Rodung des Grundstücks im Kaufvertrag enthalten

  • Guten Abend!


    Wir hätten da nochmal eine kleine Frage.

    Wir haben ein Grundstück erworben auf dem ein kleines Wäldchen stand. Im notariellen Kaufvertrag stand drin das die Rodung und der Abtransport des Wäldchens im Kaufpreis mit inbegriffen ist.

    Die Rodung ist laut Definition : Die Abholzung der Bäume und Sträucher, sowie die langfristige Entfernung der Baumstümpfe und Wurzeln.


    Nun ist es so, das der Verkäufer das Grundstück nach seinen Vorstellungen gerodet hat. Überall sind noch Stümpfe und Wurzeln von Bäumen und Sträuchern. Auf den angehängten Fotos sieht man durch den Schnee leider nur ein Bruchteil.


    Der Kaufpreis ist jetzt bald fällig, der Verkäufer meint jedoch das man Rodung ja unterschiedlich definieren könnte.


    Jedoch ist auch laut Internet und diverser Anwalt-Foren, eine Rodung eben das oben beschriebene. Andere Formen der Rodung wären Brandrodung, Kahlschlag oder Teilrodung. Aber davon war ja im Vertrag nie die Rede.


    Ich habe bereits Rücksprache mit dem Notar gehalten, dieser sagte mir das alle formellen Dinge zur Kaufpreis Erfüllung vorhanden sind und man deswegen bloß einen kleinen Teil zurückhalten könnte. Ich solle aber erstmal mit dem Makler sprechen und versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden und erstmal einen Anwalt außen vor lassen da das die Fronten ja nur verhärten würde. Aber ohne einen Anwalt kann ich doch nicht einfach Geld zurück halten oder? Dann geraten wir ja in Verzug. Das nächste Problem ist das ja nur bis Ende Februar gerodet werden darf, daher müsste das ganze ja relativ schnell gehen wenn man nicht bis Oktober warten will.


    Denn immerhin steht das im Notarvertrag, der beiden Parteien vorlag, beiden Parteien vorgelesen und von beiden Parteien unterschrieben wurde. Dann kann er sich doch nicht einfach damit raus reden das Rodung für ihn eine andere Definition darstellt, oder doch? =o


    Die Hütte hinten gehört übrigens nicht mehr zu unserem Grundstück.


    Vielen Dank schon einmal :)

  • Vielleicht hilft DIN 18320 VOB/C ein wenig weiter in der Argumentation.

    "3.2.2 Rodungsarbeiten

    Beim Roden der Stubben von gefällten Bäumen und Sträuchern sind deren Wurzelstöcke bis 20 cm außerhalb des Wurzelanlaufes und Strakwurzeln mit Durchmesser über 10 cm bis zu einer Tiefe von 30 cm zu entfernen und zu lagern."


    Diese Definition stellt meiner Meinung nach zumindestens die Verkehrssitte dar.


    P.S.: Der Termin Ende Februar besteht nur für Fällungen ohne vorherige Baumschau und soll Nistplätze schützen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Das nächste Problem ist das ja nur bis Ende Februar gerodet werden darf, daher müsste das ganze ja relativ schnell gehen wenn man nicht bis Oktober warten will.

    Wurzelstöcke können ohne Probleme ganzjährig entfernt werden.



    Das Recht auf Einbehalt nach 641 BGB besteht nur für Werkverträge. Du hast ja erstmal ein Grundstück gekauft, also ein Kaufvertrag.


    Ggf. ist euer Vertrag als gemischter Kauf- und Werkcvertrag auszulegen, das weiß ich aber nicht.

    Wenn, dann hast du ein Einbehaltsrecht in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten. Und ggf. trotzdem das Recht, das Eigentum übertragen zu bekommen, siehe Anspruch auf Eigentumsübertragung trotz Einbehalt? - Baurecht 2.0


    Andererseits schuldet der Verkäufer auch die Übergabe einer mangelfreien Sache. Wenn diese offensichtlich nicht mangelfrei ist, besteht meiner Meinung nach keine Pflicht zur Abnahme und Entrichtung des Kaufpreises. Der BGH scheint die ähnlich zu sehen wie ich.

    BGH zum Kaufrecht: Auch geringfügige Mängel rechtfertigen Zahlungs- und Abnahmeverweigerung – Forum Nachhaltige Immobilien


    Der Notar hat Beratungspflichten und muss dich über deine Rechte und Pflichten aufklären.

    Ich würde den Noar schriftlich von den Mängeln am Grundstück in Kentnis setzen und fragen, ob unter diesen Randbedingungen der Kaufpreis tatsächlich fällig ist, mit Verweis auf BGH, Urteil vom 26. Oktober 2016 – VIII ZR 211/15


    Natürlich ist es nicht verkehrt, erstmal den Verhandlungsweg einzuschlagen, aber am Ende sitzt du am längeren Hebel außer du hast es eilig.

    Du kannst auch einen Anwalt einschalten und dich beraten lassen, ohne Schriftverkehr zur Gegenseite, welche "die Fronten verhärten" könnte, einfach nur damit du deine Optionen kennst und die rechtliche Analyse nicht aus dem Internetforum stammt.

  • Alleine daraus so ein "Theater" zu machen, zeugt schon von wenig bis garkeinen Sachverstand - Womöglich wohnt der Verkäufer auch noch direkt nebenan........

    Das Grundstück wollt ihr sowieso bebauen, wo besteht jetzt das Problem mit einem Bagger die letzten Stubben an einem Nachmittag rauszuholen, alleine wegen so einer lächerlichen Kleinigkeit einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, ist eigentlich nur noch frech.


    Da kann einem eigentlich nur noch das spätere Bauunternehmen leid tun, das wird ja noch eine lustige Geschichte. :)

  • wo besteht jetzt das Problem mit einem Bagger die letzten Stubben an einem Nachmittag rauszuholen, alleine wegen so einer lächerlichen Kleinigkeit

    Es ist KEINE "lächerliche Kleinigkeit", die Stubben zu roden. Es kostet Geld, das eigentlich der Verkäufer hätte bezahlen sollen/müssen! Wenn Du soviel Geld (über) hast, kannst Du ja dem TE gern die Stubbenrodung bezahlen. :D

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Alleine daraus so ein "Theater" zu machen, zeugt schon von wenig bis garkeinen Sachverstand - Womöglich wohnt der Verkäufer auch noch direkt nebenan........

    Das Grundstück wollt ihr sowieso bebauen, wo besteht jetzt das Problem mit einem Bagger die letzten Stubben an einem Nachmittag rauszuholen, alleine wegen so einer lächerlichen Kleinigkeit einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, ist eigentlich nur noch frech.


    Da kann einem eigentlich nur noch das spätere Bauunternehmen leid tun, das wird ja noch eine lustige Geschichte

    Zwei Punkte:

    1. Mit Sachverstand hat das überhaupt nichts zu tun - man muss sich auch bei Kleinigkeiten nicht die Wurst vom Brot klauen lassen. Wenn Rodung vereinbart ist und der Verkäufer nur Fällung macht, dann hat er auch nicht die volle Leistung erbracht. Es wäre für den Verkäufer ebenso eine Kleinigkeit gewesen, den von ihm abgeschlossenen Vertrag einfach einzuhalten.

    2. Durch den dicken Schnee sehen wir nicht, welchen Umfang die Stubben haben. Dann ist es mehr als nur ein Vormittag um die rauszuholen. Und dann habe ich sie erstmal nur rausgeholt, ein Bagger ist halt keine Stubbenfräse. Hinzu kommt dann also auch die Entsorgung: durch den Schnee sehen wir nicht, welchen Durchmesser die Stubben haben, das kann dann auch nochmal kosten.


    Völlig trivial ist das also nicht. Klar: es wird hier wohl nicht um 5.000 EUR gehen. Aber selbst wenn wir hier von nur 500 - 1.000 EUR reden fürs Rausreißen und ordnungsgemäße Entsorgen, dann ist das trotzdem Geld, wo mir nicht ganz klar ist, warum der Käufer jetzt hier für den Verkäufer in die Bresche springen soll.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Völlig trivial ist das also nicht. Klar: es wird hier wohl nicht um 5.000 EUR gehen. Aber selbst wenn wir hier von nur 500 - 1.000 EUR reden fürs Rausreißen und ordnungsgemäße Entsorgen, dann ist das trotzdem Geld, wo mir nicht ganz klar ist, warum der Käufer jetzt hier für den Verkäufer in die Bresche springen soll.

    Wenn ich mir den Hümpel auf Bild 3 ansehe, würde ich doch eher in die Richtung 5.000,- € schätzen ;)

    Das Grundstück wollt ihr sowieso bebauen, wo besteht jetzt das Problem mit einem Bagger die letzten Stubben an einem Nachmittag rauszuholen, alleine wegen so einer lächerlichen Kleinigkeit einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, ist eigentlich nur noch frech.

    Frech ist höchstens, eine Fällung als Rodung verkaufen zu wollen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • enn ich mir den Hümpel auf Bild 3 ansehe, würde ich doch eher in die Richtung 5.000,- € schätzen

    Ja, den habe ich so bewusst jetzt nicht dem Grundstück zugeordnet, das sind schon eine Menge Stämme; ggfs. kann man die noch als Brennholz verkaufen (schwacher Trost). Aber wenn da jemand mit Stubbenfräse anrückt, dann ist das nicht an einem Vormittag durch, das stimmt.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • ist Fräsen eigentlich schon Rodung? Hätte gedacht, da müssen die Wurzeln komplett raus.

    Dazu scheint es unterschiedliche Definitionen zu geben. Wenn die Wurzelstöcke aber noch komplett im Boden sind, liegt sicher keine Rodung vor.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Semantisch ist die Bedeutung/der Umfang von Rodung nicht klar definiert. Ob jur., weiß ich nicht.

    Im Grunde hätte der beurkundede Notar hier klarer formulieren müssen. Nun isses aber, wie es ist!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • ist Fräsen eigentlich schon Rodung? Hätte gedacht, da müssen die Wurzeln komplett raus.

    Dazu scheint es unterschiedliche Definitionen zu geben.

    DIN 18320 VOB/C ...

    "3.2.2 Rodungsarbeiten

    Beim Roden der Stubben von gefällten Bäumen und Sträuchern sind deren Wurzelstöcke bis 20 cm außerhalb des Wurzelanlaufes und Starkwurzeln mit Durchmesser über 10 cm bis zu einer Tiefe von 30 cm zu entfernen und zu lagern."

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Darleen97

    In Bayern gibt es den Bayerischen Waldbesitzerverband e.V., dessen Geschäftsführer Rechtsanwalt ist. In deinem Bundesland gibt es sicher einen ähnlichen Zusammenschluss. Da würde ich mündlich ober besser schriftlich anfragen, was unter "Rodung" zu verstehen ist.

    Vielleicht kann die Argumentation eines Fachverbandes bei der Durchsetzung deiner Ansprüche helfen.

  • . Aber wenn da jemand mit Stubbenfräse anrückt, dann ist das nicht an einem Vormittag durch, das stimmt.

    ist bei einem baugrundstück eher nicht zielführend .bei und gibt es auch den begriff baufeldrodung .... ob es hilft ?

    ist Fräsen eigentlich schon Rodung?

    fräsen ist fräsen .

    roden ist roden . und das ist bei mir inklusive wuzelstock .

    Waldbesitzerverband

    die sind da eher für andere sachen zuständig ...


    es sei den , der förster darf mitten im wald ein forsthaus bauen .

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Ich denke auch, dass selbst unter zwei Privatleuten das Gericht fragen wird, was der Durchschnittsmensch unter "Rodung" versteht. Und da dürfte m.E. die Entfernung mit Wurzel gemeint sein, denn das andere ist eben nur eine Fällung. Was jetzt konkret noch an Wurzeln übrig bleiben wird und ob Fräsen reicht oder nicht, ist unter Laien sicherlich nochmal auslegungsbedürftig. Aber unstrittig dürfte sein, dass die Stubben nicht einfach stehen bleiben.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • ????

    eine eiche mit einer solchen wurzel wird mit sicherheit nicht gefällt werden dürfen :eek:

    die hat mit sicherheit über 1m umfang:D

    Wenn es tatsächlich Wald war, dann wahrscheinlich schon (dann wird's aber mit dem Bauen schwierig...) . Die Eichenstrünke, die bei uns rausgezogen wurden, waren von ca. 80-120cm Stammumfang, und die hatten definitiv noch keine 5m Pfahlwurzel, also ich denke auch, dass man bei 5m Pfahlwurzel von einem ziemlich mächtigen Baum spricht. Und wenn man so eine richtig große Eiche zu fällen hat, die günstig steht, dann gibt es durchaus Unternehmer, die übernehmen Fällung und Rodung gratis und nehmen dafür den Stamm mit. Es sei denn die steht bei meiner Tante im Wald, dann will die kein Sägewerk haben, weil die ganzen alten Eichen aus der Gegend im Frühjahr '45 ordentlich Metall geschluckt haben.


    und wenn Pfahlwurzler dabei sind wird das Grundstück 5m tief aufgegraben?


    Ich halte den Einwand mit der 5m Pfahlwurzel für eher abwegig, denn im vorliegenden Fall geht es darum, was die Vertragsparteien beim konkret vorliegenden Grundstück eigentlich unter Rodung verstanden haben dürften. Und da ist es m.E. eigentlich unstrittig, dass man jedenfalls nicht Fällung meinte, sondern eben auch Entfernung der Wurzel (egal wie tief und gründlich im Einzelnen).

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Vielen Dank für eure zahlreichen Antworten!


    Wir haben nun auch Kontakt zu den Käufern des Nachbargrundstücks aufgenommen (Unseres und deren war mal ein großes Grundstück und wurde geteilt). Auch diese haben Probleme mit dem Verkäufer. Auch deren Grundstück ist nur abgeholzt. Außerdem haben sie noch ein weiteres Problem, das Grundstück ist nur von unserer Seite aus mit Abwasser erschlossen. Laut Verkäufer wäre das aber schon alles mit der stadt geklärt das auch auf deren seite ein bezahlter Anschluss liegt. Dem war aber nicht so, also haben wir mit den Nachbarn besprochen das die paar Meter auch über unser Grundstück laufen kann, da mit kein neuer Anschluss gezogen werden muss. Vorher hieß es der Verkäufer zahlt die Baulasteintragung und den Notar. Aber auch das möchte er nun nicht mehr,obwohl vertraglich geregelt. Naja, wir haben uns jetzt dazu entschieden gemeinsam einen Anwalt aufzusuchen. Wir haben bis jetzt 3000 Euro zurück gehalten (die die restliche Rodung auch kosten wird laut tiefbauer) und die Nachbarn 10.000 Euro, da schon alleine Baulast und Notar um die 2500 bis 3000 Euro kosten werden plus deren Rodung und evtl Entfernung von dem Rest einer Scheune die bis vor kurzem noch dort auf deren Teil des Grundstücks stand und vom Verkäufer grob mit dem Bagger entfernt wurde.

  • Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit Nebenleistung - Roden der Bäume -, die aber nicht dazu führt, dass aus dem Kaufvertrag ein Werkvertrag wird.


    Zurückbehaltungsrecht in Höhe der Rodungskosten ergibt sich aus § 320 Abs. 2 BGB. Nach fruchtlosem Ablauf einer zuvor gesetzten Frist zur Durchführung der Rodung entsteht für den TE ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Rodungskosten. Damit kann er gegenüber dem Kaufpreisanspruch aufrechnen. Fristsetzung möglicherweise entbehrlich, wenn die bisherigen Erklärungen des Verkäufers als endgültige Verweigerung der Rodung zu verstehen sind und dessen Erklärungen beweisbar sind ( z.B. in einem Schreiben so erklärt ) ---> § 281 BGB.


    Was unter Rodung zu verstehen ist richtet sich nach dem allgemeinen Wortgebrauch ( beliebt bei Richtern das Nachschlagen im Duden ) und zusätzlich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls ( = Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ). Hier wurde das Grundstück zur Bebauung erworben und deshalb ist dort auch von der " Rodung und dem Abtransport des Wäldchens " die Rede. Der Verkäufer hat also das Herrichten des Baugrundstücks übernommen und diese Leistung war im Kaufpreis mit eingerechnet.


    Der Notar hat Verträge zu beurkunden und nicht über Streitigkeiten, die aus dem vor ihm beurkundeten Vertrag entstehen, zu entscheiden. Insofern wird sich ein Notar nie zu derartigen Streitigkeiten konkret äußern. Er wird - wie hier - darauf verweisen, dass die streitige Klausel auszulegen ist.

  • ich persönlich verstehe unter dem Begriff "Rodung" nicht das Entfernen der Wurzelstöcke.


    Ich hatte mal mit so einer Baumaßnahme zu tun, da wurde das getrennt ausgeschrieben:

    Rodung der Fläche und Entfernen der Wurzelstöcke. Da rücken auch unterschiedliche Firmen an.


    Das Entsorgen der Wurzelstöcke ist auch nicht ganz ohne. Die nimmt nicht jeder!

  • ich persönlich verstehe unter dem Begriff "Rodung" nicht das Entfernen der Wurzelstöcke.

    Jetzt hast Du mich neugierig gemacht, denn mir wurden "Baumfällarbeiten" angeboten, und als ich nachgefragt habe, was mit der Wurzel passiert, bekam ich als Antwort, dass ich dann eine "Rodung" beauftragen müsste. Diese wäre teurer, dafür dann inkl. Entfernen der Wurzel, das wäre auch in einer Norm definiert.


    Jetzt habe ich mal gesucht und konnte nur eine ATV DIN 18320 finden, die deBakel oben schon zitiert hat.


    Ich würde unterstellen, dass wenn ich einen Fachbetrieb mit einer "Rodung" beauftrage, dass dann für eine fachgerechte Ausführung diese Norm (oder vielleicht auch eine andere?) herangezogen wird, und das Entfernen der Wurzeln zumindest bis in eine Tiefe von xx cm enthalten ist. Soll die Wurzel im Boden verbleiben, dann müsste ich Fällarbeiten beauftragen.


    Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob man solche Details bei einem Kaufvertrag zwischen "Laien" voraussetzen kann, und wie die Wortwahl i Vertrag auszulegen ist. Ich muss gestehen, ich hätte mir als Käufer über solche Feinheiten keine Gedanken gemacht.

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    .

  • Eigentlich nicht.

    Waldrodungen werden ja auch nicht nur absägen sondern vorbereiten zur aufforstung betrieben. Das solche teilweise ohne Baumstumpfentfernung auskommen ist dann der jeweiligen Situation geschuldet

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer