Bauamt EFH oder ZFH

1. offizieller Beitrag

    Moin zusammen :)
    Ich bräuchte hier mal einen Rat. Falls das Thema im falschen Bereich eröffnet wurde.. bitte verschieben, sorry!


    Ich habe letztens ein Haus gekauft, welches als 2-Familienhaus ausgeschrieben wurde.
    Während des Kaufprozesses ist aufgefallen, dass das Haus beim Bauamt bisher nur als 1-Familienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss eingetragen wurde. Obwohl die Wohnung in der oberen Etage seit knapp 35 Jahren vermietet ist. (Wohnung ist mittlerweile natürlich leerstehend)
    Der (noch) Eigentümer hat daraufhin sofort alle Unterlagen für eine Legalisierung/Legitimierung für ein ZFH beim Bauamt eingereicht zwecks Umschreibung auf ZFH.
    In den Kaufvertrag wurde aufgenommen, dass dieser erst rechtswirksam ist, wenn das Bauamt dies bestätigt. Erst dann erfolgt die Übergabe und somit auch die Zahlung des Kaufpreises.


    Das Haus hat einen klassischen Eingangsbereich mit Gäste WC und Eingang zur EG Wohnung, eine Treppe in den Keller sowie eine Treppe in den 1. Stock und dort eine Eingangstür zur Wohnung.

    Einen Spitzboden gibt es nur über die im 1. Stock befindliche Ausklappleiter.


    Ich möchte das Haus als Generationenhaus nutzen (meine Mutter wird oben einziehen und in ihre wohlverdiente Rente gehen).

    Durch Corona dauert der Vorgang beim Bauamt jetzt schon 3 Monate und ich habe mich natürlich gefragt, ob ich das Haus trotzdem kaufen würde, falls es nur als EFH weiterlaufen würde.

    Zumal irgendwann auch Bereitstellungszinsen der Bank anfallen, da der Kaufpreis noch nicht gezahlt wurde. :wall:


    Hierbei ist die Frage aufgetreten, welche Vorteile/Nachteile die Umschreibung zum ZFH überhaupt bringt.


    Kann ich nicht einfach ein EFH kaufen und trotzdem den oberen Teil vermieten? Wenn Ja.. Warum sollte man es überhaupt zum ZFH umschreiben lassen?


    Mit meiner Planung, das Haus als Generationenhaus zu nutzen und zu einem ganz späteren Zeitpunkt die obere Wohnung ggf. wieder zu Vermieten..
    Welche Variante würdet ihr wählen? Den Vorgang weiterlaufen lassen und gucken ob die Umschreibung durch geht, oder den Vorgang abbrechen und als EFH erwerben?
    Handle ich Illegal, wenn ich meine Mutter oben mit einer Vollständigen Wohnung leben lasse, obwohl das Haus ein EFH ist?


    Ich bin noch relativ jung und habe entsprechend vorher noch nie etwas mit dem Thema Hauskauf zu tun gehabt.. Ich bin für jede Anmerkung dankbar!

    Danke schon vorab für die Hilfe!!


    Liebe Grüße

    JokN

    • Offizieller Beitrag

    Ein Einfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus - und eine zweite, abgeschlossene Wohnung muss genehmigt werden. Du kannst zwar nicht dafür bestraft werden, die zweite Wohnung als solche zu nutzen, aber das Bauamt könnte die Nutzung des Hauses in dieser Form untersagen. Dann müsstest Du möglicherweise die zweite Küche wieder ausbauen.

    Kann denn das Bauamt nach der langen Zeit noch keine Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit abgeben?

    • Offizieller Beitrag

    Kannst Du mal einen Grundriss einstellen? Eine zweite abgeschlossene Wohnung benötigt meines Wissens nach einem eigenen Zugang. ( Rose24 korrigiere mich bitte, wenn ich falsch liege.)

    Nach Deiner Beschreibung ist das nicht ganz ersichtlich.


    Der eigene Zugang kann im Haus liegen, beispielsweise über ein Treppenhaus, von dem aus dann die Zugänge zu den Wohnungen sind. Es darf aber nicht sein, dass man beispielsweise erst durch den Flur der einen Wohnung muss, um in die andere zu gelangen.

    Ich hoffe, ich habe es verständlich ausgedrückt.


    Das ganze als Mehrgenerationenhaus zu nutzen - ich weiß nicht. Ich hätte jetzt gesagt, das wäre unabhängig vom Bauamt, kenne mich damit aber nicht aus.

    • Offizieller Beitrag

    Auch wenn die zweite Wohneinheit nicht abgeschlossen ist, ist dafür eine Baugenehmigung erforderlich.

    Entschuldigung wenn ich mich dahingehend missverständlich ausgedrückt habe. Es ist grundsätzlich nicht verboten, eine nicht abgeschlossene Wohnung zu bauen.

    Eine Wohnung ist baurechtlich immer dann als solche zu definieren, wenn Sie über eine Küche und eine Waschgelegenheit verfügt.

    • Offizieller Beitrag

    Ah, das ist interessant. Denn für Energieausweise wurde mir beigebracht, dass folgende Kriterien zur Unterscheidung EFH - MFH gelten würden:

    Ist/ sind die anderen WE mit eigenem Bad und eigener Küche ausgestattet UND ist ein eigener Zugang vorhanden.


    Hieße also, wenn ich irgendwo mal eine zweite Küche einbaue und eine zweite Waschgelegenheit ohnehin vorhanden ist, dass ich das dann dem Bauamt melden müsste? Egal ob abgeschlossener Zugang oder nicht?

    Das bedeutet, wenn für die Kinder ein Bad und eine (extra) Küche eingeplant werden ist es automatisch ein Zweifamilienhaus, auch wenn die Kinder zum Bauzeitpunkt erst 5 oder 6 Jahre alt sind?

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    also bei mir war dies auch so, dass mit Nachweis zum möglichen Einbau einer Küche und Bad unser Haus als ZFH anerkannt wurde. Die Kinder haben nicht mal eine Rolle gespielt.

    Zur Frage des Themenstarters, bei uns hat es einen Vorteil in der Grundsteuer bedeutet, da die Grundlage sich ab einer bestimmten Grösse zur Festlegung der Grundsteuer vom Einheitswert auf den tatsächlichen Wert geändert hätte und somit die Grundsteuer deutlich höher gewesen wäre.

    Aber das ist halt in Stuttgart so, wird wahrscheinlich überall unterschiedlich sein.

    Wo unterscheiden sich dann:

    EFH

    ZFH

    EFH mit Einliegerwohnung?:eek:

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

    Zitat von chieff

    Wo unterscheiden sich dann:

    EFH

    ZFH

    EFH mit Einliegerwohnung?:eek:

    Laut Wikipedia gibt es seit spätestens 2001 wohl keinen Unterschied zwischen EFH mit Einliegerwohnung und ZFH mehr. Die Einliegerwohnung war wohl bis 2001 im "Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (zweites Wohnungsbaugesetz) definiert, danach gibt es wohl keine offizielle Definition mehr.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von SirSydom

    Baurechtlich sind - glaube ich - nur die Anzahl der Wohnung interessant.

    Etliche Bauordnungen kennen nur die Kategorie "Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten". Diese führt dann zur Zuordnung zu einer Gebäudeklasse aus welcher unterschiedliche weitere Anforderungen resultieren, bspw. an den Brandschutz, Prüfungen bei Fertigstellung ...

    Könnte sein, dass das Bauamt Vorkehrungen für den zweiten Rettungsweg verlangt, da das Gebäude ja jetzt verändert wird, also vom EFH zum ZFH. Ja und Brandschutz usw kommt ja auch alles hinzu. Evtl sind bauliche Änderungen zu machen, bevor es genehmigt wird. Wird das der Verkäufer auch so machen?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Rose24

    Einliegerwohnung bedeutet, dass die WE nicht abgeschlossen ist und somit der Zugang über die Hauptwohnung erfolgt. So habe ich das zumindest mal gelernt.

    Das mag landesrechtlich in Bayern durchaus so sein, ich habe es nicht geprüft. In B, BRB und ich meine sogar auch in Bayern kenne ich aber auf Gesetzesebene keine Legaldefinition einer "Einliegerwohnung", sondern nur "Gebäude mit nicht mehr als zwei WE". Ich persönlich würde aus dem Stand bei einer EW eine flächenmäßige Unterordnung der EW unter die Hauptwohnung erwarten, nicht unbedingt den Zugang über die Hauptwohnung.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Skeptiker

    Ich persönlich würde aus dem Stand bei einer EW eine größenmäßige Unterordnung der EW unter die Hauptwohnung erwarten, nicht unbedingt den Zugang über die Hauptwohnung.

    Ich habe es genauso wie Rose es sagt auf dem Radar. Der "Witz" bei einer ELW ist eben (so mein Verständnis), dass diese eben nicht ein vollwertige, eigenständige Wohnung ist. Dann wäre es ja ein ZFH. Sondern eine Wohnung in der Wohnung.

    Jetzt würd mich doch mal Bauamateur ´s Sichtweise interessieren. Mir ist so ganz dunkel (aus Angestelltenzeiten) in Erinnerung, das "Einliegerwohnung" ein steuerrechtlicher Begriff ist/war, für den "nur" die Grösse der ELW im Verhältnis zur "Haupt"wohnung von Bedeutung war. Sie muste "untergeordnet" sein.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Skeptiker

    Das mag landesrechtlich in Bayern durchaus so sein, ich habe es nicht geprüft. In B, BRB und ich meine sogar auch in Bayern kenne ich aber auf Gesetzesebene keine Legaldefinition einer "Einliegerwohnung", sondern nur "Gebäude mit nicht mehr als zwei WE". Ich persönlich würde aus dem Stand bei einer EW eine größenmäßige Unterordnung der EW unter die Hauptwohnung erwarten, nicht unbedingt den Zugang über die Hauptwohnung.

    Ist ja letztlich egal - ELW sind genauso genehmigungspflichtig wie abgeschlossene WE. Eine Rolle spielt das nur bei Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Jetzt würd mich doch mal Bauamateur ´s Sichtweise interessieren. Mir ist so ganz dunkel (aus Angestelltenzeiten) in Erinnerung, das "Einliegerwohnung" ein steuerrechtlicher Begriff ist/war, für den "nur" die Grösse der ELW im Verhältnis zur "Haupt"wohnung von Bedeutung war. Sie muste "untergeordnet" sein.

    Steuerlich ist eigentlich nur relevant, ob Du mir Gewinnerzielungsabsicht vermietest, wie das Teil heißt, ist steuerlich eigentlich nicht wirklich relevant. Die wichtige Unterscheidung fürs Steuerrecht ist kurzfristig oder langfristig vermietet und zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

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    Wow, vielen Dank erstmal für die vielen hilfreichen Antworten!

    Es hat sich heute ergeben, dass ich nochmals mit dem Makler telefoniert habe. Anscheinend hat der Verkäufer die Situation wohl nicht ganz richtig auf dem Schirm und ich war mit meinem ersten Post nicht richtig informiert...

    Das Haus wurde (laut Makler) im Jahr 1981 gebaut als Einfamilienhaus mit Wohnung im Erdgeschoss.

    Das Dachgeschoss wurde in 1984 erst ausgebaut, eine Nutzungsänderung wurde hierfür anscheinend nie beantragt weil schlicht und einfach vergessen.
    Allerdings wurde das Dachgeschoss auch direkt in 1984 vermietet bis Anfang diesen Jahres.

    Beim Bauamt liegt jetzt, bzw. seit 2 Monaten, ein Antrag auf eben diese Nutzungsänderung für das Dachgeschoss bzw. 1. Etage als ZFH, vor.


    Die Wohnung im 1. Stock hat einen eigenen Zugang über die Treppe im Gemeinschaftsflur. Die Wohnung im EG muss nicht betreten werden um in die obere Wohnung zu gelangen. Die Obere Wohnung ist von der Fläche her kleiner als die Wohnung im EG.

    Wohnung EG ca. 110m² und Wohnung oben ca. 80m²

    Einen Grundriss werde ich wahrscheinlich morgen Posten können.

    Ich beabsichtige nicht einen Gewinn zu erzielen. Meine Mutter wird die Wohnung mietfrei beziehen und ausschließlich die Nebenkosten für Ihre Wohnung selbst tragen.

    Jetzt bleibt mir also nur abzuwarten und zu hoffen, dass das Bauamt diese Nutzungsänderung bewilligt.. Das Haus hätte damals direkt beantragt werden müssen als Haus mit ausgebautem Dachboden bzw. als ZFH. Wann dieses entsprechend ausgebaut wird, liegt ja im Ermessen des Bauherren (wenn ich das richtig sehe).
    Aber nun ja.. jetzt ist es leider so.

    Hoffen muss ich natürlich, dass der Antrag bewilligt wird. Ansonsten wäre meine Finanzierung in Gefahr, da die Wohnfläche sich von vorher angegebenen 190m² auf nur noch echte 110m² verringern würde. Bei der Bank für die Finanzierung ist natürlich eine Wohnfläche von 190m² angegeben, worauf sich auch die Finanzierung stützt.

    Sprich bei 110m² würde der Wert des Hauses fallen und ich hätte eine Überfinanzierung des Hauses.
    Da die Bank das Haus nun ganz anders sehen würde, wäre es denkbar, wenn sie die Finanzierung ohne große Probleme wieder zurück ziehen würde..


    Das Bauamt hat laut Makler bisher gesagt, dass dies so wahrscheinlich kein Problem darstellen wird. Es würde momentan nun mal einfach dauern, da die Sachbearbeiterinnen nur im 2-Wochen Takt vor Ort sind und ansonsten im Home-Office. Bedingt durch Corona.
    Mit Bauämtern habe ich aber auch schon ganz andere Sachen erlebt, weswegen ich mich auf die Aussage nicht verlassen möchte.

    dann geht es (vorsicht laie) um was ganz anderes als um die frage efh oder zfh.

    Es geht schlicht um den Ausbau des DG mit 80qm wohnfläche, die bisher nicht genehmigt sind. Ob die überhaupt genehmigungsfähig sind (bebauungsplan? Geundstücksgröße?) kann man hier noch nicht abschätzen.

    • Offizieller Beitrag

    Das mit dem Bebauungsplan kannst Du nachlesen, evtl mit Profihilfe. BTW da muss doch jemand den Antrag gemacht haben. Kann der nicht weiterhelfen?


    Ich sehe da ein ganz anderes Problem (sorry)

    Die Enev bzw. neu das GEG. Wenn ich es richtig im Hinterkopf habe, dann müssen mit der Beantragung auch die aktuellen Bedingungen der Enev/ des GEG erfüllt sein, was bei Ausbau 1984 recht unwahrscheinlich ist. Es geht hierbei um Vorgsben bzgl. Dämmung. Wobei ich mir da nochmal das GEG vornehmen muss, ich hab diesen Fall selten, sodass ich immer nachlesen muss.

    Wobei da die Frage ist, wie sehr danach gekräht wird.


    Andererseits ist der Ausbau auch schon knappe 40 Jahre her (verdammt, die Zeit fliegt) da wird sich irgendwann mal was kommen, dann kann man die Dachwohnung im Zuge einer Sanierung besser gegen Hitze schützen.

    • Offizieller Beitrag

    Ich möchte hier mal wegen "Trotzdem kaufen" einhaken.


    Solltest du dich aus Zeitdruck dazu entscheiden, die Hütte zu kaufen, ohne eine Genehmigung des Umbaus zu haben, begibts du dich in ein großes Risiko.

    Btw, ich würde auch mal prüfen (lassen) ob die eingereichte Nutzungsänderung auch mit dem IST-Zustand übereinstimmt. Nicht dass der Verkäufer das beschönigt hat, damit es überhaupt genehmigungsfähig ist.


    Sollte das nämlich abgelehnt werden, ist der ganze Vorgang aktenkundig, und dann ist es nicht einfach nur ein Problem EFh/ZFH whatever, sondern dann ist das ein ganz schnöder Schwarzbau, im Worst case mit Rückbau.. Dann stehst du da. Auch mit der Bank im Nacken.


    Ggf. kannst du prüfen lassen ob deine Mehrkosten (Bereitstellungszinsen etc.) vom Verkäufer zu tragen sind. Wenn es da um viel Geld geht, lohnt sich ggf. der Besuch eine Rechtsanwalts.

    Ich habe genau so ein Procedere 1999 durchgeführt. EFH von 1967 mit unausgebauten DG. Gemäß Bebauungsplan von damals nur EFH zulässig. Das Baugebiet wurde aber erweitert und verändert. Ich musste dann eine komplett neue Baugenehmigung mit Nachbarunterschriften einholen (ok, auch weil ich das Dach wesentlich erweitert habe).

    Da ein böser Nachbar nicht unterschrieben hat, wurde das ganze dann öffentlich ausgehängt mit Einspruchsfrist. Da der Nachbar aber vom Umbau nicht betroffen war, konnter er nix tun (wusst ich schon vorher, daher an dieser Seite des Hauses keine Veränderungen vorgenommen.)

    Der ganze Vorgang vom Einreiche bis zur Baufreigabe hat 7 Monate gedauert (ok, auch weil das LRA noch Ortseinsicht haben wollte, für meine spezielle Gaubenkonstruktion, aber da von öffentlichen Grund nicht einsehbar, wurde die aussergewöhnliche Gestaltung hingenommen (Schleppgaube läuft ohne Unterbrechung in Zwerchgiebel)).

    Gruß Manni

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    • Offizieller Beitrag

    Wo ich nochmal einhaken möchte, was ich nicht mehr auf dem Schirm hatte:


    Die ursprüngliche Baueingabe war ein EFH mit ausgebautem DG?


    Der Unterschied im Bauantrag war also „nur“ statt EFH ZFH?


    Dann wäre das ganze bzgl GEG/Enev kein Problem. Sorry, da hab ich umsonst vielleicht Angst gemacht.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Anda

    Die ursprüngliche Baueingabe war ein EFH mit ausgebautem DG?

    nein.

    Zitat von JokN

    ich war mit meinem ersten Post nicht richtig informiert...

    Das Haus wurde (laut Makler) im Jahr 1981 gebaut als Einfamilienhaus mit Wohnung im Erdgeschoss.

    Das Dachgeschoss wurde in 1984 erst ausgebaut, eine Nutzungsänderung wurde hierfür anscheinend nie beantragt

    das DG ist ein Schwarzbau.

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:

    wenn man den Anfang des Stranges nochmal liest ohne den Rest. Sorry und Danke für die Korrektur.

    Wie Du merkst, ist das wichtig, was genau beantragt wurde. Kläre das erstmal.

    Erst dann weiß man, woran man ist.

    Guten Abend zusammen und nochmal Danke für die Rückmeldungen.


    Ich habe in den vergangenen Tagen nochmal viel mit (noch) Besitzer und mit dem Makler gesprochen.

    Leider wurden keine Kopien vom Antrag beim Bauamt erstellt, bevor dieser eingereicht wurde..
    Beantragt wurde "Nutzungsänderung 2-Familienhaus - Legalisierung/Legitimierung Dachboden".
    Weitere Infos habe ich leider nicht..

    Der (noch) Besitzer ist fest davon überzeugt, dass der Dachboden als Wohnraum legal wäre, er hätte ja damals ein Einfamilienhaus mit ausbaubarem Dachboden beantragt.. Auf den damaligen Grundrissen ist der gesamte Dachboden aber als Bodenraum gekennzeichnet, insofern ist die Aussage (nach meinem Verständnis) schlicht falsch.

    Der Besitzer hat 3 dicke Ordner zum Haus, alle prall gefüllt. Was nun wirklich beantragt wurde, bzw. was effektiv als letztes beantragt wurde, ist für mich schlecht nachvollziehbar. Ich bin mir aber relativ sicher, dass die Kennzeichnung als "Bodenraum" die offizielle "Endfassung" ist.

    Es bleibt mir wohl nichts anderes übrig, als abzuwarten, welche Rückmeldung das Bauamt gibt. Bzw. dass das Bauamt rechtzeitig eine Rückmeldung gibt bevor finanzielle Probleme beginnen..

    Liebe Grüße