Bebauungsplan richtig verstehen - Was darf ich wirklich bauen?

  • Hallo zusammen,


    da ich möglicherweise ein a0ngehender Bauherr bin undmir jetzt der Bauplan in der Hand liegt bräuchte ich eurer Expertenwissen bitte. Wir hatten zwar schon immer den Traum eine Stadvilla zu bauen aber nach 1-2 Recherchen bin ich zu der Info gestoßen, dass dies auf dem Bauplatz nicht möglich ist. Ich würde gerne wissen, was ist möglich ist, welche Dachart man nehmen kann und ob ich wirklich zwei Vollgeschosse ohne Schräge bauen kann. Vielleicht habt ihr gute Tipps für eine Alternative zur Stadtvilla. Ich würde gerne ohne Schräge bauen.


    Bauplan sagt folgenden aus:


    WA3 II ED

    2 Wo

    GRZ 0,4

    GFZ 0,7

    THmax. 4,8m

    GHmax. 9,5 m

    SD 38° - 45°


    Das Grundstück ist 541 qm groß und gebaut werden darf 12m x13 m.


    Wir würden gerne 11 x 11 bauen, da wird eine große WOhnfläche haben wollen, aber das mit der THmax 4,8m macht mich stutzig, weil ich die Info bekommen habe, dass bei einer Stadtvilla min. 6m sein müsste. Ich müsste ja hier mit Satteldach bauen oder gibt es da noch andere Möglichkeiten? Bitte um Hilfe. Falls noch Infos enötigt werden, dann bitte gerne Fragen, da ich wirklich noch ganz am Anfang des Projektes bin.


    Viele Dank und LG


    Temo:thumbsup:

  • soetwas vermutlich: Moderne Stadtvilla


    ED bedeutet Erdgeschoss und Dachgeschoss - also eben keine zwei Vollgeschosse. Das bestätigt auch der niedrige Traufhöhe, die der B-Plan festsetzt. Die "Stadtvilla" dürfte damit ausscheiden.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Stadtvilla meint also:

    • quadratischer Grundriss
    • Zeltdach (eher flach)
    • mind. zwei Vollgeschosse

    Passt das gestalterisch in die Umgebung?

    Wie schließt man Garage / Carport an?

    Welche Vorteile bietet dieser Baukörper?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Steht doch alles auf der von mir verlinkten Werbeseite!

    ah. Meinst Du wirklich

    Zitat

    Große Wohnfläche
    Zentrale Lage
    Zwei Vollgeschosse
    Elegante Erscheinung
    Gehobenes Preisniveau

    ???


    Ich bin ja ein eher schlichtes und an Logik orientiertes Gemüt. Aber dem Schritt von Grundrissproportionen (Quadrat) zusammen mit einer Geschossigkeit zu "großer Wohnfläche", "zentraler Lage", und "eleganter Erscheinung" vermag ich nicht zu folgen. Der Vorteil eines "gehobenen Preisniveau"s erschließt sich mir auch nicht. Aber den Kern der Frage hast Du ja bereits beantwortet:

    ED bedeutet Erdgeschoss und Dachgeschoss - also eben keine zwei Vollgeschosse. Das bestätigt auch der niedrige Traufhöhe, die der B-Plan festsetzt. Die "Stadtvilla" dürfte damit ausscheiden.

    Und ich weiß jetzt, was mit einer Stadtvilla gemeint sein könnte.


    Off-Topic:

    (Mit dem historischen Begriff "Villa" beschränkt sich die Gemeinsamkeit aus dem Makler-Sprech auf die Eigenschaften "freistehend" und "ausschließliche Wohnnutzung". Schon "Stadt" und "Villa" stehen sich mit einigen wenigen Ausnahme aus dem späten 19. Jahrhundert wie in Dresden einander gegensätzlich gegenüber. Aber lassen wir das ...)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Hast Du das Grundstück schon? Wenn nicht, anderes suchen, wenn Du ums Verrecken unbedingt eine äh... Stadtvilla willst, ansonsten Pech gehabt und sich mit anderen Bauformen und Dachschrägen im OG anfreunden.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • SD 38° - 45°

    Satteldach 38° - 45°,. Da unterscheidet sich sehr von dem angestrebten Walmdach/ Zeltdach mit wohl eher 20 ° (+/-)



    THmax. 4,8m

    Traufhöhe 4,80m. Da wird man zwei Geschoße ohne schräge Wände kaum drin unterbringen, außer man begnügt sich mit einer Wohnraumlichten von um die 2m. Die Traufhöhe ist übrigens idR nicht die Höhe der Dachrinne, sondern der Schnittpunkt der Wand mit der Außenhaut des Daches.

  • Stadtvilla

    hatten wir schon lang nicht mehr.

    Über den depperten Begriff brauchen wir uns nicht unterhalten, noch schlimmer ist nur der "Toskana-Stil", beides wird immer mit flachem Walm oder Zeltdach in Verbindung gebracht und meist 2 Vollgeschossen- Während die Stadtvilla meist anthrazit gestaltet ist kommt die Toskana-Villa noch mit so tollen Dachpfannen her und oft auch "passende" Terrassenüberdachungen aus Ziegel.


    In den allgemeinen Sprachgebrauch haben diese Begriffe eigentlich meiner Meinung eingang gehalten.

  • Eine Höhe OK FFB scheint ja nicht festgelegt worden zu sein. Also könnte man die auch bei -0,xx cm ansetzen. Mit entsprechender Geländegestalung und Abdichtung.

    Ausserdem könnte man versuchen, eine Ausnahme/Befreiung vom B-Plan zu erreichen. Kommt drauf, wie alt der B-Plan ist, welche Ausnahmen schon erteilt wurden und wieviele Grundstücke noch zu bebauen sind.

    Hab ich genau einmal bei genau den 4,80 m TH durchbekommen. Älterer B-Plan, bereits mehrere Aunahmen erteilt und nur noch ganz wenige Grundstücke unbebaut. Plus "gute" gestalterische Argumente. Hat ein bissel gedauert, div Gespräche mit der Gemeinde und den Bauherren gebraucht, aber am Ende hats geklappt.

    Bauherren wollten auch unbedingt KEINE Schrägen im OG.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Traufhöhe 4,80m. Da wird man zwei Geschoße ohne schräge Wände kaum drin unterbringen, außer man begnügt sich mit einer Wohnraumlichten von um die 2m. Die Traufhöhe ist übrigens idR nicht die Höhe der Dachrinne, sondern der Schnittpunkt der Wand mit der Außenhaut des Daches.

    Zu beachten ist auch der Bezugspunkt für die Traufhöhe. Das wird nicht Oberkante Fußboden EG sein, sondern irgendetwas anderes, z.B. Fahrbahnoberkante, falls nicht im B-Plan eine Geländehöhe vorgegeben ist.


    Das ist ein B-Plan für 1-1/2 Geschosser (wieder umgangssprachlich, baurechtlich sind 2 Geschosse erlaubt). Zu ermitteln wäre noch, in welcher Größe Gauben oder Zwerchgiebel erlaubt sind. Zumindest teilweise können dadurch Dachschrägen "eliminiert" werden.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ich finde es jedenfalls gut, dass es spitzfindige Architekten gibt, die es möglich machen, dass Bebauungsgebiete mit 1,5 geschossiger Vorschrift auf 2 Vollgeschosse bringen, wenn auch mit der 2/3-Lösung. Das peppt zumindest antiquierte Baugebiete mit ihren verstaubten Bauvorschriften auf und fördert auch, dass sich die Kaufinteressenten modernerer Bauweisen überhaupt für solche Gebiete interessieren.

  • Das wird nicht Oberkante Fußboden EG sein, sondern irgendetwas anderes, z.B. Fahrbahnoberkante, falls nicht im B-Plan eine Geländehöhe vorgegeben ist.

    Ich habe beides schon erlebt. Manchmal bezieht es sich sehr wohl auf OKFFB EG. Oder GOK. Oder einen Höhenfestpunkt (Straße?).


    Jedenfalls sind 4,80m Traufhöhe schon recht knapp für ein haus mit 2 Geschoßen ohne Schrägen.

  • Jedenfalls sind 4,80m Traufhöhe schon recht knapp für ein haus mit 2 Geschoßen ohne Schrägen.

    Man könnte fast sagen, Stadtvillen sind hier nicht gewollt.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das Problem ist, dass ich mit einem Architekten gesprochen habe, der mir erst gesagt hat, dass es geht. ich weiß nicht, ob er bei der Sache oder nicht, deswegen wollte ich mich selbst nochmal erkundigen. Zum Glück können wir noch das Grundstück wechseln.


    Gibt es eine einfache Software, wo man diese Werte die in dem B-Plan stehen eintragen kann und das Programm mir sagen kann, was möglich ist? Ich suche jetzt kein Profi CAD Programm sonsdern wirklich ein ganz einfaches Tool um sowas zu visualiesieren zu können.


    Danke für die Antworten, die zum Teil auch mit Humor geschmückt waren :lach:



    Eine Höhe OK FFB scheint ja nicht festgelegt worden zu sein. Also könnte man die auch bei -0,xx cm ansetzen. Mit entsprechender Geländegestalung und Abdichtung.

    Ausserdem könnte man versuchen, eine Ausnahme/Befreiung vom B-Plan zu erreichen. Kommt drauf, wie alt der B-Plan ist, welche Ausnahmen schon erteilt wurden und wieviele Grundstücke noch zu bebauen sind.

    Hab ich genau einmal bei genau den 4,80 m TH durchbekommen. Älterer B-Plan, bereits mehrere Aunahmen erteilt und nur noch ganz wenige Grundstücke unbebaut. Plus "gute" gestalterische Argumente. Hat ein bissel gedauert, div Gespräche mit der Gemeinde und den Bauherren gebraucht, aber am Ende hats geklappt.

    Bauherren wollten auch unbedingt KEINE Schrägen im OG.

    Haben auch mit der Gemeinde telefoniert, aber da der B-Plan sehr neu ist, werden die nichts genehmigen, hat die Dame dann am Tel. gesagt.



    Ist mir zu klein, danke :D



    soetwas vermutlich: Moderne Stadtvilla


    ED bedeutet Erdgeschoss und Dachgeschoss - also eben keine zwei Vollgeschosse. Das bestätigt auch der niedrige Traufhöhe, die der B-Plan festsetzt. Die "Stadtvilla" dürfte damit ausscheiden.

    Genau sowas.

  • Gibt es eine einfache Software, wo man diese Werte die in dem B-Plan stehen eintragen kann und das Programm mir sagen kann, was möglich ist

    Ja, nennt sich Geodreick 1.0, Taschenrechner 2.0 und Brain 0.1.

    Wenn dein Vorstellungsvermögen dafür nicht reicht, kannst Du auch ein Modell bauen aus Lego 1.0.

  • Ja, nennt sich Geodreick 1.0, Taschenrechner 2.0 und Brain 0.1.

    Wenn dein Vorstellungsvermögen dafür nicht reicht, kannst Du auch ein Modell bauen aus Lego 1.0.

    wow ein richtig Lustiger!

  • Ja, nennt sich Geodreick 1.0, Taschenrechner 2.0 und Brain 0.1.

    Wenn dein Vorstellungsvermögen dafür nicht reicht, kannst Du auch ein Modell bauen aus Lego 1.0.

    Vorsicht TE gibt als Beruf an: IT - irgendwas. Dem kannst Du doch nicht mit so steinzeitlichen Dingen wie Geodreieck, TK Stift, Rapido, Transparentpapier, Pappe/Lego kommen.


    @ TE klar gibts Software for free in 3D. Aber die Grundvoraussetzung dafür, damit was zu visualisieren, ist eine Vorstellung dessen, was man visualisieren will. Ist so ähnlich wie mit dem Duden: Um im Duden nachzuschlagen, wie ein Wort geschrieben wird, muss man wissen, wie es geschrieben wird. :eek:

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  • So ein Tool gibt es nicht, aber dafür das Forum:thumbsup: oder eben ein Architekt. Was war denn das für einer, der den B-Plan falsch gelesen hat?

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Ralf Dühlmeyer : Du warst mal wieder zu schnell für mich.


    Ich glaube, der TE wollte ein Tool, wo er die B-Plan Angaben einklopfen kann und dann nach einem Druck auf den Button ein Modell stehen hat.

    Gibt es nicht, soweit ich weiß.


    Aber so schwer ist es ja nicht: Es gibt bestimmte Abkürzungen. Einige hast Du schon kennengelernt. Und dann auch bestimmte logische Folgerungen, beispielsweise die Traufhöhe.


    Dann braucht man wieder das Hintergrundwissen, das Fachleute haben aus ihrer Erfahrung heraus:

    Bei welcher Höhe auf die Traufe gemessen wird beispielsweise. Das kann man durch falsche Annahmen auch auf die Nase fallen.

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  • Dazu braucht es wirklich keine Software.


    Man muss den B-Plan lesen können und verstehen (hier: auf welche Höhe bezieht sich die Traufhöhe mit ihren max. 4,80m?). So etwas steht da normalerweise.


    Dann muss man das Gelände kennen (eine Hanglage könnte (!) da einen gewissen Interpretationsspielraum eröffnen....


    Aber wenn...

    ich mit einem Architekten gesprochen habe, der mir erst gesagt hat, dass es geht.

    dann wird dieser Kollege ja etwas mehr Infos haben als wir und das Ganze evtl. richtig beurteilt haben.


    Wobei ich eines nicht verstehe:


    Du willst WD/ ZD (Walmdach/ Zeltdach)

    Im B-Plan steht SD (Satteldach)


    Du willst eher eine flache Dachneigung.

    Im B-Plan stehen 38-45°


    Du willst im OG keine schrägen Wände. Die Traufhöhe hierfür dürfte in etwas hier liegen:

    Höhe EG: 2,65m

    Deckenstärke 0,20m

    Höhe OG: 2,65m

    Stärke der OG- Decke/ Balkenlage: 0,20m

    Höhe von der Decke bis zur Traufe 30 - 40cm


    In Summe: ca. 6,00m = 1,20m mehr als im B-Plan vorgesehen.


    Und der Kollege sagt: Das geht alles?


    Ich bin leicht irritiert...

  • Es sprach der Igel zum Hasen: Ick bünn all doa. :P

    Ich glaube, der TE wollte ein Tool, wo er die B-Plan Angaben einklopfen kann und dann nach einem Druck auf den Button ein Modell stehen hat.

    Ich weiß nicht, ob ich so ein Programm (am besten mit 3D Drucker Schnittstelle) meinen Traum oder meinen Albtraum nennen soll(te). Ich glaube, eher Albtraum

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  • Du willst im OG keine schrägen Wände

    EINE Variante könnte ich mir vorstellen: Es müsste die Aussenwand ja keine Wand sein aus Mauersteinen. Es "reicht", wenn davon eine Wirkung ausgeht wie eine Wand. Die eigentliche Aussenwand kommt dann weiter innen. Quasi ein Staffelgeschoß mit umlaufender Sichtblende.

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  • und Brain 0.1.

    ohne Update wird das nichts.



    aus Lego 1.0.

    oder mit allen anderen Klemm-/Noppenbausteinen.


    Ersatzweise mit Pappkarton, Schere und Klebstoff.



    Das Problem ist, dass ich mit einem Architekten gesprochen habe, der mir erst gesagt hat, dass es geht.

    Dann soll er doch mal zeigen wie es geht, eine Skizze genügt.


    Ich sehe nur 2 Möglichkeiten. Entweder die Wünsche werden dem B-Plan angepasst, oder es muss ein anderes (geeignetes) Grundstück her. Versuche das über Winkelzüge zu lösen werden kaum zum Erfolg führen, und stattdessen Zeit und Geld verbrennen.

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