Finanzierung so möglich? (Ing-Diba)

  • Hallo liebe Forum - Mitglieder,

    gerne würde ich euch um eure (möglichst mit Argumenten bekräftigte) Meinung bzgl. unseres Bauvorhabens + Finanzlage erfragen und um die Einschätzung bitten, ob das Darlehen von der Bank so bewilligt wird?


    Zu uns und unserer Finanzsituation:


    w, 30, Netto - Einkommen 1800€ / Teilzeit

    m, 35, Netto - Einkommen 2730€ + 13 Gehalt + Selbstständigkeit (diese haben wir auf Anrat des Finanzierers nicht mit angegeben)


    Offene Kredite: Auto 280€ mntl. noch 3 Jahre lang (Restschuld 14.000-15.000€)


    Zwei kleine Konsumkredite von mir (blöd, ich weiß): 40 +50€ bis 2022


    Unsere Schufa Scores lt. der Selbstauskunft: Mann 98,7%

    Ich: 97,5%


    EK: leider nicht nennenswert da bis zum Anfang 2020 sehr großzügig gelebt wurde . 31K auf dem Konto davon 21.000€ als EK angegeben.

    Vorab gesagt: uns ist es bewusst dass wir bezüglich des Sparens und des Lebensstils viele Fehler gemacht haben, ab Anfang des Jahres haben wir uns aber schon etwas umgestellt um dem Ziel Haus näher zu kommen.


    Nun zu unserem Vorhaben.


    Durch einen Zufall und viel Glück haben wir in einem Neubaugebiet südwestlich von Berlin ein der letzten freien Grundstücke reservieren konnten. Kaufen wir es jetzt nicht, werden wir dort wohl nicht mehr bauen können. GK- Preis: 162.000€


    Hinzu kommen Kaufnebenkosten 13.800€

    Und Baunebenkosten (von Bodengutachter bis hin zu den möglichen Erdarbeiten und Regenwasserzisterne): mit Puffer berechnet 20 T€


    Das Hausangebot ist das folgende: Massivhaus 165m2 inklusive Schornstein, größere Deckenhöhe, Versicherungen, Baustelle Einrichtung und Entsorgung exkl. Innenarbeiten 237.000€


    Exklusiv sind: Boden, Maler, Fliesen, Sanitär und Treppe. Da mein Mann aus der Baubranche kommt und viele ausführende Firmen inklusive eigene Familienfirma an der Hand hat, kriegt er die Leistungen dafür günstiger/ teilweise kostenlos (durch die Firma beZahlt). Materialkosten unter dem Marktpreis. Wobei die Fliesen/ Bodenbelege 30€/m2 In die Darlehenssumme einkalkuliert wurden.


    Außenanlagen (ebenso mit Puffer, da vieles auch in Eigenausführung/ Anschaffung): 45 T. €


    Gesamtbeleihungswert: 499.000€ T.€


    Da wir arg wenig EK haben, wodurch wir grob nur die NK bezahlen, hat unser Finanzberater noch 48.T. € als EL aufgestockt (provisorisch). Somit wäre die Gesamtsumme des Bauvorhabens auf dem Papier ca 574 T.€. Darlehensumme wie gesagt 499.000 T.€. Das mit dem aufgestockten EL kommt uns fraglich vor, das werden wir noch mal hinterfragen.


    Allerdings ist der Antrag eingereicht und in der Vorprüfung haben wir von der INg-Diba Grünes Licht bekommen (was ja nichts versprechen muss, ich weiß).


    Hinzu kommt noch, dass ich ab dem nächsten Jahr in die EZ gehe und mein Gehalt weniger wird. Da ich jedoch sowieso auf Teilzeit arbeite, schätze ich dass ich nach 12 Monaten auf mein Gehaltsniveau problemlos zurückkomme (vllt positiv gedacht?) Wenn es hart auf hart kommt, muss ich halt die Arbeitsstunden erhöhen. Kitas sind in Berlin kostenlos, wir haben jedoch eine schon in Aussicht, die wäre 80/ mntl.


    Zu den Darlehen - Konditionen.


    Mntl Rate 980€

    Tilgung 1% (mit Möglichkeit der Sondertilgungen und Anpassung der Rate nach oben)

    Zins: 1,3%

    Zinsbindung 20 Jahre.


    Uns ist es bewusst dass 1% nix ist, wir werden es in der nahen Zukunft erhöhen müssen, jedoch hielten wir bewusst so niedrig als eine Absicherung für die turbulenten Bauzeiten.


    Derzeit wohnen wir zur Miete und zahlen warm 660€ jedoch ist der Umzug in den nächsten max. 2 Jahren unvermeidlich.


    Meine Fragen an euch:


    1) hat der Darlehensantrag in dieser Konstellation Aussichten auf die Zusage?

    2) Seht ihr sonstige Stolpersteine? Hier möchte ich euch bewusst darauf hinweisen dass die Kommentare auf unser bisheriges Konsumverhalten / Lebensstil überflüssig sind. So wie bisher werden wir es eh nicht mehr handhaben ( Reisen jeden Monat, usw. – alleine wg des Kindes). EK weiter anzusparen ist für uns auch eine fragliche Option in Anbetracht der aktuellen Preisentwicklung. Mietsituation ist aktuell nicht besser...


    Vielen Dank im Voraus für eure Anregungen.


    VG,

    Jana

  • Guten Morgen,


    ich verstehe den Wunsch nach einem Haus, gerade wenn eine Familie gegründet wird.


    Lies Dir mal Deinen eigenen Text selber 2-3mal durch, wie oft Du schreibst "mir ist bewusst" oder ähnlich...

    Das ganze ist nicht nur "auf" sondern "weit unter" Kante genäht, in allen Bereichen.

    Mit den Baukosten werdet Ihr nicht hinkommen, EL hin oder her, der "Puffer" für die Nebenkosten ist zu klein, Du bald keinen Job mehr...1% Tilgung, wenig EK


    Ich zweifle schon daran. ob es eine Bank geben wird, die Euch das Geld geben wird, aber v.a. für Euch selber ist das Harakiri.


    Rechne mal selber:

    Gehen wir mal von 550.000 Kredit aus (was vermutlich immer noch wenig ist).

    1% Tilgung

    1145€/Monat Belastung bei 2730 Einkommen


    1600€ für den kompletten Rest inkl Kredite, mit Kind. Inkl. Versicherungen, Strom, Heizung etc. werdet Ihr am Monatsende schauen müssen, wo Ihr essen herbekommt.


    Und nach 20a habt Ihr dann immer noch 420.000 Schulden denn woher soll die höhere Tilgung kommen?

    (Abgesehen davon, dass Euch mMn keine Bank für 1% Tilgung das Geld geben wird und wenn, dann nicht für 1,3% auf 20a)


    Was ist, wenn das Kind stark betreuungsbedürftig ist und Du nicht wieder arbeiten kannst?


    Ernsthaft: mir ist bewusst, das ist nicht das was Du hören willst, weil ""das Grundstück ist dann weg und das wäre perfekt" und Ihr seht Euch schon Haus mit dem Kind spielen usw...aber das alles ist nicht gut


    Dazu kommt: ist das Haus in 10a noch das Wert was es heute kostet?

    Ich habs kürzlich schon mal verlinkt, aber hier passt es auch: der Immobilienmarkt wird auch nicht so bleiben wie er jetzt ist..einfach mal anschauen .


    Wenn die jetzige Wohnung zu klein wird, dann mietet was größeres aber mit den Voraussetzungen ein Haus bauen wollen wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht gut gehen, vor allem für Euch als Familie.


    Von mir ein klares Nein...und wenn ich ganz ehrlich bin: ohne deutlich höheres Einkommen sehe ich das auch in 5 oder 10 Jahren nicht.


    Evtl. ergibt sich in 5 Jahren eine Option etwas kleines sanierungsbedürftiges günstig zu erwerben, das man dann nach und nach entwickeln kann, das wäre die einzige Option die ich mir irgendwie vorstellen kann.

    Wichtig ist: Kredit sollte nicht länger als bis Anfang 60, maximal bis Rentenbeginn, laufen müssen um abbezahlt zu sein und Ihr müsst auch noch leben können, weil mit dem Kind will man auch mal in Urlaub fahren oder mit Freunden essen gehen oder eine neue Couch/Waschmaschine kaufen oder oder oder (und das Haus kostet auch Geld im Unterhalt).

  • Guten Morgen TausT und vielen Dank für deine Anregungen,


    gesunden Zweifel haben wir natürlich auch, allerdings sehe ich in deiner Kalkulation einige Fehler:


    1) warum nimmst du als Berechnungsbasis nur das Netto Gehalt von der Anstellung meines Mannes? Erstmal fällt die mntl Rate in voller Höhe ( z.Z. 980€ auf die wir auch den Antrag gestellt haben) erst nach der Fertigstellung und Bezug an. Es sind noch gute 1,5 Jahre von jetzt (Baubeginn erst ab Juni 2021 möglich). Zu dem Zeitpunkt bin ich wieder arbeitsfähig und komme zurück auf mein TZ- Stundenpensum und Gehalt 1800€. Auch wenn wir 1500 statt 1800 rechnen, ist es trotzdem kein 0. Außerdem bekommt mein Mann jährlich 300-4000 Netto Gehaltserhöhung und hat noch mind. + 500€ Mntl durch seine Selbstständigkeit. Diese beide Faktoren haben wir bewusst ausgelassen und eben uns auf die nicht verlassen aber heißt ja nicht dass man in 1,5 Jahren den Verdienst nicht steigert sondern fast um die Hälfte reduziert 🙉In den nächsten 14 Mo (Bauphase) lebe ich nun, sei es gesagt, auch nicht von 0, sondern vom 67% vom Netto - Gehalt + Kindergeld.


    2) Wichtiger Punkt : mieten wir eine größere Wohnung liegen aktuelle Mietpreise für die Warmmiete aktuell für 1.5-1.6 K. Inwiefern sind sie günstiger als eine eine Rate, geht mir nicht auf.

    3) Zum Punkt Baukosten: fällt dir was ein als Beispiel wo die versteckten zusätzlichen Kosten liegen können? Das ist der Punkt den wir von vorne an mit 100% nicht einschätzen können, aber was z.B. Bau NK angeht – dort haben unsere Bekannten und auch die Baufirma 2019-2020 gebaut daher wissen wir zumindest was auf die gekommen ist kosten technisch.


    Sicher werden wir an jeder Stelle unser einkalkuliertes Budget jetzt noch mal prüfen, aber so pessimistisch denken wir eben nicht darüber. Vor allem die Aussage, dass wir uns keine Neubau leisten können, wobei ich hier im Forum schon zige ähnliche Budgets und sogar Fälle mit der 110% Vollfinanzierung verfolgt habe, diese verstehe ich nicht 😬 ETWs haben wir uns nämlich auch angeschaut – schrecklicher Bestand in der selben Preishöhe mit extremen KNK hinzu, was für die Bank nicht nice ist . Leider ist es heute so.

  • Bzgl Kind: Ja, kann tatsächlich sein mit dem erhöhten Aufwand. Das gebe ich TausT Recht. Wir haben so gerechnet, dass wir alles mit einem Einkommen stemmen könnten. Zum Glück... Bin jetzt sehr froh darum. Es gibt Kinder, die kann man nicht nach einem Jahr in die Krippe geben, es gibt welche, da muss man ständig zu Ärzten/Untersuchungen/Therapien,..


    Mal sehen, was R.B. schreibt?

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  • mal grundsätzlich:

    für mich gibt es 2 "Must Have" in der Finanzierung.


    1) sie muss bis max Rentenbeginn rechnerisch abbezahlt sein

    Bei Euch würde ich jetzt 30a ansetzten.

    Wenn Ihr 550.000 in 30 abbezahlt haben wollt und das selbst bei idealen 1,5% Zinsen auf die ganze Laufzeit geschieht, seid Ihr bei einer Tilgung von 2,6% oder 1900€/Monat. (mit 1% Tilgung läuft die Finanzierung erst mal 60a rechnerisch, das macht keine Bank mit, 40 ist idR das Maximum, in Eurem Alter eher 35a)

    Selbst mit beiden aktuellen Einkommen (4500€) ist das schon sehr knapp mit Euren sonstigen Verpflichtungen.

    Stellt mal einen ehrlichen Haushaltsplan auf, wieviel Geld Ihr jeden Monat braucht inkl. auch mal einem Urlaub oder Rücklagen für eine größere notwendige Anschaffung. Essen trinken Handy Kleidung Versicherungen Heizung Strom (wird mehr im Haus) Konsum allg, gerade mit Kind


    2) für mich muss eine Finanzierung auch noch (zumindest ein paar Jahre) tragbar sein (worst case) wenn es nur noch einen Verdiener gibt.

    Es gibt so viele Gründe warum 1 Einkommen temporär oder auch langfristig ausfallen kann (sei es Krankheit, Arbeitslosigkeit, Kinderbetreuung weil z.B. Behinderung etc.)


    Preise: da weiß man zu wenig von Eurem Haus, aber die Klassiker sind Anschlusskosten für Gas/Wasser/Strom/Medien, Abwasser/Kanalanschluss/Entwässerung, Straßenbeiträge, Baustrom/wasser, Erdarbeiten viel teurer als gedacht, Versicherungen, Gebühren Genehmigungen, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Baugrundgutachten und natürlich die Änderungen am Haus die Ihr jetzt noch nicht kennt. Sei es "die Bodenplatte muss deutlich stärker bei Ihren Bodenverhältnissen" oder "die Gaube/die Firsthöhe ist so nicht zulässig in Ihrem Baugebiet, das müssen wir ändern (höhere Planungs- und Erstellungskosten)" oder auch Eure eigenen Wünsche von denen Ihr ausgegangen seid, die sind im Preis drin, sind es aber nicht.

    Und dann noch Sachen wie neue Küche, Möbel, Lampen usw usf...

    Glaub mir, da kommt noch viel von dem Ihr nicht mal ahnt dass es kommt.

  • Zu den angebotenen Bankkonditionen: es gab auch ein ähnliches Angebot von der Ing-D. für 2% Tilgung und 20 Jahre Zins.


    Die Option 1% Zins ist nur mit der jährlichen Sondertilgung möglich, um überhaupt was an die Bank zurückzuzahlen – das wissen wir und so habe ich auch geschrieben, dass es für die Anfangszeit gedacht ist, um uns höchstens in den ersten Bau- Jahren etas freie Luft zu atmen zu lassen (eben weil das Kind ggf. noch mehr von mir betreut werden muss, etc.)


    Dann steigen wir auf 2.0% Tilgung um.


    Wie meinst du das auch, dass die Bank sowas nicht macht? 1% Tilgung für 1,3 % Zinssatz und 20 Jahre Zinsbindung haben wir uns ja nicht ausgedacht? Das ist das konkrete Angebot von der Bank anhand unserer Eckdaten, worauf ich mich beziehe. Sicher kann es sein dass sie nach der genauen Sichtung den Antrag ablehnen – nun können wir nur noch warten, aber wie gesagt in der Vorprüfung hatten wir grünes Licht und auch unser Finanzberater hat mit der Bank nachher noch mal dazu telefoniert bevor wir den offiziellen Antrag gestellt hatten.

  • Sondertilgungen sollen das sein wie sie heißen. Mögliche Sonderzahlungen zur schnelleren Rückführung des Darlehens...aber darauf baut man keine Finanzierung auf dass sie grundsätzlich funktioniert.

    Wenn schon, dann vereinbart man eine längere tilgungsfreie Anfangszeit. Tilgung beginnt eh erst mit Vollauszahlung.


    Eure Finanzierung sollte in Eurem Alter grundsätzlich so funktionieren, dass Ihr in spätestens 30a den Kredit abbezahlt habt. Sondertilgungen können das beschleunigen.

    Aktuell plant Ihr Lohnsteigerungen, anderes Konsumverhalten, Wiedereinstieg in den Job und Sondertilgungen ein, dass das überhaupt funktioniert, weil Ihr selber merkt, dass es mit 3% Tilgung zu Beginn (von mir aus ab 6 Monate nach Fertigstellung) nicht funktioniert.


    Ich bin gespannt, ob Euch die Bank wirklich ein Angebot zu den Bedingungen macht, ich fände das fahrlässig auch von der Bank falls die alles wissen was Du hier geschrieben hast (z.B. geplante EZ)

  • Massivhaus 165m2 inklusive Schornstein, größere Deckenhöhe, Versicherungen, Baustelle Einrichtung und Entsorgung exkl. Innenarbeiten 237.000€

    Das scheint mir ein Zahlendreher in der Gesamtsumme zu sein (2 + 3 tauschen).:D

    Ernsthaft, für unter 1500 €/m² bekommt man im Berliner Speckgürtel kein Haus.

    Exklusiv sind: Boden, Maler, Fliesen, Sanitär und Treppe.

    Was kostet Euch das (fertig eingebaut)?

    Wobei die Fliesen/ Bodenbelege 30€/m2 In die Darlehenssumme einkalkuliert wurden.

    Das könnte für billige Fliesen und Beläge reichen, allerdings nur als Materialpreis. Die Verlegung kostet mindestens noch mal so viel, eher mehr. Was gerne vergessen wird, sind Zuschläge für Verschnitt, gerade bei etwas großformatigeren Fliesen, Bordüren, Eckschienen, Sockelleisten usw.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Das könnte für billige Fliesen und Beläge reichen, allerdings nur als Materialpreis. Die Verlegung kostet mindestens noch mal so viel, eher mehr. Was gerne vergessen wird, sind Zuschläge für Verschnitt, gerade bei etwas großformatigeren Fliesen, Bordüren, Eckschienen, Sockelleisten usw.

    Da sollte sich der Mann der TE aber auskennen, da er in dem Sektor unterwegs ist. Eigentlich auch mit Hauspreisen.


    Die größere Problematik sehe ich aber in der unter der Kante genähten Finanzierung.


    Glaub mir, mit Kind, das nicht nach Schema F funktioniert oder erhöhte Betreuung braucht, baut man sich unnötigen Druck auf. Das ist dann definitiv nicht mehr lustig.

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  • Ich kann hier gerne noch unser finales Hausbau-Angebot reinstellen. In der BLB steht natürlich mehr drin, aber ich tu mich im Moment schwer damit, 19 Seiten PDF zu schwärzen und einzustellen.


    Grob zu der Kostenaufstellung:


    Kosten: Grundstück 162.000€

    KNK: 13.800€

    Hausbau (ohne Maler, Fliesen, Innentüren, Treppe)(inklusive Versicherungen, Baustelle Einrichtung und Entsorgung, Schornstein, Baustrom, Bauwasser, Wandaufstockung, Einbruchsicherheitspaket) 236.470€

    Vermesser: 3000€

    Baugenehmigung: 1300€

    Bodengutachter: 600€

    Grundstück Erdarbeiten: 8000€

    Regenwasserzisterne: 3000€

    Außenanlagen: 45.000€

    Erschließungskosten : 7000€ (Medien Ver- und Entsorgung)


    3) 48.000 EL wurden auf dem Papier fiktiv so eingesetzt, um unser EK damit aufzustocken. So habe ich es mir von meinem Mannn erklären lassen und so hat der Finanzberater gemacht, noch bevor er bei den Banken eine Anfrage gestartet hat (weil 20K EK tatsächlich ziemlich wenig sind.) Aufgrund dessen haben wir ein Angebot von einigen Banken bekommen, unter anderem auch InG- Diba die und unterschiedliche Beleihungsmodelle angeboten hat (mit 1%, 2% mntl Tilgung; 20 Jahre Zinsbindung,usw.)


    Auf dem Papier im Antrag für die Bank steht somit folgendes: Eigenmittel gesamt 75.T€. Barmittel 27.750€. EL: 48 T€ Grundstück 162.000 T€. Baukosten: 349.000€. Außenanlagen: 45 T€. Kaufnebenkosten : 13.770€. Kosten insgesamt: 574.760T€


    Somit haben wir GK - EK = Beleihungssumme 499.000€


    Die Innenausbau wird teils durch die Firma des Schwiegervaters übernommen: Hanwerker, Materialkosten die wie eh alle unter dem Verkaufswert erwerben. Bei den Außenanlagen sehen wir eindeutig noch Puffer, da wir den Zaun auch kostenlos zur Verfügung bekommen, und die Terasse usw unter dem Marktwert. Die Sanitärobjekte installiert mein Mann. (Das ist sein Fach; Fliesenleger haben wir in der Familie). Ich denke, wir sind nicht die ersten und die letzten die Ausbau so eigenhändig gestalten.


    Außerdem wie gesagt haben wir die Selbstständigkeit meines Mannes komplett aus der Finanzierung ausgelassen wo er fürs Jahr 2021 für die bestehenden Projekte mit +26 T€ rechnen kann. Verträge sind abgeschlossen, Projekte in der Mache. Also, etwas überstürzt im Bezug auf EGK ist es schon, anderseits was bleibt alternativ übrig? 1500€ Warmmiete im Monat zu zahlen?

  • Meine persönliche Meinung: Bei allen Finanzierungen sind im Grunde 2 Faktoren ausschlaggebend für das Funktionieren oder Scheitern:

    1. Tilgungsrate: je schneller die Schuld getilgt wird, desto schneller sinkt das Verschuldungsrisiko

    2. Liquiditätsbedarf: der persönliche Liquiditätsbedarf bestimmt, wie hoch die mögliche Annuität sein kann - nicht anders herum.


    Und ich würde das immer von hinten her aufrollen: Also erstmal den privaten Liquiditätsbedarf feststellen - und hier nützt es auch nichts, von einem theoretisch-frugalistischem Modell auszugehen, sondern man sollte von einer realistischen Planung ausgehen, die auch Spielraum für Luxus, Ausfälle von Technik, Fahrzeug etc. lässt.

    Und dann schaut man, ob man mit der verbleibenden Liquidität eine theoretische Tilgung in25-30 Jahren schafft. Wenn nicht, dann würde ich die Finger davon lassen. Egal, ob die Bank Euch das Geld gibt oder nicht. Im Fall der Fälle hat die Bank das Haus und Ihr das Problem. Die Banken wollen natürlich Ihre Kohle nicht zu Negativ-Zinsen bei der EZB parken, daher werden munter Kredite vergeben, teilweise 100%-Finanzierungen, aber die Frage ist, wie robust diese Vergabe ist.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • im Detail wirst Du die BLB von jemand fachkundigem durcharbeiten lassen müssen um zu sehen wo noch größere Unklarheiten und v.a. Kostenfallen stecken.

    Auf den ersten Blick in den Stichpunkten ist bereits viel enthalten, ob Deine Summen für die Nebenleistungen passen kann man nicht sagen, aber ganz weit weg wird das nicht sein.

    Welche Mwst. steckt denn in dem Preis? 16%? Dann musst da schon mal 7k draufrechnen, weil nächstes Jahr gelten 19% und entscheidend ist immer der Zeitpunkt der kompletten fertigen Leistungserbringung und nicht der Vertragsunterschrift.

    Statik würde mir jetzt fehlen (falls es sowas gibt) und auf jeden Fall die Kosten für eine Baubegleitung und eben Küche Möbel Einrichtung und 10% Reserve (hier also 25k) würde ich immer on top planen, weil es immer Punkte gibt die teurer werden.

    Ob Du mit Deinem EK hinkommst für die Eigenleistungen inkl. Material kann man auch schwer sagen, die Gutschriften sind natürlich sehr mickrig auch ohne die Flächen zu kennen.

    Wäre der Bau ohne Keller? Muss fast sein für das Geld.


    Aber wieder das wesentliche. Selbst wenn Ihr mit 500k€ Kredit auskommen solltet weil viel und billige EL, sind das immer noch 1/2 Mio € (klingt ein bisschen erschreckender ;-)


    2% wäre ist das absolute Minimum an Tilgung was ich als Banker zulassen würde (das sind 37,5 Jahre bis Ihr fertig seid, da ist Dein Mann 73 !!...solange zahlt Ihr an das Haus wenn sich nichts ändert).

    Bei 1,5% Zinsen, sind das 1500€/Monat Belastung. Nach 20a habt Ihr noch mehr als die Hälfte an Restschuld, da sind die Kinder fast schon wieder aus dem Haus.

    Die Nebeneinkünfte Deines Mannes würde ich nicht mit betrachten, das kann ein gutes Zubrot sein oder helfen schneller ab zu zahlen, aber nicht in die Finanzierung einplanen (tut ihr auch nicht und das ist gut so, aber dann lasst sie auch wirklich raus und nicht im Hinterkopf "da ist ja noch was")).


    Dann worste case:


    Du kannst nicht wieder in Deinen Job zurück warum auch immer und musst fürs Kind da sein und die Nebeneinkünfte des Mannes sind auch nicht mehr da (Wirtschaftskrise nach Corona z.B.).

    Dann bleiben Euch im Monat 1200€ zum leben, Abzgl. der anderen Kredite 850€ für alles...und wer zahlt alleine schon die Restschuld vom Auto in 3 Jahren?

    Das wird nicht reichen zum leben oder alles andere nicht absolut nötige, wie auch mal ein Urlaub muss ausfallen. Ist das ein Haus wert?

    Hier musst Du also schon zwingend mit den Nebeneinkünften des Mannes rechnen...

    ICH würde das nicht machen..

    Der Unterschied zu 1500€ für Miete ist, dass wenn alles gut geht Ihr auch in Miete gut leben könnt und müsst auch keine Rücklagen für Renovierungen bilden. Wenn nicht alles gut geht, müsst Ihr auch sparen, aber im schlimmsten Fall müsst Ihr halt wieder in eine 3 Zimmer Wohnung ziehen die nur 900€ kostet, aber es kann Euch nicht passieren dass das Haus versteigert wird und Ihr mit 150k€ Schulden dasteht weil das Haus dann nicht mehr das einbringt was es gekostet hat und Ihr zudem keine Wohnung habt.

    Natürlich kann man sagen, das Haus wird immer das wert sein, was es jetzt kostet, kann auch sein, aber sicher ist das auf keinen Fall, gerade mit der demografischen Entwicklung die vor uns liegt.


    Wenn jemand den Kredit auf 25a auslegt (bzw. 3,5% anfängliche Tilgung) und durch den worste case (ein Einkommen fällt weg) auf 2% runtergehen muss/kann, dann lass ich mir das eingehen, aber bei Euch ist das echt gefährlich schon so knapp in das Vorhaben reinzugehen.


    Ich sag nicht dass das nicht gemacht wird, man kann das sogar noch weiter auf die Spitze treiben mit kurzer Zinsbindung von 5a arbeiten, weil vieles dafür spricht, dass wir in 5a noch keine steigenden Zinsen haben werden. Dann solltest Du den Kredit evtl. für <1% bekommen, spart 250€ im Monat und gibt etwas Luft. Wenn alles glatt läuft, Du wieder in den Job gehst, Dein Mann schöne Nebeneinkünfte macht, die Löhne steigen, die Zinsen gleich bleiben oder gar sinken und Ihr das übrigen Kapital wirklich in die Sondertilgung steckt, kann das problemlos funktionieren und sogar von Vorteil sein. Mir sind das nur zu viele positive Annahmen und ich will lieber den worste case absichern. (ok, worste case wäre beide verlieren Ihren Job und es gibt keine Einkünfte mehr, aber dann ist es eh egal weil dann nichts anderes übrig bleibt als zu verkaufen und zu hoffen, dass man halbwegs aus der Sache rauskommt)


    Gerade bei diesen niedrigen Zinsen aktuell, sollte man mMn mit mind mit 3% Tilgung anfangen und die sollten auch mit hoher Wahrscheinlichkeit immer leistbar sein. Sonst ist das zu gefährlich. Mit 3% hat man nach 10a schon mal 33% weg von der Restschuld und selbst wenn die Preise um 30% fallen, kommt man halbwegs aus der Nummer raus.


    Meine Meinung, aber ja, es wird vermutlich Banken geben, die das trotzdem mit weniger als 2% Tilgung mitgehen.


    edit: +1 für Der Bauamateur...sehe ich genauso.

  • Wie ich aus eigener Erfahrung weiß, denken Banken (bzw. arbeiten die Algorithmen von Banken) bei der Kreditvergabe völlig anders als ihre Kunden. Bestimmte Kundendaten führen zu einem Score, zu Zinsen und letztlich zur Kreditvergabe. Dabei führt die Einschätzung der Bank nicht unbedingt zu einem realistischen Eindruck. So können sich bspw. Einkünfte aus selbstständiger freiberuflicher Arbeit in bestimmten Branchen negativer auswirken als die Nicht-Berücksichtigung dieser Einkünfte. Ein geringeres Einkommen kann sich also positiver auf eine Kreditvergabe auswirken als ein größeres Einkommen aus der falschen Branche. Der Inhaber eines Unternehmens kann als Einzelunternehmer deutlich schlechter dastehen, als seine Angestellte. Darauf angesprochen erklärte mir einst ein Bank-Berater, dass es im Fall eines großen Immobilenfinanzierers diesem ausdrücklich nicht darum gehe, ob seine Kunden das Geld tatsächlich zurückzahlen können, sondern nur darum, ob bestimmte Bewertungsstufen erreicht werden. Die Anforderungen einer Bank an die Besicherung eines Hypothekenarlehens oder an die Bonität eines Kreditnehmers sagen nichts über dessen tatsächliche zukünftige Zahlungsfähigkeit, sondern sind nur eine "maschinelle" Prognose dafür. Die individuell sinnvolle sichere Kredithöhe kann niedriger sein als der seitens der Bank mögliche Rahmen.


    Den Hinweisen der beiden Vorschreiber zur Vorsicht kann ich nur zustimmen. Mir scheint die Betrachtung der TS etwas zu optimistisch zu sein. Ich würde da deutlich vorsichtiger herangehen: Was sich allein durch Schwangerschaft und Geburt alles ergeben kann ... gesamtwirtschaftliche Situation, Krankheit, Trennung ... weniger Risiko bringt mehr Lebensqualität!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Das scheint mir ein Zahlendreher in der Gesamtsumme zu sein (2 + 3 tauschen).:D

    Ernsthaft, für unter 1500 €/m² bekommt man im Berliner Speckgürtel kein Haus.

    Was kostet Euch das (fertig eingebaut)?

    Das könnte für billige Fliesen und Beläge reichen, allerdings nur als Materialpreis. Die Verlegung kostet mindestens noch mal so viel, eher mehr. Was gerne vergessen wird, sind Zuschläge für Verschnitt, gerade bei etwas großformatigeren Fliesen, Bordüren, Eckschienen, Sockelleisten usw.

    Hallo Thomas,


    danke für den Beitrag.

    Dass man unter 300.T€ kein Haus bauen kann in Berliner Speckgürtel ist lt meiner Erfahrung falsch. Meine Bekannte haben letztes Jahr einen Bauvertrag bei der anderen Baufirma unterzeichnet und ein komplett schlüsselfertiges Haus diesen Monat fertig gestellt bekommen – alles für 245.000€ (140.m2). Also mit solchen ziemlich starken Aussagen dass es nicht geht wäre ich etwas vorsichtiger.


    Dann zu den Materialpreisen: mein Mann hat durch seinen Beruf und langjährige Zusammenarbeit viele Firmen an der Hand, wo ihm vieles zugesichert wurde (z.B. Erde vom Baugrundstück wird ohne Kosten abtransportiert; Sanitärobjekte von Grohe als Werbegeschenke verbucht; durch die Familienfirma Handwerker zur Verfügung gestellt.). Auch die Fliesen werden keine Standard - Obi Markt Fliesen sein, sondern ist es uns möglich, an gehobenere Objekte ranzukommen. Sicher wird nicht alles, wenn auch vieles davon, für uns kostenlos abfallen, da haben wir aber schon gewisse Vorteile und Bekanntschaften, wodurch wir ohne Verlust auf gehobene Standards etwas Geld sparen können. Am Puffer wird natürlich ab nun bis zum Einzug fleißig gearbeitet, sprich, der Stand heute gleicht ja nicht dem Stand morgen. Man darf sich nicht überschätzen und alles zu positiv sehen, das sehe ich ein, aber nur vom Worst Case auszugehen finde ich auch nicht weit bringend

  • Ernsthaft, für unter 1500 €/m² bekommt man im Berliner Speckgürtel kein Haus.

    Dass man unter 300.T€ kein Haus bauen kann in Berliner Speckgürtel ist lt meiner Erfahrung falsch.

    Da Thomas T. im Berliner Speckgürtel wohnt und auch ständig baut, würde ich seine Aussage nicht einfach so vom Tisch wischen. Sie lautete auch leicht anders, siehe oben.


    Ich arbeite in B entweder innerstädtisch oder richtig außen in BB. Selbst in dem, was man für unter 1.500 € / m2 ganz draußen bekommt, möchte kaum jemand dauerhaft wohnen. Deine Betrachtung und Schilderung enthält mir auch in dieser Hinsicht zu viele tiefrosa gefärbte Einschätzungen!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • ich kenne jetzt die Grundstückspreise im Berliner Umland nicht, aber 162.000 für ein Neubaugebiet "südwestlich von Berlin" erscheint mir erst mal auch sehr günstig, wenn ich von 500m² ausgehe dass da eine 10,3x10,3 "Stadtvilla" draufpasst. Das wären gerade mal 324€/m²...(was ist eigentlich mit Garage/Carport?)

    Ist der Grund so günstig bei Euch oder ist das doch weiter draußen?

    Bei den 237k fehlen ja die "Innenarbeiten", aber selbst dann ist das für 165m² Wfl (?) schon verdächtig günstig, auch wenn es weiter draußen wäre.

    Das lässt schon vermuten, dass da einiges "vergessen" wurde oder eben kein seriöser.


    Allg schon interessant. Auf der einen Seite sind hier BH, die sich mit 350.000k EK und gutem Einkommen nicht trauen ein 650.000 Haus mit Grund zu bauen, andere gehen ohne Schmerzen bei normalem Einkommen mit 0 EK Richtung 600.000.

  • ...245.000€ (140.m2)...

    entspricht knapp 1700 €/m². Das halte ich für ein Standardhaus bei Abschluss 2019 für möglich, dieses Jahr schon weniger. Die Ausstattung kenne ich nicht und will deshalb darauf auch nicht weiter eingehen, wahrscheinlich ist es z.B. die übliche Standardraumhöhe und Heizung Gas/Solar, oder einfache Luft-Wasser-Wärmepumpe.


    Der von Dir genannte Preis ist schlüsselfertig abzgl. der Eigenleistungen 1436 €/m², also nur ca. 82 % davon. Wo stecken die 12 % und die Preiserhöhung 2020?

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Der Hausbaupreis ist 237.000€ inkl. Schornstein und Deckenhöhe 2,8 und exklusive: Treppe, Fliesen, Boden, Maler, Sanitär und Tapezierarbeiten ( das erbringen wir in EL). Wären diese Posten inbegriffen so wäre auch der m2 Preis nach oben steigen, oder etwa nicht?


    Das Grundstück liegt 11 km von der südlichen Stadtgrenze. Der Preis 162.000€ ist eigentlich der Vorjahr-Preis. Die aktuellen Preise liegen im die 20.000€ mehr und im nächsten Jahr nicht unter 400(eher 450 € pro m2). Da konnten wir per Zufall zugreifen weil jemand die Finanzierung nicht hinbekommen hat und das Grundstück uns angeboten wurde. Sonst waren wir in der Warteliste fürs nächste Jahr drin und hätten bereits nicht weniger als 200.000€ zahlen müssen.


    Nur so mal am Rande gesagt, gibt es auch Menschen, die 120% finanzieren lassen. Die Vergleiche zu ziehen finde ich immer wenig sinnvoll. Ich vergleiche durchaus unsere Chancen auf Eigentum in der Zeitspanne nächster Jahren und bei den aktuellen Mieten 1500€ warm aufwärts, wo zum Sparen gar nix mehr übrig bleibt. Wenn du aus Berlin oder BB kommst, kennst du dich auch bestimmt mit der Bestandimmobilie aus – was nutzt es einem eine sanierbedürftige Bude zu kaufen, die fast das gleiche kostet? Also ich sehe da wenig tragbare Alternativen. Das Einkommen zu steigern ist wohl im Bereich des möglichen

  • Vielleicht liegt es daran, dass man schon etwas älter ist und von irgendwelchen Unwahrscheinlichkeiten getroffen wurde und von daher lieber etwas mehr Sicherheit hat. So zumindest sehe ich es inzwischen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • ich finde, ein wichtiges Argument wurde hier geschrieben:

    2) Wichtiger Punkt : mieten wir eine größere Wohnung liegen aktuelle Mietpreise für die Warmmiete aktuell für 1.5-1.6 K. Inwiefern sind sie günstiger als eine eine Rate, geht mir nicht auf.

    das kam mir schon ganz zu Anfang.


    Ein weiterer Punkt pro Bauvorhaben: ich würde die Tilgung nicht linear sehen. Man kann durchaus, wenn man sagt man will bis zur Rente schuldenfrei sein, die ersten 15 Jahre weniger, die letzten 15 Jahre mehr tilgen. Da sind die Kinder groß, man hat mehr Berufserfahrung, mehr Gehalt...

    Es gibt Länder, in denen tilgt man gar nicht. Da bedient man nur den Zins und der Gegenwert der Immobilie sichert den Kredit.

    Im Speckgürtel von B sehe ich eine gewisse Werthaltigkeit ( bzw Wertsteigerung beim Grund der den Wertverlust der Substanz kompensiert) die so ein VOrgehen auch legitimiert.


    Ein "Puffer" bei euch könnten die Außenanlagen sein. 45k sind viel Kohle, die kann man sich wenns knapp wird, auch komplett sparen und nur das allernötigste selbst machen. Wenn die Regenwasserzisterne für 3k nicht Pflicht ist, sollte die auch gestrichen werden ;)


    Ich kenne auch Fälle von Leuten aus eher einfach Verhältnissen, die sich echt riesige Hütten hingestellt haben. Vom Bau. Viel selbst gemacht und viel Hilfe + günstiges Material - da muss was gehen, oder da war ein Banküberfall :D

  • Bauen vielleicht ja, aber müssen es dann 160m² sein?


    Habt ihr euch mal auf dem Darlehnsrechner die zahl angeschaut, was Zins und Darlehnssumme zusammen ausmachen nach dem Auslaufen bzw abbezahlen?

    Bei 1% Zins bedeutet das, "Im günstigsten Falle ohne Sondertilgungen!" die Endgültigen HausbaukostenmitZins

    Was passiert nach dem Zinsbindung von 10-15-20 Jahren? Steigt der Zins? Umschulden?

    Habt ihr bis dato EK angespart für Instandsetzung ins Gebäude... nach 15-20 Jahren werden da wieder Investitionen fällig.


    Nur zum Vergleich:

    38J , ~2% Zins, DL bei ~124t€, 4% Tilgung, Zinssicherung über BS mit Kapitalanstieg.

    :lach: Leute, kennt Ihr Quarantäne-Kaffee? Der ist wie normaler Kaffee aber mit Vodka drin und ohne Kaffee. :D

  • Im Speckgürtel von B sehe ich eine gewisse Werthaltigkeit ( bzw Wertsteigerung beim Grund der den Wertverlust der Substanz kompensiert) die so ein VOrgehen auch legitimiert.


    Ein "Puffer" bei euch könnten die Außenanlagen sein. 45k sind viel Kohle, die kann man sich wenns knapp wird, auch komplett sparen und nur das allernötigste selbst machen. Wenn die Regenwasserzisterne für 3k nicht Pflicht ist, sollte die auch gestrichen werden ;)

    genau die (vermeintliche) Wertsteigerung ist das Problem bzw. das Risiko. Alles was heute noch von Investoren gekauft wird, rechnet sich nur noch über Wertsteigerung. Ich kann nur nochmal das Video mit Andreas Beck empfehlen.


    Ich vermute in den 45k für die Außenanlagen ist die Garage/Carport drin...hatte auch schon gestutzt

  • Ich sehe der Außenanlagen Posten ebenso als Puffer, denn geplant von uns ist erstmal nur das nötigste zu machen, sprich Zaun und Stellplätze. Alles andere kommt nach und nach, Garage wird es nicht sein nicht nur kosten halber sondern auch weg der Grundstücksgröße. Für die Terrasse und Zufahrt / Weg kriegen wir Materialien voraussichtlich als „Abfall“ von den Partnerfirmen, aber damit rechne ich jetzt nicht fest. Nichtdestotrotz, müssen wir dann erstmal sehen dass das nötigste gemacht wird und ins Budget passt. Uns ist es durchaus klar, dass man nicht alles gleich perfekt schafft und zumal nicht von unserem Budget :(

  • Kurz vorab: Du hast um Meinungen gefragt. Daher solltest Du über jede Meinung dankbar sein, die von der Deinigen abweicht, denn nur die Auseinandersetzung und der Austausch von Argumenten bringt dich voran. Nicht 10x die gleiche Meinung. Am Ende musst Du selbst entscheiden und so kannst Du Dir wenigstens sicher sein, Dich mit dem Pro und Contra intensiv auseinander gesetzt zu haben.


    Nur so mal am Rande gesagt, gibt es auch Menschen, die 120% finanzieren lassen.

    Ja, da gilt der alte Grundsatz "schlimmer geht immer". Bei solchen Finanzierungen hat man entweder noch weitere Sicherheiten, die zwar nicht beliehen aber trotzdem verwertbar sind, oder man spekuliert auf den Wertzuwachs. Kann gut gehen, muss aber nicht, auch wenn ich durchaus der Meinung bin, dass die Berliner Metropolregion in absehbarer Zeit noch weiter wachsen wird und die geographische Trennlinie zwischen den guten und den schlechten Immobilienmärkten auch in Zukunft noch etwas weiter draußen liegen wird. Dennoch wird ein erhebliches Verschuldungsrisiko auf ein einziges Objekt zusammengeballt, welches als einzige "feste Rendite" die Opportunitätskosten der Miete abwirft. Wobei ich auch hier mal ein Fragezeichen setzen will, weil beim Mietvergleich meistens nicht richtig verglichen wird: Meistens vergleichen die Leute die Miete an ihrem gegenwärtigen Standort mit einem Hausbau irgendwo weiter draußen, nur das vermittelt ein falsches Bild, man muss das schon mit den Mieten dort vergleichen, wo man hinzuziehen bereit ist, denn dort wo einem die Miete zu teuer ist, sind meist die Immobilienpreise erst recht zu teuer.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Ist mal ne Hausnummer. Mit ähnlichen Eckdaten haben wir vor 11 Jahren unsere erste Finanzierung für den Neubau aufgenommen. Allerdings mit satten 225T€ weniger bei der Bank und schon dabei hatte ich Bauchschmerzen. Ok, damals waren es 4.x Zinsen. aber trotzdem.....

    Ich kann jetzt mal nur für die Coronazeit sprechen. Vor 1 1/2 Jahren haben wir neu finanziert, sind aber mit den monatlichen Zahlungen nicht hoch gegangen. Einzig durch die viel besseren Zinsen haben wir wesentlich mehr Tilgung. Und obwohl wir jetzt andere Gehälter haben als vor 11 Jahren sind wir froh, dass wir nicht noch die Tilgung weiter hochgesetzt haben.

    Uns fehlen seit Sommer mehrere Hundert € monatlich durch die Kurzarbeit. Und 2021 wirds noch nicht besser, im Gegenteil, Urlaubsgeld und Weihnachtsgeld ist dann auch futsch. Denkt auch mal daran. Kinder(weitere)? Sonstige unvorhersehbare Dinge?

    Unabhängig davon ob die Bank das überhaupt mit macht.

  • hat unser Finanzberater noch 48.T. € als EL aufgestockt (provisorisch). Somit wäre die Gesamtsumme des Bauvorhabens auf dem Papier ca 574 T.€. Darlehensumme wie gesagt 499.000 T.€. Das mit dem aufgestockten EL kommt uns fraglich vor, das werden wir noch mal hinterfragen.

    Eigenleistung setzt immer auch Material voraus, ist das in den 48T€ enthalten? Wer/wie bezahlt dieses Material? Solche "Kleinigkeiten" werden gerne mal vergessen. Was bei einem üppigen Einkommen problemlos ist, kann bei einer so knappen Finanzierung schon gewaltige Bauchschmerzen bereiten. Am Ende führt das dazu, dass die Eigenleistungen nicht erbracht werden können. Das mag im Fall der Außenanlagen noch kein Genickbruch sein, schmälert aber an sich den Wert des Objekts (Sicherheit).


    Eigenkapital über Eigenleistung herbeizaubern, das ist nicht so einfach wie man denkt. Manche Banken drücken da ein Auge zu, andere wiederum machen eine Sicherheitenüberprüfung.


    Eine rosa Brille für den Blick in die Zukunft finde ich jetzt nicht so berauschend, schließlich geht es um viel Geld und um die finanzielle Existenz.

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    .

  • Danke für den Beitrag. Ja, daran denke ich. Bisher sind unsere Branchen keinerlei von der Corona betroffen worden, was die Zukunft bereitet kann keiner wissen. Das ist natürlich so, dass in heutiger Zeit man die gewöhnliche Sicherheit nicht mehr hat und dabei noch zusieht, wie bei den anderen den Boden unter den Füßen wackelt.


    Aber, außer reiner Zahlen die ich euch jetzt vorgelegt habe, ziehe ich noch viele anderen Zukunftsaussichten in Erwägung. Die Immobilien werden immer teurer, das Land um Berlin immer knapper. Ich möchte jetzt auch keine Beispiele herbeiführen, wie es im Freundenkreis mit noch weniger Einkommen, Kind und sogar noch Studium der Traum vom Haus möglich wurde, die hatten auch über viele Jahre eiserne Disziplin gehabt...Aber jetzt für unseren Fall. Ich habe das Gefühl, dass wenn wir jetzt alles aufs Sparen setzen und Einkünfte steigern (was bei meinem Mann sowieso geplant und in Aussicht ist, bei mir nur durch den AG Wechsel oder durch Umstieg auf Vollzeit)...werden diese Ersparnisse auf der Zeitachse von 3,4,5 Jahren sowieso durch die Preiserhöhungen „gefressen“. Und relativiert gesehen, stehen wir genauso wie heute, auch wenn wir +....K EK in der Hand haben. Lebenslange Miete ist keine Option.