Haus Gewerbe

1. offizieller Beitrag

    Guten Morgen,


    ich bin neu hier und hoffe, dass Ihr mir helfen könnt, obwohl es nicht so richtig ein Thema zum bauen ist sondern eher kaufen ...

    Es geht um eine Immobilie, welche auf knapp 180.000 EUR geschätzt wurde.
    Grund für den Preis ist, dass das Haus auf einem ca. 2.500m² "Gewerbegrundstück" steht.
    Dieses Grundstück hat allerdings seit Bau des Hauses nur eine kleine Werkstatt und wurde seit vielen Jahren nur zum wohnen genutzt, außerdem stehen weitere Wohnhäuser auf anliegenden Gewerbegrundstücken, teils mit Lagerhalle oder Einzelhandelsgeschäften.

    Nun ist die Frage, ob man beim Kauf also nun zwingend ein Gewerbe haben muss.
    Ich gehe stark davon aus, aber gibt es hierzu irgendwo ein Gesetz, Regeln o.Ä.?


    Da ich also erstmal davon ausgehe, dass man ein Gewerbe haben muss, frage ich mich, ob die Art des Gewerbes gleich sein muss.
    Als Beispiel, die Werkstatt wurde zum Tischlern genutzt.
    Muss ich dann ebenfalls ein Gewerbe in der Holzver/bearbeitung haben oder genügt auch ein Gewerbe zur Nutzung als Lagerfläche/Verkaufsfläche oder Büro?


    Da meine Eltern beide selbstständig sind, wären die genannten Möglichkeiten die Werkstatt dementsprechend zu nutzen gegeben.
    Dann aber auch die Frage, was im Todesfall geschieht, müsste ich ausziehen, ebenfalls ein Gewerbe haben oder reicht da evtl. ein Kleingewerbe bereits aus?

    Vielleicht weiß der ein oder andere darüber was, ich würde mich über Antworten freuen und eine schöne Woche :)

    Zitat von MB7

    Muss ich dann ebenfalls ein Gewerbe in der Holzver/bearbeitung haben oder genügt auch ein Gewerbe zur Nutzung als Lagerfläche/Verkaufsfläche oder Büro?

    Im Zweifel muss ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden.


    Und ja, Gewerbe ist ein Muss. Ich kenne einen Fall, wo die Gemeinde genau das (Gewerbe) hinterfragt hat und die Nutzung (Wohnen) zu untersagen gedroht hat. Was draus wurde = keine Ahnung, ich war wegen Baumängel beim Umbau involviert.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Vielen Dank schonmal für Deine schnelle Antwort :)
    Hört sich ja erstmal ganz gut an, dass da was zu machen sein könnte.

    Wichtig wäre für mich natürlich, dass ich in Zukunft durch die Stadt nicht vertrieben werden möchte, wenn meine Eltern altersbedingt sterben.
    Bedeutet also ich müsste um anschließend dort weiterhin leben zu dürfen, eine Gewerbe haben bzw. die Werkstatt an ein Gewerbe oder Verein vermieten?

    Zitat von MB7

    Nun ist die Frage, ob man beim Kauf also nun zwingend ein Gewerbe haben muss.

    Zitat von MB7

    Wichtig wäre für mich natürlich, dass ich in Zukunft durch die Stadt nicht vertrieben werden möchte, wenn meine Eltern altersbedingt sterben.

    Geht es denn nun um den "Kauf" eines Gewerbegrundstückes oder um die Vererbung desselben? Das dürfte einen grossen Unterschied machen...

    Es geht erstmal primär um den Kauf der Immobilie mit dem Gewerbegrundstück.
    Sorry, wenn das etwas durcheinander rüberkam.

    Aber Fragen ergeben sich natürlich was passiert, wenn meine Eltern irgendwann nicht mehr leben sollten.

    Ich denke, wenn Du es an ein Gewerbe vermietest, sollte es schon gehen. Man kann ja auch Gewerbegrundstücke besitzen, ohne selbst ein Gewerbe zu haben. An Gewerbe zu Vermieten ist durchaus eine legitime Art Geld zu verdienen. Es geht ja nur darum, dass das Grundstück entsprechend genutzt wird.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Das hört sich bisher gut an :)
    Vielen Dank für Eure Antworten :)

    Ist dabei die Größe des Gewerbes wichtig, also zB. kein Kleingewerbe?

    seh ich das zu naiv?

    Ob ein Gewerbe auf dem Grundstück tatsächlich ausgeübt wird, oder irgendwann mal ausgeübt wurde oder nur die absicht besteht, ein solches irgendwann mal auszuüben, spielt doch überhaupt keine Rolle.

    Zitat von Rose24

    Irrtum. Es sind nur Gewerbebetriebe und betriebliche Wohnungen zulässig. D.h. die Wohnungen müssen für den Betrieb benötigt werden.

    Ok, vielleicht habe ich die Situation nicht richtig erfasst. Der TE will ja nix verändern, sondern das Grundstück samt Gewerbeflächen und Wohnung kaufen.

    In meiner naiven Vorstellung holt er sich zur Not für 2EuroFuffzig einen Gewerbeschein, von mir aus als Händler von Gebrauchtmöbeln. Die Gewerbeflächen benötigt er dafür als Lagerfläche.

    Wer könnte ihm da aus welchem Grund

    a) den Kauf verwehren oder

    b) die Nutzung der Wohnung als Betriebswohnung?

    Zitat von feelfree

    Wer könnte ihm da aus welchem Grund

    a) den Kauf verwehren oder

    Niemand.


    Zitat von feelfree

    b) die Nutzung der Wohnung als Betriebswohnung?

    Leider sind die Bebauungsplanschnipsel nicht sehr aussagekräftig, da nicht einmal der Gebietscharakter daraus eindeutig hervorgeht. Der Verweis auf §6 BauNVO lässt auf Mischgebiet schließen, so dass ein wenig Hoffnung auf Genehmigungsfähigkeit bestünde. Sollte es sich um GE handeln, läuft man mit jeglichen Versuchen, ohne Vollerwerbsgewerbe dort zu wohnen Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu kassieren.

    Der günstige Preis und der Verweis auf die Betriebsleiterwohnungen lassen aber vermuten, dass der Bebauungsplan die Nutzung stark einschränkt. Und selbst wenn die Behörde die bisherige Nutzung nicht beanstandet hat, könnte durch den Verkauf die Aufmerksamkeit auf dieses Gebiet fallen und der gelangweilte Staatsdiener für Homeoffice geeignete Aufgaben dankbar sein.

    Zitat von Escroda

    Niemand.


    Leider sind die Bebauungsplanschnipsel nicht sehr aussagekräftig, da nicht einmal der Gebietscharakter daraus eindeutig hervorgeht. Der Verweis auf §6 BauNVO lässt auf Mischgebiet schließen, so dass ein wenig Hoffnung auf Genehmigungsfähigkeit bestünde. Sollte es sich um GE handeln, läuft man mit jeglichen Versuchen, ohne Vollerwerbsgewerbe dort zu wohnen Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu kassieren.

    Der günstige Preis und der Verweis auf die Betriebsleiterwohnungen lassen aber vermuten, dass der Bebauungsplan die Nutzung stark einschränkt. Und selbst wenn die Behörde die bisherige Nutzung nicht beanstandet hat, könnte durch den Verkauf die Aufmerksamkeit auf dieses Gebiet fallen und der gelangweilte Staatsdiener für Homeoffice geeignete Aufgaben dankbar sein.


    Ich habe nachgeschaut und es handelt sich hierbei um GE2 Gebiet.
    Somit wäre ein Kleingewerbe nicht möglich, korrekt?


    Ist durch das GE2 Gebiet nur ein Gewerbe möglich, welches nicht gemäß "Wesselinger Sortimentsliste" geführt wird?
    Im Bebauungsplan steht dazu leider nichts außer folgendes für GE2.

    Mein Vater ist Selbstständig (kein Kleingewerbe), welches nicht unter die genannte Sortimentsliste fällt, wenn die denn dazu zählt.

    Wenn mein Vater also die Werkstatt als Büro, Lagerfläche oder Showroom nutzt, wäre das Wohnen für mich idR. möglich oder?


    Der vorherige Eigentümer ist verstorben und die Werkstatt wurde seit mindestens 25 Jahren nicht mehr genutzt und diente somit nur noch zum Wohnen.

    Die Immobilie wurde vererbt, die Eigennutzung war angedacht, aufgrund Größe und bereits eigener Immobilien aber verworfen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von MB7

    Wenn mein Vater also die Werkstatt als Büro, Lagerfläche oder Showroom nutzt, wäre das Wohnen für mich idR. möglich oder?

    Streng genommen dürfte selbst das nicht möglich sein, denn:


    Zitat

    (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

    1.

    Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,

    dein Vater könnte da wohnen. Du nicht, außer du wärst in dem Betrieb entsprechend angestellt.


    soweit die Theorie. In der Praxis scheint es da nicht so treng zuzugehen... aber ... Ex iniuria ius non oritur "keine Gleichbehandlung im Unrecht".

    => nur weil es jemand zu Unrecht durfte, heißt nicht, dass du das auch darfst.

    Dein Vater müsste dich als Hausmeister einstellen, dann darfst Du dort wohnen. Du könntest aber das Zeug trotzdem übernehmen und es gut vermieten und mit den Einnahmen eine schöne Wohnung in der Stadt finanzieren. Selber dort wohnen, ohne mit dem Gewerbe zu tun zu haben, geht wohl leider nicht.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    Zitat von Frau Maier

    Dein Vater müsste dich als Hausmeister einstellen, dann darfst Du dort wohnen. Du könntest aber das Zeug trotzdem übernehmen und es gut vermieten und mit den Einnahmen eine schöne Wohnung in der Stadt finanzieren. Selber dort wohnen, ohne mit dem Gewerbe zu tun zu haben, geht wohl leider nicht.


    Dann dürfte die Erbin theoretisch selbst nicht drin wohnen?


    Mich als "Hausmeister" anstellen würde ja theoretisch gehen, alternativ könnte das Gewerbe auch übernommen werden sobald mein Vater in Rente geht.

    Wobei man als Selbstständiger das ja nichtmal zwingend in Rente muss, der Umfang wäre dann allerdings nicht mehr der gleiche ...

    Oder gemeinsam ein Gewerbe anmelden und in der Werkstatt genehmigte Waren anbieten

    Das ist ganz schön verzwickt :D

    Vorallem wenn man anschließend erbt und dann eig nicht drin wohnen dürfte.
    Selbst dann muss ich ja jmd finden der ein Gewerbe hat um es vermieten zu dürfen.

    Das folgende Zitat kann ich so im Bebauungsplan nicht finden


    (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

    1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,


    Andersherum ich ziehe "offiziell" in das aktuelle Haus meiner Eltern, meine Eltern "offiziell" in die .... Ihr wisst sicherlich was gemeint ist aber das gehört hier nicht mehr hin :D

    Ich denke um das alles rechtssicher haben zu können, müsste man sich da ganz genau erkundigen :)

    Zitat von SirSydom

    § 8 BauNVO - Einzelnorm

    Vorsicht - der link geht zur aktuellen BauNVO. Es gilt aber IMMER die BauNVO, die zum Zeitpunkt der Gültigkeitserlangung des B-Plans Gültigkeit hatte. Also immer erst gucken, von wann der B-Plan ist. Dann gehts weiter.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

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    • Offizieller Beitrag

    Sofern es sich um ein Gewerbegebiet handelt (GE2 deutet darauf hin) reicht es für die Betriebswohnung nicht, wenn man Hausmeister ist. Man muss im Betrieb vielmehr unabkömmlich sein (z.B. zur Beaufsichtigung von Maschinen etc.), damit man da wohnen darf.

    Bei uns ist es in der Praxis so, dass wir nicht danach fragen, wenn der Betriebsleiter dort wohnt. Beim Personal wird es zumindest im Genehmigungsverfahren schon schwierig.

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt - z.B. weil sich der Wohnungsinhaber über das laute Gewerbe nebenan beschwert. Kein Schmarrn - das kommt wirklich öfter vor als man denkt... :wall:

    Zitat von Rose24

    Sofern es sich um ein Gewerbegebiet handelt (GE2 deutet darauf hin) reicht es für die Betriebswohnung nicht, wenn man Hausmeister ist. Man muss im Betrieb vielmehr unabkömmlich sein (z.B. zur Beaufsichtigung von Maschinen etc.), damit man da wohnen darf.

    Bei uns ist es in der Praxis so, dass wir nicht danach fragen, wenn der Betriebsleiter dort wohnt. Beim Personal wird es zumindest im Genehmigungsverfahren schon schwierig.

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt - z.B. weil sich der Wohnungsinhaber über das laute Gewerbe nebenan beschwert. Kein Schmarrn - das kommt wirklich öfter vor als man denkt... :wall:


    Das Nachbar "Gewerbe" zB. hat keine Maschinen sondern nur eine Lagerhalle.
    Diese wird wiederum nicht vom Eigentümer des Grundstücks welcher im Haus auf dem Grundstück wohnt vermietet, sondern von einem anderen Familienmitglied (ist nicht Eigentümer des Grundstücks)
    Somit ist hier nichtmal der Hausmeister gegeben.


    Dann hilft wohl nur der Gang zur Stadt oÄ. um herauszufinden was nun genau erlaubt ist und was nicht ...


    Ärgerlich natürlich, dass der Geräuschpegel im GE Gebiet eher Nebensache ist :D

    Zitat von Rose24

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt

    Am Ende ist es egal, ob die Nutzungsuntersagung auf Grund von gewünschter, zufälliger oder systematischer Überprüfung erfolgte.

    Gewerbegebiet - Wohnverbot für privates Einfamilienhaus

    Zitat von MB7

    Dann hilft wohl nur der Gang zur Stadt oÄ. um herauszufinden was nun genau erlaubt ist und was nicht ...

    Was sollen sie Dir denn sagen, solange der Bebauungsplan rechtskräftig ist?

    Zitat von Rose24

    Wenn aber ein Gewerbebetrieb einmal samt Wohnung genehmigt ist, schauen wir nur noch dann darauf wer da wohnt, wenn es zu Beschwerden kommt - z.B. weil sich der Wohnungsinhaber über das laute Gewerbe nebenan beschwert. Kein Schmarrn - das kommt wirklich öfter vor als man denkt...

    Ja klar, aus Sicht der Bauaufsicht.

    Die Gemeinde kann da durchaus andere Interessen haben. Insbesondere wenn es in der Gemeinde an möglichen Gewerbeflächen fehlt, wird dann die Bauaufsicht "aktiviert".

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

    Zitat von Escroda

    Was sollen sie Dir denn sagen, solange der Bebauungsplan rechtskräftig ist?

    Es geht mir ja darum in Erfahrung zu bringen, was wie erlaubt ist.
    Der Bebauungsplan ist rechtskräftig, daher muss nun in Erfahrung gebracht werden ob das vorhandene Gewerbe so möglich ist.
    Also auch welche Voraussetzung erfüllt sein muss damit ich dort wohnen kann.

    Vielleicht ist das Wohnen dort auch genehmigt worden, das Nachbars"gewerbe" ist ja ebenfalls erlaubt bzw. geduldet.

    Zitat von de Bakel

    Ja klar, aus Sicht der Bauaufsicht.

    Die Gemeinde kann da durchaus andere Interessen haben. Insbesondere wenn es in der Gemeinde an möglichen Gewerbeflächen fehlt, wird dann die Bauaufsicht "aktiviert".

    Das Gewerbegebiet ist ein sehr kleines in einem eher kleineren Dorf, ansässig ist nur eine größere Firma.

    Alle anderen sind Gewerbegrundstücke (GE1 - GE3) mit Privatgenutzen Gebäuden bzw. der sogenannten Betriebswohnungen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von MB7

    Das Gewerbegebiet ist ein sehr kleines in einem eher kleineren Dorf, ansässig ist nur eine größere Firma.

    Aus eigener Erfahrung, in solchen Fällen ist es hilfreich, wenn man sich mit den entsprechenden Leuten an einen Tisch setzt. Es wird nicht alles so heiß gegessen wie es gekocht wird, und so manche "Vorschrift" klingt auf dem Papier schlimmer als sie wirklich ist.


    Die Gemeinden haben natürlich ein Interesse daran, dass die Flächen nicht brach liegen, und dass Steuereinnahmen generiert werden, im Idealfall auch noch Arbeitsplätze geschaffen werden. Solche Vorhaben fördert die Gemeinde durch günstigere Grundstücksspreise, um jedoch einen Wildwuchs zu vermeiden, werden Regeln aufgestellt (B-Plan etc.).


    Wie Du richtig erkannt hast, wird Dein Vorhaben nur dann funktionieren, wenn Du Dich an diese Regeln hälst. Wohnen ohne gewerbliche Nutzung ist also tabu, dafür gibt es Wohngebiete. Entscheidend ist aber auch die Auslegung dieser Regeln, und da gibt es einen Ermessensspielraum. So kenne ich beispielsweise einige Fälle, da haben die Betriebsinhaber den Betrieb aufgegeben, und konnten dort trotzdem weiter wohnen. Ich kann mir jetzt nicht vorstellen, dass die Gemeinde dann vor der Tür steht, und die alten Leute aus dem Gebäude wirft nur weil sie den Betrieb aufgegeben haben. Das wird dann einfach geduldet.

    Das bedeutet aber noch lange nicht, dass Käufer oder Erben ebenso auf diese Kulanz vertrauen können.


    Auch bei der Einordnung des Gewerbes gibt es einen Ermessensspielraum, das hat weniger mit Haupt- oder Nebenberuf zu tun (steuerliche Aspekte), oder Kleingewerbe. Natürlich gilt auch hier das o.g. Ziel (Nutzung, Steuern, Arbeitsplätze etc.), einfach um zu vermeiden, dass ein Gewerbegebiet zu einem Wohngebiet mutiert.


    Es liegt also an Dir. Möchtest Du dort einfach nur wohnen, dann ist das das falsche Objekt für Dich. Ansonsten sollltest Du überlegen, welche gewerbliche (oder auch freiberufliche) Nutzung Dir vorschwebt. Im Idealfall passt das zur vorhandenen Bebauung oder kann durch Umbauten passend gemacht werden. Ist Dein Vorhaben plausibel, dann findet sich ein Weg.