Architekt bis LP 4 - von da an weiter mit GU/GÜ -> Zielführende Vorgehensweise?/ Tipps? 🙏

    Hallo liebe Bauexperten,


    wir sind mit unseren Architekten in den letzten Zügen der Entwurfsplanung und werden hoffentlich in Kürze den Genehmigungsantrag einreichen. Die Zeit bis zur Beantwortung dieses Antrages wollen wir mit der Suche nach einem geeigneten Bauunternehmen nutzen, mit den wir den Bau realisieren wollen. Wir haben uns für diese Aufteilung entschieden, da uns finanzielle Planungssicherheit wichtig ist und wir mit einem weiteren Weg mit Architekten kein gutes Gefühl haben. Das Haus ist ein 2,5 geschossiger Massivbau mit Glaserker und separaten Wohnungen inkl. Keller.


    Nun liegt eine detaillierte Ausführungsplanung demnach nicht vor und ich mache mir nun frühzeitig Gedanken wie man die Wünsche und Anforderungen clever bzw. Zielgerichtet als Anfrage an Bauunternehmen verpackt, um vergleichbare Angebote zu bekommen, die technisch passen. Hierzu möchte ich betonen, dass ich mich als interessierten Laien bezeichnen würde 🙂


    Folgende Überlegungen mit höflicher Bitte um Feedback/ Ergänzungen/ Vorschläge der Experten 🙏

    1. Die Genehmigungsdokumente geben ja wohl einen detaillierten Rahmen, was gebaut werden soll.


    2. Ich sammle mit Hilfe einer Vorlage die mit der Architektin besprochenen Vorstellungen und Details und bringe sie so in Form einer Baubeschreibung gegliedert zu Papier um das „wie“ möglichst genau zu skizzieren. Außerdem ergänze ich im Detail die Austattungsdetails der jeweiligen Räume und Elemente, die ich zum größtenteils bereits parat habe via Raumliste in dieser besagten Baubeschreibung.

    Auch von mir erstellte Skizzen im digitalen Format (beschriftet) würde ich beifügen, sowie ggf. von mir eingeholte Angebote zu einzelnen wichtigen Elementen (z.B. Fenster). Auch Eigenleistungen liste ich auf (Parkett verlegen, Streichen, Außenanlagen)


    3. Da wir eine Energieeffizienzexpertin an Bord haben (wir bauen ein Massivhaus in KFW 55 Standard)

    wird Sie weiteren Input dazu liefern (Wärmebrückenberechnung, Materialauswahl und Stärke gemäß Ihrer Berechnungen,...)


    4. ???


    Bei der Auswertung hilft die Energieeffizienzexpertin und wir spielen mit dem Gedanken in einen unabhängigen Sachverständigen zu investieren, der bei der Auswertung der Angebote und Nachverhandlungen hilft.


    Nun ist das natürlich aus objektiver Sicht wohl nicht optimal, dennoch frage ich mich, wie man den Wechsel von Architekt von Genehmigung zu Ausführung ohne LP5 bestmöglich gestalten kann.


    Viele Grüße und Danke im Voraus!

    Entschuldigung, aber die Frage

    Zitat von Ais

    wie man die Wünsche und Anforderungen clever bzw. Zielgerichtet als Anfrage an Bauunternehmen verpackt, um vergleichbare Angebote zu bekommen, die technisch passen.

    ist Teil der Leistungsphasen 5 bis 7 für Gebäude, ergänzt durch die Fachplanungen für die technische Gebäudeausrüstung und die Ausführungsplanung des Tragwerksplaners.


    Wenn Ihr bei dem jetzigen Planer kein gutes Gefühl habt, dann wechselt den Planer. Andernfalls werdet Ihr Äpfel mit Kartoffeln vergleichen und wir werden Euch hier noch oft lesen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von de Bakel

    Andernfalls werdet Ihr Äpfel mit Kartoffeln vergleichen

    ...obgleich doch Birnen und Kürbisse angeboten worden sind!


    Zitat von Ais

    1. Die Genehmigungsdokumente geben ja wohl einen detaillierten Rahmen, was gebaut werden soll.

    Nein!


    Die Genehmigungsplanung ist in erster Linie eine u.a. graphische, aber auch schriftliche baurechtliche Betrachtung des Bauvorhabens (sind alle planungsrelevanten Dinge eingehalten? Höhe, Baugrenzen, Wie groß wird gebaut, welche Dachneigung usw. usf.).


    Über die tatsächliche Ausführung wird nur wenig ausgesagt.


    Du wirst natürlich Aussagen zur projektierten Wandstärke oder Deckenstärke erhalten (wenngleich gerade letzteres nach der statischen Auslegung durchaus noch variieren kann, sofern ein Statiker nicht schon im Vorfeld eingeschaltet worden ist).


    Bleiben wir doch gleich bei diesem Beispiel. Es ist natürlich nur eines von Vielen.


    Beispiel 1:

    - Im Plan ist eine 20cm starke Decke dargestellt.

    - Du wünscht aus Schallschutzgründen eine Massivdecke

    - Ein Statiker errechnet hier möglicherweise eine 22 o. 24 cm starke Decke (große Deckenspannweiten?)

    - Der/ die angeschriebenen GUs bieten eine 20cm starke Spannbetondecke an (Fertigteildecke mit Hohlkammern)


    Noch ein weiteres Beispiel.

    Beispiel 2

    - Du hast Sprossenfenster in Deinen Ansichten dargestellt. (bzw. der Architekt hat diese so dargestellt)

    - Du wünscht Dir Holzfenster mit glasteilenden Sprossen und Alu-Außenschale.

    - Der/ die GUs bieten an:

    1. KS-Fenster, weiß

    2. KS-Fenster außen farbig, innen weiß

    3. mit aufgklippsten Sprossen

    4. mit Sprossen im Scheibenzwischenraum (Sprossen in Aspik)

    5. to be continued....



    Beispiel 1: Dies könnte nach Erstellung der Tragwerksplanung und deren Übernahme in die Werkplanung eliminiert werden. In der LP 4 ist die Problemlösung aber nicht angesiedelt


    Beispiel 2: Dies könnte im Rahmen einer Ausschreibung (LP 6) oder einer detaillierten Baubeschreibung eliminiert werden. Beides ist aufwendig und nicht unbedingt ein Feld, auf dem sich ein....

    Zitat von Ais

    interessierter Laie

    ....in der Regel gut hervortut. Mitwirkung: natürlich. Abwicklung: eher nein.

    Vorgabe: Schnellstmöglich von HH nach München.

    Lösungswege: Flugzeug oder ICE


    Frage an dn TE: Bist Du in der Lage, einen kompletten Fahrplan eines ICE oder eine Flugplan eines Linienflugzeugs zu schreiben? Vermurlich Nein

    Der Bauantrag ist aber nicht mehr als die Vorgabe schnellstmöglich HH-Mü

    Ob Dein Bau ein ICE mit Fahrplan oder ein Adler ohne Fahrplan wird, entscheidet sich nach der Baugenehmigung.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Da hat Thomas B vollkommen recht.


    Einfach mal eine Baubeschreibung " aus dem Hut zaubern" ohne vertieftes Fachwissen läuft nicht - zumindest nicht ohne fast vorprogrammiertes böses Erwachen im Nachgang.


    Nicht selten sind selbst jahrzentelang Berufserfahrene mitunter an solchen Ausschreibungen verzweifelt.


    Es gibt dann im Wesentlichen 3 (oder ggf. mehr) Möglichkeiten:


    1.) alles aber auch wirklich alles erschöpfend bis ins kleinste Detail beschreiben (wird dann ne ordentliche Akte mit zig Seiten)

    2.) nur die einem wichtigen Dinge ausführlich beschreiben - und im Nachgang wenn man mehrere Angebote hat mit den besten 3en zusammensetzen, die einzelnen Bauteile nochmals gemeinsam durchgehen, abklären was "im Preis drin ist" und ggf. bei Änderungen in welche Richtung auch immer ein darauf basierendes überarbeitetes Angebot geben lassen

    3.) alles nur minimalst beschreiben - ansonsten siehe 2. mit dem entsprechenden Aufwand


    Was vllt. hilfreich ist: Sucht euch gleich im Vorfeld Fliesen, Waschbecken, Einhebelmischer, Bodenbeläge etc. am besten als Produkt raus - dann gibt's dahingehend keine Abweichung unter den Anbietern als "Waschtisch eckig"...


    Zusätzlich sollte man auch eine Prise "Bauchgefühl" mit reinnehmen - was nicht heisst dass ein solcher Unternehmer nicht auch versucht euch "das Fell über die Ohren zu ziehen".


    Der Königsweg wäre natürlich Planer beauftragen mit Ausschreibung/Vergabe/Baubegleitung - das ganze dann mit Positions-LVs und realistischen Massen.


    PS: Ich habe schon so einige Bauvorhaben als GU-LV ausgeschrieben und begleitet - man glaubt gar nicht auf was für Ideen die kommen um vermeintliche Mehrkosten zu generieren - da ist tlw. viel Phantasie im Spiel die es dann zu Erkennen und Abzuwehren gilt...

    • Offizieller Beitrag

    zu äpfel-birnen-aprikosen-kürbis-vergleichen 2 zahlen aus 2019:

    angebotspreise für ein etwas grösseres wohnhaus lagen in einer spanne von ü850k bis u1,5mio - dabei war das vermeintlich gut beschrieben.

    was man halt unter "beschreibung" versteht...

    der billigste flog sofort (gscheite bauherrin :) ), der teuerste war rätselhaft und deswegen lange im rennen, der zweitteuerste (knapp drunter) hatte wohl eine leseschwäche und war ziemlich schnell raus. der entscheidungsprozess wird durch soviele parameter - unsichere werkplanung und ausschreibung contra wildwestmarkt - nicht einfach.

    andererseits scheint es immer schwieriger zu werden, Lph 1-8 komplett zu beauftragen und ordentlich geliefert zu bekommen.

    am besten, man pachtet ein grosses stück glück oder man guckt nicht so genau :P

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ais

    Nun liegt eine detaillierte Ausführungsplanung demnach nicht vor und ich mache mir nun frühzeitig Gedanken wie man die Wünsche und Anforderungen clever bzw. Zielgerichtet als Anfrage an Bauunternehmen verpackt, um vergleichbare Angebote zu bekommen, die technisch passen.

    Das bewährte Vorgehen hierzu heißt "Erstellung einer Ausschreibung". Diese besteht aus Ausführungsplänen, Detailplänen und "erschöpfenden und eindeutigen" Leistungsbeschreibungen mit zugehöriger Massenermittlung.. Aus rd. 25 Jahren eigener praktischer Erfahrung kann ich ganz sicher sagen, dass keine andere Vorgehensweisen zur Vergleichbarkeit von Angeboten führt, keine, nie, auch nicht vielleicht, auch nicht bei Dir!

    Zitat von Ais

    1. Die Genehmigungsdokumente geben ja wohl einen detaillierten Rahmen, was gebaut werden soll.

    Nein, sie enthalten die zur Genehmigung bzw. Genehmigungsfreistellung erforderlichen Informationen, mehr nicht. Bauen kann man danach gerade nicht. (Die "Krankschreibung" vom Arzt enthält auch keine Angabe darüber, welche Behandlung vorgesehen ist.)

    Zitat von Ais

    2. Ich sammle mit Hilfe einer Vorlage die mit der Architektin besprochenen Vorstellungen und Details und bringe sie so in Form einer Baubeschreibung gegliedert zu Papier um das „wie“ möglichst genau zu skizzieren.

    Das an sich wird aus Laienhand bzw. -mund nicht ausreichen, siehe zu 1.!

    Zitat von Ais

    . Da wir eine Energieeffizienzexpertin an Bord haben (wir bauen ein Massivhaus in KFW 55 Standard)

    wird Sie weiteren Input dazu liefern (Wärmebrückenberechnung, Materialauswahl und Stärke gemäß Ihrer Berechnungen,...)

    "weiteren Input liefern" bedeutet "Planung" und die kostet extra, sofern nichts anderes bereits vereinbart ist. Aber genau and er Planung soll ja hier gespart werden.

    Zitat von Ais

    4. ???


    Bei der Auswertung hilft die Energieeffizienzexpertin und wir spielen mit dem Gedanken in einen unabhängigen Sachverständigen zu investieren, der bei der Auswertung der Angebote und Nachverhandlungen hilft.

    Es wird einerseits keine Planung beauftragt, andererseits soll aber hinterher geprüft werden, ob das nicht definierte "Soll" korrekt erfüllt wurde, das "Ist" also zum undefinierten "Soll" passt ... und das am besten bei zwei oder drei Terminen à einer Stunde und ohne, das Fahrkosten anfallen ...


    Ich mache sowas manchmal, aber mit Fahrkosten. Das hat dann oft etwas von Tatortreinigung, wenn bewußt auf ausreichenden Schutz eines wahrscheinlichen Opfers verzichtet wurde. Das spart am Anfang deutlich, kostet dann aber später unter Schmerzen mehr. Man kann das machen, muss man aber nicht machen. ich würde es lassen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ais

    1. Die Genehmigungsdokumente geben ja wohl einen detaillierten Rahmen, was gebaut werden soll.

    Nicht detailliert



    Zitat von Ais

    2. Ich sammle mit Hilfe einer Vorlage die mit der Architektin besprochenen Vorstellungen und Details und bringe sie so in Form einer Baubeschreibung gegliedert zu Papier um das „wie“ möglichst genau zu skizzieren. Außerdem ergänze ich im Detail die Austattungsdetails der jeweiligen Räume und Elemente, die ich zum größtenteils bereits parat habe via Raumliste in dieser besagten Baubeschreibung.

    Auch von mir erstellte Skizzen im digitalen Format (beschriftet) würde ich beifügen, sowie ggf. von mir eingeholte Angebote zu einzelnen wichtigen Elementen (z.B. Fenster). Auch Eigenleistungen liste ich auf (Parkett verlegen, Streichen, Außenanlagen)

    Eine Baubeschreibung darf man nicht mit einer Ausführungsplanung verwechseln.


    Eine komplette Ausführungsplanung für ein EFH erstellen, das halte ich für einen Laien für unmöglich. Natürlich kann man ein paar Skizzen machen, aber das ist keine Planung, und wird es mangels Fachkenntnissen auch niemals sein.

    Man könnte nun die Aufgabe an die Gewerke delegieren, doch die werden das nicht gratis machen, und am Ende fehlt noch die richtige Person, die die vielen Planungen unter einen Hut bringt. Schnittstellenprobleme sind vorprogrammiert, und wenn dann ein Laie zwischen den Gewerken vermitteln soll? Keine Chance.


    Die weitere Vorgehensweise nach LPH4 hängt auch von Deinen Ansprüchen ab. Möchtest Du nur ein Stück Haus und bist ansonsten schmerzfrei, dann könnte die Sache mit der Baubeschreibung funktionieren. Irgendwie werden die Handwerker schon fertig, da bin ich mir sicher. Du hast halt niemanden der koordiniert und überwacht, und das wird sich bemerkbar machen, selbst wenn Du 24/7 auf der Baustelle sein solltest (keine Ahnung ob Du so viel Zeit hast).


    Irgendwie wird Deine Strategie funktionieren, Du solltest Dir aber über die Vor- und Nachteile im Klaren sein. Ob das am Ende wirklich günstiger wird, da mache ich mal ein großes Fragezeichen. Du musst keinen Architekten bezahlen, dafür zieht man Dir dann das Geld in homöopathischen Dosen aus der Tasche, quasi Lehrgeld. Abgerechnet wird am Ende.


    Nun denn, sobald die Genehmigungsplanung vorliegt, fängst Du an das Haus in die einzelnen Gewerke aufzuteilen da wartet eine Menge Arbeit auf Dich.

    Nebenbei bemerkt, der Energieberater kann Dir dabei nicht viel helfen. Er kann Dir zwar vorrechnen, dass die Wand mit Stein/Ziegel xy zu bauen ist, oder dass ein WDVS mit xx cm drauf muss, aber das ist von einer detaillierten Planung meilenweit entfernt. Das musst Du dann mit den Firmen vereinbaren, und beten, dass die für Dich arbeiten anstatt in die eigene Tasche..........(ich sage jetzt nicht, was ich für wahrscheinlicher halte, man soll ja immer an das Gute im Menschen glauben).


    Bedenke noch, das Forum kann Dir helfen, einzelne Fragen beantworten, Ratschläge geben, aber niemals eine Planung ersetzen, nicht einmal für ein einzelnes Gewerk. Es gibt Dinge die lassen sich aus der Ferne nicht beurteilen, da muss man sehen was vor Ort los ist, sich einarbeiten, usw.


    Ich bin gespannt auf die vielen Fragen die noch kommen werden. Hausbau, das letzte Abenteuer für echte Männer (und echte Frauen) :D

    Vielen Dank für die Konstruktiven und ausführlichen Antworten!


    Die Punkte haben mir im ersten Schritt schonmal weitergeholfen, in dem Sinne dass ich mir das nicht alleine zumuten werde...


    Ich hätte gerne noch eine Einschätzung bzgl. folgendem Gedanken:


    für den Rohbau inkl. Keller werde ich definitiv eine Planer beauftragen (neben einem Bauleiter).

    Im Innenausbau kenne ich bereits gute Handwerker mit denen ich zusammenarbeiten will (Elektriker, Trockenbauer, Raumausstatter, Schreiner).
    Nun frage ich mich, ob eine Werksplanung bzw. Ausführungsplanung (der Unterschied ist für mich noch nicht ganz klar) für den Rohbau Sinn macht, um anschließend mit den aufgezählten Gewerken und Bauleiter individuelle Absprachen im Gespräch/vor Ort zu treffen (worauf diese dann Ihren Preis nennen). Haltet Ihr das für Sinnvoll?


    (Es geht mir schwer erkennbar um einen kosteneffizienten und zielführende Mittelweg):)

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Ais

    Nun frage ich mich, ob eine Werksplanung bzw. Ausführungsplanung (der Unterschied ist für mich noch nicht ganz klar) für den Rohbau Sinn macht, um anschließend mit den aufgezählten Gewerken und Bauleiter individuelle Absprachen im Gespräch/vor Ort zu treffen (worauf diese dann Ihren Preis nennen). Haltet Ihr das für Sinnvoll?

    Eine Werkplanung halte ich auf jeden Fall immer für sinnvoll.


    Diese plant gewerkeübergreifend.


    Im Plan steht ja nicht nur wie groß das Fenster/ die Tür ist, sondern wo der Rohbauer auch bitte schön Aussparungen (=Löcher) in der Decke lassen soll. Diese natürlich nicht zur Zierde, sondern um durch diese später die Heizungs-/ Sanitärleitungen zu führen. Das geht mit Loch deutlich geschmeidiger als ohne.


    Oder wie groß die Deckenöffnung für die Treppe sein soll. Da ist es natürlich extrem hilfreich, wenn diese Größe dann auch auf die geplante Treppe abgestimmt ist. Eine Stahl-Holz-Treppe kann und wir andere Abmessungen haben als eine Betontreppe.


    Oder wie es um die Badeinrichtung und die Lage der Installationsleitungen bestellt ist. Ich hab' schon einige wahrhaft riesige Bäder mit extrem geringen Nutzen gesehen. Sinnvoll und klug einrichten, ergo- und ökonomisch. Gilt analog für die Küchenplanung.


    Usw. usf.