Gesetzliche Vorschriften für Platzierung des Stromzählers

1. offizieller Beitrag

    Ein freundliches Hallo in die die Runde,


    ich folgendes Problem, wir haben ein freistehendes Einfamilienhaus gekauft. Bei Vertragsabschluss ist uns nicht mitgeteilt worden, das dieses Einfamilienhaus im Prinzip mit einer ca 150 bis 200 Meter entfernten Werkstatt durch Strom -und Wasserzähler verbunden ist. Das heisst für uns wir haben nie freien Zugang zu unserem Stromzähler , auch wenn mal etwas ist, Kurzschluss oder ähnliches. Wir können keine Solaranlage mit installieren usw. Der verkäufer beruft sich darauf, das der Zähler nicht Bestandteil des Kaufvertrags ist. Es ist eine Bestandsimmobilie Alter über 40 Jahre. Ich gehen davon aus , das ein Zählerkasten auch in dem dazugehörenden Haus installiert sein sollte / muss . Ein Neuanschluss würde einige Tausend Euro Kosten.


    Darf der Zähler auf einem fremden Grundstück mit einer Entfernung von ca 150 Meter installiert sein und nicht jederzeit zugänglich sein?


    Wäre über hilfreiche Antworten sehr dankbar matefe

    Zitat von matefe

    Ein Neuanschluss würde einige Tausend Euro Kosten.

    Dann kannst Du dir jetzt raussuchen, ob es dir das wert ist, oder eben nicht.


    Das blödeste was passieren könnte: Es kommt heraus, dass der Anschluss so nicht weiter betrieben werden darf, und dass Du um einen Neuanschluss nicht herum kommst, aber das Geld dafür gar nicht hast.

    Zitat von matefe

    Bei Vertragsabschluss ist uns nicht mitgeteilt worden, das dieses Einfamilienhaus im Prinzip mit einer ca 150 bis 200 Meter entfernten Werkstatt durch Strom -und Wasserzähler verbunden ist.

    Gibt es da irgendwelche Dienstbarkeiten? Was waere denn, wenn der Eigentuemer des Zaehlerplatzes eure Zaehler nicht mehr auf seinem Grund will?

    Zitat von matefe

    Der verkäufer beruft sich darauf, das der Zähler nicht Bestandteil des Kaufvertrags ist.

    Das ist erstmal richtig...der Zaehler ist ja Eigentum des VNB bzw. neuerdings des Messstellenbetreibers. Den kann der Verkaeufer nicht mit verkaufen.

    Aber, die Erschliessung einer Immobilie, Dienstbarkeiten usw. sollte schon bei Kauf mit geklaert sein.

    Zitat von matefe

    Ein Neuanschluss würde einige Tausend Euro Kosten.

    Woher habt ihr diese Erkenntnis? Beim oertlichen VNB nachgefragt? Ist das so eine verzwickte Situation/Lage der Immobilie, das man da gewaltigen Aufwand treiben muss, um einen neuen Hausanschluss bereitzustellen?

    • Offizieller Beitrag

    Viel spannender als der vermeintlich fehlende uneingeschränkte Zugang zu den Zählern dürfte die Frage nach einem bestehenden Leitungsrecht über fremden Grund sein. Ohne dieses wäre nämlich die öffentliche Erschließung Eures Hauses nicht gesichert und damit Euer Grundstück nicht legal bebaubar. :eek:


    Auf den Betrieb von PV hat die Lage des Zählers meines Wissens keinen Einfluss und welchen sie auf den Zugang zur Hauptsicherung haben soll erschließt sich mir als Laien auch nicht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    • Offizieller Beitrag

    Vielleicht standen beide Gebäude irgendwann einmal auf einem gemeinsamen Grundstück das später geteilt wurde, und dabei hat man die Erschließung "vergessen", schließlich hat es ja funktioniert.

    Das findet man oft auch bei Reihenhäusern die vor xx Jahren gebaut und von Familienmitgliedern bewohnt waren. Hausanschluss an einem Ende, und dann alle Versorgungsleitungen innerhalb von einem Haus zum nächsten gezogen. Spart(e) ein paar Euro Grundgebühren.

    Wenn dann die Häuser einzeln verkauft werden wird´s kompliziert.


    Das sollte man auf jeden Fall klären, bevor es mal Streit und Ärger gibt.


    Falls es erforderlich wird neue Leitungen über die Entfernung von 200m zu verlegen dann wird das nicht billig, aber vielleicht gibt es ja einen kürzeren Weg um das Haus anzuschließen. Das kann aber nur der Versorger/Netzbetreiber sagen, den man umgehend fragen sollte.

    Was ist mit Telefon und Abwasser? Evtl. Erdgas?


    Muss das alles über 200m neu verlegt werden, dann sehe ich ein Problem, und zwar ein 20-30T€ schweres Problem. Das gibt die Portokasse in den seltensten Fällen her, also Problem angehen, bevor es zu Überraschungen kommt.

    Zitat von matefe

    Darf der Zähler auf einem fremden Grundstück mit einer Entfernung von ca 150 Meter installiert sein

    JA. Die zugänglichkeit darf in einem privatrechtlichen Vertrag geregelt. Darf und sollte auch, muss aber nicht zwingend.

    Ob das jetzt ein Sachmangel an der Kaufsache ist, muss ein Anwalt klären.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    • Offizieller Beitrag

    Handelt es sich überhaupt um einen Tarifzähler eines Netzbetreibers oder eher um einen Unterzähler?

    In dem Falle wäre zu klären, ob der Stromverkauf über Grundstücksgrenze überhaupt zulässig ist.

    Kann matefe bitte mal antworten, an wen die Stromkosten entrichtet werden?

    erst mal lieben Dank für die Antworten,


    ich kann noch nicht genau sagen wie der Stro, bezahlt werden muss, soweit mir nun bekannt ist, ist ein Zwischenzähler

    für das Haus in der Autowerkstatt installiert. Ebenso isdt es mit dem Wasser. Über die Telefonleitung haben wir noch gar nicht nachgedacht

    • Offizieller Beitrag

    Also ich habe verstanden, ihr habt das Haus gekauft. Dann warst du beim Notar, der auch alles erläutert hat.


    - Hast du ein Grundstück oder einen Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft gekauft?

    - Gibts irgendwelche Dienstbarkeiten, Fahr, Wege, Leitungsrechte zu deinen Gunsten oder zu deinen Lasten?


    Seid ihr direkt an einer Straße?


    Der Stromverkauf über Grundstücksgrenzen ist definitiv nicht legal! Auch der Stromverkauf innerhalb einer WEG soweit ich weiß.


    Du hast hier ein ernsthaftes Problem! Nicht nur, dass du auf Gedeih' und Verderb dem Verkäufer ausgeliefert ist, wenn mal der Versorger drauf kommt und die Praxis unterbindet, dann bist du erstmal Wochen oder Monate ohne Strom.


    Wenn das im Kaufvertrag nicht erwähnt wurde, dann sehe ich da schon einen Mangel, der arglistig verschwiegen wurde...

  • R.B.

    Hat den Titel des Themas von „Geasetzliche Vorschriften für Platzierung des Stromzählers“ zu „Gesetzliche Vorschriften für Platzierung des Stromzählers“ geändert.

    sorry, war heute nachmittag anderweitig verplant habe hier 4 behinderte Jugendliche zu versorgen.

    Der Anwalt ist schon involviert, die Gegenseite schon angeschrieben, Die Gegenseite möchte von uns nun rechtliche Zitate haben was uns dazu bewegt die Zähler im eigenen Haus haben zu wollen. Wie gesagt es kam der Satz , Zählerkasten sind nicht Bestandteil des Kaufvertrags (bei einer Bestandsimmobilie von ca 40 Jahren) In Arbeit ist gerade ein Schreiben das wir den Rücktritt vom KV erklären, allerdings sollte es dann vor Gericht gehen brauchen wir natürlich handfeste

    Erklärungen.

    Zusätzlich wurde uns auch noch ein rechtlich nicht zulässiger Energieausweis vorgelegt mit einem Verbrauchswert von 0,71 . Ich habe in Kürze einen Vorort Termin mit einem Sachverständigen Vom Tüv , der diesen Energieausweis für vollkommen unrealistisch einstuft und einen neuen direkt dann nach dem Ortstermin erstellt. Wie gesagt , ich bin eben am recherchieren um möglichst viele Beweise zusammenzuhaben, damit der Rücktritt möglichst ohne Gerichtstermin erfolgt. Der offizielle Verkäufer ist ein Testamentsvollstrecker der scheinbar grob fahrlässig gehandelt hat und AUCH DEN KAUFVERTRAG ERSTELLT HAT.

    ich habe ein freistehendes Einfamilienhaus gekauft ohne irgendwelche Gemeinsamkeiten mit anderen Häusern oder Grundstücken, bzw war mir davon nichts bekannt. Im Nachhinein haben wir erfahren, das alles ein grosser Komplex war . und deshalb um Kosten zu sparen wohl die Zähler in der Werkstatt installiert sind.

    Allerdings liegt nun noch zwischen Werkstatt und Haus ein städtisches Grundstück mit Parkplätzen , also muessen unsere Zuleitungen scheinbar unter den

    öffentlichen Parkplätzen herlaufen. Ich vermute mal, das Haus sollte wohl erst nicht verkauft werden und dann hat man die Anschlussgeschichte schlicht und einfach ignoriert, Es steht ja auch noch die Frage im Raum ob eventuell an den Verbrauchskosten beim Alteigentümer gespart werden sollte. Eventuell ist Strom und Wasser für Gewerbe ja günstiger, entzieht sich meiner Kenntnis

    Zitat von matefe

    Sachverständigen Vom Tüv

    X/Sorry, die haben unter BauFACHleuten keinen besonders guten Ruf.


    Aber selbst wenn der ein tolles Gutachten ausstellt, was soll das bringen? Als Verkäufer oder Richter würde ich sagen: Wäre die Immobilie mit einem Fachmenschen VOR dem Kauf besichtigt worden, wäre das aufgefallen/ hätte es auffallen müssen, und Dir ne lange Nase drehen.


    Ich halte Deine Chancen für einen Rücktritt vom Kaufvertrag für sehr schlecht. Bestenfalls Kaufpreisminderung in Höhe eines neuen, direkten Stromanschlusses. Ggf. auch nur anteilig.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    • Offizieller Beitrag

    aber wir sind keine Juristen. Wie das tatsächlich vor Gericht gesehen wird, kann keiner von uns sagen.


    Ich würde sagen: Schritt für Schritt

    genau, es sind ja auch noch einige andere Punkte da .z.B. der gefakte Energieausweis aus dem Internet, die erklärungsbedürftig sind.

    • Offizieller Beitrag

    Energieausweis aus dem Internet - die hab ich besonders gerne.:motz2::rulez:


    Wer ist der Ersteller bzw wer hat für die Richtigkeit der Angaben unterschrieben? Kann richtig teuer werden.

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:

    Wenn ich bedenke, wieviel Mühe ich mir da immer gebe... Ich hoffe, dass mit dem GEG die Zeiten für die Billigheimer aus dem Netz schwerer werden

    scheint ein Internetangebot (für 29 oder 39 Euro ) gewesen zu sein, wurde im Nov. 2018 nach den Richtlinien von 2013 erstellt , das ist also schon nicht rechtmässig. desweiteren

    scheinen die Angaben nicht zu stimmen .Beauftragt hatte das wohl ein Immobilienbüro der LBS , bezahlt ein Testamentsvollstrecker.


    Habe auch schon gelesen das es eine Ordnungswidrigkeit ist

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von matefe

    In Arbeit ist gerade ein Schreiben das wir den Rücktritt vom KV erklären,

    Was ist der eigentliche Grund für diesen Rücktritt? oder soll damit nur Druck aufgebaut werden?


    Die Hürde für einen Rücktritt vom Kaufvertrag ist hoch, und der Rücktritt selbst ist mit Kosten verbunden, wobei dann noch entschieden (geurteilt?) werden muss, wer welche Kosten zu tragen hat. Es ist unbekannt, ob und was dazu im Kaufvertrag vereinbart wurde.


    Vorher müsste aber geklärt werden, ob die Gründe für einen Rücktritt ausreichend sind. Hat der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen? Wohl eher nicht, schließlich hätte man die Sache mit den Zählern bei einer Besichtigung überprüfen können.

    Der" falsche" Energieausweis könnte einen Rücktritt begründen, wobei auch hier unbekannt ist, ob zum Thema Haftung im Vertrag eine Vereinbarung getroffen wurde, und wie gravierend die Abweichungen vom Soll sind. Bei einem Haus das 40 Jahre als ist wird man einen Energieausweis nicht auf 3 Nachkommastellen genau anfertigen können, man wird also genau schauen müssen, warum der Energieausweis mangelhaft sein soll.


    Beide Mängel könnten eine Größenordnung (Beseitigungskosten) erreichen die einen Rücktritt vom Kaufvertrag rechtfertigen. Das wird man wohl im Zusammenhang mit dem Kaufpreis betrachten müssen.


    Damit wären wir wieder bei den Eingangsfragen, denn ist der Rücktritt erklärtes Ziel, dann befürchte ich eine lange Auseinandersetzung mit ungewissem Ergebnis. Ich würde nicht ausschließen, dass am Ende beide Seiten ordentlich drauflegen, und dieses Risiko würde ich nur eingehen, wenn für mich eine Nutzung des Gebäudes absolut nicht mehr in Frage käme.


    Wenn ich richtig verstanden habe, dann ist der Vertrag geschlossen, Kaufpreis evtl. schon geflossen. Da hätte ich als Käufer und zukünftiger Kläger auch Sorgen um die Finanzierung und Ärger mit meiner Bank. Dieser Ärger könnte auch einer zukünftigen Finanzierung im Wege stehen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von matefe

    scheint ein Internetangebot (für 29 oder 39 Euro ) gewesen zu sein, wurde im Nov. 2018 nach den Richtlinien von 2013 erstellt , das ist also schon nicht rechtmässig. desweiteren scheinen die Angaben nicht zu stimmen. Beauftragt hatte das wohl ein Immobilienbüro der LBS , bezahlt ein Testamentsvollstrecker.


    Habe auch schon gelesen das es eine Ordnungswidrigkeit ist

    Wieso sollte der nicht rechtmäßig sein? 2018 kam die EnEV 2013 selbstverständlich noch zur Anwendung.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Anda

    Wieso sollte der nicht rechtmäßig sein?

    da wird matefe wahrscheinlich von der sehr diffusen Verwendung im Sprachgebrauch verwirrt:


    Zitat

    Auf Grund des Beschlusses der Novelle im Jahr 2013 wird sie gelegentlich als EnEV 2013 bezeichnet, durch das Inkrafttreten der Fassung im Jahr 2014 wird sie meistens als EnEV 2014 bezeichnet. Die zum 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Anforderungsänderungen werden gelegentlich unter dem Begriff EnEV 2016 oder EnEV 2014 mit Änderungen ab 2016 beschrieben. Es handelt sich jedoch in allen drei Fällen um dieselbe Version der Verordnung aus dem Jahr 2013.

    lt . EnEv waren nur noch die neuen Bestimmungen ab 2014 gültig


    Die Nachkommastellen beim Energieausweis sind für uns nicht relevant, die Vorkommastellen sind absolut unrealistisch .


    Wenn der Verteilerkasten im Keller hängt geht man bei der Besichtigung nicht davon aus das der Zählerhausanschluss 150 meter weiter in einer Werkstatt installiert ist.

    Rücktritt deshalb, das bei solchen falschen Angaben kein gedeihliches Zusammen wohnen dort mehr möglich ist , wenn eine Partei vor einem Wohnt und die nächste hinter einem bauen möchte.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von matefe

    scheint ein Internetangebot (für 29 oder 39 Euro ) gewesen zu sein,

    Die gibt es und sie müssen nicht falsch sein, sind es aber tatsächlich oft, siehe entsprechende Threads.

    Zitat von matefe

    wurde im Nov. 2018 nach den Richtlinien von 2013 erstellt , das ist also schon nicht rechtmässig.

    Vorsicht:

    1. Mit der ENEV 3013 (eigentlich 2014!) wurden bereits die Werte für 2016 festgelegt und die waren auch 2018 anzuwenden.
    2. Für den typischen Verbrauchsausweis für Bestandsgebäude wie hier hatte die Verschärfung der ENEV für Neubauten meines Wissens keine Folgen.

    Das sollten aber besser die ENEV- / GEG-Profis hier erklären.


    Ich habe auf den ersten Blick den Eindruck, dass bezüglich des Energieausweises allenfalls formal, aber gewiss nicht inhaltlich gepunktet werden kann. Dieser eingeschlagene Weg erscheint mir als Holzweg. Die Begründung ist schlicht falsch.


    Off-Topic:

    (Und insgesamt frage ich mich, ob hier nicht vor allem händeringend Gründe für einen Rücktritt vom Kauf gesucht werden und dabei jeder Strohhalm ergriffen wird, sei er noch so dünn.)

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Skeptiker

    Mit der ENEV 3013 (eigentlich 2014!) wurden bereits die Werte für 2016 festgelegt und die waren auch 2018 anzuwenden.
    Für den typischen Verbrauchsausweis für Bestandsgebäude wie hier hatte die Verschärfung der ENEV für Neubauten meines Wissens keine Folgen.

    :thumbsup: Yes


    SirSydom : Ich hatte deshalb nachgefragt, weil ich wissen wollte, ob das die Begründeung des TüV-Menschen oder die eigene Herleitung war.Je nachdem sagt das auch was über die Kompetenz desjenigen aus.

    • Offizieller Beitrag

    Naja, einen Stromzähler im Haus würde ich für derart selbstverständlich erachten, dass ich danach nicht schauen würde.


    btw fällt mir ein, dass die Makler , die ich kenne, diese checken. Ein Punkt für die.

    • Offizieller Beitrag

    Wenn ich bei einer Besichtigung keine Zähler für die Hauptmedien Wasser, Gas und Elektro sehe, fällt mir das schon auf. Das könnten sogar Laien merken. Okay, einen kann man vielleicht mal übersehen, aber gar keiner ...


    Aber auch hier frage ich mich wieder nach der Argumentation: Wie soll arglistig verschwiegen worden sein, dass etwas fehlt, was ganz offensichtlich nicht da ist? Dass es keine Zähler (des / der VNB) gibt, war doch bei einer Besichtigung offensichtlich, oder? Oder hat der Verkäufer / Makler bei der Besichtigung auf Nachfrage eine falsche Aussage gemacht?

    Zitat von Anda

    Naja, einen Stromzähler im Haus würde ich für derart selbstverständlich erachten, dass ich danach nicht schauen würde.

    Also - Sichtprüfung der Eltverteilung gehört bei einer Besichtigung für MICH dazu, wenn ich von Kaufinteressenten zur Begleitung engagiert werde. Dazu gehört für mich auch der Zählerplatz (Noch 230V oder schon Drehstromzähler, gar Smart-Meter?)


    Von daher sollte ein Fehlen schon auffallen.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen