Tiefgarage wird als Vollgeschoss betrachtet von der Baufaufsicht

  • Neubau eines 6-Familienhauses

    Es gibt keinen gültigen Bebauungsplan (§34)

    Ort: Maintal (nähe Frankfurt am Main)


    Liebe Experten,


    ich hatte vor einigen Monaten bereits ein Anliegen bzgl. der Tiefgarage, jedoch habe ich mittlerweile einen Architekten gefunden, der alles neu geplant hat. Daher öffne ich auch ein neues Topic, da diese Pläne mit den alten Plänen nichts mehr zutun haben.


    Ich habe allerdings leider ein sehr großes Problem:
    Mein Architekt hatte die Stadt über die erhöhte Sockelhöhe informiert, dass wir es unten mit drückendem Wasser zutun haben und natürlich auch die Rampenlänge ein Problem darstellt. Die Stadt hatte (mündlich) gesagt, dass sie kein Problem mit der hohen Garage hätten, da es in diesem Falle ja begründet ist. Hier die aktuelle E-Mail von der Bauaufsicht von heute:


    E-Mail der Baufaufsicht an meinen Architekten:

    Sehr geehrter Herr_______

    nach Rücksprache mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Maintal kann ich Ihnen zum aktuellen Planungsstand folgendes mitteilen:

    -          Das KG ist – so wie es momentan geplant ist – ein oberirdisches Geschoss gem. §2 HBO und auch als Vollgeschoss zu betrachten – dies müsste geändert werden, so dass hier kein Vollgeschoss entsteht


    -          Die Balkone sind bei der GRZ-Berechnung zu berücksichtigen

    Nach Einarbeitung dieser Punkte kann eine generelle Genehmigungsfähigkeit in Aussicht gestellt werden.


    Natürlich ist es jetzt schwer nachzuweisen, dass die Stadt erst telefonisch bestätigt hat, dass es aus städtesicht kein Problem darstellt... Aber sich darauf zu konzentrieren bringt ja leider nicht viel, da wir nichts schriftlich haben, aber selbst wenn, ist dies ja keine Rechtsgrundlage. Das Problem ist aktuell, dass wir bzw. mein Architekt mir auch gesagt hat, dass wir einfach schlichtweg nicht tiefer gehen können wg. der Rampe und dem Wasser... Mein Architekt hat heute auf Paragraph 21a verwiesen:

    § 21a Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen. (1) Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst anders genutzten Gebäuden auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder auf die zulässige Baumasse nicht anzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.


    --- Es gibt keinen gültigen Bebauungsplan...


    Ich hoffe ihr könnt mir als Experten noch ein Tipp zukommen lassen, wie wir in so einer Situation vorgehen könnten. Zählt die Garage tatsächlich als Vollgeschoss?

    Es gab auch einen sehr langen E-Mail Verlauf mit der Baufaufsicht bezüglich eines dritten Vollgeschosses und sehr viele Paragraphen etc. bis die Bauaufsicht irgendwann gesagt hat, dass wir doch jetzt eine Bauvoranfrage einreichen sollen. Aber da wir leider sehr viel Zeitdruck haben, haben wir auf das dritte Vollgeschoss verzichtet.


    In der unmittelbaren Umgebung gibt es fast ausschließlich Mehrfamilienhäuser mit mindestens 4 Vollgeschossen (falls es sich jemand auf google maps anschauen möchte: Thomas-Mann-Str.38, 63477 Maintal)... Die Bauaufsicht argumentiert mit den Häusern auf der anderen Seite aber im Prinzip sollte dies ja kein Problem darstellen, da wir ohnehin mit 2 Vollgeschossen + Dach einverstanden sind.


    Mein Architekt führt am Montag ein Telefongespräch mit der Bauaufsicht aber ich würde natürlich jeden Tipp von euch dankend annehmen.


    Vielen Dank schonmal für eure Hilfe/Tipps

  • wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.

    sind eben nur dann nicht anzurechnen, wenn ein B-Plan dies so festlegt. So lese ich das. §34 = kein B-Plan = anzurechnen.


    Ich verstehe das Gesamtansinnen ohnehin nicht. Ehrlich.


    Du willst mit aller Gewalt X Wohnungen und veranstaltest dafür Klimmzüge, die sich vielleicht (irgendwann?) baurechtlich in Einklang bringen lassen. Dafür aber nimmst Du einen massiven Qualitätsverlust in Kauf. Der gesamt Garten ist vom "Erdgeschoß", welches 2m über dem Grundstück thront, nicht zu erreichen. Bitte mal Bild "Ansicht 5" ansehen und dann wird doch jedem klar, dass das planerisch nicht das gelbe vom Ei ist....also nicht mal das Eiweiß. Oder die Schale. Das ist nicht einmal ein Ei!

  • Lieber Thomas,


    danke für deine Rückmeldung. Die Stadt grenzt an Frankfurt am Main... Der Bodenwert in dieser Gegend ist recht hoch, daher kann sich das nicht jeder leisten in so einer Lage ein Einfamilienhaus zu bauen. Das ganze muss sich also auch finanziell auch lohnen, auch wenn das leider Qualitätsverlust bedeutet.

  • Naja, die TG ist ja nicht nur ein kleines Stück höher. Ist ja mehr als die Hälfte der Höhe über Gelände.

    1,40 ist wohl die Grenze, damit es nicht als Vollgeschoss gewertet wird. und ja, die Garage ist deutlich höher. Das stimmt ... aber es gibt ja einen Grund, warum es so hoch ist.
    Dennoch sind die Gebäude in der Straße (fast) ausschließlich hohe Mehrfamilienhäuser, also selbst wenn das Gebäude höher ausfällt, dann fügt es sich wunderbar in die Umgebung ein.

  • Abgesehen von der Geschossigkeit sehe ich noch ein Problem, Zitat HBO:


    "§ 54

    Barrierefreies Bauen

    (1) 1In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen mindestens 20 Prozent der Wohnungen

    barrierefrei erreichbar und zugänglich sein,..."


    Welche Wohnungen sind barrierefrei erreichbar?

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Treppenlift mit Podest. Die Grundrisse werden noch angepasst, also Türbreite etc. Das mit dem Treppenlift steht auch in einem der Ansichten (bei der Treppe).

  • Ich möchte bei dieser Gelegenheit mal kurz an meinen Beitrag Nr. 43 erinnern.


    Tiefgaragen-Rampe nicht möglich? - Seite 2 - Grundrissdiskussion - Fragen rund ums Bauen? Frag die Experten (expertenforum-bau.de)


    Déjà - vu?


    Ich hatte schon damals ein qualitätsvollere Planung empfohlen, ggf auch etwas kleiner. Natürlich kostet Baugrund viel. Da verstehe ich das Ansinnen darauf möglichst viel umzusetzen. Ist auch im Sinne des Nachverdichtens sinnvoll. Wirklich.


    Aber irgendwann schafft man mit massiver Überbauung keine Qualität mehr. Dann hat man zwar viele m², aber es wird sich nur schwerlich vermieten lassen. Oder eben mit entsprechend geringeren Mieten.


    Tut mir leid, aber diese Planung ist m.E. unter aller Kanone.


    Und: Ob ich das besser könnte? Wenn die verpflichtende Vorgabe X Wohnungen mit X Stellplätzen auf diesem kleinen Grundstück wäre, dann würde die Antwort wohl "nein" lauten. Das Grundstück ist eben zu klein. Oder das Geplante zu groß.


    Schaffe lieber Qualität. Baulich, planerisch (die Ansichten sind schon echt ein Hingucker), wirtschaftlich.

  • Danke für die Tipps. Hoffe du kannst verstehen, dass ich bei einem Millionen Kredit nicht einfach zur Bank gehen kann und plötzlich von Qualität spreche und dass ich lieber doch nur 2 Wohnungen statt 6 bauen will. Selbstverständlich wurde jeder m² genutzt. Das Grundstück hat über 300.000 € gekostet. Wohnraum ist hier sehr knapp und auch teuer... Ich bin mir sehr sicher, dass auch diese Wohnungen sehr schnell vermietet werden können. Ob es schönere Wohnungen gibt? natürlich aber ich muss hier einfach gestehen, dass ich nunmal mir diesen Luxus eines Einfamilienhauses in dieser Gegend nunmal nicht leisten kann. Ich möchte um ehrlich zu sein auch keine Grundsatzdiskussion beginnen, warum man auf einem kleinen Grundstück ein Mehrfamilienhaus baut. Ich bitte lediglich um Hilfe und um Tipps in meiner speziellen Situation.


    Mir geht es lediglich um die Frage, ob jemand von euch argumentativ weiterhelfen kann bzw. Tipps hat oder eine Möglichkeit sieht, ohne die komplette Planung von vorne zu beginnen.

  • ....und dass ich lieber doch nur 2 Wohnungen statt 6 bauen will.

    DAS hatte ich weder so, noch so ähnlich empfohlen.


    Geschrieben hatte ich hingegen:

    Zitat

    Oder "nur" 5 Wohnungen (EG + OG, jeweils 2, ein Penthouse mit Dachterrasse on top)?


    5 gute Wohnungen, mit Zugang zu einem (kleinen Garten) für die EG-Wohnungen, mit 5 Stellplätzen oberirdisch.... das spart auch Geld. TG kostet Geld.

  • DAS hatte ich weder so, noch so ähnlich empfohlen.


    Geschrieben hatte ich hingegen:


    5 gute Wohnungen, mit Zugang zu einem (kleinen Garten) für die EG-Wohnungen, mit 5 Stellplätzen oberirdisch.... das spart auch Geld. TG kostet Geld.

    Auch bei 5 Wohnungen muss man 8 Stellplätze nachweisen... So viele wie ich aktuell auch nachweisen muss bei meinen 6 Wohnungen (die oberen zwei sind große 1 Zi Apparments).. Also selbst wenn, wäre das Hauptproblem dadurch nicht beseitigt, indem ich auf eine Wohnung verzichte, da man nie und nimmer 8 Stellplätze ohne TG oben planen kann und die 50 % Vorgartenfläche dabei noch einhält...


    Schön wäre es aber mit deinem Vorschlag 5 Wohnungen, 5 Stellplätze.... Hier gilt: 1,5 Stellplätze pro Wohnung... ausgenommen 1 Zimmer Appartments... da reicht 1 Stellplatz pro Wohnung.

  • Wie kommst Du auf diese Zahl?


    Eure Stellplatzsatzung besagt:


    1.2 Wohngebäude ab 2 Wohnungen 1,5 Stpl. je Wohnung


    Das hieße bei 6 Wohnungen: 6 x 1,5 = 9 Stpl.


    Bei 5 Wohnungen: 5 x 1,5 = 7,5 Stpl. (korrekt gerundet 8 Stpl.)


    Bei zweiterem müsste man ggf. mit der Stadt verhandeln, ob man diese evtl. abrunden kann (also 7 Stellplätze). Die Satzung gibt tatsächlich 8 vor (bei 5 Wohnungen), jedoch 9 bei 6 Wohnungen.




    Muss aber auch gestehen mich in die Ortssatzungen nicht eingearbeitet zu haben ;)


    Ggf. wäre auch eine ablöse sinnvoll. allemal billiger als eine TG

  • Zählt die Garage tatsächlich als Vollgeschoss?

    Ja. Allerdings spielen die Vollgeschosse beim Einfügungsgebot eine eher untergeordnete Rolle. Wichtiger sind die Gebäudehöhen und da steht Dir das Haus mit der Nummer 38 argumentativ im Wege.

    Es gab auch einen sehr langen E-Mail Verlauf mit der Baufaufsicht bezüglich eines dritten Vollgeschosses und sehr viele Paragraphen

    Und den müsste man kennen, um beurteilen zu können, ob noch Chancen bestehen.


    In der unmittelbaren Umgebung gibt es fast ausschließlich Mehrfamilienhäuser mit mindestens 4 Vollgeschossen

    Nein, eben nicht. Die unmittelbare Umgebung ist Kraut und Rüben. Hier gibt es gar keine maßstabsbildende Gebäudestruktur. Alle Parteien haben daher nur schwache Argumente, aber Du hast den Zeitdruck.

    Kompromissvorschlag: In der Straßenabwicklung der Thomas-Mann-Straße Linie ziehen vom First HsNr. 38 bis zur Attika HsNr. 24 und das Staffelgeschoss so weit verkleinern, dass Brüstung und Attika des Neubaus diese Linie nicht überschreiten.

  • Und warum hat die Garage knapp 3m lichte Rohbauhöhe?

    Wegen den Duplexparkern. Habe aber meinem Architekten vorhin geschrieben, dass die Garage net so hoch sein muss, da ich mich einen Duplexparker will, der das untere Fahrzeug quasi einschließt. Also 2 getrennt voneinander funktionierende waagerechte Duplexparker mit Grube.... In dem Haus zieht überwiegend ohnehin nur Familie+ Bekannte ein. Aber selbst wenn nicht, ich würde dann einen Duplexparker vermieten, sodass der Mieter dann beide hat, also oben und unten. Für diese Konstruktion benötige ich keine 3 Meter Rohbauhöhe.. ich gewinne dadurch wahrscheinlich 40 cm? ... Also wenn ich hier nichts falsch mache, gehe ich davon aus, dass ich jetzt statt 2,30 m bei 1,90m Sockelhöhe bin??? Also statt den zu erreichenden 1,40 Meter? Bitte korrigiert mich, wenn ich hier was falsches schreibe.

  • 1 Zimmer Appartments benötigen nur 1 Stellplatz, also 4 x 1,5 = 6 + 2 mal 1 = 8 Stellplätze bei 6 Wohnungen.

    Ablöse geht nicht bzw. akzeptiert die Stadt nicht.

  • 4x das hier als Duplexlösung in den Vorgarten?

    Wenn wiese drauf ist könnte es als VOrgarten zählen.



    Sehr interessant danke..... wollte grad schreiben 50 % Vorgartenfläche bis ich die Wiese gesehen habe... Aber ich brauche ja 8 Stellplätze.. Wo sollen als Duplexlösung die 8 Autos verschweinden. 4 kann ich nachvollziehen, oder meinst du so richtig tief unter die Erde? Ich muss kurz mal überlegen.....

  • Ja. Allerdings spielen die Vollgeschosse beim Einfügungsgebot eine eher untergeordnete Rolle. Wichtiger sind die Gebäudehöhen und da steht Dir das Haus mit der Nummer 38 argumentativ im Wege.

    Und den müsste man kennen, um beurteilen zu können, ob noch Chancen bestehen.


    Nein, eben nicht. Die unmittelbare Umgebung ist Kraut und Rüben. Hier gibt es gar keine maßstabsbildende Gebäudestruktur. Alle Parteien haben daher nur schwache Argumente, aber Du hast den Zeitdruck.

    Kompromissvorschlag: In der Straßenabwicklung der Thomas-Mann-Straße Linie ziehen vom First HsNr. 38 bis zur Attika HsNr. 24 und das Staffelgeschoss so weit verkleinern, dass Brüstung und Attika des Neubaus diese Linie nicht überschreiten.


    Die 38 kann höher bauen. Ist ein guter Freund von mir. Die wollen zwar selbst auch 3 Vollgeschosse + Dach... aber die Stadt hat zu der 38 bereits gesagt, dass sie ein weiteres Geschoss bauen können, also auch 2 Vollgeschosse + Dach. Aber sehr interessant. Ich werde mal deine Nachricht meinem Architekten zeigen als möglichen Kompriss...

    Vielen Dank!

  • Also Leute es gibt jetzt doch Hoffnung und zwar aus folgendem Grund:

    Und warum hat die Garage knapp 3m lichte Rohbauhöhe?

    Das ist eine sehr gute Frage und scheinbar auch fast die Lösung für das Problem. Mein Architekt hat nämlich die TG mit einer Deckenhöhe 2,95m eingeplant, weil er diese Duplexparker mit Neigung einbauen lassen wollte. Die will ich aber nicht, da ich die waagerechten plattformen bevorzuge. Ich habe mit dem Hersteller telefoniert und es wurde mir bestätigt, dass ich diese Duplexparker auch so einbauen lassen kann, sodass das obere Fahrzeug das untere Fahrzeug einschließt, also ein abhängiges Parken quasi. Aber ich entscheide mich für zwei einzelne Duplexparker, sodass dann logischerweise immer nur ein Auto eingeschlossen wird. Der Vorteil besteht hier darin, dass wir keine hohe Deckenhöhe benötigen und eine lichte Höhe von 2,20m ausreicht. Das widerum sorgt dafür, dass die TG insgesamt nicht mehr so viel rausragt.


    Mein Architekt hat mir vorhin telefonisch folgende Werte durchgegeben:


    50cm decke

    30 cm unterzüge

    80-16= 64 cm

    2,84 m-1,25 = 1,59


    Denke ihr versteht das besser... Für mich relevant ist lediglich der letzte Wert: 1,59m.... Sooooo jetzt haben wir zumindest nicht mehr so eine hohe Differenz zu den geforderten 1,40m der Stadt.... Am Ende gabs aber noch ein Problem, weil mein Architekt gesagt hat, er müsste nochmal nachrechnen, ob das so funktioniert bzw. ob ein Fahrzeug immer noch runterfahren kann, ohne gegen die "TG Einfahrtsdecke?" zu knallen..


    Hoffe ihr könnt mir so weit folgen. Wie seht ihr das mit der neuen Situation bzw. der Einsparung der TG Deckenhöhe und mit dem aktuellen Wert 1,59m und die potenzielle Gefahr mit dem "dagegen knallen das Fahrzeuges".... Es klingt zumindest schonmal besser als die Differenz die war ursprünglich hatten zu der Vorgabe der Stadt. Sorry für die oberen Zahlen ohne entsprechende Kennzeichnung. Ich hab einfach nur schnell mitgeschrieben, aber vielleicht versteht ihr diese Zahlen bzw. die obere Rechnung besser?!


    DANKE!





  • Ich fürchte, Du wirst mit diesem Bauvorhaben mächtig auf die Nase fallen. Ich würde jetzt die Notbremse ziehen und das Konzept völlig verändern. Wenn dir und deinem "Architekten" nichts besseres einfällt, dann verkauf das Grundstück besser und kauf dir wo anders was vernünftigeres, was zu dir passt.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Eine Vorschlag am Rande: Lass den Architekten doch bitte einmal die Schleppkurven bei der Benutzung Deiner Duplexparker eintragen - mit Angabe ob jeweils vorwärts oder rückwärts gefahren wird.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • ...wenn man aus Nr. 3/4 rausfährt wird das ein recht langwieriges Wenden.


    Aber auch ein rückwärts eingeparkter Stpl 1 oder 2 muss sehr aufwendig wenden.


    Ich halte die Gesamtplanung für nicht gelungen. Das mag aber (auch) an den Vorgaben liegen, die es irgendwie umzusetzen gilt.


    "Less is more"

  • Ich glaube nicht, dass es nur den Vorgaben liegt. Aber das haben wir in den Threads vorher eingehend besprochen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • :corn:

    Frau Maier scheint sich ja richtig zu freuen xD. Aber das ist der Unterschied zwischen jemanden der sofort aufgibt und jemanden der ein Nein nicht akzeptiert. Das wird schon irgendwie gelöst, auch wenn es eine Frau Maier nicht gerne sieht. Wenn es für eine Frau Maier nicht möglich ist, dann heißt es noch lange nicht, dass es für andere unmöglich ist. Dann will ich es erst recht und auch für dieses Problem gibt es Lösungen.


    Danke an die User mit hilfreichen Kommentaren und Lösungsvorschlägen. Hab ne gute Lösung gefunden.

  • Nein, ich finde es nur unterhaltsam. Sicher gibt es Lösungen. Aber ich sehe keine Bereitschaft für Alternativen. Aber im anderen Strang wurde ja schon genug darüber geschrieben. Wir wollen nicht wieder alles aufwärmen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...