Abstandsflächenberechnung Walmdach BayBO 2021

  • Hallo zusammen,


    leider bin ich aktuell etwa verzweifelt weil Uneinigkeit herrscht was die Abstandsflächenberechnung bei einem Walmdach angeht.


    Deshalb meine Frage: wie wird die Abstandsfläche nach der neuen BayBo an der Giebelseite von einem Walmdach zu berechnen?



    Ich habe Unterschiedliche Aussagen bekommen von Landratsamtsämtern und Architekten.



    1. Komplette Dachhöhe x 0,4



    2. 1/3 der Dachhöhe x 0,4


    Natürlich immer inkl. Wandhöhe und nach Form des Daches.


    Hier herrscht keine Einigkeit, den eigentlich hat ein Walmdach keine Giebelwände.



    Vielen Dank vorab für die Hilfe!

  • weil Uneinigkeit herrscht

    Ja, das ist in Bayern so, da jede Gemeinde ihre eigenen Regeln aufstellen kann.


    nach der neuen BayBo

    Selbst wenn die Gemeinde keine eigenen Regeln aufgestellt hat, musst Du noch sagen, ob die Gemeinde mehr als 250000 Einwohner hat.


    an der Giebelseite von einem Walmdach

    eigentlich hat ein Walmdach keine Giebelwände.

    Das "eigentlich" kannst Du streichen.

    1. Komplette Dachhöhe x 0,4

    Ja, bei einer Dachneigung von mehr als 70°.

    2. 1/3 der Dachhöhe x 0,4

    Ja, in Gemeinden bis 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 70°.

    Nein, in Gemeinden mit mehr als 250000 Einwohnern und einer Dachneigung bis 45°.

  • Selbst wenn die Gemeinde keine eigenen Regeln aufgestellt hat, musst Du noch sagen, ob die Gemeinde mehr als 250000 Einwohner hat.

    :eek: Ist das ein bayerischer Witz?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ist das ein bayerischer Witz?

    Ja. Bei der Formulierung meines Beitrags fand ich's noch absurder, als beim lesen.

    BayBO, Art. 6

    (5) ...2 Durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 kann ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden ...

    (5a) 1 Abweichend von Abs. 5 Satz 1 beträgt die Abstandsfläche in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern ...

  • Danke für die schnelle Rückmeldung.


    Wir haben weniger als 250.000 Einwohner.

    Die Gemeinde hat keine Satzung beschlossen.


    Der Walm an der Giebelseite hat 30 Grad.


    Das Bauvorhaben wird ein Doppelhaus.

    Mein zukünftiger Nachbar hat schon die Baugenehmigung bekommen, allerdings hat das LRA ihm bei der Abstandsflächenberechnung das x 1/3 an der nicht vorhandenen Giebelseite raus gestrichen.


    Bei mir wäre das fatal da mein Grundstück schmäler ist.


    Leider ist zu einem Walmdach nichts offizielles zu finden.

  • Der zuständige Bearbeiter ist bis nächste Woche im Urlaub.

    Deshalb versuche ich mir gerade Gewissheit zu verschaffen das es ein Fehler des Lra und nicht bedacht hatten das das Walmdach keine eigentliche Giebelseite hat und man nicht die gesamte Wandhöhe zählen muss.


    Wir sind gerade ziemlich verzweifelt das das gesamte Bauvorhaben scheitert.

  • :eek: Ist das ein bayerischer Witz?

    ich bin schockiert. 6 Architekten sitzen im königlich bayerischen Abnickungsorgan ("Landtag").


    Maßgeblich für den TE ist doch aber wohl nur Abs 4, da die Neuerungen aus Abs 5a nicht einschlägig sind (keine Satzung, weniger als 250.000)

    Zitat

    (4) 1Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. 2Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. 3Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe, von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet. 4Die Sätze 1 bis 3 gelten für Dachaufbauten entsprechend. 5Das sich ergebende Maß ist H.


    (5) 1Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, jeweils aber mindestens 3 m


    Damit ist doch auch völlig egal ob es nun Giebelwände gibt oder nicht!



    Zum Vergleich der alte Passus, der nicht mehr gültg ist. Hier wurden tatsächlich Giebelwände explizit betrachtet:


    Zitat

    Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 75 Grad wird voll, von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel hinzugerechnet. 5 Die Höhe von Giebelflächen im Bereich des Dachs ist bei einer Dachneigung von mehr als 75 Grad voll, im übrigen nur zu einem Drittel anzurechnen. 6 Das sich so ergebende Maß ist H.



    Die neuen Regeln verringern aus meiner Sicht die Abstandsflchen für den TE - bisher hätte er als "Standard " 1h, und 0,5H an zwei bzw. einer Seite (Doppelhaus).

    Jetzt hat er 0,4H reihum.


    Hat der TE aber nun ein Dach <= 45°, so wäre früher das Dach außer betracht geblieben und nur Giebelwände angerechnet worden (die er nicht hat).

    Stand heute zählt aber das Dach <= 70° immer mit 1/3.

  • Nein, das Dach hat eine Neigung vom 22° und der Walm 30°.

    Dann ist die Sache doch klar.

    Wandhöhe + Dachhöhe * 1/3 = H

    0,4H ist maßgeblich, da <= 250.000 Einwohner und keine Satzung.


    Wann wurde denn der Bauantrag des Nachbarn eingereicht?! Schon Bauantrag nach §34, oder?

    Die neue BayBo gilt erst seit 01.02.2021 ! Maßgeblich dürfte die Einreichung sein.

  • Ich sehe das auch genauso, leider habe ich es schwarz auf weiß auf dem genehmigten Bauantrag von meinen zukünftigen Nachbarn des Doppelhauses.

    Der Bearbeiter hat Mitte März in der Berechnung der Abstandsflächen an der "Giebelseite" des Walmdachs das 1/3 rausgestrichen.

    Mein Nachbar wurde informiert, dass Sie auf eine Nachforderung verzichten da er die Abstandsflächen trotzdem einhält.


    Mein Grundstück ist schmäler, deswegen würde bei mir die selbe Abstandfläche nicht mehr passen.


    Jetzt bin ich maximal verunsichert, LRA sieht es so das die "Giebelseite" egal welches Dach / Dachform immer voll zählt und z.B. mein Architekt sagt er hat recht.

    Wir haben natürlich auch keine Lust auf einen jahrelangen Rechtsstreit, falls das LRA nicht eingesteht hier einen Fehler gemacht zu haben.


    Weiß jemand eine Stelle bei der man nachfragen könnte, auf deren Aussage dann auch das LRA hören muss?


    Danke

  • Der Bauantrag wurde sicher nach der neuen BayBO am 31.3.21 genehmigt. Das ging sogar recht zügig.

  • Weiß jemand eine Stelle bei der man nachfragen könnte, auf deren Aussage dann auch das LRA hören muss?

    "Hören" muss das LRA nur auf seine übergeordnete Behörde im Einspruchsverfahren oder auf das Urteil des Verwaltungsgerichtes.

    Der Sachbearbeiter muss ggf. auch auf seinen Landrat oder Abteilungsleiter "hören".


    Ehrlich gesagt klingt das was du berichtest so abstrus, weil es weder früher noch heute so ist, dass Giebelflächen "voll" zählen. Und dass dein Planer da mit einstimmt ?!


    Was kannst du tun - Lass dir doch von deinem Architekten den Text in der BayBo zeigen, wo das steht. Und vom LRA. Sofern kein Einsehen, kann es helfen einen mit der Materie versierten Archikten oder einen entsprechenden Fachanwalt für Baurecht mit in die "Verhandlungen" mit dem LRA einzubeziehen. Vielleicht lassen sie sich davo eher überzeugen wie mit "aber die im Forum haben gesagt..." - auch wenn es wahr ist ;)

  • Vielleicht ist im LRA die Verwirrung entstanden, weil z.B. bei einem Satteldach jetzt tatsächlich in der Mitte des Daches die volle Giebelhöhe zählt.

    Die Wand geht ja an der Giebelseite tatsächlich bis ganz nach oben, hier ist die einzige Seite an der es mit der neuen Bauordnung schlechter wird als mit der Bauordnung vor dem 01.02.21.


    Alt(grün im Bild): 0,5xWH+1/3GH

    Neu(rot im Bild): 0,4xWH+GH

  • HÄ ?! Wieso (0,4 x Wandhöhe ) + Giebelhöhe ??

    Also warum beziehen sich die 0,4 nicht auch auf das Dach?


    Aus dem Gesetz lese ich was anderes:


    Absatz 4 regelt wie sich H berechnet "Das sich ergebende Maß ist H".


    Dann in Absatz 5: (5) 1Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H



    Wo kommt sie Skizze her ?

  • HÄ ?! Wieso (0,4 x Wandhöhe ) + Giebelhöhe ??

    "Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand."

    Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Sorry für meine ungenaue Formel.

    Das ist natürlich schon alles x0,4

    Also:

    Giebelhöhe 3m, Wandhöhe 6m.

    Alt(grün im Bild): 0,5x(WH+1/3GH)

    0,5x(6m+1/3x3m)=3,5m Abstand


    Neu(rot im Bild): 0,4x(WH+GH)

    0,4x(6m+3m)=3,6m Abstand


    Skizze habe ich von einem Bekannten aus der Gemeinde bekommen.

  • Ja das ist mir klar. Das war auch nicht meine Frage.


    Ich lese die BayBo so:



    H = Wandhöhe + Dachhöhe x 1 /3 (ergibt sich aus Abs 4)


    Abstandsfläche = H x 0,4 (ergibt sich aus Abs 5)


    Abstandsfläche = ( Wandhöhe + Dachhöhe x 1 /3 ) x 0,4

  • ja, aber nur im ganz rechten Bild, bei DN > 70° (!!!)

    Also bei einem Satteldach ist es leider tatsächlich so das die komplette Höhe der Giebelseite zählt wie in der Grafik.

    Da sind sich mein Architekt und das LRA einig, deswegen habe ich auf anraten des Architekt's auf ein Walmdach umgeschwenkt.

    Leider zeigt sich jetzt immer mehr das es keinerlei Infos zu einem Walmdach gibt und ich wohl einen Rechtsbeistand suchen muss.


    Die Präsentation habe ich mittlerweile Online gefunden, leider ist diese vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München die waren Maßgeblich an dieser neuen BayBo beteiligt.


    In dieser Präsentation gilt die 1/3 nur für die Traufseite. Giebelseite immer voll egal welcher Winkel


    20201203_Vortrag_Spiess_Prells_Aenderung_BayBO_01.pdf


  • Aber du hast doch gar keine Giebelseite wie bei einem Satteldach!

    Denk dir dein Dach mal als Zeltdach, wo alle 4 Seiten gleich sind: Welche Seite ist denn da die Giebelseite?

    Ich sehe das ganz genauso das ein Walmdach keine Giebelseite hat.

    Leider hat ja das LRA es bei meinem Nachbarn schon einmal so entschieden das auf der Seite des Walms die komplette Höhe zählt.

    Das LRA hat das x1/3 einfach durchgestrichen.


    Es gibt auch absolut nichts über die Abstandsflächenberechnung eines Walmdachs zu finden.


    Naja am Montag ist der Bearbeiter im LRA wieder da und auch der zuständige Mitarbeiter vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München.

    Hoffentlich wird hier bestätigt das das LRA einen Fehler gemacht hat.


    Natürlich würde ich das Haus gerne jetzt bauen ohne langen Rechtsstreit, aber mit dieser komischen Interpretation der BayBO wird mein Haus von 125m² auf 115m² Wohnfläche verringert.

  • Das LRA hat das x1/3 einfach durchgestrichen.

    Zeig mal. Ich vermute, hier liegt ein Missverständnis vor. Vielleicht hat der LRA-Mitarbeiter einfach unverständlich rotzig auf einen mathematischen Syntax-Fehler aufmerksam machen wollen.

    Was genau hat Dein Nachbar geplant (Skizze Lageplan und Ansichten)?

    Was genau hat sein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser berechnet (Exakte Notation der Berechnung)?

    Gibt es einen Bebauungsplan (zeig mal)?

  • Also bei einem Satteldach ist es leider tatsächlich so das die komplette Höhe der Giebelseite zählt wie in der Grafik.

    interessamt, aber mir wird klar, wo es herkommt:


    Dieser Passus aus Abs 4 entfiel:


    Zitat

    Die Höhe von Giebelflächen im Bereich des Dachs ist bei einer Dachneigung von mehr als 75 Grad voll, im übrigen nur zu einem Drittel anzurechnen.

    Damit war eine Giebelwand keine Wand im Sinne der Wandhöhe. Da das jetzt entfällt, gilt die Giebelwand als Wand - und nicht als Teil des Daches.

    Soweit so gut.


    Dass ein Walmdach 4 Traufen hat, ist denke ich unbestreitbar.

    Und was traufseitig gilt, ist auch hier eindeutig dargestellt:




    Im Zweifel wirst du es auf eine Ablehnung ankommen lassen müssen, und dann dagegen klagen.

  • ein Walmdach ist an der Stelle bei gleicher Neigung und Höhe sogar deutlich weniger störend für einen Nachbarn als ein fraufseitiges Satteldach !


    Wenn man das ganze mal nach Sinn und Zweck auslegt (Belichtung, Belüftung etc..)

  • Ich wüsste jetzt auch nicht, warum da was drin stehen sollte. Die Walmseite hat ein geneigtes Dach und dieses ist daher wie ein solches zu berücksichtigen.

    Ich frage mich wenn das mir und allen hier im Forum so klar ist, warum ein erfahrener Bearbeiter im LRA dies falsch macht, bzw. so anders interpretiert.

    Naja Montag bzw. im Laufe der nächsten Woche weiß ich hoffentlich mehr.


    Vielen Dank an alle!