großes EFH zu 2 Wohneinheiten oder evtl Anbau ?

1. offizieller Beitrag

    Hallo zusammen ,


    wir probieren seit ca. 6 Monaten einen vernünftigen Umbau zu planen , Wir malen , zeichnen ,sprechen und finden leider keine Lösung :(


    Jetzt wende ich mich an euch , vielleicht hat jemand einen Geistesblitz an das was wir noch nicht oder nie gedacht haben/hätten .

    Folgender Plan:


    Meine Schwiegereltern haben ein großes EFH das wir gerne zu

    • 2 Wohneinheiten umbauen würden das man später evtl. mal vermieten kann
    • im EG 3 ZKB ,
    • im OG sollen 4 ZKB entstehen
    • separater "Eingang"
    • evtl.. Zugang von OG bis in den Keller (nicht zwingend notwendig )


    oder macht es mehr sinn das Dach zu heben und eine komplette Wohnung "neu" zu machen ?

    oder einen Anbau in den "Vorgarten" ?

    Garage liegt ca. 1,5 Meter höher als das EG ( falls man es am Plan nicht erkennen kann)


    Das Haus ist gerade mal 25 Jahre alt und wirklich in einen TOP zustand !

    Ein Bauunternehmen hat gesagt das er das nicht macht weil es Schade ist an dem Haus so rumzureißen , ein zweiter Plante einen Anbau als Treppenhaus , dann Entstand ein zusätzlicher Raum allerdings ohne Fenster .


    Ich hoffe nichts wichtiges vergessen zu haben ?


    EFH Plan


    im voraus schonmal vielen dank für euere Zeit und lust :)

    LG

    Chris

    Die Berufsgruppe, die so etwas kann, nennt sich Architekt. Bauunternehmer setzen dann das um, was zuvor ein Architekt geplant hat. Warum also seid ihr zu einem Bauunternehmer gegangen, obwohl ihr noch gar keine Planung hattet?

    Das Bauunternehmen hat einen Architekten !

    Die Überlegung war , alles an eine Hand zu geben damit man nicht mit den verschiedenen Firmen chonglieren muss



    Budged sollte so bei 250 t€ liegen !

    Zitat von stachr

    Die Überlegung war , alles an eine Hand zu geben

    Also am besten an einen Architekten, der zuerst plant, EURE Interessen vertritt und später


    Zitat von stachr

    mit den verschiedenen Firmen chonglieren muss


    Oder glaubst Du es ist eine gute Idee, wenn der Architekt des Bauunternehmens die Arbeiten seines eigenen Unternehmens überwacht?


    Zitat von stachr

    Budged sollte so bei 250 t€ liegen !

    Um so wichtiger erscheint es mir, dass man die Planung professionell angeht. Spricht natürlich trotzdem nichts dagegen, in einem Forum nach Ideen zu fragen.

    Zitat von feelfree

    Spricht natürlich trotzdem nichts dagegen, in einem Forum nach Ideen zu fragen.

    Das natürlich nicht. Aber eine Leistung zu erwarten, die im sonstigen Leben honorarpflichtig ist, dagegen spräche zumindest schon das eine oder andere.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Abgesehen davon, dass es ganz leicht ist die persönlichen Daten auf dem Plan zu sehen. Wenn Du schon auf einem Pixelbild Daten übermalst, dann bitte mit einem Malprogramm auf der gleichen Ebene/Layer wie das Original, damit die ursprünglichen Pixel auch tatsächlich übermalt sind. Erst damit geht man dann ins Internet. ;)


    Das ursprüngliche Architekturbüro scheint es wohl nicht mehr zu geben, wie ich gesehen habe. Aber es gibt ja noch mehr davon.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    Budged sollte so bei 250 t€ liegen !

    Zitat von feelfree

    Die Berufsgruppe, die so etwas kann, nennt sich Architekt. Bauunternehmer setzen dann das um, was zuvor ein Architekt geplant hat. Warum also seid ihr zu einem Bauunternehmer gegangen, obwohl ihr noch gar keine Planung hattet?

    Ich hatte die Hoffnung von denen einen Vorschlag zu erhalten , die auch wissen was möglich ist ! wenge statik ,

    grünflachen tragfähigkeit etc !

    Ich selber , wie man merkt , habe keine ahnung davon !

    Zitat von feelfree

    Also am besten an einen Architekten, der zuerst plant, EURE Interessen vertritt und später

    Ich würde halt gerne mit einem Vorschlag "unsererseits" zu einem Architekten gehen !

    Die vorschläge von den Architekten waren beide nicht zufriedenstellend

    Zitat von feelfree

    Oder glaubst Du es ist eine gute Idee, wenn der Architekt des Bauunternehmens die Arbeiten seines eigenen Unternehmens überwacht?

    Ehrlich gesagt habe ich mir bis jetzt nichts dabei gedacht

    Zitat von feelfree

    Um so wichtiger erscheint es mir, dass man die Planung professionell angeht. Spricht natürlich trotzdem nichts dagegen, in einem Forum nach Ideen zu fragen.


    Genau deswegen die Frage das vielleicht jemand der erfahrung hat , z.b.sagt

    Mach die Garage weg oder Bau die Garage aus oder warum verlegt Ihr nicht den eingang oder .......


    Uns fällt nichts mehr ein dazu

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    • Offizieller Beitrag
    Zitat von stachr

    Budged sollte so bei 250 t€ liegen !

    Ich hatte die Hoffnung von denen einen Vorschlag zu erhalten , die auch wissen was möglich ist ! wenge statik ,

    grünflachen tragfähigkeit etc !

    Ich selber , wie man merkt , habe keine ahnung davon !

    Dann solltest Du Dir dringend einen guten Fachmann (z.B. Architekt, Bauing.) dafür suchen. Einen Statiker wirst Du wohl auch brauchen, aber darum und noch um so einige andere Dinge sollte sich dann auch der erwähnte Fachmann kümmern. Dann bekommst Du im Idealfall eine genehmigungsfähige Planung, die auch noch Deine Wünsche erfüllt. Hier im Forum wird man höchstens Anregungen geben können, ordentliche Planung kostet Geld...

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Das natürlich nicht. Aber eine Leistung zu erwarten, die im sonstigen Leben honorarpflichtig ist, dagegen spräche zumindest schon das eine oder andere.

    Ich möchte nichts geschenkt , mir geht es rein drum eine Idee oder Vorschlag zu finden !

    Zitat von Frau Maier

    Abgesehen davon, dass es ganz leicht ist die persönlichen Daten auf dem Plan zu sehen. Wenn Du schon auf einem Pixelbild Daten übermalst, dann bitte mit einem Malprogramm auf der gleichen Ebene/Layer wie das Original, damit die ursprünglichen Pixel auch tatsächlich übermalt sind. Erst damit geht man dann ins Internet. ;)


    Das ursprüngliche Architekturbüro scheint es wohl nicht mehr zu geben, wie ich gesehen habe. Aber es gibt ja noch mehr davon.

    Vielen dank für den Hinweis :)

    habs gleich rausgenommen

    Du musst eigentlich gar nicht viel machen, wie ich es sehe. Einfach im EG zwei recht kurze Wände ziehen und zwei Durchbrüche für Türen und das wars schon, wenn die Treppe ins OG eine Betontreppe ist. Und schon kannst Du EG und OG trennen. Das große Wohnzimmer kannst Du dann zu einem WHZ und Schlafzimmer aufteilen, also noch eine Wand zusätzlich. Die Riesen Sitzbank mit Esstisch braucht man nicht mehr, wenn man allein lebt. Somit ist genug Platz. Das Büro machst Du dann zum Bad und schwups hast Du eine funktionierende Wohnung im EG.

    Das würde ich aber erst machen, wenn ihr wirklich das Haus so nicht mehr braucht. Ein Architekt kann euch dann die Details aufzeigen. Der Zaster sollte reichen.


    Der Architekt vom Bauunternehmer hat schon recht, denn durch Erhöhung des Kniestockes verhunzt ihr das Haus nur, abgesehen davon, dass es zu Problemen mit Abstandsflächen geben kann. Es gibt eh schon genug verunstaltete Häuser in Deutschland. Man muss nicht auch noch selbst dazu beitragen. Das OG reicht für eine vernünftige Wohnung wie es ist. Ein Raum wird zum Wohnzimmer, ein anderer zur Küche, bleiben immer noch ein Schlafzimmer und ein Kinderzimmer für die durchschnittliche Ein-Kind-Familie übrig.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Frau Maier

    Du musst eigentlich gar nicht viel machen, wie ich es sehe. Einfach im EG zwei recht kurze Wände ziehen und zwei Durchbrüche für Türen und das wars schon, wenn die Treppe ins OG eine Betontreppe ist. Und schon kannst Du EG und OG trennen. Das große Wohnzimmer kannst Du dann zu einem WHZ und Schlafzimmer aufteilen, also noch eine Wand zusätzlich. Die Riesen Sitzbank mit Esstisch braucht man nicht mehr, wenn man allein lebt. Somit ist genug Platz. Das Büro machst Du dann zum Bad und schwups hast Du eine funktionierende Wohnung im EG.

    Das würde ich aber erst machen, wenn ihr wirklich das Haus so nicht mehr braucht. Ein Architekt kann euch dann die Details aufzeigen. Der Zaster sollte reichen.


    Der Architekt vom Bauunternehmer hat schon recht, denn durch Erhöhung des Kniestockes verhunzt ihr das Haus nur, abgesehen davon, dass es zu Problemen mit Abstandsflächen geben kann. Es gibt eh schon genug verunstaltete Häuser in Deutschland. Man muss nicht auch noch selbst dazu beitragen. Das OG reicht für eine vernünftige Wohnung wie es ist. Ein Raum wird zum Wohnzimmer, ein anderer zur Küche, bleiben immer noch ein Schlafzimmer und ein Kinderzimmer für die durchschnittliche Ein-Kind-Familie übrig.

    Leider ist der Plan nicht mehr vorhanden, um das nachzuvollziehen. stachr: kannst Du den Plan nach erneuter Anonymisierung bitte wieder einstellen?

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:
    Zitat von Rose24

    Leider ist der Plan nicht mehr vorhanden, um das nachzuvollziehen. stachr: kannst Du den Plan nach erneuter Anonymisierung bitte wieder einstellen?

    genau deshalb bitte ich immer so penetrant darum, die Dateien, über die diskutiert werden soll, direkt im Forum einzustellen!

    Hat er doch, aber die war so bearbeitet, dass man ganz leicht persönliche Daten hätte einsehen können.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:
    Zitat von Frau Maier

    Hat er doch, aber die war so bearbeitet, dass man ganz leicht persönliche Daten hätte einsehen können.

    Also ich komme über den Link in ein Cloud-Konto und kann mir dort die Datei runterlasen. Wenn der TS diese Datei in der Zukunft entfernt, kann niemand mehr nachvollziehen, worum es geht, so wie jetzt bereits bei der ersten Datei:


    Achso ja, das war ja das Google Drive Gedöns. Mea Culpa. Aber zu seinem Schutz hätte er es ja eh raus nehmen müssen, auch wenn es hier im Forum abgelegt worden wäre.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    • Offizieller Beitrag
    Off-Topic:


    Zitat von Frau Maier

    Achso ja, das war ja das Google Drive Gedöns. Mea Culpa. Aber zu seinem Schutz hätte er es ja eh raus nehmen müssen, auch wenn es hier im Forum abgelegt worden wäre.

    Na, das hätten wir Mods erledigen können und der Beitrag wäre schon im ersten Post weiter lesbar, 'Rausnehmen" kann er nach den 5 Minuten Änderungszeit eh nichts mehr selbst.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von stachr

    wir probieren seit ca. 6 Monaten einen vernünftigen Umbau zu planen , Wir malen , zeichnen ,sprechen und finden leider keine Lösung

    Habe mir den Plan jetzt gerade mal angesehen und es ist tatsächlich nicht ganz so einfach. Zum einen habt Ihr ein recht tief ins Haus ragendes Treppenhaus. Dieses aber müsste bei einem 2FH abgetrennt sein, es bedarf also nach der letzten Stufe noch mal mindestens einen Meter Platz + Trennwand....und schon funktionieren EG und OG nicht mehr.


    Das erste wäre es, die Treppe neu zu planen, am Ehesten als 2 x 1/4 gewendelte Treppe, so dass man in EG und OG Richtung Nordgiebel schauend aus der Treppe austritt. Ob der Platz hierfür reicht müsste man planerisch prüfen. Letztendlich wär's das dann aber auch schon fast.


    Die Neuaufteilung der Wohnebenen erscheint mir dann planerisch nicht mehr sooo dramatisch schwierig, wenngleich die Eingriffe natürlich schon umfangreich sein werden, da zB im OG eine Küche, im EG dafür ein Bad fehlt.


    Zitat von stachr

    im EG 3 ZKB ,

    im OG sollen 4 ZKB entstehen

    EG Zimmer Wohnung (was heißt ZKB???), im OG 4 Zimmer Wohnung?


    Die Eingriffe jedoch werden umfassend sein.


    Das geht bei der Sanitärinstallation los. Man braucht irgendwo Wasseruhren (Wassermengenzähler). Man braucht eigentlich getrennte Stromkreisläufe (Sicherungskasten und Stromzähler für jede Wohnung separat). Da ist es mit etwas Umklemmen nicht getan, da Vieles in Beton eingebettet, unerreichbar liegt. Heißt: Neue E-Installation. Usw. usf.


    Von daher erscheint mir das Budget von 250k als das größte Problem.

    Außer er hat das OG in einem extra Unterverteiler, ist auch nicht so selten. Ansonsten gehen die Leitungen meist immer an einer Stelle nach unten, wo man sie auftrennen und dort dann einen Verteiler für die OG Wohnung machen kann. Naja, Möglichkeiten gibt es einige, hängt aber davon ab wie der aktuelle Zustand ist. Die Treppe muss IMHO gar nicht geändert werden, wenn die Trennung zur OG Wohnung im EG erfolgt und der Zugang zum Keller nur für das EG bestimmt sein soll. Dann gehört der Treppenraum zum OG. Geht aber nur, wenn es eine Betontreppe ist. Dann kann man gut trennen und eine Wand einziehen und somit UG vom Treppenraum des OG trennen. Das wäre die günstigere Variante. Hat er eine Holztreppe, dann muss er diese austauschen. Dann kann er auch gleich auch die Laufrichtung ändern und es gäbe die Möglichkeit auch den Keller im TH für beide Parteien zugänglich zu machen. Das wäre dann die teurere Variante. Küche kann er im OG im Arbeitszimmer machen. Bad kann bleiben, muss halt nur alles aufgestemmt werden um Wasseruhren einzubauen und die Küche zu verbinden. Ähnlich im Arbeitszimmer im EG. Da gehen sicherlich alle Leitungen hoch zum Bad, von daher ideal für das EG Bad.


    Es ist halt alles eine Frage von was er will und wie er es will. Einfach mal schnell die Wohnung trennen dürfte gehen. Wohnung mit x Extrawünschen macht es natürlich immer teurer. Aber alles hängt von vielen Faktoren ab und man könnte Tagelang alle Möglichkeiten durch kauen bis auch alle Infos nach und nach eintrudeln. Ein Architekt vor Ort kann ihm alle Möglichkeiten besser näher bringen.


    Wie auch immer, ich würde die möglichst günstigste Variante wählen. Gibt mehr bang for buck.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Frau Maier

    Die Treppe muss IMHO gar nicht geändert werden, wenn die Trennung zur OG Wohnung im EG erfolgt und der Zugang zum Keller nur für das EG bestimmt sein soll. Dann gehört der Treppenraum zum OG. Geht aber nur, wenn es eine Betontreppe ist.

    Völlig richtig! :thumbsup:

    Bei einer Betontreppe wäre auch ein solche Trennung denkbar. Bedeutet dann aber natürlich, dass dem OG, das dann keinerlei Zugang mehr zum Keller hätte, entsprechende Räumlichkeiten im OG zugestanden werden sollten, als da wären: HWR und Abstellraum...kann natürlich auch ein Raum sein, dann aber eben etwas größer.


    Grundsätzlich würde ich allerdings eine vollständige Trennung bevorzugen. So nämlich hätte das OG auch keinen Zugang zum Heizraum. Im Notfall (Heizung defekt, EG-Mieter irgendwo im Urlaub), käme man nicht an das Objekt der Begierde heran. Klar...man kann den Vermieter rufen, der schaut dann nach....müsste aber dann auch durch das vermietete Objekt. Fazit: Du hast Recht, das könnte so machbar sein (Betontreppe vorausgesetzt), hat aber Nachteile.

    Danke für euer , feedback !

    #Die Treppe in Keller ist Beton ,die Treppe in das OG ist aus Holz !


    Zugang zum Keller könnte man ums Haus rum erreichen :) nicht optimal aber besser als garnicht !

    Damit man einen Hauswirtschaftsraum im OG einrichten kann fällt mir gerade ein ,

    Darf man das in die Garage machen ? Ist Grenzbebauung !

    Da könnte man doch so eine art HWR , Speis oder ähnliches machen!

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von stachr

    Zugang zum Keller könnte man ums Haus rum erreichen :) nicht optimal aber besser als garnicht !

    Naja....Wäsche die Treppe runter, dann ums Haus, zum Kellerabgang, dann dort rein? Nicht ernsthaft, oder?

    Zitat von stachr

    Darf man das in die Garage machen ? Ist Grenzbebauung !

    Nein. Selbst wenn man es dürfte, wäre es schon recht kühler Raum. Nach unten kalt, zur Seite kalt. Aber egal. Ist eh nicht zulässig.


    Bevor Ihr jetzt weiter herumhirnt, würde ich jetzt mal einen engagierten Planer engagieren. Entscheidend dürfte sein, was man alles verändern kann/ muss. Denn das kostet Geld (Umbau Treppe, neues Bad im EG, Küche im OG, Wände raus, Wände rein, Estrich raus, Estrich rein, wie ist es um die Heizung bestellt,...).


    Vieles (fast alles!) wissen wir hier nicht, lässt sich auch aus der Ferne kaum beurteilen. Grundsätzlich jedenfalls ist eine solche Abtrennung (Wasser/ Strom/ Heizung) nicht so ganz trivial und bedarf recht umfangreicher Eingriffe.


    Hier setzt das Budget den Wünschen recht enge Grenzen.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von stachr

    Ein Bauunternehmen hat gesagt das er das nicht macht weil es Schade ist an dem Haus so rumzureißen

    Zitat von Thomas B

    Die Eingriffe jedoch werden umfassend sein.

    ...

    Von daher erscheint mir das Budget von 250k als das größte Problem.

    Zitat von Thomas B

    Hier setzt das Budget den Wünschen recht enge Grenzen.

    Hier passt wieder der Spruch "Wer viel Geld hat und ist dumm, kauft ein Haus und baut es um!"


    Wäre es denn keine Option, das Haus zu verkaufen und neu zu bauen? Ohne im Detail in die Diskussion der Architekten einsteigen zu wollen, halte ich aus Sicht der Tragwerksplanung/Statik einen größeren Umbau eines fast neuwertigen Hauses für fragwürdig. Am Ende gibt es einen mit Hängen und Würgen umgebauten Rohbau, Elektro und Heizung/Sanitär werden irgendwie getrennt und wieder passend zusammengestückelt, und das Ergebnis ist doch unbefriedigend.


    Stünde ohnehin eine Sanierung an, wäre es etwas anderes. Aber wenn nicht mal ein Bauunternehmer da ran will, würde mir das schon zu denken geben.

    Stimmt. Das ist natürlich fragwürdig. Jetzt da klar ist, dass der günstige Weg nicht geht, kommen noch mehr Zweifel über die Sinnhaftigkeit. Solche Gedanken sollte man sich schon bei der Planung des Hauses machen.


    Zitat von Thomas B

    Ein wenig hat mich der Entwurf/ die Gestaltung tatsächlich gewundert. Diese entspricht für mich eher den 80er Jahren, als den späten 90er Jahren.

    Ach, mich wundert das gar nicht, wenn ich die gebaute Wirklichkeit landauf, landab, so anschaue. Die GU/GÜ Häusle aus dem Katalog haben sich auch seit 40 Jahren kaum verändert. Mal kleine Gestaltungselemente mal da, mal dort, ausgetauscht, ansonsten immer gleich geblieben.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Alle Treppen weg reißen und als U neu einbauen. Dafür müsste die Wand planlinks neben der Treppe raus fliegen. Eventuell Unterzug nötig -> Statiker. In allen Geschossen Wand davor ziehen und Wohnungseingangstür setzen. Keller gemeinsam nutzen. Im EG wie von Frau Maier beschrieben vorgehen.

    Zitat von Frau Maier

    Das OG reicht für eine vernünftige Wohnung wie es ist. Ein Raum wird zum Wohnzimmer, ein anderer zur Küche, bleiben immer noch ein Schlafzimmer und ein Kinderzimmer für die durchschnittliche Ein-Kind-Familie übrig.

    Problematisch seh ich:

    Zitat von stachr
    • im OG sollen 4 ZKB entstehen

    Es sei denn, Du bringst Küche, Essen und Wohnen auf 24m² inkl. Schrägen unter für eine 4köpfige Familie.

    Bad zu Schlafzimmer umbauen und Abstell zu Bad. Das ist dann aber schon sehr eng.


    Ich überlege, ob es was bringt, das Garagendach auszubauen. Hoher Aufwand kaum Nutzen. Dachspitze reicht auch nicht als Kizi, so wie das aussieht. Aber hier wären exakte Maße inkl. Dachneigung interessant.