Trennmauerveränderungsverbot?

1. offizieller Beitrag

    Hallo Zusammen,


    wir wollen unseren Garten etwas aufhübschen und auch die teilweise kaputte Hecke durch einen Zaun ersetzen.


    Auf der Terasse haben wir eine kleine Steinmauer, die wir bei der Gelegenheit ebenfalls entfernen möchten.


    In diesem Zusammenhang haben wir allerdings einen Vermerk im Kaufvertrag:


    Abt. II

    Grunddienstbarkeit: (Trennmauerveränderungsverbot) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke FlNrn. xxxx/x und xxxx/xx Germarkung XXX.


    Bei den beiden FlNrn. handelt es sich jeweils um den Nachbarn Links (direkter Nachbar da Doppelhaus) und den Nachbarn Rechts (anderes Doppelhaus).


    Nun die Frage, was bedeutet dieser Vermerk? Beim Kauf konnte mir weder der Makler noch der Notar etwas eindeutiges dazu sagen.


    Wo könnte man so etwas nachfragen? Könnte man in Abstimmung mit dem anderen Nachbar, dass nicht einfach in einem dreizeiler Definieren und ändern?


    Danke und Gruß


    Zitat von horvy

    Könnte man in Abstimmung mit dem anderen Nachbar, dass nicht einfach in einem dreizeiler Definieren und ändern?

    Grunddienstbarkeiten sind im Baulastverzeichnis oder im Grundbuch eingetragen und können nicht "mal eben" mit einer privatrechtlichen Regelung ausgehebelt werden.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Grunddienstbarkeiten sind im Baulastverzeichnis oder im Grundbuch eingetragen und können nicht "mal eben" mit einer privatrechtlichen Regelung ausgehebelt werden.

    Ok, damit wäre ein Punkt geklärt, erstmal Danke dafür.


    Aber auf was genau bezieht sich diese Grunddienstbarkeit? Jeweils zwischen den Nachbarn ist nur eine Hecke und je ein Maschendrahtzaun (und natürlich die kleine Mauer auf der Terasse).


    An welche Stelle müsste ich mich denn wenden, um sowas zu klären?


    Danke.

    • Offizieller Beitrag

    Wie alt ist das Gebäude bzw. die Trennwand?


    Ich habe so eine Formulierung erst ein einziges Mal gesehen, damals in Verbindung mit Denkmalschutz. Mir wurde das so erklärt, dass dieses Veränderungsverbot nicht bedeutet, dass eine Veränderung absolut ausgeschlossen ist, sondern dass jegliche Veränderung einer vorherigen Genehmigung bedarf (ein Grund mehr, warum ich mich damals gegen dieses Objekt entschieden habe). Dadurch soll der Behörde die Möglichkeit gegeben werden, Veränderungen vorab zu prüfen, ob das veränderte Bauteil seinen ursprünglichen schützenswerten Zweck erfüllt (Optik etc.).


    Wenn ich nun versuche das auf Deinen Fall zu übertragen, dann würde ich davon ausgehen, dass ein (ersatzloses) Entfernen der Mauer nicht möglich ist.

    Denkbar/genehmigungsfähig wäre wohl eine Veränderung so lange die grundlegenden Eigenschaften erhalten bleiben.


    Ich würde zuerst einmal beim Bauamt fragen, ob die etwas dazu sagen können. Vielleicht wissen die, warum die Formulierung mit aufgenommen wurde (weil dies generell für das Ortsgebiet, Wohngebiet so formuliert wird, oder wegen Denkmalschutz, oder Schutz der Nachbarn oder was auch immer). Dann könnte man dort konkret nachfragen, wie das interpretiert würde. Daraus ergibt sich dann, ob diese Grunddienstbarkeit gelöscht oder geändert werden kann. Vielleicht genießt diese Wand keinen Schutz mehr, es hat nur noch niemand nachgefragt.

    Zitat von R.B.

    Wie alt ist das Gebäude bzw. die Trennwand?

    Das Haus ist Baujahr 1981.


    Anbei noch ein Bild von der "Mauer". Nicht wundern, das Bild habe ich vor einem Fliegengitter gemacht :)



    Was ich allerdings noch komisch finde, im Vermerk werden beide Nachbarn erwähnt. die Mauer ist nur auf einer Seite.


    Kann es sein das der Vermerk sich auch auf Hecke und Zaun bezieht?


    Danke für den Tipp mit dem Bauamt.


    Achja, als ich mich mal bezüglich Dachdecken etwas informiert habe, welche Farbe etc. genommen werden dürfen, habe ich nur herausgefunden, dass die Siedlung auf eine Art Bodendenkmal liegt:

    Ob das auch damit was zu tun hat?


    Danke.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von horvy

    Ob das auch damit was zu tun hat?

    Nein!


    Und deine Mauer steht auch garantiert nicht unter Denkmalschutz!


    Die Frage die zu klären wäre der genaue Wortlaut der Dienstbarkeit und welches Grundstück herschend und welches dienend ist.

    Hast du keinen Auszug aus dem Grundbuch? Solltest du eigentlich beim Kauf vom Notar erhalten haben!

    • Offizieller Beitrag

    Ich würde, anders als meine Vorredner, zuallerst mal mit dem Nachbarn reden, wie er zur Gestaltung der Terrassentrennung steht. Oder gibt es ein zwischenmenschliches Problem, weswegen Du durchs Fliegengitter fotografieren musstest?

    Erst nach der nachbarschaftlichen Klärung würde ich das Amt aufsuchen.

    Zitat von SirSydom

    Auszug aus dem Grundbuch?


    Zitat von feelfree

    Meine Vermutung: mit der trennmauer ist nicht deine Terrassenmauer gemeint, sondern deine an die andere Haushälfte angebaute Hauswand.

    Interessante Idee, aber dann verwirrt mich der Passus, dass auch der andere Nachbar, mit dem es keine Verbindung gibt, dort aufgeführt wurde.


    Zitat von ThomasMD

    Oder gibt es ein zwischenmenschliches Problem, weswegen Du durchs Fliegengitter fotografieren musstest?

    Nein :) der einzige Grund ist, dass ich gerade das Bild auf meinem PC hatte und jetzt nicht extra nochmals eins machen. Mit dem Nachbarn verstehen wir uns ansonsten gut.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von horvy

    Das Haus ist Baujahr 1981.

    Dann hat sich Denkmalschutz als Grund erledigt. Die Mauer selbst sieht nicht besonders schützenswert aus.


    Die Eintragung war anscheinend 5 Jahre nach Bau, vielleicht gab es einen Streit zwischen den Nachbarn.

    Zitat von SirSydom

    wenn du jede FLurnummer schwärzt, mit der man etwas zuordnen könnte, dann kann man dir nicht helfen.

    Das ist natürlich nicht meine Intenzion, mir geht es eigentlich nur um den Datenschutz wegen dem Schwärzen.. Reicht es wenn ich andere Platzhalter dafür einsetze?

    Zitat von R.B.

    vielleicht gab es einen Streit zwischen den Nachbarn.

    Zumindest haben mir die Vorbesitzer nichts davon erzählt.

    Rufe beim Grundbuchamt an und frage, wie man zur Zeit Einsicht in die Eintragungsbewilligungen bekommt. Darin müsste stehen, warum es zu der Eintragung gekommen ist. Wäre vielleicht auch nicht verkehrt, das Schriftstück kostenpflichtig anzufordern, dann hast Du es auch für deine Akte.


    Vorab spekuliere ich mal ein wenig mit: Da wir von Bayern sprechen, wo es keine Baulasten gibt, handelt es sich vermutlich um eine bauordnungsrechtliche Sicherung, die mit der Anbaubaulast und der Sicherung gemeinsamer Bauteile in den Baulastverzeichnis führenden Bundesländern gleichzusetzen ist.

    Zitat von Escroda

    Rufe beim Grundbuchamt an und frage, wie man zur Zeit Einsicht in die Eintragungsbewilligungen bekommt.

    Danke für den Tipp, dann werde ich es mal am Montag dort probieren.


    Zitat von Escroda

    Da wir von Bayern sprechen, wo es keine Baulasten gibt, handelt es sich vermutlich um eine bauordnungsrechtliche Sicherung, die mit der Anbaubaulast und der Sicherung gemeinsamer Bauteile in den Baulastverzeichnis führenden Bundesländern gleichzusetzen ist.

    Ok :eek: und das nochmal in deutsch bitte. Könntest Du mir kurz erklären, was genau mit der Aussage gemeint ist?

    Wie ThomasMD schon sagte, würde ich zu aller erst mit dem Nachbarn sprechen. Man mag sich gut verstehen, aber eine gewisse Privatsphäre und somit Sichtschutz will man evtl. doch haben. Ändern wird man das wohl nur dann können, wenn beide es wollen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Zitat von Frau Maier

    Wie ThomasMD schon sagte, würde ich zu aller erst mit dem Nachbarn sprechen. Man mag sich gut verstehen, aber eine gewisse Privatsphäre und somit Sichtschutz will man evtl. doch haben. Ändern wird man das wohl nur dann können, wenn beide es wollen.

    Klar mit dem Nachbarn wird dann sowieso geredet 😀


    Mir geht es erstmal darum das rechtliche zu klären, bevor ich da irgendwas anfangen..

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von horvy

    Klar mit dem Nachbarn wird dann sowieso geredet 😀


    Mir geht es erstmal darum das rechtliche zu klären, bevor ich da irgendwas anfangen..

    So verschieden ist das. Ich würde halt zuerst das Menschliche klären und dann erst das Rechtliche.

    Mit dem Nachbarn "erst dann" reden klingt nicht sehr empatisch.

    Zitat von horvy

    Beim Kauf konnte mir weder der Makler noch der Notar etwas eindeutiges dazu sagen.

    Wurde denn etwas zwei- oder mehrdeutiges gesagt?

    Zitat von horvy

    Ok :eek: und das nochmal in deutsch bitte.

    Uups, hab' gar nicht gemerkt, dass ich in fremden Sprachen schreibe. Muss daran liegen, dass es sich nur um Mutmaßungen handelt.


    Zitat von horvy

    Könntest Du mir kurz erklären, was genau mit der Aussage gemeint ist?

    Mal sehen, ob das als "kurz" zählt.

    Eigentlich darf man nicht auf die Grenze bauen (Art. 6, Abs. 1, Satz 1, BayBO), es sei denn, ein Bebauungsplan schreibt es vor oder erlaubt es (Satz 3). Da Dein Bebauungsplan die offene Bauweise, beschränkt auf Einzel- und Doppelhäuser, festsetzt, er es also den Bauherren überlässt, ob sie mit oder ohne Grenzabstand bauen wollen, bedarf es einer zusätzlichen Sicherung, damit am Ende nicht ein Bauherr übrig bleibt, der wegen der Nachbarn gar nicht mehr bauen kann, weil beide auf seine Grenzen gebaut haben. Vermutlich hat man das beim Bau nicht gemacht, da hier die Post im Spiel war, die alle sechs Grundstücke in einem Rutsch gebaut hat. 1986 hat man das dann nachgeholt, weil es entweder eine Eigentumsveränderung gab oder einen Bauantrag.


    Mit der Trennmauer dürfte also die Kommunwand mit Deinem Doppelhausnachbarn gemeint sein. Das Veränderungsverbot kommt aber auch dem anderen Nachbarn zu Gute, da es Dich zwingt, zu ihm den Grenzabstand einzuhalten.

    Zitat von Escroda

    Mit der Trennmauer dürfte also die Kommunwand mit Deinem Doppelhausnachbarn gemeint sein. Das Veränderungsverbot kommt aber auch dem anderen Nachbarn zu Gute, da es Dich zwingt, zu ihm den Grenzabstand einzuhalten.

    Das ist auch mein Gedanke.

    Es bezieht sich wahrscheinlich auf die gemeinsame Kommunalwand, die Brand und Schallschutz darstellt. und somit von beiden Eigentümern nicht verändert werden darf. (schwächen ect.)

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

    Grund steht in der Bewilligungsurkunde vom 24.06.1986 und die befindet sich in den Grundakten beim Grundbuchamt. Also völlig richtig, dass Du - nach Voranmeldung - dort hingehen willst.

    Zitat von SirSydom

    aber warum dann zu beiden benachbarten Flurstücken?

    Weil 00 und 01 ohne die Zustimmung von 02 die beabsichtigte Pärchenbildung nicht aufheben können.


    Angenommen es gäbe keine Grundbucheintragung.

    Wegen eines monatelang unbemerkten Lecks in der Frischwasserleitung kommt es zum Tagesbruch zwischen den Häusern von 00 und 02. Beide Doppelhäuser müssen abgerissen werden. 01 verkauft sein Grundstück an Haus Nr. 3, der sogleich die Flurstücke vereinigt und einen Anbau beantragt.

    Das Bauamt muss genehmigen, weil er bebauungsplankonform baut.

    Um sein Grundstück wirtschaftlich bebauen zu können, muss 00 jetzt auf die andere Grenze, so dass 02 moralisch gezwungen ist oder durch BauGB, §176 Baugebot, gezwungen wird, auch auf diese Grenze zu bauen.

    Zugegeben: Phantasievolle Geschichte. Aber bei uns in NRW ist es tatsächlich üblich, die Anbauverpflichtung zusätzlich über eine Abstandsbaulast zum anderen Nachbarn zu sichern. Doppelt gemoppelt hält länger.

    Ich frage mich die ganze Zeit, warum man einen solchen Passus per Kaufvertrag quasi anerkennt ohne seinen genauen Wortlaut oder Sinn zu kennen. AWG Hormone, leergefegter Markt???

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von feelfree

    Die Grundstücke sind ja vielleicht erst nachträglich geteilt worden.

    Richtig. Erst der BPlan, dann die Umlegung.

    Je restriktiver der BPlan, umso schwieriger wird es, Umlegungsregelungen mit den Beteiligten zu erzielen. Hier hatten die Stadtplaner auch andere Vorstellungen.


    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ich frage mich die ganze Zeit, warum man einen solchen Passus per Kaufvertrag quasi anerkennt ohne seinen genauen Wortlaut oder Sinn zu kennen.

    Ich fürchte, das werden wir nie erfahren, weil es dem TE die Sprache verschlagen hat. Schade. Hoffentlich meldet er sich nächste Woche nach Kenntnisnahme der Bewilligungsurkunde.

    Nabend Zusammen :)

    Zitat von Escroda

    Wurde denn etwas zwei- oder mehrdeutiges gesagt?

    Nein, nicht das ich mich erinnern könnte.

    Zitat von SirSydom

    aber warum dann zu beiden benachbarten Flurstücken?

    Das ist eben das, was ich mich auch Frage, bzw. was mich an diesem Passus irritiert.

    Zitat von Eric

    Grund steht in der Bewilligungsurkunde

    Werde mal diesbezüglich beim Grundbuchamt anrufen.

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ich frage mich die ganze Zeit, warum man einen solchen Passus per Kaufvertrag quasi anerkennt ohne seinen genauen Wortlaut oder Sinn zu kennen. AWG Hormone, leergefegter Markt???

    Tja eine gute Frage, die ich Dir im Nachhinein nicht mehr beantworten kann. Vielleicht Naivität, vielleicht auch der Gedanke, dass es nichts "Wildes" sein kann.

    Zitat von Escroda

    Ich fürchte, das werden wir nie erfahren, weil es dem TE die Sprache verschlagen hat.

    Nein keine Sorge, meine Stimme ist noch in bester Laune :thumbsup: Nur ich hatte die Zeit nicht mehr am PC genutzt, sondern für Garten, paar kleine Themen im Haus und natürlich die Familie..


    Trotzdem nochmal vielen Dank an alle. Wie gesagt, werde mal am Montag bei Grundbuchamt nachfragen, sobald ich etwas weiß, melde ich mich.


    Schönes Wochenende zusammen.


    Gruß