Umwidmung landwirtschaftliche Fläche in Bauland

Zitat von Markus1975

500 Quadratmeter sind schon seit Jahrzehnten mit einem Bauernhaus, Stall und seit 3 Jahren mit einem neuen Schuppen bebaut.

Das muss nicht zwangsläfig bedeuten, dass die Fläche als expliztes Bauland ausgewiesen ist. Die Genehmgungen könnten auch im Zusammenhang mit der landwirtschftlichen Nutzung erteilt worden sein.

Wir sprechen zwar die gleiche Landessprache, doch müssen wir zunächst mal klären, aus welchen Sprachbereichen die Vokabeln "explizit", "Bauland", "ausgewiesen" und "Umwidmung" stammen und was sie in Deinem Fall bedeuten.

"explizit" heißt ausdrücklich, eindeutig, klar. Wo, wie und durch wen wurde die Einordnung als Bauland zum Ausrdruck gebracht.

"Bauland" kommt für sich alleine im BauGB gar nicht vor, in der BauNVO nur einmal in Zusammenhang mit der GRZ-Berechnung. Gibt es eine Zuordnung zur Art der baulichen Nutzung gemäß §1 BauNVO? Wer hat diese Zuordnung vorgenommen?

Wie ist "ausgewiesen" zu verstehen? Wer weist was in welcher Form aus, z.B. Liegenschaftskataster, Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan?

"Widmung" ist ein Begriff aus dem Straßenrecht, hinter dem ein formeller Akt steht. Die Bedeutung in Bezug auf Bauland ist nicht definiert. Bauland entsteht durch Satzungen (Bebauungspläne, Innenbereichssatzungen, Abrundungssatzungen, etc.), in denen dann auch näher spezifiziert ist, was dort gebaut werden kann. Wie soll es in Deinem Fall entstehen?

Zitat von Markus1975

Laut Bauamt könnten wir jetzt noch weitere 1300 Quadratmeter umwandeln.

Was hat das Bauamt zu dieser Aussage gebracht?

Zitat von Markus1975

Wie wird diese Wertsteigerung versteuert als Privatperson?

Da Wertsteigerung keinen Geldfluss erzeugt, wird auch keine Steuer fällig.

Zitat von Escroda

Da Wertsteigerung keinen Geldfluss erzeugt, wird auch keine Steuer fällig.

Ist das wirklich so????

Bei uns im Ort (ist schon einige Jahre her) wurde ein alter Bauernhof + Flächen dazu in Bauland umgewandelt. Daraus ergab sich eine massive Wertsteigerung für den Eigentümer, der daraufhin (so wurde es mir berichtet) einige der sich nach Neuaufteilung der Flächen ergebenden Parzellen verkaufen musste um die Steuern begleich zu können. Naja...Hörensagen..ich weiß. Deswegen frage ich ja auch nach.

Zitat von Markus1975

1. Wie wird diese Wertsteigerung versteuert als Privatperson?

meines Bescheidenen Wissens nach ist eine Wertsteigerung einer Immobile erst dann zu versteuern, wenn sie realisiert wird, das Grundstück also verkauft wird.

Das aber auch nur, wenn die Immobilie kürzer als 10 Jahre in deinem Eigentum war UND NICHT selbstgenutzt war.

Achtung: Falls das Grundstück Betriebsvermögen eines landwirt. Betriebs sind, KANN es anders sein. Weiß ich aber nicht.

Verstehe ich das richtig: das/Die fraglichen Grundstücke sind im Besitz 2er Personen als Erbengemeinschaft. Diese Personen haben je wieder 2 Kindern, die jeweils einen Teil des Grundstücks für ihre DHH bekommen sollen?

Wohnen die beiden EIgentümer auf dem fraglichen Grundstück?

Evtl. macht es Sinn die Grundstücke VOR der Umwandlung zu übergeben (zu verschenken) weil dann die Erbschafts-/Schenkungssteuer auf einer niedrigeren Wert basiert (wobei bei 300.000€ gesamtwert das sowieso alles Schenkungssteuerfrei sein dürfte, aber es könnte ja später (innerhalb 10 Jahre) mehr dazu kommen.

Dafür aber bitte einen Steuerberater konsultieren!

Die Schnapsidee mit der Firma.. verfolge mal nicht weiter. Ich denke nicht, dass das zielführend ist.

Ich würd sagen, die nächsten Termine sind beim Steuerberater und beim Anwalt für Gesellschaftsrecht (oder wie die sich nennen)

Zitat von Thomas B

Bei uns im Ort (ist schon einige Jahre her) wurde ein alter Bauernhof + Flächen dazu in Bauland umgewandelt. Daraus ergab sich eine massive Wertsteigerung für den Eigentümer, der daraufhin (so wurde es mir berichtet) einige der sich nach Neuaufteilung der Flächen ergebenden Parzellen verkaufen musste um die Steuern begleich zu können. Naja...Hörensagen..ich weiß. Deswegen frage ich ja auch nach.

Ja, das kann schon so sein - wenn z.B. eine Betriebsentnahme (steuerliche Entnahme aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen) erforderlich ist.

Zitat von Rose24

Ja, das kann schon so sein - wenn z.B. eine Betriebsentnahme (steuerliche Entnahme aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen) erforderlich ist.

ja das klingt sinnig.

Keine Ahnung ob das funktioiert, aber dann wäre es natürlich sinnvoll die Wertsteigerung erst später zu realisieren.

Damit die Entnahme möglichst klein ist.

Aber ich rate dringend (!) zum Besuch beim Steuerberater / Steuerfachanwalt.

Bei Betriebsentnahmen sollte nach Möglichkeit in den landwirtschaftlichen Betrieb reinvestiert werden. Falls nicht, hat das schon zu manchem bösen Erwachen geführt. Ungefähr die Hälfte des Wertzuwachses geht dann ans Finanzamt. Also der Steuerberater wäre hier auch mein erster Ansprechpartner.

Steuern könnten anfallen, aber ggfs vermieden werden, das sollte sich ein Kollege anschauen.

Zitat von Thomas B

Ist das wirklich so????

Da das Steuerrecht noch komplizierter als das Baurecht ist, greift meine Aussage zu kurz, da sie abhängig von bestimmten Konstellationen und Steuerart nicht stimmt. Die Grundsteuer beispielsweise erhöht sich tatsächlich nur aufgrund der Umwandlung in baureifes Land.

Zitat von Der Bauamateur

Steuern könnten anfallen

Nur aufgrund der Tatsache, dass aus landwirtschaftlicher Fläche baureifes Land geworden ist? Ich denke, da muss aber noch etwas anderes geschehen, z.B. der Verkauf einer Teilfläche.

Zitat von Thomas B

Daraus ergab sich eine massive Wertsteigerung für den Eigentümer, der daraufhin (so wurde es mir berichtet) einige der sich nach Neuaufteilung der Flächen ergebenden Parzellen verkaufen musste um die Steuern begleich zu können.

Das klingt für mich eher nach Wertausgleich bei einer Baulandumlegung. Da die Ausgleichszahlungen an die Gemeinde geleistet werden müssen, könnte das Hörensagen daraus Steuern gemacht haben.

Zitat von Markus1975

auf dem die gesamte mögliche Grundstücksfläche zur Bebauung rot eingezeichnet war

Hier vermute ich einen Auszug aus dem Flächennutzungsplan. Der alleine macht aber aus landwirtschaftlicher Fläche kein baureifes Land, sondern nur Bauerwartungsland.

Zitat von Markus1975

Diese Fläche würde genehmigt werden, wobei sie noch umgewidmet/umgewandelt werden müsste (zur Zeit noch landwirtschaftliche Fläche, was laut Beamten auch gemacht werden würde bei Antrag).

Hier müsste nochmal genauer nachgehakt werden, wie genau die Umwandlung stattfinden soll. Ich kenne ja die kreativen Ideen Deiner Gemeinde nicht, aber nach BauGB wäre das nur über die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich. Ich habe aber von Gemeinden gelesen, die §35 Absatz 2 BauGB sehr großzügig handhaben. Rechtlich fragwürdig, aber wo kein Kläger ...

Zitat von Markus1975

im Zuge des Neubaus des 130 qm Schuppen

Wurde damals dort Landwirtschaft betrieben und wird das auch heute noch getan?

Selbst wenn jemand von uns mit so etwas zu tun gehabt hätte: Würdest Du wirklich aufgrund einer Aussage in einem Forum in Aktion treten? Bei solchen zu erwartenden Kosten?

Die nächsten Schritte wurden Dir von den fachlich versierten bereits gegeben:

Geh zum Steuerberater.

Ich füge noch hinzu: Gehe auch zu einem Architekten, der sich Deine Unterlagen anschaut und dann sagen kann, was noch gemacht werden muss, damit man da bauen kann.

Das sind dann Peanuts im Vergleich zu den, was auf Euch zukommen könnte, wenn ihr falsch liegt. So habt ihr es schriftlich und könnt dann überlegen, wie ihr weiter vorgeht.

PS: Vergiss das mit der GmbH. Das alleine kann ich schon sagen. Wir haben eine etwas andere Konstellation und auch so etwas überlegt. Da ist viel zu aufwendig.

Zitat von Markus1975

es wird schon seit ewigen keine Landwirtschaft mehr betrieben

Hallo, das kann gut sein, trotzdem kann es sich noch um landwirtschaftliche Flächen handeln, die zu dem ehemaligen Hof gehören und als solche ausgewiesen sind. Wenn das Finanzamt da nicht drauf kommt, kann das etliche Jahrzehnte so sein. Wenn jedoch der Hof aufgelöst wird und uns Privatvermögen übergeht, dann werden die Flächen nicht mehr landwirtschaftlich gesehen sondern privat und der Verkehrswert muss besteuert werden. Oftmals ist das erst beim nächsten Generationswechsel, Hofübergabe oder eben Verkauf der Fall.

Ich wurde vor nicht allzu langer Zeit angeschrieben vom Finanzamt, mit einem Fragebogen, ob ich den meinen landwirtschaftlichen Betrieb noch "solide" führe. Mein Steuerberater hat gesagt, das FA versucht inzwischen (das Land ist ja verkehrserttechnisch zur Zeit gut was wert) die stillliegenden Betriebe aufzulösen um an die Steuern zu kommen.

Jochen

Das Problem mit der Landwirtschaft ist, dass landw. Betriebe nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Der Wert wird also rückgerechnet aus dem, was man damit verdienen kann.

Dieser Wert ist viel, viel geringer als der am Markt erzielbare Wert. Daher werden z.B. bei Übergabe eines landw. Betriebes praktisch nie Steuern fällig - außer der Betrieb wird aufgelöst.

Escroda das baureife Land soll ja auch verwendet werden oder? Womit dann endgültig keine LaWi mehr möglich ist. Landwirtschaftliches BV kann sich erstaunlich lange als solches halten und ist vielfach begünstigt, aber bei Bauland will der Fiskus gerne mitverdienen, eine Prüfung des Sachverhalts ist daher geboten. Ich persönlich würde damit nicht zum Steuerberater gehen, aber nur weil ich mir die Lösung solcher Sachverhalte selbst zutraue.

Naja, wenn ich mir Deinen Beruf anschaue, dann bist Du ja vom Fach. Aber wenn man 0 Ahnung von der Materie und deren Stolpersteine hat...

Zitat von Markus1975

Steuer bei Wertsteigerung durch die Umwandlung ist das Hauptproblem - falls es das gibt...

Firma, also GmbH für den Häuserbau/Wohnungen, ist schon aus Haftungsgründen ein Thema, aber auch wegen Vorsteuerabzug beim Bauen...

Immobilien GmbH macht man sicherlich nicht wegen des nicht existenten Vorsteuerabzugs bei privater Wohnraumnutzung, sondern als Invest-Vehikel, die überhaupt erst ab gewissen Größenordnungen interessant sind. Die Bank sichert sich übrigens per Bürgschaft und Bescherung i.d.R. auch den Durchgriff auf die handelnden Personen bzw. Grundstücke.

Diese Gestaltungsmodelle sind nicht für Amateure und bedürfen intensiver steuerlicher Gestaltungsberatung, sonst fällt man auf die Nase und zwar hart.

Zitat von Anda

Naja, wenn ich mir Deinen Beruf anschaue, dann bist Du ja vom Fach. Aber wenn man 0 Ahnung von der Materie und deren Stolpersteine hat...

Genau das meine ich...

Zitat von Markus1975

Steuer bei Wertsteigerung durch die Umwandlung ist das Hauptproblem - falls es das gibt...

Firma, also GmbH für den Häuserbau/Wohnungen, ist schon aus Haftungsgründen ein Thema, aber auch wegen Vorsteuerabzug beim Bauen...

Unterschätze das Thema "GmbH" nicht. Abgesehen davon, dass die GmbH jährlich Bilanzen erstellen und veröffentlichen darf, was natürlich auch Kosten verursacht, wird die Buchhaltung eine spannende Sache, zumal wenn auch die Gebäude durch die GmbH gebaut werden sollen (Vorsteuerabzug). Das ist nichts was man einmal so nebenbei erledigen kann, da sollte man schon aus Eigeninteresse einen Steuerberater zur Hand haben der sich darum kümmert.

Auch bei der Haftung besteht oftmals der Irrglaube, dass eine GmbH nur mit ihrem Stammkapital haftet, was genau genommen falsch ist. Die GmbH haftet mit ihrem Betriebsvermögen, das kann deutlich mehr sein als "nur" das Stammkapital. Auch die Haftung der Geschäftsführer und Gesellschafter wäre zu betrachten (Stichwort verdeckte Gewinnausschüttung usw.).

Werden Sacheinlagen eingebracht, so sind diese zu bewerten und zum Zeitwert anzusetzen. Das Anlagevermögen ist regelmäßig zu bewerten um eine Über- oder Unterbewertung zu vermeiden. Diese Bewertungen müssen plausibel sein, im Idealfall erstellt durch einen unabhängigen Sachverständigen.

Vor diesem Hintergrund sollte man daran denken, dass die Gebäude durch die GmbH erstellt werden sollen, und sofern deren Betriebsvermögen dafür nicht ausreicht, braucht es Fremdkapital, meist eine Finanzierung durch eine Bank. Die GmbH als Kreditnehmer ist bei Banken nicht so gerne gesehen, also bedeutet das schon einmal schlechtere Konditionen, wenn überhaupt ein Kredit genehmigt wird. Reicht die Finanzierungssumme nicht aus, was sehr wahrscheinlich ist, dann sind die Gesellschafter gefragt. Diese wiederum könnten Probleme bekommen, wenn sie kein weiteres freies Vermögen zur Verfügung haben und ihr "Vermögen" ja als Stammkapital in der GmbH steckt.

Allein aus den hier genannten Punkten können sich eine Menge Konstellationen ergeben, die die Sache unheimlich kompliziert, im schlimmsten Fall unmöglich machen. Am Ende hat man eine GmbH die Kosten produziert aber keinerlei Nutzen.

Wenn ich richtig verstanden habe, dann stammen Grundstück und Anwesen aus einer Erbschaft der Eltern. Ich gehe davon aus, dass die Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist und die Eigentumsverhältnisse rechtssicher geklärt sind. Sollte das noch nicht der Fall sein, dann muss man erst einmal alle Erben an einen Tisch bringen und das klären. Grundbuch einsehen, schauen ob es noch Belastungen gibt, Grundschuldeintragungen die nicht mehr valutieren und zu löschen sind (wo sind die Löschungsbewilligungen?) usw. usw. usw.

Zitat von Der Bauamateur

das baureife Land soll ja auch verwendet werden oder?

Ja, und genau das bleibt hier ja im Unklaren genauso wie das aktuell geltende Planungsrecht.

Wem gehört was, wer soll was erhalten, soll Eigentum übertragen werden, soll parzelliert werden, auf welcher planungsrechtlichen Grundlage wurde der Schuppen (130m²!) genehmigt, welche Nutzung wurde für die Genehmigung angegeben.? Fragen über Fragen.

Da wir hier im Expertenforum Bau sind, möchte ich den Fokus nochmal auf die baurechtlichen Aspekte legen, die IMHO auch vor den steuerlichen geklärt werden müssten.

Zitat von Markus1975

Laut Bauamt könnten wir jetzt noch weitere 1300 Quadratmeter umwandeln.

Wer ist mit Bauamt gemeint? Die Baugenehmigungsbehörde? Ist die auch Planungsbehörde? Oder anders gefragt: Ist die Gemeinde auch für die Erteilung von Baugenehmigungen zuständig?

Zitat von Markus1975

was laut Beamten auch gemacht werden würde bei Antrag

Zu welchem Amt gehören die Beamten? Welcher Antrag ist gemeint? Ein Bauantrag? Oder ein Antrag zur Aufstellung eines Bebauungsplanes (§12 BauGB)?

An erster Stelle sollte m.E. eine Bauvoranfrage stehen, da ansonsten alle weiteren Überlegungen ins Leere laufen könnten.

das hört sich für mich zumindest zum Teil nach Flächen im Außenbereich an. Dort ist Bauen erst mal nicht möglich, es sei denn, Du bist privilegiert, und dann auch nur bei entsprechender Fallkonstellation.

So wie es sich liest, ist die Privilegierung aber nicht mehr zutreffend. Durch den Abriss des Altgebäudes könnte die Fläche wieder in den Außenbereich fallen und damit Baurecht verwirkt werden.

Also müsste theoretisch aus der Außenbereichsfläche Bauland gemacht werden. Das geschieht durch Satzung. Die Planungshoheit hierfür hat der zuständige Gemeinderat/Stadtrat. Dieser muss das also wollen und nach Antrag beschließen. Er kann dies aber auch ablehnen, was bei kleinflächigen Erweiterungen sogar häufig der Fall ist. Zum Beispiel, wenn es den Planungen der Gemeinde widerspricht oder entgegenläuft oder auch nur nicht dient.

Neben dem Verfahren, in dem zunächst eine Planung gemacht werden muss, Träger öffentlicher Belange gehört werden, ökologischer und artenschutzrechtlicher Ausgleich durch zu beauftragende Fachbüros ermittelt wird, steht am Schluss ein Satzungsbeschluss. Der Satzungsbeschluss gelingt aber nur, wenn keine wesentlichen Belange entgegenstehen. Es sind schon viele viele bauleitplanierische Verfahren eingestellt worden, von denen man am Anfang dachte, das funktioniert locker.

Die Kosten dieses Verfahrens trägt i.d.R. der Antragsteller. Auch die Kosten für noch fehlende straßenmäßige Erschließung, Kanal, Wasser, Strom, Telekommunikation, Straßenbeleuchtung etc. etc. einschließlich derer Planung.

Dann sind Erschließungs- und Anschlussbeiträge zu zahlen. Und ggf. eine Umlage für in der Zukunft zusätzlich erforderlichen Straßenunterhalt, Straßenreinigung etc. etc.

Zitat von Alfons Fischer

das hört sich für mich zumindest zum Teil nach Flächen im Außenbereich an

und wie die Erweiterung der Hoffläche zur Bebauung

Das klingt so als würden die Kinder privilegiert innerhalb eines Generationenübergangs.

Ich wäre mir da nicht sicher ob das mit klarer Vermietungsabsicht vereinbar ist.

Darauf hin deutet das für das jetzige Bauernhaus nur ein Ersatzbau für zulässig gehalten wird.

Mensch Markus,

hast du gelesen was wir geschrieben haben?! Ich denke nicht. Deine Frage ist anhand der von dir genannten Infotmationen nicht zu beantworten bzw. mit so vielen Wenns und Danns... du wirst hier keine einfache Antwort bekommen, egal wie oft du die Frage wiederholst, weil es keine einfache Antwort gibt.

Zitat von Markus1975

1. Wie und wann wird diese Wertsteigerung versteuert als Privatperson?

kommt drauf an!

Zitat von Markus1975

Was für Kosten können ja auf uns zukommen?

kommt auch drauf an..