Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks in NRW

1. offizieller Beitrag

    Hallo,


    ich bin Eigentümer eines ca. 5.900 qm großen landwirtschaftlichen Grundstücks. Ich selbst bin kein Landwirt.


    Das Grundstück wird schon seit langem von einem Landwirt bewirtschaftet, der auch in unmittelbarer Nähe sein Wohnhaus mit Stall etc. stehen hat.

    Jetzt hat er mich gefragt, ob ich das Grundstück verkaufen möchte, da er für eine Betriebserweiterung zum Bau von Stallungen und anderen betriebsnotwendigen Dingen Platz benötigt.


    Der Bodenrichtwert für Ackerland/Weideland in unserer Region liegt bei 1,90 €/qm. Ich wäre grundsätzlich bereit ihm den Wunsch zu erfüllen, habe aber keine Ahnung was das Grundstück jetzt Wert ist, oder ob sich der Wert überhaupt ändert.


    Kann mir hier jemand weiterhelfen?


    Danke

    • Offizieller Beitrag

    Ein Bodenrichtwert ist, wie der Name schon sagt, ein "Richtwert". Wieviel das Grundstück tatsächlich wert ist, das zeigt sich wenn Du Dich mit einem Käufer geeinigt hast. Angebot und Nachfrage, wobei die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Grundstücken eher überschaubar ist.


    Was ist das Grundstück Dir wert? Kannst Du es nutzen? Produziert es nur Kosten? Möchtest Du vielleicht auf eine Wertsteigerung spekulieren (Bauerwartungsland?)?


    Frage doch den Landwirt, was er bereit wäre zu bezahlen. Vielleicht hat es für ihn einen höheren Wert, und er ist bereit mehr zu geben. Das wäre in meinen Augen ein Glücksfall, aber Du solltest auch damit rechnen, dass er weniger bezahlen möchte. Wo ist Deine Schmerzgrenze? Wärst du mit dem Richtwert einverstanden? Oder möchtest Du das Grundstück möglichst schnell loswerden?


    Du kannst Dich also am Richtwert orientieren, aber letztendlich musst Du entscheiden, was Du erzielen möchtest. Genau so wird es auch ein Kaufinteressent machen, und dann wird man sich auf einen Wert einigen, oder auch nicht.

    Ich weiß nicht, ob ich mich richtig ausgedrückt habe.


    Ich möchte eigentlich wissen, ob sich der Grundstückspreis aufgrund der geplanten Bebauung durch den Landwirt ändert.


    Ich bin selbst kein Landwirt, das Grundstück kostet mich nichts (der Landwirt zahlt sogar Pacht), und verkaufen muss ich auch nicht.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Mir ist so, als hätte die Landwirtschaftskammer da auch ein Wörtchen mitzureden

    es gibt Vorkaufsrecht (Grundstückverkehrsgesetz), aber in diesem Fall wäre da eher der genannte Landwirt der Nutznieser, wenn der TE an einen dritten Nicht-Landwirt verkaufen wollen würde.


    1,90€ klingt für mich spottbillig. Kann aber auch ein angemessener Preis sein. Ich würde mal unverbindlich mit einem örtlichen Makler (Sparkasse, Raiffeisen) Kontakt aufnehmen und sondieren, was ein Verkauf bringen könnte.


    Zitat von Sbaenky

    ob sich der Grundstückspreis aufgrund der geplanten Bebauung durch den Landwirt ändert.

    da das Grundstück nur durch dieses einen Landwirt ggf. bebaubar ist, eher weniger. Aber grundsätzlich bestimmen Angebot- und Nachfrage den Preis.

    Wenn der Landwirt dort bauen will (darf), ist das Grundstück m.E. kein Ackerland/Weideland mehr.

    Ich habe das im Nachbarort verfolgt, wo ein Landwirt zum Vergrößern gepachtetes Ackerland kaufen wollte, die Verpächterin aber nur zum Preis von unerschlossenem Bauland verkauft hätte.

    Zitat von Sbaenky

    Ich weiß nicht, ob ich mich richtig ausgedrückt habe.


    Ich möchte eigentlich wissen, ob sich der Grundstückspreis aufgrund der geplanten Bebauung durch den Landwirt ändert.


    Ich bin selbst kein Landwirt, das Grundstück kostet mich nichts (der Landwirt zahlt sogar Pacht), und verkaufen muss ich auch nicht.

    Hi,


    das verstehe ich jetzt nicht. Du bekommst Pacht und musst nicht verkaufen. Warum willst Du dann verkaufen?


    Ich bin da bei SirSydom - frag lokal bei der Bank oder bei einem Makler nach was der potentielle Wert des Grundstückes ist. Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert - der ist nicht bindend. Klar kann es sein, dass der Käufer nach dem Kauf versucht das Grundstück als Bauland ausweisen zu lassen, um es dann wiederum weiterzuverkaufen oder zu bebauen.


    Ich hatte mal eine ähnliche Diskussion, bei der mein Nachbar von mir 15m² meines Grundstückes haben wollte um eine Doppelgarage zu bauen. Als freundlicher Nachbar hätte ich es ihm wohl überlassen, aber er wollte nur den Bodenrichtwert zahlen. Mir waren die 15m² aber weit mehr wert und so konnten wir uns nicht einigen. War aber auch nicht schlimm ...

    Ich würde es ihm verkaufen, um die heimische Landwirtschaft zu unterstützen, aber ich möchte auch nicht beim Preis „verarscht“ werden ;)

    Zitat von Sbaenky

    Ich möchte eigentlich wissen, ob sich der Grundstückspreis aufgrund der geplanten Bebauung durch den Landwirt ändert.

    wenn es für den landwirt die einzige möglichkeit ist zu bauen , was er bauen will , dürfte es den preis durchaus zu heben .

    Zitat von kandetvara

    Warum willst Du dann verkaufen?

    er will ja nicht unbedingt verkaufen, der landwirt will kaufen.

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Mir ist so, als hätte die Landwirtschaftskammer da auch ein Wörtchen mitzureden

    Eine Kammer haben die Landwirte nicht, aber durch zwei Gesetze (Grundstücksverkehrsgesetz und Reichssiedlungsgesetz) werden Landwirte beim Verkauf privilegiert im Sinne eines Vorkaufsrechtes welches die Landessiedlungsgesellschaft i.d.R. für die Landwirte ausübt. Allerdings gesetzlich vorgesehen erst ab 2ha Fläche.


    Bei 5.900 m² würde ich mir genau überlegen, was Du davon hast, das Grundstück zu verkaufen; das Geld zerrinnt recht schnell, ein halber Hektar wird nicht weniger. Jetzt bekommst du Pacht - wieviel? Welcher Rendite entspricht das, auf den Bodenrichtwert angesetzt? Das würde ich vorher erstmal prüfen. Land ist halt eine relativ inflationssichere Anlageform. Wenn Du verkaufen möchtest, dann würde ich jedenfalls nicht den Bodenrichtwert ansetzen, denn der hinkt immer hinter den Marktpreisen her. Mal mehr, mal weniger deutlich, derzeitig (zumindest in unserer Region) relativ deutlich. Wenn er den Platz so unbedingt braucht, dürfte der Platz für ihn als potentielle Hoffläche schon etwas mehr wert sein.

    Zuletzt ein Verhandlungstipp: die Preise die zuerst aufgerufen werden, sind Anker, die bei der weiteren Verhandlung häufig als Referenz dienen. Wenn du also sagst: 3 EUR will ich für den m² und er ruft den 1,90 auf, dann ist das die Spanne, in der man eine Einigung erzielen wird. 4 EUR sind dann also nicht mehr drin. Wenn Du 5 EUR für den m² aufrufst dann schon.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

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    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Sbaenky

    aber ich möchte auch nicht beim Preis „verarscht“ werden ;)

    Wieso sollte er Dich verarschen? Du kannst einen höheren Preis aufrufen, aber ob er den auch bezahlt, das hängt davon ab, was ihm die Wiese wert ist. Du kannst sie weder selbst nutzen, bebauen, noch sonst irgendwas mit anfangen. Ob sich die Pacht lohnt, das kannst Du ja selbst ausrechnen.

    Wenn er als Landwirt die Wiese besser nutzen kann, evtl. auch mit einer Scheune bebauen darf, dann steigert das nicht automatisch den Wert für Dich, denn Du hast diese Möglichkeit nicht.


    Und Landwirtschaft unterstützen mit 5.000m² Wiese.......na ja. Wenn das nun 5.000m2 Weinberg in bester Lage wäre, bepflanzt mit erstklassigen Reben, dann sähe die Sache anders aus, aber bei einer Wiese...


    Also noch einmal, was die Wiese wert ist, das weiß man sobald ein Kauf zustande kommt. Wenn dir der Bodenrichtwert zu niedrig ist, dann fordert Du halt den doppelten oder dreifachen oder fünffachen Preis, oder was Du Dir halt vorstellst. Entweder es findet sich bei den Verhandlungen ein Kompromiss oder nicht.

    Zitat von Sbaenky

    , da er für eine Betriebserweiterung zum Bau von Stallungen und anderen betriebsnotwendigen Dingen Platz benötigt.

    Off-Topic:

    unter umständen ist er ein sehr vorauschauender mann. wenn die wahlprognosen sich bewahrheiten , ist nix mehr mit trecker und so ein kram , da braucht man wieder einen stall für die pferde und zugochsen.....:lach:

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:
    Zitat von wasweissich

    unter umständen ist er ein sehr vorauschauender mann. wenn die wahlprognosen sich bewahrheiten , ist nix mehr mit trecker und so ein kram , da braucht man wieder einen stall für die pferde und zugochsen.....:lach:

    :wall:


    immerhin gäbe es dann wieder mehr Arbeit für Zugochsen ... was gut wäre für die Arbeitslosenzahlen :yeah:

    Zitat von wasweissich

    wenn die wahlprognosen sich bewahrheiten

    ... kann man Windräder pflanzen, Solarzellen anbauen oder Ökopunkte säen.


    Mal im Ernst: Wenn nicht dringend liquide Mittel benötigt werden, würde ich nicht verkaufen, jedenfalls nicht zu einem Preis, den ein Landwirt bereit wäre zu zahlen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von SirSydom

    werden kleine Wiesen und Wälder für horrende Preise an Privat verkauft...

    Wald, ja (hängt auch vom Baumbestand ab), Wiesen sind eher uninteressant, für Ackerflächen mit gutem Boden gibt es etwas mehr. Streuobstwiese für unter 1,- €/m² (je nach Größe und Lage, Ortsrand usw.) ist keine Seltenheit. Wie ich oben geschrieben habe, Angebot und Nachfrage. Es gibt Flächen die für (benachbarte) Landwirte interessant sind, dann bieten sie etwas mehr. Ansonsten kann man froh sein, wenn man jemanden findet der die Fläche kostenfrei mit bewirtschaftet, sonst muss man selbst regelmäßig raus.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    Wiesen sind eher uninteressant,

    Hobby-Pferde, Hühner, Ziegen und sonstiges Halter...

    Gerne verbunden mit Gemüseanbau.

    Geht dann so Richtung Freizeitgrundstück.


    Meine Mutter hat 10€/m² bezahlt für eine Wiese, die definitiv unbebaubar bleibt. Am Rande einer Kleinstadt.

    Nachfrage groß, Angebot klein. Alleine die Stadt kauft alles, was es gibt. Nur wollte der Verkäufer in diesem Fall nicht an die Stadt verkaufen, die lagen sich in den Haaren.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von SirSydom

    hat 10€/m² bezahlt für eine Wiese,

    traumhaft, dafür hätte ich alles schon längst verkauft. Stattdessen zahle ich jedes Jahr ein paar Euro Grundsteuern, und bin froh, wenn der Nachbar 1 oder 2 Mal pro Jahr drüber fährt und das Gras niedrig hält, bzw. irgendwas auf der Fläche anpflanzt. So muss ich mich nicht darum kümmern.


    Die Preise steigen zwar seit einigen Jahren wieder, aber wenn man weiter zurückblickt. dann haben sie erst das Niveau von 1980 oder 1990 erreicht. Filetstückchen (Bodenqualität, Lage) gehen schnell weg, aber die meisten Flächen gehören halt nicht in diese Kategorie. Hier in der Region kommen immer mehr Flächen auf den Markt, weil die Eltern die Landwirtschaft aufgeben, oder aus Altersgründen und mangels Nachfolge aufgeben müssen. Die wenigen großen Landwirte können sich billig mit Flächen eindecken, und sich diese sogar noch aussuchen, das drückt den erzielbaren Preis.


    Die Entwicklung hin zu Großbetrieben lässt sich nicht aufhalten, denn die Kleinbetriebe mit wenigen ha Fläche können nicht mehr rentabel arbeiten. Die wenigsten finden eine Nische in der sie überleben können. Das alles wirkt einem Preisanstieg bei den Wiesen- und Ackerflächen entgegen, und ich befürchte, dieser Trend wird noch ein Weilchen anhalten. Vielleicht sieht die Welt in 30 oder 40 Jahren anders aus.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    traumhaft, dafür hätte ich alles schon längst verkauft.


    hast deinen Grund halt im falschen Gäu...

    Zitat von LWB

    Aufbäumende Preise in Niederbayern

    Ein möglicherweise letztes Aufbäumen der Preise gab es in Niederbayern. Das Hektar kostete dort im Schnitt 114.703 €, das sind 7.504 € oder 7 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Preisführerschaft hat mit 157.795 €/ha jetzt der Landkreis Landshut, gefolgt von Deggendorf (154.852 €/ha) und Dingolfing-Landau (150.647 €/ha).

    da waren die 10€ ja noch günstig.. die 15€ können aber auch an einer überdurchschnittlichen Bodengüte v.a. im Gäuboden herrühren.

    Hallo,

    bei uns im westlichen Mittelfranken werden landwirtschaftliche Flächen im Moment zwischen ca. € 4-7/m2 gehandelt. Gewerbegrundstücke hätte ich mit dem doppelten angesetzt. Aus meiner Sicht und in unserem Umfeld wären ca. € 10-12/m2 angemessen.

    Jochen