Ungleichmäßige Feuchtigkeit an Kellerwand

1. offizieller Beitrag

    Hallo Zusammen,

    ich bin neu in diesem aufschlussreichen Forum und ebenso neu in der Rolle eines Hausbesitzers.

    Nach Übernahme des Hauses sind einige "Mängel" zu Tage getreten, bei welchen ich auf Euren Rat / Eure Einschätzung hoffe.

    Mir ist klar, dass aus der Ferne nur eine grobe Abschätzung getroffen werden kann, aber vielleicht hilft Eure Erfahrung ja dabei, die richtige Richtung einzuschlagen :)


    Wir haben ein voll unterkellertes Haus (Baujahr 1995) erworben, welches in dem halben Jahr vor der kürzlichen Übernahme nicht bewohnt wurde.

    Das Haus ist voll unterkellert, wobei die Kellerabdichtung wohl als weiße Wanne ausgeführt wurde.

    Nahe dem Haus befindet sich eine Zisterne und eine Sickergrube für die Drainage, aus welcher in den Wintermonaten kontinuierlich Stauwasser abgepumpt wird.

    Vor über 10 Jahren gab es wohl einen Wasserschaden im Keller, welcher dadurch entstand, dass die Pumpe ausfiel und über einen Zeitraum von mehreren Wochen das Wasser in der Drainage / dem lehmigen Boden um den Keller stand.


    Soweit zur Historie. Nun haben wir die Situation, dass punktuell Außenwände im Keller nach Messung mit einem Laien-Feuchtigkeitsmessgerät feucht sind und leichte Salpeterablagerungen aufweisen, während die Luft im Keller muffig riecht. Die Luftfeuchtigkeit liegt bei ca. 58%.


    Eine der beiden feuchten Stellen wurde zuvor Richtung Außenwand von einem aufgehängten Schrank abgedeckt - hier vermute ich, dass der Schrank zu nah an der Wand war und es zu Kondenswasserbildung hinter dem Schrank kam. Evtl. wir die über dem Schrank betroffene Mauerreihe über eine gewisse Kappilarwirkung des Wassers in der Wand begründet? (Bild 3)


    Mysteriöser wird es im Heizungsraum. Hier ist ein Großteil der Wand betroffen, wobei einige Steine sehr feucht sind während andere nur leichte Feuchtigkeit aufweisen. Wie es zu dieser sehr ungleichmäßigen Feuchtigkeitsverteilung kommt, ist mir schleierhaft.

    Ferner kann ich nicht einschätzen, wie "schlimm" diese Feuchtigkeit zu bewerten ist und ob diese von einer evtl. undichten weißen Wanne her rührt, ob es evtl. auch hier zu vermehrter Kondenswasserbildung gekommen sein könnte, da der Keller Monatelang weder beheizt, noch gelüftet wurde oder ob das leichte Gefälle Richtung Kellerwand des an der Wandseite gepflasterten Weges der Grund ist. (Bild 1 & 2)


    Auch an der untersten Steinreihe zeigen sich Spuren von (ehemaligen) Wasserschäden, wobei nur vereinzelte Steine wirklich feucht sind. (Bild 3)


    Hat jemand von Euch eine Idee / einen Ansatz zu dem Thema?

    Vielen Dank für Eure investierte Zeit und Eure Ratschläge und bitte entschuldigt die lange Beschreibung!

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Andulu

    Das Haus ist voll unterkellert, wobei die Kellerabdichtung wohl als weiße Wanne ausgeführt wurde.

    Die Bilder zeigen KS, das passt nicht zur Weißen Wanne. Falsche Bilder eingestellt?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von R.B.

    Die Bilder zeigen KS, das passt nicht zur Weißen Wanne. Falsche Bilder eingestellt?

    Naja...."weiß" ist das ja schon --> KS!


    Auch wären WW aus den 50er Jahren schon mehr als ungewöhnlich.


    Vielmehr ist von einem gemauerten Keller mit einem mehrfachen (2-fach? 3-fach?) Kaltanstrich auszugehen (wenn überhaupt), der mittlerweile aber auch den Gang alles Irdischen gegangen sein dürfte.


    Leichte Feuchtigkeit im Keller wurde früher auch nicht als störend wahrgenommen. Keller waren idR Lagerkeller (Eingemachtes, Kartoffeln,...), dienten als Kohlekeller oder was weiß ich. Heute ist man da anspruchsvoller und erwartet häufig Wohnraumqualität.


    Ich denke, wenn man sich die Bilder ansieht, so sieht das alles unspektakulär aus. Etwas feucht...Keller eben.


    Ist jedenfalls sorgfältig (schön) gemauert. Sieht man nicht so oft (und kommt mir jetzt nicht mit Überbindemaß....).

    • Offizieller Beitrag

    Meine Vermutung:


    Der Keller ist weder eine schwarze noch eine weiße Wanne, sondern nur gegen Bodenfeuchte abgedichtet, ansonsten hätte man sich die Dränage gespart.


    Die Feuchtigkeit könnte Kondensat (auch noch vom Sommer) sein. Heizen und lüften, ggf. ein Entfeuchtungsgerät reinstellen, wäre mein 1. Vorschlag. Nicht vergessen, dass auch KS einiges an Feuchtigkeit aufnehmen kann, die jetzt erst einmal rausgeheizt werden muss.


    Salpeter kann ich mir bei einem rel. neuen Keller nicht vorstellen. Dafür braucht man einen Nitrateintrag, z.B. durch (Tier-)Exkremente.


    Wenn es nach 2-3 Wochen intensiven Trocknungsversuchen immer noch feucht ist, müsste man weitersehen.

    Zitat von Thomas B

    Oder muss ich an meiner Leseschwäche arbeiten?

    Naja, die 9 ist wirklich etwas undeutlich geschrieben...


    Zitat von Thomas T.

    Der Keller ist weder eine schwarze noch eine weiße Wanne, sondern nur gegen Bodenfeuchte abgedichtet, ansonsten hätte man sich die Dränage gespart.

    Ob diese Lösung mit Drainage wirklich von Anfang an (Baugenehmigung) so geplant war, oder im Nachgang wegen auftretender Probleme errichtet wurde, wäre für den TE sicher interessant zu erfahren.

    Vielen Dank Euch allen schon einmal für die Rückmeldungen!


    In Summe bin ich etwas beruhigt, wobei ich mich frage, warum das Haus speziell mit einer weißen Wanne beworben wurde...

    Ich schätze ich werde im Frühjahr einen kleinen Kellerteil freilegen und schauen, was sich wirklich an der Kellerwand verbirgt.

    Danke für Deine ausführliche Einschätzung!

    Was meinst Du, was die weißen Ablagerungen auf den Bildern 2+3 dann sein könnten?

    Sie waren nicht schmierig, wie ich das vom Schimmel kenne, sondern eher kristallin - ähnlich den weißen Ansammlungen an den Verbindungsstücken der Wasserrohre.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Andulu

    wobei ich mich frage, warum das Haus speziell mit einer weißen Wanne beworben wurde...

    Wie schon geschrieben, ein weißer Stein macht noch keine Weiße Wanne.


    Oder wurden die Steine nur als Verkleidung davor gesetzt, und dahinter befindet sich eine Betonwand?


    Hier findest Du ein paar Infos zur WW:


    Bausachverständigenbüro Carden; weiße Wannen; Linkseite


    Ich weiß nicht ob die Daten noch aktuell sind, das müsste Carden Mark beantworten können.

    Zitat von Andulu

    In Summe bin ich etwas beruhigt, wobei ich mich frage, warum das Haus speziell mit einer weißen Wanne beworben wurde...

    Das wuerde mich aber eher beunruhigen, wenn eine weisse Wanne beworben wird und statt dessen ein Haus mit umlaufender Drainage dasteht...

    Zitat

    Das Haus ist voll unterkellert, wobei die Kellerabdichtung wohl als weiße Wanne ausgeführt wurde.

    Nahe dem Haus befindet sich eine Zisterne und eine Sickergrube für die Drainage, aus welcher in den Wintermonaten kontinuierlich Stauwasser abgepumpt wird.

    Vor über 10 Jahren gab es wohl einen Wasserschaden im Keller, welcher dadurch entstand, dass die Pumpe ausfiel und über einen Zeitraum von mehreren Wochen das Wasser in der Drainage / dem lehmigen Boden um den Keller stand.

    Schrecklich: Hauskauf " einmal im Leben " ohne Ankaufberatung und völlig ahnungslos.


    Man kann´s kaum glauben: Der Laie kauft ein Haus mit gemauertem Keller und Drainage mit Sickergrube. die im Winter abgepumpt werden muß, und hält bzw. läßt sich vom Verkäufer aufschwätzen (??), das Ganze sei eine WW.


    Der Link zu den " Bröselsteinen " dürfte nicht helfen. Zum einen waren die Schäden viel gravierender ( sie sind tatsächlich gebröselt ) und zum anderen dürften Ansprüche aus § 826 BGB wohl verjährt sein.

    tja, was aber, wenn selbst für interessierte Laien augenscheinlich erkennbar ist, dass es sich hier möglicherweise nicht um eine weiße Wanne handelt oder zumindest berechtigte Zweifel darüber bestehen? Wäre dann nicht von einem unbeabsichtigten und vor Ort mit Leichtigkeit zu widerlegenden Irrtum im Exposé auszugehen?

    Der Fall ist " verquer ".


    Angenommen: Der Verkäufer hat erklärt, er verkaufe ein Haus mit WW. Der Käufer hat das Haus daraufhin besichtigt und hat gesehen, dass der Keller aus gemauertem Kalksandstein ist. Er hat aber gemeint, dass ein Keller aus Kalksandsteinen eine WW ist, weil dieser Begriff vom Verkäufer verwandt worden ist.


    Dann weicht die subjektive Vorstellung über das, was eine WW ist, vom objektiven Befund ab.


    Was soll dann für eine Beschaffenheit hinsichtlich des Kellers vereinbart worden sein?


    Verwendung eines falschen bautechnischen Begriffs durch Laien, ohne Vorstellung darüber, was den Begriff ausmacht. Dann gilt das, was die Parteien gesehen und gewollt haben. Der falsche Begriff ist " Schall und Rauch ". Der TE wollte das Haus mit dem Keller kaufen, den er besichtigt hat, also einen gemauerten Keller und keinen Betonkeller in der Beschaffenheit WW.


    Beliebtes anderes Bespiel: Die Parteien reden von " Geld verleihen ", meinen aber tatsächlich ein Darlehen. Beim Darlehen ist der empfangene Geldbetrag zu verzinsen, bei der Leihe nicht. Was war von den Parteien tatsächlich gewollt? --> Auslegung der Erklärungen und aller Umstände, die zum Vertragsschluß geführt haben.


    Anders wäre es, wenn bei den Vertragsverhandlungen zwar von einer ( tatsächlich nicht vorhandenen ) WW die Rede war, der Verkäufer damit - gegebenenfalls auf Nachfrage des TE - aber nur zum Ausdruck bringen wollte, dass der Keller wasserdicht sei und dort noch nie Wasser eingedrungen ist ( gewissermaßen: " mein Keller ist so wasserdicht wie eine WW und deswegen hat die Kellerinnenseite in meiner Besitzzeit auch noch nie Wasser- oder Feuchtigkeit gesehen ).


    Dann hätte der Verkäufer womöglich über einen Umstand in der Vergangenheit, die bisherige Dichtigkeit seines Kellers, arglistig getäuscht.


    Dagegen spricht allerdings, dass der TE von einem Wasserschaden im Keller vor 10 Jahren berichtet hat, ... womit der Keller eben nicht von sich aus dicht ist. Sofern er diese Info vor oder bei Vertragsabschluß vom Käufer erhalten haben sollte, dann ist auch nichts mit arglistiger Täuschung.


    Laien sind oftmals nicht in der Lage, den rechtlich zu bewertenden Sachverhalt vollständig und richtig darzustellen. Es ist daher Aufgabe der Anwälte, den Sachverhalt durch eingehende Befragung und Auswertung aller Unterlagen zu ermitteln. Erst wenn der Sachverhalt feststeht und ( hoffentlich ) richtig und auch beweisbar ist, kann der Anwalt mit der rechtlichen Bewertung beginnen.

    Der TO schreibt doch, dass es "wohl" eine weiße Wanne ist. Vielleicht hat der Verkäufer nix spezifisches über den Keller gesagt und hält es selbst als weiße Wanne, weil die Wände weiß sind. =o

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Hallo Zusammen,

    Danke noch einmal für Eure Antworten / Ausführungen!

    Der Keller wurde im Exposé sowie mündlich als "weiße Wanne" bezeichnet.

    Scheinbar gibt es Fälle, in denen vor der tatsächlichen Betonwand nocheinmal gemauert wird, womit der Kalksandstein an sich eine weiße Wanne nicht sofort ausschließen müsste.

    Wie dem auch sei - ich werde nun versuchen, wie von Thomas vorgeschlagen, den Keller durch Lüften und Heizen zu trocknen und zu beobachten, wie sich das Klima / die Wände in den nächsten Wochen verhalten.

    wenn hinter der KS-Wand noch eine Stahltbetonwand als Bestandteil einer weißen Wanne wäre, müsste man das am Fenster eigentlich sehen. Umso wie es auf dem einen Bild aussieht, sitzt das Fenster relativ nahe an der Innenkante der KS-Wand.

    Entweder man kann den Übergang zw. Den beiden Wänden direkt sehen oder man kann über die Wandstärke Rückschlüsse ziehen. Wenn da tatsächlich eine KS-Vormauerschsle wäre, müsste die Wand IMHO mindestens 31.5 cm stark sein ( 11,5 cm KS + 20 cm Stahlbeton) eher sogar mindestens 41,5 cm, da 20 cm Stahlbeton bei einer Weißen Wanne dann doch eher unüblich wären. 11,5 cm Kallsandstein als Mindestmaß, da die nach meiner Kenntnis die kleinste Steindicke ist, die hergestellt und geliefert wird.

    Ich kann mir aber ehrlich gesagt nicht vorstellen, warum jemand vor eine Stahlbetoneand noch eine KS-Wand Mauern sollte. Wenn es darumngegangen sein sollte, eine Oberfläche zu schaffen, an der man leichter Rohrleitungen befestigen kann, hätte es auch preiswertere Lösungem gegeben.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

    • Offizieller Beitrag

    Bei einem EFH vor eine echte weisse Wanne aus StB eine KS-Vorsatzschale zu mauern ist zwar technisch möglich aber einigermaßen sinnlos, weil die mind. 20 cm starke StB-Wand allein ohne Probleme die erforderlichen Lasten tragen kann. Die KS-Schale würde auch keine ernsthaften bauphysikalischen Mehrwert bringen. Sie verhindert lediglich, dass Undichtigkeiten der wW am Entstehungsort sichtbar werden. Eine Verpressung bei der Undichtigkeiten wird damit unnötig erschwert. Kurz: Es gibt keinen vernünftigen Grund eine weisse Wanne mit einer inneren Vormauern aus KS zu kombinieren.


    Das Fugenbild der Wand ist etwas gewöhnungsbedürftig, aber das geforderte minimale Überbindemaß von 45 mm dürfte wohl gerade so erreicht werden.


    Statt lange zu rätseln, würde ich mir die Wand in der Fensterleibung und von außen 'mal etwas näher anschauen. Wenn da 20 cm Stahlbeton sind, lassen sich diese doch finden. Die Kelleraußenwand besteht mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht aus einer weißen Wanne. Auch die vorhanden Drainage spricht dagegen - was soll die bei einer weißen Wanne?


    Aber davon ab: Das sichtbare Bild ist ganz typisch für Feuchte im Mauerwerk und zwar für mehr als aus Kondensation in einem nicht dauerhaft zum menschlichen Aufenthalt genutzten Keller anfällt. Ich würde deshalb zuerst durch elektrische Messung einzugrenzen versuchen, ob die Feuchte von unten, von außen oder doch von innen kommt, bevor ich weiteres unternehme. Ich halte aus Erfahrung eine schadhafte Schwarzabdichtung für wahrscheinlich. Diese wäre an messbar feuchten Flecken der Außenwände und komplett fleckenlosen Innenwänden erkennbar.

    Zitat von saibot2107

    Ich kann mir aber ehrlich gesagt nicht vorstellen, warum jemand vor eine Stahlbetoneand noch eine KS-Wand Mauern sollte.

    Und aussen um die weisse Wanne noch eine Drainage legen? Das ist doch dann die Methode Latzhose mit Gürtel und Hosenträger...


    Wer hat denn dieses Expose erstellt? Makler oder unabhaengiger Sachverstaendiger?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von karo1170

    Wer hat denn dieses Expose erstellt? ... unabhaengiger Sachverstaendiger?

    :lach:


    Hast Du sowas schon 'mal gesehen?

    Ich habe mir die Fotos gerade mal nochmal genauer angeschaut. Die Drainage und der Wasserschaden sprechen IMHO klar gegen eine Weiße Wanne. Auf dem 2. Foto sieht es allerdings so aus, als ob zw. KS-Wand und (Stahlbeton-)Decke ein "Spalt" ist, als ob die Wand nachträglich gemauert wurde. Wenn dem wirklich so wäre, wäre es allerdings keine tragende Wand. Dann muss da noch was anderes sein.

    :glaskugel:

    Also, wie schon gesagt, am Fenster mal nachsehen..

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von karo1170

    Ja, z.B. bei Zwangsversteigerungen ist das m.W. gängige Praxis.

    Ah, das wusste ich noch nicht. Beim privaten Direktverkauf bzw. über Makler ist mir dies noch nie begegnet, aber meine Marktwahrnehmung ist auch nur eine sehr eingeschränkte.

    Zitat von karo1170

    Ja, z.B. bei Zwangsversteigerungen ist das m.W. gängige Praxis.

    Der Noch-Besitzer des Zwangsversteigerungsobjekts kann dem Gerichts-Schätzer den Zugang verwehren, was er nicht tun sollte. Der SV schätzt dann von außen und anhand von verfügbaren Unterlagen. Er zieht dann gewöhnlich rund 30% Unsicherheitsabschlag ab.

    Kann man von einem Makler nicht verlangen, dass er sich mit Gebäuden und deren Beschaffenheit auskennt? Wie soll man einen Käufer denn sonst beraten? Anhand des Bildes mit dem Fenster kann das unmöglich eine weiße Wanne sein. Der Keller ist definitiv gemauert.


    Das Haus wurde mit weißer Wanne beworben, schriftlich wie mündlich. Der Käufer hat von Gebäuden keine Ahnung und vertraut auf die Aussagen der vermeintlich sachkundigen Verkäufer. Ist das nicht arglistige Täuschung?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...