschaft unterstützen, immer schön jasagen, und irgendwann kommt man dann mal bei seinen Parteispezln ums Eck und fordert Gefallen ein. Wenn man ein paar Jahre Zeit ha und fleißig Plakate klebt etc...


    Traurig, aber so ist es doch.

    Also in der Gegend in der die Fläche liegt (Raum Zeitz) mache ich mir eher Sorgen, dass auf Grund der demographischen Entwicklung das Land irgendwann gar nichts mehr Wert ist.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Vilma

    Aber es gibt immer wieder viele Fallstricke die Auftauchen wo es hilfreich wäre einen loyalen Unterstützer an der Seite zu haben.

    Da liegt halt der Hase im Pfeffer: Wirtschaftliche Interessen und Loyalität stehen einander diametral gegenüber. Und weshalb sollte Dir jemand sein Wissen kostengünstig zur Verfügung stellen, damit Du die daraus resultierende Wertsteigerung erhältst, ohne über den Besitz hinaus dazu beigetragen zu haben? Vielleicht wäre es eine Lösung, das Projekt als eine gemeinsame Unternehmung anzugehen und am Ende den Gewinn nach einem vorher vereinbarten Schlüssel unter den Partnern zu teilen?

    Zitat von Vilma

    Also in der Gegend in der die Fläche liegt (Raum Zeitz) mache ich mir eher Sorgen, dass auf Grund der demographischen Entwicklung das Land irgendwann gar nichts mehr Wert ist.

    Versteh ich nicht. Wenn die Bagger gehen sollten, wird es doch eher attraktiver. Oder ist Deine Fläche von der Autobahn oder ähnlichem bedroht?

    • Offizieller Beitrag

    die aktuellen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung im ländlichen Raum deuten für die meisten Regionen auf einen Bevölkerungsrückgang an. Damit ist da dann eher zuviel Wohnraum vorhanden und die Preise sinken...


    Mein LK soll in den nächsten 20 Jahren z.B. 2,5% - 7,5% Bevölkerung verlieren...


    Der Burgenlandkreis z.B. soll 15% zwischen 2014 und 2030 verlieren. A1_LK_V1.pdf

    Zitat von Skeptiker

    Und weshalb sollte Dir jemand sein Wissen kostengünstig zur Verfügung stellen,

    von konstengünstig hat keiner was gesagt. Für eine fachliche Beratung frei von Interessenskonflikten zahle ich gerne gutes Geld!


    Die Fläche ist zum Glück sehr zentral gelegen. Unweit von Marktplatz und Rathaus, und das ganze befindet sich ja auch noch im Einzugsgebiet von Leipzig.


    Eine andere Überlegung wäre auch, ob ich nicht deutlich mehr Erträge hätte, wenn ich die Fläche verkaufe und von dem Geld jetzt mal grob geschätzt 150.000 Euro eine 1-Zimmer Whg irgendwo in einer Vorstadt einer Westdeutschen Großstadt kaufe. Dann hätte ich 300 Euro monatlich als Miete statt einmal im Jahr die Pacht in gleicher Höhe.

    Ich würde ein Gespräch mit dem Bürgermeister suchen und mit ihm mal über die Zukunft der Gemeinde sprechen. Vielleicht hat der irgend etwas in der Hinterhand, eine Anfrage eines Gewerbetreibenden, der ein Grundstück für sein Gewerbe in der Gegend sucht usw. Dann weißt Du, was sich in nächster Zeit im Ort entwickeln wird. Wenn der leuchtende Augen hat, behalte das Grundstück. Wenn der nur frustriert ist, naja, dann verkaufe wenn Du dringend Geld brauchst, ansonsten behalte es trotzdem und verpachte es weiterhin an umliegende Landwirte.


    Wenn es eine attraktive Gegend wäre, könnte man einen Hotelinvestor auftreiben. Aber wenn sich dort nur Fuchs und Hase gute Nacht sagen, dann bringt das auch nix.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    In der Nähe von Marktplatz - vielleicht Mal bei Lidl und Co klingeln.

    Überregionale Firmen, bzw Marktketten haben die juristische Manpower um vorhabenbezogene Bebauungsplanänderungen oder gar Erwartungsland zu einem Bauland mit entsprechendem Bebauungsplan zu machen. Wenn Bedarf im Ort besteht, wäre das auch eine Idee. Aber, wie gesagt, vorher mit Bürgermeister reden und dem einen oder anderen Gemeinderat.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Mh. spannende Idee!

    am Ort (um die 8.000 EW) gibts soweit ich weiß schon Edeka, Penny und einen weiteren Discounter.

    Fallen euch noch andere Ketten außer Lidl und Aldi ein, die man mal anfragen sollte?


    Wie macht man das am besten?

    Einfach eine Mail schicken nach dem Motto: Hey, wollt ihr nicht meine Fläche kaufen?

    8.000 Nasen und zwei Discounter.... Das wird leider auch nix, außer nebenan ist eine größere Stadt und man ist quasi auf einer Hauptverkehrsachse zu dieser Stadt. Ansonsten ist läuft da auch nix. Behalte den Boden. Vielleicht wirst deine eigene Scholle mal brauchen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von feelfree

    Wenn ich etwas verkaufen möchte, würde ICH es da anbieten, wo andere danach suchen.

    :thumbsup:


    ganz genau so!

    Zitat von feelfree

    Also auf einem Immobilienportal.

    naheliegend


    Man sollte sich aber vom ersten Tag an klar sein, dass der dort aufgerufene oder gebotene Preis dann auch gilt. Insofern sollte vorher mit einem Makler gesprochen oder zumindest über Monate der lokale Markt beobachtet werden.


    Im ländlichen Sachsen-Anhalt gibt es meist nur einen oder zwei Immobilienmakler am Ort und diese sind oft mit den örtlichen Banken / Sparkassen verbandelt.


    Nach der obigen Schilderung des örtlichen Einzelhandels bezweifle ich in Kenntnis ähnlicher Orte in Sachsen-Anhalt, dass es dort noch nennenswertes Wachstumspotential gibt. Die Bevölkerungszahl wird noch weiter schrumpfen durch die weiter anhaltende Abwanderung und ein weiter bestehendes Geburtendefizit. In mehreren mir näher bekannten Kleinstädten Sachsen-Anhalts gibt es deshalb praktisch auch keinen nennenswerten Bedarf an (weiteren) Baugrundstücken am Ortsrand. Angestrebt wird eher, den Verfall und Leerstand der Innenstädte zu reduzieren. Und in vielen Familien gibt es bebaubaren Grund - wenn man denn überhaupt neu bauen und nicht modernisieren will.


    Ehrlich gesagt sehe ich da wenig Potential für eine erhebliche Wertsteigerung. Ich kenne sogar mehrere Eigentümer, die sich in ähnlicher Lage für die Erschließung potentieller Gewerbeflächen hoch verschuldet haben und inzwischen zwanzig Jahre später nahezu jedes Kaufangebot auch zum Preis von Ackerland oder Wiesen annehmen würden um die hohen Unterhaltskosten loszuwerden und die Investition von damals wenigstens teilweise zu refinanzieren. Erschlossenes Gewerbegebiet mag dort in Sachsen-Anhalt in der Kleinstadt aber heute auch kein Bauer kaufen, weil die Flächen von Straßen durchzogen und für Landwirtschaft zu kleinteilig parzelliert sind. Die Medien in der Straßenmitte interessieren die Agrarökonomen kaum, allenfalls Photovoltaik-Betreiber. Aber auch die sollen die bereits existente Trink- und Abwassererschließung mitbezahlen - was sie meist nicht wollen. Dennoch wächst dort heute viel Ruderaa-Vegetation und etwas Photovoltaik, sonst nichts.


    Im Einzelfall mag es noch Potential zur Gewerbeansiedlung geben, aber das können wirklich nur örtlich aktive und vernetzte Makler vernünftig einschätzen. Und die eigene Lektüre der Lokalzeitung hilft auch weiter. Makler möchten heutzutage für solche Einschätzungen auch bezahlt werden. Bei Potential ist wenn überhaupt von einer langen, sehr langen Entwicklungszeit von mind. 10, eher 20 oder 30 jähren auszugehen. Ein befreundeter Stadtplaner sagte kürzlich zu mir: "Nach dreißig Tätigkeitsjahren beginne ich jetzt die ersten von mir geplanten und entwickelten Flächen mit einem nennenswerten Teil der damals vorgesehenen Bebauung zu sehen. Den größten Teil der von mir geplanten Flächen werde ich selbst in den Großstädten nicht mehr bebaut erleben."

    mhm...

    ja, da ist viel Wahres dran!


    wobei ich glaube, dass doch einige dort lieber selber bauen wollen, da sich eine Sanierung der baufälligen und energetisch nicht mehr zulässigen Gebäude nicht lohnt. Da ist dann freies Bauland doch attraktiver.


    nunja, ich werde wohl mal wieder bei der Gemeinde vorbei schauen, wenn ich wieder in Deutschland lebe...


    Vielen Dank euch für eure nette Beteiligung!

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Vilma

    ... da sich eine Sanierung der baufälligen und energetisch nicht mehr zulässigen Gebäude nicht lohnt. ...

    Es gibt keine energetisch nicht mehr zulässigen Gebäude. Allerdings sind bei Sanierungen heutige Standards einzuhalten. Ja, das erfordert oft etwas mehr Nachdenken. Stadtpolitisch ist es allerdings mehr als fragwürdig, historische Zentren aufzugeben und nur mehr am Stadtrand neu zu bauen - auch in Kleinstädten.

    Hallo Leute,

    wollte euch nur mal updaten:


    ich habe die Fläche zur Zeit online, da ich einen neuen Pächter suche. Die alten haben die Pacht nie bezahlt.

    Und jetzt hat sich spontan einer gemeldet, der einen Teil von ca. 1000qm kaufen möchte. Er meinte, er würde 60 Eur pro qm Bauland zahlen. Das erscheint mir ein hoher Preis. Bei vergangenen Recherchen bin ich oft auf 40-45 EUR gestoßen.

    Noch ist ja nur ein kleiner Teil davon Bauland. Und es müsste eigentlich ein Bebauungsplan aufgestellt werden, sowie Erschließung und Vermessung vorgenommen werden....


    Der Gedanke den ich im Hinterkopf habe und ich gerne mal eure Meinung dazu wissen würde ist folgender:

    Wenn der Käufer (oder ein anderer) etwas Zeit mitbringt, und ich ihm dafür die Fläche für einen günstigen Preis verkaufe, könnte man mit dem Geld die Entwicklung der Fläche finanzieren. und dann nach und nach weitere Grundstücke verkaufen.

    Somit müsste man nicht selbst in Vorleistung gehen.


    Versteht ihr was ich meine?

    Wisst ihr ob ein solches Vorgehen realistisch ist?

    Ist das vielleicht sogar üblich? Gibt es evtl. sogar einen Begriff für ein solches Modell?



    Natürlich kommt bei mir gleich wieder der Gedanke auf, mir für ein solches Vorgehen fachkundige Unterstützung durch einen Berater o.ä. an die Seite zu holen.

    Denn es müssten sicher Absprachen getroffen werden, rechtskräftige Verträge erstellt werden etc. etc.

    Wenn ich nur jemand hätte der sich mit sowas auskennt.... :(


    Viele Grüße und einen schönen Abend!