lieber ein Zwei- oder ein Mehrfamilienhaus? NRW

  • Hallo liebe Kollegen,

    nachdem sich der jüngste Spross zum Auszug bereit macht und die Terrasse voller in seinem Bekanntenkreis gesammelter Möbel steht machen konkretisieren wir unsere Gedanken zur Umnutzung unseres Hauses.


    Gesetzt ist, dass wir im EG wohnen bleiben und das OG sowie das DG vermieten werden.


    Baulich ist eine Aufteilung in zwei oder auch drei Wohneinheiten kein Problem. Erd-, Ober- und Dachgeschoss haben jeweils separate Badezimmer, separate Fluchtwege, separate Heizkreise und werden über ein außerhalb der Wohnungen liegendes Treppenhaus erschlossen. Erforderliche Umbauten halten sich sehr im Rahmen. Beim Zweifamilienhaus würden wir die Treppe zwischen OG und DG in die Wohnung einbeziehen. Ansonsten nur ein wenig Änderung an der Elektrotechnik, Klingel, Telefon, Ertüchtigung Balkongeländer und ein paar Schönheitsreparaturen.

    Raumaufteilung im Keller spricht mehr für Zwei- als für Dreifamilienhaus aber auch das lässt sich regeln.


    Noch nicht einschätzen können wir, ob und welche Unterschiede sich aus der Frage ergeben, ob wir ein oder zwei Mietwohnungen herstellen. Oft liest man ja z.B., dass Ein- und Zweifamilienhäuser von bestimmten Auflagen ausgenommen sind. Wie macht man sich da am besten schlau?

    Es grüßt


    Manfred Abt
    Beratender Ingenieur

    AQUA-Planungsgruppe PartG mbB

    Ingenieurbüro für Tiefbau

  • Die Landesbauordnungen differenzieren in Übernahme der Musterbauordnung nach Gebäuden "mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten" und "anderen Gebäuden". Nur Gebäude bis "nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten" können den Gebäudeklassen 1 und 2 angehören. Ab Gebäudeklasse 3 bestehen bezüglich des Brandschutzes höhere Ansprüche an die Ausbildung von Bauteilen. Außerdem bestehen in einigen Bundesländern höhere Anforderungen an die Überwachung von Baumaßnahmen (Erfordernisse von Prüfingenieuren). Weitere Unterschiede finden sich an verschiedenen Stellen der LBO. Generell sind Anforderungen um so niedriger, je niedriger die Gebäudeklasse bezeichnet ist. Im Zweifel ist es also von Vorteil, wenn ein Gebäude einer niedrigeren Gebäudeklasse angehört.


    Bei Vermietung würde ich aber zuerst auf die Optimierung für den Markt achten und wenn ich selbst im Objekt bleibe auch darüber nachdenken, womit ich welche Mieter anziehe und wie ich mit denen dann zurechtkomme (Studi-WG, junge Familien, Familien, Senioren-WG, wohlhabende Singles, die am Wochenende weg sind ...). Da find eich persönlich wichtiger als die Anzahl der WE.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wie macht man sich da am besten schlau?

    Zu den baulichen Anforderungen erst einmal in der Landesbauordnung.


    Bei einem Umbau von Gebäudeklasse 1 in 3 ändern sich die Abstandsflächen (siehe § 6 (5)). Weiter sind §§ 27 - 36, 47 und 49 näher zu betrachten.


    Ich weiß nicht, ob vermietete Räume immer eine abgeschlossene Wohnung bilden müssen oder ob vermietete Teile eines EFH als eine Art Untermietvertrag gelten können. Das ist eine juristische Frage, die wahrscheinlich ein Fachanwalt für Mietrecht beantworten kann.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Danke schon mal. In die LBO hätte ich ja auch mal selbst schauen können. Nach schnellem Querlesen spricht doch einiges für Zweifamilienhaus.


    Ich bin dabei aber im § 35, Treppenhäuser dann direkt über ein anderes Thema gestolpert.

    Da gibt es § 35 (5) 1., der nach meinem Verständnis jetzt besagt - und zwar unabhängig von Gebäudeklasse - dass Deckenbekleidungen im Treppenhaus aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen müssen. Die Deckenbekleidung der Treppe zum DG besteht aus Profilholz, wie man das damals so schön gemacht hat.

    Genehmigung zum Ausbau des DG liegt uns allerdings vor und Haus ist auch als Zweifamilienhaus genehmigt.


    Bzgl. der Optimierung für den Markt sind bei uns beide Varianten gleichwertig. Kriterien bzgl. der persönlich angestrebten Nachbarn sind im Blick, hatte ich hier aber rausgehalten. Gibt auch Aspekte wie dass eine große Wohneinheit eher Familie anspricht, Familien mit Kindern aber bevorzugt mit eigenem Garten suchen etc.


    Eine Bekannte von mir vermietet ausschließlich an Bundeswehroffiziere: keine Gefahr von Mietausfall, Komplettrenovierung nach Auszug, Nutzung eigentlich nur zum Schlafen unter der Woche etc.

    Aus Vermietersicht sicherlich ideal, als Mitbewohner im Haus wünsche ich mir einen anderen Menschenschlag.

    Es grüßt


    Manfred Abt
    Beratender Ingenieur

    AQUA-Planungsgruppe PartG mbB

    Ingenieurbüro für Tiefbau

  • ihr habt ja Recht: natürlich ist das ein Vorurteil und eine unzulässige Pauschalierung, jeder Mensch ist anders.

    Aber ich behaupte auch mal: rein statistisch gesehen ergibt sich da eine Tendenz.


    Und erzählt mir nicht, dass jeder Architekt für Lehrer und Rechtsanwälte plant.

    Es grüßt


    Manfred Abt
    Beratender Ingenieur

    AQUA-Planungsgruppe PartG mbB

    Ingenieurbüro für Tiefbau

  • >> Gesetzt ist, dass wir im EG wohnen bleiben und das OG sowie das DG vermieten werden.


    Lärmschutz?


    Du musst davon ausgehen das ein Mieter die Wohnung niemals so gut wie ein Eigentümber behandelt. Also schnellere Renovierungsintervalle, usw.


    Das ist nicht einmal der Extremfall des eigentlich anständiger Arbeiters der dem Alkohol und Tabak verfällt, arbeitslos wird, die halbzerlegte nicht mehr fahrbare Schrottkarre in der Tiefgarage deponiert und Du schauen kannst wie Du den Schrotthaufen inklusive selbstverständlich nicht mehr zahlenden Mieter wieder los wirst.


    Extremfall - aber auch den gibt es.


    Wenn Du selber mit drin wohnst wäre


    Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist


    eine Überlegung wert?