Erbpachtgrundstück Rechtsfrage

In Erbpacht bebaute Grundstücke werden von der Erbpachtnehmern gepachtet, nicht gekauft. Deine "Käufer" sind also Erbpachtnehmer, nicht Käufer. Sollten sie dennoch Käufer sein, so wären sie keine Erbpachtnehmer. Entweder - oder!

Im Erbpachtvertrag ist geregelt, ob eine Unterverpachtung zulässig ist. Das dürfte kaum der Fall sein.

Möglich wäre im Sinne der Bebauung der freien Fläche:

• ein neues Grundstück zu vermessen und das bisherige Pachtgrundstück zu teilen
• hierfür ein neues Grundbuchblatt anzulegen
• den bestehende Pachtvertrag abzulösen und durch einen neuen über eine kleinere Fläche zu ersetzen
• für das neu entstandene Grundstück mit dem Erbpachtgeber einen neuen Vertrag zu schließen und notariell zu beurkunden

Es ist möglich und üblich beim Abschluss eines Erbpachtvertrages parallel zur dauerhaft zu zahlenden Pacht auch zusätzlich eine Einmalzahlung zu vereinbaren (Ablöse, Entschädigung, was auch immer).

Alle vorstehen Aussagen sind die eines juristischen Laien aus dessen Gedächtnis und insofern mit Vorsicht zu geniessen!

Zitat von sebastiano21

Sie schreiben davon, dass dann eine Einmalzahlungen üblich sei bei Abschluss eines neuen Erbpachtvertrages. Diese Einmalzahlung sollte dann ja eigentlich an den Erbpachtgeber gehen und nicht an Erbpachtnehmer A? Oder kann man sich das Ganze wie beim Fußball vorstellen, dass Erbpachtnehmer A eine Ablöse erhält dafür, dass er auf die Hälfte seines gepachteten Grundstücks verzichtet?

Vorstellen kann man sich dabei alles mögliche. Aber noch einmal: Da wird nichts verkauft, da werden Pachtverträge geändert und / oder geschlossen. Und es herrscht Vertragsfreiheit in D. A + B + C müssen sich halt einigen - worüber auch immer.

Zitat von sebastiano21

Diese Einmalzahlung sollte dann ja eigentlich an den Erbpachtgeber gehen und nicht an Erbpachtnehmer A?

Nicht unbedingt. Ein Vorteil der Pacht gegenüber einer "Miete" ist, dass der Pächter die Erträge aus dem gepachteten Grundstück für sich vereinnahmen darf, ähnlich einem Nießbrauch. Er darf das gepachtete Grundstück aber nicht veräußern, nicht einmal in Teilen, schließlich ist er ja nicht der Eigentümer.

Auch eine Unterverpachtung ist nur mit Zustimmung der Verpächters (Eigentümers) möglich.

Ich stimme hier Wolfgang zu, wir haben Vertragsfreiheit und man darf innerhalb des gesetzlichen Rahmens alles mögliche vereinbaren. Ohne den Pachtvertrag zwischen A und B zu kennen kann man nur spekulieren.

Als C würde ich das mit der Stiftung B regeln. Aber genau da haben meine Vorschreiber Recht: Wir wissen nicht, was im Pachtvertrag steht.

Für A könnte das ja auch eine Art Entschädigung sein, weil er damit auf die Nutzung von der Hälfte seines Grundstückes verzichtet. Eine fürstliche, finde ich übrigens.

Das wird noch komplizierter, da nicht bekannt ist, wie lang die Laufzeit des Vertrags sein wird, und ob eine Verlängerung des Pachtvertrages überhaupt in Frage kommt (und zu welchen Konditionen). Es muss auch geklärt sein, was dann mit dem Gebäude passiert, ohne Vereinbarung gehört das zum Grundstück und somit dem Eigentümer (Verpächter). Denkbar (üblich) wäre eine Art Ablöse für das Gebäude, usw. usw. usw.

Es gibt eine Menge Faktoren die die Höhe der Pacht und der Einmalzahlung beeinflussen.

Grundsätzlich wäre es schon denkbar, dass es so eine Konstellation gibt wie sie vom TE eingangs beschrieben wurde, auch wenn ich mich damit nicht anfreunden könnte.

Zitat von Anda

Für A könnte das ja auch eine Art Entschädigung sein, weil er damit auf die Nutzung von der Hälfte seines Grundstückes verzichtet. Eine fürstliche, finde ich übrigens.

Der Verzicht erfolgt vermutlich über knappe 100 Jahre, da Erbpachtverträge in D typischerweise über 99 Jahre abgeschlossen werden. Ein Nutzungsverzicht für bspw. 90 Jahre x 500 m2 Bauland hat in der Summe durchaus einen signifikanten Wert! (100.000 € / 90 Jahre * 12 Monate * 500 m2 = knappe 0,19 € / Mo m2). Ob diese Zahlung angemessen ist, welche Kosten sonst noch anfallen und ob alle anderen beteiligten Personen da so mitmachen wie A sich das vorstellt ... muss man sehen.

Zitat von Skeptiker

Ein Nutzungsverzicht für bspw. 90 Jahre x 500 m2 Bauland hat in der Summe durchaus einen signifikanten Wert!

Dieser Nutzungsverzicht wird ja normalerweise durch den zu zahlenden Erbpachtzins dargestellt, der zudem noch regelmäßig erhöht werden darf, zumindest sofern vertragliche Vereinbarungen dem nicht entgegenstehen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Erbpachtgeber auf so eine Anpassungsklausel verzichtet, schon gar nicht bei so extrem langen Laufzeiten.

Der Erbpachtzins wird aus dem aktuellen Grundstückswert ermittelt, die Anpassung dann anhand der Lebenshaltungskosten(steigerung).

Natürlich könnte man jetzt eine Art Vorauszahlung vereinbaren, aber das macht die Sache noch komplizierter, weil sich dann die Frage stellt, wie diese auf den Erbpachtzins in den kommenden Jahren anzurechnen ist.

Ich vermute, der "Käufer A" (Pächter) im Eingangsbeitrag macht hier einen Denkfehler, schließlich hat er 300.000,- € bezahlt. Diese 300.000,- € decken mit hoher Wahrscheinlichkeit das Gebäude auf dem Grundstück ab. "Käufer C" pachtet jedoch kein Grundstück mit Gebäude sondern nur ein Grundstück.

Im Eingangsbeitrag ist von 50,- € monatlicher Pacht die Rede, und von "Käufer A erwirbt....". Also würde ich einmal davon ausgehen, dass die 50,- € nach aktuellen Werten ermittelt wurden. Somit wäre eine Aufteilung entsprechend der zukünftigen Grundstücksanteile plausibel. Wie man jetzt noch einen Goodwill von 100T€ da mit verrechnen möchte, das geht aus den bisherigen Infos nicht hervor. Wie gesagt, es wäre theoretisch denkbar, praktisch sehe ich aber noch keinen Grund warum die 100T€ gerechtfertigt wären.

Zitat von sebastiano21

PS: Erbpachtnehmer A hat zwischenzeitlich seine Ablöseforderung erhöht.

Das darf er gerne machen, schließlich muss er nur jemanden finden der ihm das Geld schenkt. Geld verdienen ist noch nicht verboten, und so lange sich Zwei finden die sich einigen, ist auch alles OK. Man kann das alles auch nahezu beliebig kompliziert machen, am Ende werden dann Anwälte und Gerichte beschäftigt.

Das wäre quasi ein Kaufpreis aber keine Erbpacht.

Da möchte sich "Käufer A" sein Haus auf dem Erbpachtgrundstück finanzieren und agiert wie ein Eigentümer als Verkäufer, dabei hat er "nur" eine (Unter)Erbpacht anzubieten. Bei der aktuell verrückten Situation möchte ich aber nicht ausschließen, dass er einen D....... findet.

Wer würde eine Wohnung mieten und dafür den Wert der Wohnung als Einmalzahlung an den Vermieter zahlen?

Man sollte mal die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien genauer anschauen, insbesondere die vertragliche Vereinbarung zwischen A und B. Dann noch die Motivation, warum Partei B das bebaute Grundstück als Erbpacht angeboten hat. Wenn ich ein Grundstück besitze und dieses vermiete bzw. langfristig verpachte, dann mache ich das um regelmäßige Einnahmen (Dividende) zu erzielen, und gleichzeitig an der Wertsteigerung meiner Anlage zu profitieren (relativ sichere Anlage). Ohne diese Motivation könnte ich das Objekt ja sofort verkaufen und cash generieren.

Der Mieter/Pächter profitiert von geringeren Investitionskosten, dafür bekommt er (eingeschränkte) Nutzungsrechte, wird aber nicht zum Eigentümer. Er kann also die gepachtete Sache nutzen, auch Ertrag daraus generieren, aber darüber nicht frei verfügen.

Genau genommen agiert der im Eingangsbeitrag genannte "Käufer A" (Pächter) ziemlich schlau, vor allen Dingen wenn er dafür auch noch die Rückendeckung durch den Verpächter hat. Er kann etwas am Markt anbieten, und sich das auch noch fürstlich bezahlen lassen, obwohl er nicht Eigentümer der Sache ist.

Zitat von R.B.

Wer würde eine Wohnung mieten und dafür den Wert der Wohnung als Einmalzahlung an den Vermieter zahlen?

Das nennt sich "Abstandszahlung" und ist schon seit einem Jahrzehnt in Orten wirklich hoher Mieten (HH, B, F, M) spätestens seit der Mietpreisbremse verbreiteter Alltag. Fünfstellige Eurobeträge sind dabei der Regelfall, sechsstellige keineswegs selten.

Zitat von R.B.

Wenn ich ein Grundstück besitze und dieses vermiete bzw. langfristig verpachte, dann mache ich das um regelmäßige Einnahmen (Dividende) zu erzielen, und gleichzeitig an der Wertsteigerung meiner Anlage zu profitieren (relativ sichere Anlage). Ohne diese Motivation könnte ich das Objekt ja sofort verkaufen und cash generieren.

Gerade Anstalten öffentlichen Rechts, gemeinnützige Rechtspersonen etc. sind da ihrem Wesen nach anders und wollen oder dürfen mitunter genau deshalb zwar verpachten, aber gerade nicht verkaufen. Hier handelt es sich um eine gemeinnützige Stiftung!

Zitat von R.B.

Genau genommen agiert der im Eingangsbeitrag genannte "Käufer A" (Pächter) ziemlich schlau, vor allen Dingen wenn er dafür auch noch die Rückendeckung durch den Verpächter hat. Er kann etwas am Markt anbieten, und sich das auch noch fürstlich bezahlen lassen, obwohl er nicht Eigentümer der Sache ist.

Nur dass er die Rechnung eben ohne Eigentümer macht / gemacht hat und als Erbpachtnehmer a) selbst keine Grundstückssteilung vornehmen lassen kann und b) selbst ohne Zustimmung des Eigentümers keine "Unter-Erbpachtverträge" schließen kann. Insofern bezweifle ich, dass das angestrebte Vorgehen a) rechtlich möglich ist und b) der Eigentümer mitspielen wird. Grundsätzlich ist das beabsichtige Vorgehen umsetzbar - aber nur, wenn alle drei Beteiligten einverstanden sind und mitspielen!

Zitat von sebastiano21

ja das Grundstück hat generell aufgrund seiner Lage einen entsprechend hohen Wert (Nähe Innenstadt).

Das interessiert aber primär einen Käufer bzw. Verkäufer, und nicht einen Pächter. Für den Pächter steht die Nutzbarkeit im Vordergrund, und der Wert des Grundstücks äußert sich im Erbpachtzins, ob hier 50,- €/Monat angemessen sind oder nicht, wobei ich den Betrag für (zu?) gering halte. Anteilig wären das dann 300,- € p.a. für 500 m² Grundstück.

Ich frage mich, warum der Erbpachtzins so niedrig angesetzt ist, und ob hier eine Erhöhung droht. Werden die 100T€ angerechnet? Wenn ja, in welcher Form? (Zinssatz Laufzeit). Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass der Verpächter auf eine Wertsicherungsklausel verzichtet, schließlich kann niemand vorhersagen, wie sich der Markt und die Lebenshaltungskosten in den nächsten Jahrzehnten entwickeln werden. Wenn ich mich richtig erinnere, dann kann der Erbpachtzins alle 3 oder 5 Jahre angepasst werden. Wahrscheinlich wäre es auch zulässig so eine Klausel für einen begrenzten Zeitraum auszusetzen und stattdessen die Einmalzahlung zu verrechnen, dann käme die Erhöhung halt erst in xx Jahren.

Worst case würde der Pächter jetzt 100T€ zahlen, und dann regelmäßig 25,- €/Monat, und in 3 Jahren würde der Erbpachtzins auf sagen wir mal 3% des Grundstückswertes angepasst, und es wären mehrere hundert Euro pro Monat fällig. Dann noch eine Vertragsbindung von 60 oder 80 oder 99 Jahren, da kommt Freude auf. Dann hat der Pächter in xx Jahren das Grundstück doppelt und dreifach bezahlt, ohne jemals Eigentümer zu werden, und die Erben haben auch noch was davon, denn die dürfen dann schließlich auch bezahlen. Sollte man das Haus verkaufen wollen, dann darf man erst einmal jemanden suchen, der bereit ist unter solchen Bedingungen zu kaufen.

Sollte es hier zu einem Vertragsentwurf kommen, dann ab damit zum Fachanwalt, und zwar bevor es zu einem Vertrag kommt.

Zitat von Skeptiker

Fünfstellige Eurobeträge sind dabei der Regelfall, sechsstellige keineswegs selten.

Du möchtest damit sagen, dass ein Mieter einer 3 Zimmerwohnung in Berlin 100.000,- € und mehr auf den Tisch blättert, nur damit er einen Mietvertrag bekommt? War da nicht etwas, dass solche Zahlungen rechtlich gar nicht zulässig sind? Da müsste ich doch glatt mal einen ehemaligen Studienkollegen fragen, der nun Dank Erbschaft nur noch als Vermieter in Ffm unterwegs ist.

Der A kauft ein Haus auf einem Erbbau-Grundstück. Für's Grundstück zahlt er seine Pacht, das Haus gehört ihm, allerdings geht es nach Ablauf der Erbbau-Pacht auf den Grundstückseigentümer über (der in der Regel den Verkehrswert des Gebäudes entschädigen muss).

Wenn nun der Erbbau-Berechtigte (A), dem C einen Teil des Grundstücks zur Nutzung überlassen will, muss dazu in der Regel ein Vertrag mit der Stiftung geschlossen werden, der A zahlt dann weniger Erbbau-Pacht und der C zahlt an den Eigentümer ebenfalls Erbbaupacht. Nun ist es so, dass man die Zustimmung des A braucht, um einen Teil aus seinem Vertrag herauszulösen und dem C zu verpachten, denn diese Verträge werden langfristig notariell geschlossen und solange A seinen Pflichten nachkommt, kann der Eigentümer das Vertragsverhältnis nicht lösen. Für diese Zustimmung kann der A natürlich eine Abfindung verlangen, deren Höhe sich nach Angebot und Nachfrage richtet - ähnlich wie eine Mieterabfindung zur Beendigung des Mietvertrags.

Allerdings würde ich als Eigentümer dem A folgendes klar machen: Deine Idee ist zwar nett, aber warum solltest nur du allein profitieren, denn auch ich als Eigentümer muss ja einer Vertragsänderung zustimmen. Also wenn wir den Vertrag anpassen, dann so, dass ich mindestens 50% von den 100.000 EUR abgreife - im Zweifel mehr, weil ich es auch noch versteuern muss (im Gegensatz zum A).

Zitat von R.B.

Du möchtest damit sagen, dass ein Mieter einer 3 Zimmerwohnung in Berlin 100.000,- € und mehr auf den Tisch blättert, nur damit er einen Mietvertrag bekommt? War da nicht etwas, dass solche Zahlungen rechtlich gar nicht zulässig sind? Da müsste ich doch glatt mal einen ehemaligen Studienkollegen fragen, der nun Dank Erbschaft nur noch als Vermieter in Ffm unterwegs ist.

Ich berichte hier von der Praxis in B und ohne Kenntnisse der genauen rechtlichen Vereinbarungen, die damit verbunden sind. Ablösen von 15.000 € für eine zehn Jahre alte Küchenzeile zum ehemaligen Neupreis von 999,- € sind schon länger so normal wie 10.000 € für eine alterschwache Duschkabine oder löchrige und fadenscheinige Auslegware. Und ja, bei einem Mietvertrag für eine günstige 200-m2-Wohnung in attraktiver Lage mit einer Monatskaltmiete von nur 2.500 € zahlt man gerne 50.000 € Ablöse. Der Makler bekommt ja allein schon fast 10.000 € für seine immensen Vermittlungsanstrengungen.

Zitat von Skeptiker

Ich berichte hier von der Praxis in B und ohne Kenntnisse der genauen rechtlichen Vereinbarungen, die damit verbunden sind. Ablösen von 15.000 € für eine zehn Jahre alte Küchenzeile zum ehemaligen Neupreis von 999,- € sind schon länger so normal wie 10.000 € für eine alterschwache Duschkabine oder löchrige und fadenscheinige Auslegware. Und ja, bei einem Mietvertrag für eine günstige 200-m2-Wohnung in attraktiver Lage mit einer Monatskaltmiete von nur 2.500 € zahlt man gerne 50.000 € Ablöse. Der Makler bekommt ja allein schon fast 10.000 € für seine immensen Vermittlungsanstrengungen.

In der Oberpfalz sind solche Häuser mit Erbpacht nicht so gut verkäuflich. Gut, der Druck ist je nach Gegend auch noch nicht gar so krass. Ich rede jetzt nicht von Regensburg, sondern eher nördliche Oberpfalz. Der Oberpfälzer möchte, dass ihm der Grund und Boden auch dazu gehört. So zumindest die Erzählung eines Maklers, der in der Gegend viel zu tun hat.

Allein für die 400,- € / Monat bekommt man bei angenommen 1% Zinssatz und 3% anf. Tilgung einen Darlehensbetrag von 120.000,- € , das wären bei 240,- €/m2 immerhin 500m2 Grundstück, und in ca. 20 Jahren sind die bezahlt.

Rechnet man jetzt noch die über 100T € "Ablöse" hinzu, dann sollte man für das Geld doch ein Grundstück bekommen, das in 20 oder 25 Jahren bezahlt ist. Dann braucht man sich auch keine Sorgen darüber machen, ob man in 30 oder 50 Jahren die Pacht noch bezahlen kann.

Genau so ist es, deswegen hatte ich das mit den Anpassungen oben schon einmal geschrieben, denn das wird gerne unterschätzt.

So ein Pachtvertrag läuft sehr lange und lässt sich nicht so einfach kündigen. Da zahlen unter Umständen mehrere Generationen, wenn sie das Objekt nicht verkaufen können, und bei einem Verkauf wollen die Käufer einen entsprechenden Abschlag.

Zitat von R.B.

Genau so ist es, deswegen hatte ich das mit den Anpassungen oben schon einmal geschrieben, denn das wird gerne unterschätzt.

Üblich sind Koppelungen an die Inflationsrate o.ä. und damit Disproportionen kaum möglich.

Zitat von R.B.

So ein Pachtvertrag läuft sehr lange und lässt sich nicht so einfach kündigen.

Doch, von Pächterseite mit Frist meist schon.

Zitat von R.B.

Da zahlen unter Umständen mehrere Generationen, wenn sie das Objekt nicht verkaufen können, und bei einem Verkauf wollen die Käufer einen entsprechenden Abschlag.

Wieso Abschlag? In B beobachte ich eher Aufschläge, denn entsprechende Grundstücke gibt es sonst praktisch nicht. Außerdem: Weshalb sollte man solch einen Vertrag kündigen wollen? Die aktuellen Bedingungen sind immer erheblich schlechter als die früher ...

Zitat von Skeptiker

Doch, von Pächterseite mit Frist meist schon.

Nein, auch der Pächter kann einen Erbpachtvertrag nicht einfach kündigen.

Er könnte die Zahlungen einstellen, Stichwort Heimfall mit all seinen Konsequenzen.

Zitat von Skeptiker

Wieso Abschlag? In B beobachte ich eher Aufschläge, denn entsprechende Grundstücke gibt es sonst praktisch nicht. Außerdem: Weshalb sollte man solch einen Vertrag kündigen wollen? Die aktuellen Bedingungen sind immer erheblich schlechter als die früher ...

Der Abschlag ergibt sich weil niemand einen vollen Grundstückspreis bezahlt und dann die nächsten Jahrzehnte jeden Monat eine dem Verkehrswert entsprechende Miete.

Auch bei einem Heimfall bekommt der Pächter für sein Gebäude nicht automatisch den Verkehrswert ,die "Entschädigung " liegt eher im Bereich 70-80%.

Ausnahmen gibt es bestenfalls in extrem begehrten Lagen , aber da gibt es sowieso keinen (offiziellen) "Verkehrswert" , es kann ja jeder einen Goodwill bezahlen wenn er möchte. Wer in NY am Central Parc eine Wohnung kauft der fragt auch nicht nach einem Verkehrswert.

Ob der TE nun in einer so extrem exklusiven Lage kaufen wollte, das ist eher unwahrscheinlich.

Zitat von R.B.

Nein, auch der Pächter kann einen Erbpachtvertrag nicht einfach kündigen.

Das kommt auf den konkreten Vertrag an. Ich kenne Verträge, die mit erstaunlich kurzer Frist kündbar sind, aber über 198 Jahre laufen ...

Zitat von R.B.

Auch bei einem Heimfall bekommt der Pächter für sein Gebäude nicht automatisch den Verkehrswert ,die "Entschädigung " liegt eher im Bereich 70-80%.

s.o., es kommt auf den Vertrag an. Üblich ist meines Wissen ein Vorkaufsrecht für den Pachtgeber und damit braucht es keine Abschläge, sondern man hat eher immer einen zweiten Bieter im Boot, was die Sache schon wieder sehr viel sympathischer macht.

Zitat von R.B.

Ausnahmen gibt es bestenfalls in extrem begehrten Lagen , aber da gibt es sowieso keinen (offiziellen) "Verkehrswert" , es kann ja jeder einen Goodwill bezahlen wenn er möchte. Wer in NY am Central Parc eine Wohnung kauft der fragt auch nicht nach einem Verkehrswert.

In der Tat, von solchen Grundstücken schreibe ich. Davon gibt es sogar einige - in B jedenfalls. Ich kenne sogar Städte in D, in denen große Teile der Innenstadt (mehrere Quadratkilometer!) ausschließlich in Erbpacht bebaut sind. Man sollte sich hüten, den eigenen Erfahrungshintergrund eines (bspw. Kirchen-) Grundstücks am ehemaligen Ortsrand von Hintertupfingen unter der Steige zu verabsolutieren. Es gibt eben auch die Innenstadt von Wolfsburg oder die Townhouses in zentraler Lage von B / F / HH / K / M ...