Liebe Experten am Bau,
ich hatte schon in einzelnen Threads hier spezifische Fragen gestellt und immer sehr fachlich fundierte Meinungen bekommen.
Aufgrund von Beiträgen im letzten Thread, die viele neue Fragen und evtl. bestehende Risiken aufzeigten, fand ich es jetzt eine gute Idee, mein Bauvorhaben mal in Gänze hier vorzustellen, um mir Tipps, Warnungen und andere Hinweise abzuholen.
Es begann vor ca. einem Jahr, dass ich mich eher locker auf Grundstücks- und Bestandshaussuche machte und mehr oder weniger durch Zufall auf ein Grundstück eines privaten Verkäufers über einen Makler stieß, welches in einen vorderen und einen hinteren Teil geteilt werden sollte. Der vordere Teil stand noch zum Verkauf, der hintere war reserviert.
Der Zugang zum hinteren Teil sollte über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert werden, d.h. das vordere Grundstück hat einen 60m² großen nicht wirklich gut nutzbaren Streifen.
Für die Dissonanz haben wir unsere Zufahrt auch auf den Streifen gepackt und den einen geforderten Stellplatz hinters Haus geplant.
Nun war es so, dass theoretisch das Grundstück ohne Bauzwang veräußert wurde, aber der hintere Teil war schon mit einer Baufirma vertraglich gebunden und der Makler empfahl mir diese ausdrücklich. Gleichzeitig übte der Makler immensen zeitlichen Druck aus, dass es ja soviele andere Interessenten gäbe (was ich ihm in Berlin auch abnahm) sodass ich nach ein, zwei Gesprächen auch beim gleichen Unternehmen zeichnete um mit deren Hilfe auch für die Finanzierung nötige Unterlagen kurzfristig zu erhalten. Als ich vor Ablauf der Widerrufsfrist anmerkte vielleicht doch woanders hinzugehen, weil diverse Fragen nicht beantwortet wurden, meinte der Makler nur, dass mich das aber im Zeitplan ganz schön nach hinten werfen würde und dass er dann nicht garantieren könne, dass der Verkäufer sich noch lange hinhalten ließe. Also formal kein Bauzwang und kein Koppelgeschäft, aber durch Verkaufstricks (Synergie, Zeit, gute Erfahrungen ... blablabla) und Druck praktisch doch an einen bestimmten GÜ gebunden. Im Nachhinein erfuhr ich, dass erstens der Makler eine zusätzliche Kopfprämie für jeden vermittelten Kunden vom Bauunternehmer bekam und zweitens, dass der Alleinauftrag des Maklers nur noch zwei Monate lief. D.h. der Druck war vor allem von seiner Seite bedingt.
Als dies alles nach und nach rauskam, war es schon zu spät, ich hatte mich auch ehrlich gesagt nur darüber gefreut, dieses Objekt gefunden zu haben und die Finanzierung zu bekommen.
Mit der Zeit stellten sich nach den ersten Planungsgesprächen immer mehr Ernüchterungen raus. Ich war - rückblickend viel zu naiv - in die typische GU/GÜ Aufpreisfalle getappt:
Es fing mit den Fenstern an: Nur maximal 2,25m Höhe. keine Verschattung im Standard. Aufpreis 800 EUR pro Rolladen mit Kunststoffpanzer. Da mein Schwiegervater 30 Jahre lang selber Fensterbauer war und noch nebenberuflich Fenster bei Bauvorhaben einbaut, war hier sehr schnell die Entscheidung getroffen dieses Gewerk aus dem Vertrag rauszunehmen und in Eigenvergabe bzw. Eigenleistung durchzuführen.
Dann ging es weiter mit:
- 12,5cm Deckenerhöhung EG und OG +3800 EUR.
- 10 Quadratmeter mehr +14 TEUR
Diese beiden Dinge mussten wir schlucken, da hatten wir keine Alternative.
- Standardtreppe war uns nicht recht. Was wir wollten (Eiche oder Esche mit Setzstufen weiß/grau lackiert/geölt) sollte 7000 EUR Aufpreis kosten.
- Innentüren, etwas höher und schwarzfarbene Beschläge und Garnituren sowie eine doppelflügelige Tür sollten 1500 EUR Aufpreis kosten. Zahlung 100% im Voraus.
Treppenbauer war bald ein Ersatz gefunden, 5000 EUR gespart.
Innentüren machen wir selbst, 1000 EUR gespart.
Fenster haben wir übrigens nichts gespart, aber für den gleichen Betrag eben höhere Fenster (2,32m) und die Verschattung (Raffstoren und Rolläden) RC2 statt RC0 drin, wass an Aufpreis beim GÜ wahrscheinlich um die 15 TEUR ausgemacht hätte (die Höhe hätte er wie gesagt, gar nicht gemacht).
Das sind alles Themen die noch vor Beginn des eigentlichen Baus feststanden.
In der Zwischenzeit hatte ich immer mehr gelesen, war in Foren aktiv und erfuhr so von der BAFA-Förderung auf Wärmepumpen und die Möglichkeit der Förderung von KWL bei gemeinsamer Steuerung. Ich hatte das beim HSL-Sub des GÜ angefragt und eigentlich auch ein gutes Gefühl.
Dann dauerte es mit der Angebotsstellung für die Aufpreise für die nötige effizientere WP und die KWL, es waren Fehler drin (Für den BAFA-Antrag musste man ja die Angebote haben). Es wurden Teilbeträge vergessen und die Gesamtkosten für den BAFA-Antrag falsch angegeben.
Als es dann um die Planung der Heizung mit Verlegeplan und Auslegung ging, sprang der HSL-Sub auf einmal ab. Ich hatte mich in der Zwischenzeit in Foren darüber belesen und wollte eine möglichst effiziente Auslegung der Heizanlage um vor allem die Lebensdauer der WP zu steigern. Der Sub wollte nach Schema F mit 35° VL und mindestens 10cm VA auch im Bad arbeiten. Bei der Frage, ob er auch nach dem Plan eines von mir beauftragten TGA-Ingenieurs ausführen würde, kam nur die Antwort, dass er dem GÜ mitgeteilt habe, mein Projekt nicht durchführen zu wollen.
Etwas konsterniert und vor den Kopf gestoßen, sprach ich mit dem GÜ was denn nun die Alternative sei. Der zeigte sich ebenfalls sehr verwundert, er hätte sowas noch nicht erlebt und mir zwischen den Zeilen vermittelt, dass ich den Sub mit meinen ganzen Fragen wohl zu sehr in die Ecke gedrängt hätte und dieser eben Angst bekommen habe, dass ich bei der Ausführung mit der Lupe über die Baustelle zu gehen. Er eröffnet mir zudem, keinen Ersatz an der Hand zu haben. Er wolle es versuchen, würde mir aber empfehlen eine Minderungsgutschrift zu nehmen und selbst einen HSL-Betrieb für die Aufgaben zu suchen. Ich war etwas geschockt und hätte mich natürlich auch auf den Standpunkt stellen können, nö ich habe den Vertrag mit dir und du musst einen HSLer besorgen, also machmal. Andererseits war immernoch kein Baubeginn, die ersten Bereitstellungszinsen ärgerten mich und letztlich Bestand so die Möglichkeit, einem von mir beauftragten HSL-Betrieb eben auch die Planung und Auslegung vorzuschreiben, die ich wollte. Auch würden die zu erwartenden Aufmusterungen der Sanitärobjekte nicht den inzwischen bekannten horrenden Aufpreis bedeuten.
Schließlich ging es los mit Abriss und Bodenplatte Ende letzten Jahres. Den Abriss hatte ich zusammen mit meinem Hinternachbar beauftragt. Leider auch an einen Spezi des Maklers, bzw. wie sich herausstellt ein alter Sub des GÜs. Anfangs noch sehr positiv beeindruckt stellt er sich auch als Diva heraus, da er Anweisungen falsch verstand bzw. ignorierte. So sind wir einer Zaunsäule verlustig gegangen, die wir eigentlich erhalten wollten und eine wurde zunächst stehen gelassen die weg sollte. So ging die Baustraße dann erstmal durch mein Baufeld und das trotz Lageplan und Zeichnung des Bauleiters. Für die Nachbesserung wollte er zunächst nochmal Geld konnte dann aber durch Einwirken des Bauleiters, der Ihn ja auch noch aus alten Zeiten kannte, überzeugt werden das ganze im Sinne einer Mangelbeseitigung nachzubessern. Allerdings wurde dazu leider nicht von ihm kommuniziert, was dazu führte, dass wir später eine Zisterne in Eigenleistung ausbuddeln mussten.
Das Baugrundgutachten (übrigens hier mal ausnahmsweise im Standard des GÜ enthalten) empfahl einen Bodenaustausch. Bei mir in etwas geringerer Tiefe als beim Hinternachbar.
Es gab einen Kostenvoranschlag über Mehrkosten, da im Standard natürlich nur 30cm inkludiert waren, aber 70cm lt. Gutachten ausgetauscht werden mussten. +3000 EUR. Kurz mit den Zähnen geknirscht, einen anderen Tiefbauer gefragt, bestätigung bekommen, dass es günstiger kaum geht, also abgenickt.
Am ersten Tag der Arbeiten auf die Baustelle gerufen worden. Ja also wir müssen doch eher 1m austauschen, die nicht tragfähige Schicht liegt schief tiefer im Baufeld, wir können aber nicht schief austauschen, also überall 1m. Aha. Zuhause dann nachgerechnet oh mein Gott also ca. 5500 EUR.
Danach eine Rechnung erhalten über 6500 EUR. Warum? Beim Abriss ist anscheinend soviel Mutterboden mit dem Pflanzenbewuchs und der Asphaltierung mit weggenommen worden, dass das umliegende Gelände 20cm tiefer war als bei der Vermessung für den amtlichen Lageplan.
Haus darf aber nicht auf einmal 20cm niedriger stehen als im Bauantrag. Also musste um die Höhe mehr aufgefüllt werden, das erklärte die Differenz. In der Stellungnahme wurde aber mehr oder weniger mir die Schuld zugeschoben, denn ich hätte ja nach dem Abriss neu vermessen lassen können.
Nun gut das waren alles Kosten die so und so entstanden wären, ich hätte es nur gerne früher gewusst.
Im oben verlinkten Thread kann man den neuesten Fauxpas mit fehlendem Überbindemaß in den ersten Reihen der Mauer nachlesen und wenn es nach einigen Mitgliedern hier geht, habe ich mich hier wohl zu billig abspeisen lassen. Ja, kann sein, aber ich will doch nur mein Haus endlich haben.
Das kriege ich ja nicht, wenn ich mich vor Gericht streite.
So. Ich bitte um weitere Hinweise, wie ich mit der Situation umgehen kann. Auf was muss ich achten. Welche Schnittstellenprobleme können anstehen?
Anbei noch die "Ausführungspläne" (die keine richtigen sind, wie ich jetzt weiß) des Bauleiters vom GÜ.
Hätt ich nicht erkannt).
wird von nachfolgenden Arbeiten/Gewerken verdeckt. Aber das mag an meinen Kontrollwahn liegen.