Auf zwei Grundstücken ein Haus bauen da Bebauungsplan nur kleine Häuser zulässt

  • Hallo zusammen,


    in unserer Verzweiflung ist mir etwas eingefallen aber mangels gefährlichem Halbwissen frage ich mal hier in die Runde.

    Ausgangslage ist wie folgt.

    Wir haben ein Grundstück mit 1400qm erworben für das es einen Bebauungsplan gibt, der Häuser mit einer Geschossfläche von 150qm zulässt.

    Dankenswerter Weise darf hangseitig auch nur maximal 6m hoch, dafür aber Flachdach gebaut werden.

    Grundstücke sind in diesem Baugebiet ab 750qm teilbar, da es "luftig" bebaut werden soll.


    Allerdings würden wir gerne etwas größer bauen nämlich 170qm Geschossfläche.


    Das Bauamt nervt unfassbar und ich drehe mich im Kreis mit der Erklärung, dass es nach meinem Verständnis normal eine Grundflächenzahl und keinen absoluten Wert gibt für die Baugröße.

    Denn schließlich kann ich auch auf 750qm ein 150qm Haus bauen...


    Der Nachbar wäre nun so nett und würde uns noch 100qm verkaufen, womit wir zwei Baurechte hätten.


    FRAGE:

    Kann ich ein Haus in die Mitte der Grundstücke bauen, welches sozusagen jeweils 85qm ist ?


    Kann sein, dass ich schon völlig bescheuert bin aber ich versuche es halt um uns unseren Traum zu ermöglichen.


    Bin auch gerne für jedwede andere Vorschläge offen :bier:


    Vielen Dank jetzt schon im Voraus


    Viele Grüße

  • der Häuser mit einer Geschossfläche von 150qm zulässt

    Nicht die Geschossfläche, sondern die Grundfläche des Hauptbaukörpers ist auf 150m² beschränkt.

    dass es nach meinem Verständnis normal eine Grundflächenzahl und keinen absoluten Wert gibt für die Baugröße.

    Das ist zwar üblich, die Norm - hier die BauNVO - lässt aber auch die Festsetzung einer absoluten Zahl zu.

    §16, Absatz 3

    Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen1. stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,


    Denn schließlich kann ich auch auf 750qm ein 150qm Haus bauen...

    Ja, aber wenn die Größe der Baukörper begrenzt werden soll (6.8 der Begründung: Somit soll eine zu starke Bebauung des Gebiets vermieden und der landschaftsprägende Charakter erhalten werden), ist die Festsetzung einer absoluten Zahl das richtige Mittel. Weiterhin verweist die Begründung auf die Empfehlungen des Bodengutachtens. welche Argumente hast Du, dass die Bestimmung eines absoluten Wertes nicht zulässig sein soll?

    Kann ich ein Haus in die Mitte der Grundstücke bauen, welches sozusagen jeweils 85qm ist ?

    Nein. Entweder handelt es sich um einen Verstoß gegen Art. 4, Abs. 1, Nr. 1, BayBO, oder die Flurstücke bilden ein Grundstück im Sinne des Grundbuches. Du kannst die 150m²-Grenze nicht austricksen.


    Bin auch gerne für jedwede andere Vorschläge offen

    Entweder kleiner oder auf mehreren Ebenen planen.

  • Ich lese da 2 Vollgeschoße und 150 m² BGF/ Geschoß (Bruttogeschoßfläche). Bei einer Traufhöhe von 3,50m und einem DG mit einer DN von 41 - 48° lassen sich dort -ganz grob- 150 x 0,8 x 1,75 = 210m² Wohnfläche erzeugen.

    Allerdings würden wir gerne etwas größer bauen nämlich 170qm Geschossfläche.

    Ist das die Zahl für Eure gewünschte Wohnfläche? (Geschoßfläche ist nämlich formal etwas anderes...naja...egal)


    Hier sind wohl typisch fränkische Häuser, eingeschoßig + Dach, mit einer entsprechenden Dachneigung gewünscht, wobei aber auch Flachdächer zulässig sind, was mich etwas wundert.


    Grundsätzlich sehe ich daher dem Verlangen nach einer ausreichend großen Wohnfläche kaum Grenzen gesetzt.


    Mag sein, dass die Intention dieses B-Planes sich nicht so ganz in das sich ändernde Verständnis von Flächenverbrauch einfügt, also dem Wunsch eher dichter zu bauen, nicht so viel Fläche / Einwohner zu "verbrauchen".


    Das auszuhebeln wird eher schwierig, wenngleich eine etwas größere Bebauung, gerade bei derart großen Grundstücken, wohl kaum den Charakter der Siedlung beeinflussen würde. Der B-Plan ist noch sehr jung, quasi neu. Da werden Befreiungen vom B-Plan sehr ungern bewilligt, weil man -zu Recht!- Präzedenzfälle fürchtet. Ist der Damm erst einmal gebrochen....bei alten B-Plänen ist es häufig leichter eine Befreiung zu bekommen.


    Und: eine Befreiung bedarf einer Begründung, die es der Behörde ermöglicht eine Befreiung zu erteilen. Das wird hier m.E. äußerst schwierig bis unmöglich. Das Argument: zu klein, wir benötigen mehr Platz wird nicht verfangen, da ihr ja groß genug bauen könnt und zudem das Grundstück aus freien Stücken erworben habt (ist es zu klein, hätte man es ja nicht kaufen müssen).

  • eine Befreiung bedarf einer Begründung, die es der Behörde ermöglicht eine Befreiung zu erteilen.

    Ich würd es anders formulieren wollen:
    Eine Begründung, die der Behörde das Versagen einer Befreiung schwer macht durch gute Argumente PRO Befreiung.


    Eine solche Begründung setzt viel Analysearbeit und Arbeitsinvestition in Textformulierung voraus - und die kosteen Zeit, und Zeit = Geld. Geld, das auch fällig wird, wenn die Erkenntnis lautet: Befreiung nicht möglich.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Eine solche Begründung setzt viel Analysearbeit und Arbeitsinvestition in Textformulierung voraus...

    Ich würde aber schon im Vorfeld sagen, dass ein Befreiung bzw. deren argumentative Unterfütterung äußerst schwierig sein dürfte. Eher unmöglich.


    Welche Argumente könnte man ersinnen?


    Zu klein? Ist kein Argument. Wenn 200+ m² Wohnfläche nicht genügen sollten, hätte man das Grundstück eben nicht kaufen dürfen.

    170m² EG-Fläche, weil man eher Bungalowstil möchte, kein OG? Auch das hätte dann ja bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden können (müssen).


    Grundsätzlich muss man also den Nachweis führen, dass die "Grundzüge der Planung" nicht berührt werden. Ein solcher Grundzug der Planung ist aber die Festsetzung der max. BGF. Man will hier -aus welchen Gründen auch immer- keine größeren Bebauungen.


    Auch das Argument der Grundstücksgröße verfängt nicht. Wenngleich hier große Einzelgrundstücke von 700 - 800 m² angedacht sind, kann es eben zu noch größeren Parzellen kommen (hier 1.400 m²). Daraus kann sich, bei Grundstücksteilung die Möglichkeit eines weiteren Baurechts ergeben, nicht jedoch einer großzügigeren/ größeren Planung auf einem einzelnen Grundstück.


    Mein Fazit: es dürfte extrem schwierig werden hier stichhaltige Argumente zu finden. Natürlich könnte eine Umfeldanalyse gemacht werden und -wenn man Glück hat- findet sich einer, dem das bewilligt worden ist, wodurch man hierauf abzielen könnte.


    Ich könnte mir auch vorstellen, dass die Behörde einer geringfügigen Überschreitung (zB erlaubt 150 m², geplant 155 m²) unter Hinweis, dass es sich um ein sehr großes Grundstück handelt, die Zustimmung nicht versagen würde. Aber 13% ist schon recht viel. Zumal wir hier ja noch nicht wissen, ob der TE 170 Geschoßfläche wünscht oder 170 m² Wohnfläche im EG.

  • Ich wohne selbst in so einem B-Plan-Gebiet, das max. 120 m² Grundfläche und 2 Geschosse zulässt. Die Mindestgrundstücksgröße beträgt 500 m², wir haben über 1000. Trotzdem gibt es hier keine Chance auf Befreiung, auch nicht um 5 m². Der B-Plan ist fast 20 Jahre alt, Befreiungen werden bis heute nicht erteilt, wie ich bei einem Anbau kürzlich wieder erfragt habe.


    Ich finde es zwar auch widersinnig, dass wir teilen könnten und noch einmal das gleiche auf das Teilgrundstück bauen könnten, was auf anderen Grundstücken schon oft gemacht wurde, aber die Mütter und Väter der Bauleitplanung haben das so gewollt.


    Die Chancen auf Befreiung sehe ich gering bis null.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Oh - da ist schon einiges an Input gekommen.

    Also ich denke das Wesentliche ist schon gesagt. Wenn nicht nach B-Plan gebaut werden soll, kommt eigentlich nur noch eine Änderung des B-Plans in Betracht. Die kannst Du zwar beantragen, hast aber keinen Rechtsanspruch darauf.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Zitat

    12.3 Randeinfassungen von StraßenDie für die Errichtung der Verkehrsflächen erforderlichen Böschungen und Beton-rückenstützen sind im Plan nicht eingetragen. Sie werden auf den Baulandflächenangelegt und sind von den Angrenzern zu dulden, dauerhaft zu sichern und zugestalten.

    DAS dar man in einem Bebauungsplan festlegen?! Wirklich? Rechtsgrundlage?



    Der King sollte sich mal dazu äußern, ob sich das eh alles erledigt, weil er Grund- und Geschoßfläche verwechselt hat oder ob er eingeschossig bauen will...

  • Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO

    Die Gemeinden können durch Satzung im eigenen Wirkungskreis örtliche Bauvorschriften erlassen
    1. über besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes, insbesondere zur Begrünung von Gebäuden,


    meinst du den? So ganz bring ich das noch nicht in Deckung...

    Aber ich glaub dir das ;)

  • Du musst mir nichts glauben... Ich bin mir auch nicht sicher, ob die von Dir zitierte Festsetzung da drunter subsumiert werden kann. Aber so wurde es höchst wahrscheinlich gemacht. Hat halt noch niemand dagegen geklagt. :rulez:

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • DAS dar man in einem Bebauungsplan festlegen?

    Nein. Es ist aber auch keine Festsetzung, sondern nur ein Hinweis. Die benötigten Flächen könnten zwar nach §9, Abs. 1, Nr.26, BauGB festgesetzt werden, die Duldung, Sicherung und Gestaltung ist aber nicht festsetzbar.


    Hat halt noch niemand dagegen geklagt.

    Doch, BVerwG 4 CN 5.08.

  • Hilft wahrscheinlich nicht unbedingt dem TE weiter, aber bei uns (Rhein-Pfalz-Kreis) in unserer Strasse wurde das genau:so gemacht. 2 Grundstücke zusammengelegt und 1 Haus darauf gestell, also die Baufenster bruder GS miteinander überbaut. Ggf. hilft es, wenn man Verbindungen zu der örtlichen Politik hat, und oder einer der grössten Landwirte im Ort ist.:)


    Viele Grüße M.

  • in unserer Strasse wurde das genau:so gemacht. 2 Grundstücke zusammengelegt und 1 Haus darauf gestell, also die Baufenster bruder GS miteinander überbaut.

    Das ist unproblematisch. Die Festsetzungen des B-Plans gelten aber weiter. Man kann auch 6 Grundstücke kaufen und die zusammenlegen. Wenn eine GRZ 0,x festgesetzt ist, kann das Gebäude größer werden. Hier sind aber max. 150 m² festgesetzt, da hilft ein großes Grundstück nicht, außer, dass man mit dem Gebäude ehemalige Grundstücksgrenzen überbauen darf.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Das ist unproblematisch.

    Vorsicht. Auf genau dem Wege ist ein Bekannter zu seinem Grundstück gekommen. Der Vorbesitzer hatte zwei Grundstcüke gekauft, aber nur eins bebaut. Im Kaufvertrag oder irgendwo gabs aber die Klausel, innerhalb welcher Zeitspanne das Grundstück zu bebauen sei. Da hat er dann wieder verkauft. (Frag jetzt keiner nach den näheren Umständen - ist zu lange her und hat mich auch nur periphär interessiert)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Was mich irritiert ist der Bezug auf die Flurnummern im Bebauungsplan, keine Parzellennummern.


    Üblicherweise ist doch die Festzung im Bebauungsplan unabhängig von der realen Parzellierung (Grundbuch). Meist stimmen diese natürlich überrein, können sich aber später durch Teilungen, Teilverkäufe, Zusammenlegungen etc.. auch noch verändern.

    Teilweise wird auch ein großes Flurstück mit (Feld, Wiese) mit einem BPlan versehen, ohne dass eine Parzellierung erfolgt.


    Was bedeutet dass nun konkret in diesem Fall?

    Eigentlich kann es nur auf Basis der Parzellen im BPLan sein. Sonst könnte man einfach sein Grunstück teilen und dürfte dann 2x 150m² bauen.


    Kann man ggf. ein Doppelhaus bauen?

    Damit wäre den Anforderungen - max. 150m² pro Parzelle - genüge getan.

  • Sonst könnte man einfach sein Grundstück teilen und dürfte dann 2x 150m² bauen.

    Genau das ist möglich, wenn die Mindestgrundstücksgröße eingehalten wird, siehe meinen Beitrag #9.

    Teilweise wird auch ein großes Flurstück mit (Feld, Wiese) mit einem BPlan versehen, ohne dass eine Parzellierung erfolgt.

    Diesen Fall hatte ich vor einigen Jahren. Grundstückseigentümerin war die Gemeinde. Es gab einen neuen B-Plan ohne Parzellierung, und die ersten Käufer konnten mangels Nachfrage ihr Grundstück beliebig groß kaufen. Erst mit zunehmender Bebauung hat die Gemeinde dann parzelliert.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • und die ersten Käufer konnten mangels Nachfrage ihr Grundstück beliebig groß kaufen

    erfolgt das vor oder nach der Erschließung?

    Üblicherweise werden ja die Erschließungen (Kanal, Wasser, Strom, Telekom...) auf die geplanten Parzellen abgestimmt und schon ins Grundstück gelegt.

  • Üblicherweise werden ja die Erschließungen (Kanal, Wasser, Strom, Telekom...) auf die geplanten Parzellen abgestimmt und schon ins Grundstück gelegt.

    Ich kenne es nur so, dass max. der Abwasserschacht auf dem Grundstück liegt.


    Hier war das nicht so. Auch die Deckschicht der Straße war noch nicht hergestellt.

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    Gruß aus Oranienburg
    Thomas