Tieferlegung Nachbargelände, Fundament grenzbebauter Garage

  • Nun kommt die Fortsetzung von : Wie seht ihr das ?


    Schaut euch bitte zuerst die Lagepläne an. Das erklärt vieles.


    Die betreffenden Gebäude : A und C

    Derzeitige Eigentümer FlNr. X neuer Bauträger , FlNr X / 1 wir.

    Beide haben den Zustand so erworben, ca. 1990 wurden das Gelände geteilt, siehe Grenzlinie.


    Kurzfassung;

    Grundstücksniveau wird abgesenkt durch Bauträger auf FlNr. X,dadurch wird überstehendes Fundament von Geb. C offengelegt, Bauträger fordert Entfernung des störendes Teiles auf seinem Grundstück zu unseren Lasten. Dies stört aber nur, weil er Abriss und auch Bodenplatten entfernte, einebnete und dadurch das Geländes tieferlegt und dies nun als Gelände- Niveau festlegt. Unser Gebäude C ist Ende 50/Anfangs 60 erstellt. Vorhandenes Fundament könnte auch Teil des abgebrochenen Gebäude A Baujahr 1948 gewesen sein. Hinweise exisistieren, da Fundament Geb. C im südlichem Teil aus Zementsteinen mauerwerkbündig besteht und weiter in Richtung Nord aus Beton..


    Nun forderte der Bauleiter anfangs dieser Woche unsere Hausverwaltung auf , das störende Teil des Fundaments von Geb. C , abgesägt wird und hat zwei Bilder mitgesandt. Diese geben aber genau nicht die südliche Ecke wieder. Gleichzeitig bot er an, diese Arbeiten in Regie auszuführen. Nachfrage nach Kostenangebot bzw. Kostenrahmen lehnte er jedochab.


    Bereits Donnerstag erboste er sich, weil die HV noch nicht in seinem Sinne geantwortet hat. Wir müssen jetzt aber erstmal in Ruhe die Sache angehen und lassen uns nicht über den Tisch ziehen.


    Das Teile ( nicht im ganzen Verlaufs) unseres Garagenfundamentes, bedingt durch die nachträgliche Teilung des ursprünglichen Grundstückes nun auf seinem Grundstückes liegen, bestreiten wir ja. Nur wenn 60 Jahre nach Bau von Geb. C das Nachbar Gelände tiefergelegt wird, müssen wir den störenden Teil abtragen. Ich sehe auch keinen vernünftigen Grund, warum das Gelände in diesem Bereich tiefer gelegt werden musste.. Die ursprünglichen FOK entsprachen ja unserem Gelände. Nun dürft und sollt ihr loslegen.



    Eine coronafreies Leben wünscht euch

    Helmut

  • Bauträger fordert Entfernung des störendes Teiles auf seinem Grundstück zu unseren Lasten..

    Diese Forderung ist berechtigt, unabhängig davon, ob er das Niveau senkt oder hebt. Ihm gehört das Grundstück bis in 100 m Tiefe (danach beginnt Bergrecht)

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Grundsätzlich hat die Nutzung des eigenen Grundstücks auch exakt auf der Grenze zu enden, bei vorsichtigen Menschen auch schon zwei oder drei Zentimeter vorher. Die Grenze gilt selbstverständlich auch unterirdisch. Damit ist jede Unter- wie auch eine Überbauung der Grenze unzulässig. Über die ersten 3 - 5 Zentimeter würde ich wegen möglicher Messungenauigkeiten dabei aber nie streiten.


    Ob der Nachbar die Oberfläche seines Grundstücks verändert, ist seine Sache. Ihr habt eine Absenkung grundsätzlich hinzunehmen. Für die hier gestellte Frage nach der Kostentragung für die Entfernung überstehender Bauteile ist sie aber unerheblich, siehe obiger Absatz.


    In Eurem Fall könnte man als juristischer Laie aber auch denken, dass mit der Teilung des Grundstücks und der neuen Grenzziehung zum Zeitpunkt der Teilung bestehende Überschreitungen der neuen Grenze weiter bestehen geblieben sind und von den Eigentümern in ihr eigenes Baugrundrisiko übernommen wurden, sofern keine ausdrückliche andere Festlegung getroffen wurde. Damit wäre euer Nachbar für die Entfernung zuständig, aber nur wegen der Grenzziehung nach Bau der Häuser.


    Ich würde mit dieser Frage zum Fachjuristen bzw. zur Fachjuristin gegen.


    Aber: Wieviel kostet die juristische Bewertung und deren Durchsetzung, wieviel kostet hingegen der fachgerechte Abbruch und eine ggf. erf. neue Abdichtung? Wie lange dauert beides und wieviel Ärger und unvergüteten Zeitaufwand ist einem die mögliche Einsparung dieses eher überschaubaren Betrages wert? Wäre eine hälftige Teilung der Kosten und eine Konzentration auf schönere Dinge im Leben denkbar? Man kann sich gerade in der Bauphase mit neuen Nachbarn ganz schnell neue Feinde oder neue Freunde für den Rest des Lebens schaffen - mit drastischen Folgen für die eigene Lebensqualität.


    Dass die ausführende Baufirma keine verbindlichen Angebote für ihr unbekannte Arbeiten ("vor der Schaufel ist es dunkel") abgegeben will, leuchtet mir ein. Ich würde das auch nicht tun.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Diese Forderung ist berechtigt, unabhängig davon, ob er das Niveau senkt oder hebt. Ihm gehört das Grundstück bis in 100 m Tiefe (danach beginnt Bergrecht)

    Das stimmt schon. Allerdings kann ein Rückbau eines Überbaus nur unter bestimmten Bedingungen gefordert werden. Hierbei ist zu unterscheiden, wie der Überbau zustande gekommen ist.

    Es gibt einen Überbau mit Zustimmung, einen Überbau ohne Arglist und einen Überbau, der vom Überbauer -trotz wissentlicher Kenntnis der Baugrenze durchgeführt wurde.

    Im ersten Fall (Überbau mit Zustimmung) kann ein Rückbau grundsätzlich nicht gefordert werden, im zweiten Fall gibt es Verjährungsfristen und ein Rückbau wäre nur durchzuführen, wenn dieser nicht unverhältnismäßig ist (bei einem Gartenzaunfundament eher ja, bei einem Hausfundament eher nein) - ggf. könnte eine Überbauungsrente gefordert werden. Im Dritten Fall (der Nachbar hat trotz Kenntnis der Grenzen einfach überbaut) gilt ähnliches wie bei Fall 2 nur dass hier die Verjährungsfristen anders beginnen. Hierzu gibt es genügend Urteile.
    Meine Nachbarschaft hat beispielsweise im Bereich meiner Grenzbebauung das schräg verlaufende Gelände begradigt und dabei teilweise vollständig mein Fundament freigelegt. Zur Vermeidung von Nachbarschaftsstreitigkeiten habe ich dann das Fundament fachmännisch auf meine Kosten unterfangen lassen (sehr aufwändig und sehr teuer). Im Gegenzug hat sich der Nachbar damit einverstanden erklärt, dass die Fundamente unterirdisch in sein Grundstück ragen, da der Aufwand ansonsten noch deutlich aufwändiger gewesen wäre.

    Über die Sache wurde eine schriftliche Vereinbarung getroffen und per Bild dokumentiert. So kann später keiner sagen, er hätte davon nichts gewusst.


    Gruß

  • In Eurem Fall könnte man als juristischer Laie aber auch denken, dass mit der Teilung des Grundstücks und der neuen Grenzziehung zum Zeitpunkt der Teilung bestehende Überschreitungen der neuen Grenze weiter bestehen geblieben sind und von den Eigentümern in ihr eigenes Baugrundrisiko übernommen wurden, sofern keine ausdrückliche andere Festlegung getroffen wurde. Damit wäre euer Nachbar für die Entfernung zuständig, aber nur wegen der Grenzziehung nach Bau der Häuser.

    Das wäre auch noch ein Aspekt.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Nun warten wir mal ab.

    Ihr habt doch einige Punkte genannt, mit denen wir argumentieren können. Danke


    Habe mir heute nochmal aus der Ferne die Lage angesehen, da das Grundstück abgesperrt ist.

    Im nördlichen Teil hat der Bauträger die Schallschutzmauer anders errichtet wie im Plan eingezeichnet.

    Damit muß er aber bereits das umstrittene Fundament teilweise entfernt haben, sonst hätte er diese nicht errichten können.

    Plötztlich stört ihn der Rest, da hatte er doch dann den störenden Teil in diesem Bereich ohne Nachfrage enfernt.

    Da hatte er längst das Fundament in nördlichen Teil bearbeitet und seine Schallschutzmauer steht doch auch schon etliche Tage, vor allem das gewaltige Fundament, nachträglich, geschätzt, nicht übertrieben 2m x1 m.

    Dies Scheinheiligkeit. Für uns war diese nicht ersichtlich und hätte uns auch nicht interessiert.


    Die Absenkung nahmen wir erst Anfangs voriger Woche durch den Anruf des Bauleiter wahr und meinem Besuch auf der Baustelle.

    Die geplante Absenkung konnte ich dann an einem Strich an den Rabattensteinen sehen und wurde mir als Höhe vom Arbeiter genannt.


    Von seiner Seite ausgesehen:

    Der Anblick unserer Garagengiebelwand stört natürlich, der Auftrag an eine Firma ist seit Anfang August raus.


    Wir hatten und haben generell nichts gegen den Bau,

    ausser dem Grundstückszaun, das ja in unserem Sinne nun geklärt ist,

    und nun noch das Problem Garagenfundament.


    Notfalls werden wir auch das mit Fundament hinkriegen.


    Zum Nachbarschaftsverhältnis:


    Nicht wir haben dies gestört !!! Siehe den Tread " wie seht ihr das"


    Und wenn alles verkauft ist, haben wir nur neue Nachbarn.

    Mit demjetzigen haben wir dann nichts mehr am Hut.


    VG

    Helmut

  • Nun wir sind keine Fachleute,


    im südlichenTeil ist auch kein Überstand vorhanden

    Der Bauleiter meinte, abschneiden Mauerwerk bis auf die erforderliche Höhe, geschätzt max. 30 cm würde gehen..

    Er müsste das ja wissen als Fachmann, er wird ja schon fundiertes Wissen haben.

  • gibt es Verjährungsfristen

    Die aber erst mit der Kenntnis oder deren Möglichkeit einsetzten. Von daher - wusste der jetztige Besitzer VORHER schon davon oder konnte er davon wissen (dumm stellen zählt nicht).


    Dann kommt noch die Themen Standsicherheit und Frostfreiheit dazu.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Also. Nach deiner Schilderung der Situation und meinen Kentnissen bzgl Überbau kann ich meinen Vorredner nur bedingt zustimmen. S.D. geht hier schon in die richtige Richtung.


    In dem beschriebenen Fall, dass eine Eigengrenze überbaut wurd bzw. das Grundstück später geteilt wurde, ist der Überbau grundsätzlich zu dulden.

    Da gibts BGH Entscheidungen dazu, aufbereitet in einem Artikel kann man das auch hier nachlesen: Nachträglicher Eigengrenzüberbau aufgrund Grundstücksteilung | Rechtslupe



    Ich in deinem Fall würde so vorgehen:


    - Dem BT mitteilen, dass der Überbau zu dulden ist, da er vor der Tilung der Grundstücke entstanden ist

    - Dem BT eine entsprechende Überbaurente (Höhe zu ermitteln, meist nicht der Rede wert) in Aussicht stellen

    - Dem BT anbieten, das er das Fundament auf eigene Kosten, mit "Unbedenklichkeitsbescheinung" eines Statikers und anschließender fachgerechter Abdichtung und ggf. Dämmung entfernen darf.


    dann auf den Wutanfall warten und entspannt zurücklehnen.



    Zur These der Nachbar darf einfach so weit absenken wie er will, egal was mit der Frostsicherheit der Fundamente ist, dazu melde ich erstmal Bedenken an, kann aber noch nichts genaues sagen.

  • Zur These der Nachbar darf einfach so weit absenken wie er will, egal was mit der Frostsicherheit der Fundamente ist, dazu melde ich erstmal Bedenken an, kann aber noch nichts genaues sagen.

    Achtung, juristische Laienmeinung: Nein, darf er definitiv nicht, vgl.:


    Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist.

    Ein dauerhaftes Absenken des Niveaus der GOK auf UK Fundament würde die Frostsicherheit und somit ggfs. letztendlich die Standsicherheit des Fundamentes beeinträchtigt sein wird. Was meiner Meinung nach §909 BGB nicht zulässig wäre.

    Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muß recht stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch immer Fehler begehen, bauen darf man keine. (Johann Wolfgang von Goethe, Wilhelm Meisters Wanderjahre)

  • Zur These der Nachbar darf einfach so weit absenken wie er will, egal was mit der Frostsicherheit der Fundamente ist, dazu melde ich erstmal Bedenken an, kann aber noch nichts genaues sagen.

    Die privatrechtlich ausgerichtete ursprüngliche Frage war, ob die Kosten für die Beseitigung eines Überbaus vom Eigentümer des überbauten Grundstücks dann zu tragen sind, wenn sie nur dadurch entstehen, dass er sein Grundstück absenkt. Ich hatte dazu die verschiedenen Aspekte (Überbau ist unzulässig wenn nicht explizit vereinbart, Absenkung privatrechtlich nicht zu beanstanden) bereits aufgelistet und auch auf den Umstand hingewiesen, dass hier ja der Überbau erst durch eine Grenzziehung nach Errichtung des Gebäudes entstanden ist. Nach § 909 BGB ist das Abgraben an der Grundstücksgrenze in der Tat unzulässig, sofern

    Zitat von § 909 BGB

    der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert

    ...

    Zitat von § 909 BGB

    es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist.

    was dann einzufordern wäre. Es ist also ein bedingtes Verbot. Für den Umgang von Nachbarn mit dann erforderlichen Nachbarwänden (wie hier) und Grenzwänden haben die Bundesländer im Nachbarrecht überwiegend explizite Regelungen getroffen. Diese klären insbesondere die auch hier strittige Kostentragung, schließen aber meines Wissens eine Vertiefung / Abgraben in keinem Fall aus. Natürlich immer unter der Voraussetzung des § 909 BGB.


    In diesem speziellen Fall geht es aber primär um die Beseitigung einer Überbauung, auf deren Beseitigung der andere Nachbar grundsätzliche einen Anspruch hätte - auch dann, wenn er nicht abgräbt. Insofern führt die Frage nach der Notwendigkeit oder Zulässigkeit der Abgraben nicht weiter. Aber hier ist die Grenze erst deutlich nach der Errichtung des Gebäudes gezogen worden und damit ist nicht der Überbauende der Verursachers des Problems, sondern der / die Grenzziehende. Und hört meiom juristisches Laienwissen auf.


    Natürlich wäre eine vorausschauende Regelung bei der Teilung und Veräußerung mehr als nützlich gewesen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Die aber erst mit der Kenntnis oder deren Möglichkeit einsetzten. Von daher - wusste der jetztige Besitzer VORHER schon davon oder konnte er davon wissen (dumm stellen zählt nicht).


    Dann kommt noch die Themen Standsicherheit und Frostfreiheit dazu.

    Da bei der Grundstücksteilung 1990 die Grenze halt an die Gebäudekante Geb. C gelegt wurde, müsste dem Bauträger (als Käufer 2018 und fachkundig) doch klar gewesen sein, dass das Fundament übersteht. Da braucht er sich nicht dumm stellen.

    Die Teilung fand ja auch vor unserem Kauf statt. Von überstehenden Fundamenten uns nichts bekannt.


    Die übrige Grenzlänge hat er ja durch die neugesetzten Rabattensteine ja gesichert.

  • müsste dem Bauträger (als Käufer 2018 und fachkundig) doch klar gewesen sein, dass das Fundament übersteht

    Nein. Es ist NICHT sebstverständlich, dass Fundamente überstehen oder grösser als die aufstehende Wand sind.

    Von überstehenden Fundamenten uns nichts bekannt.

    SIC. Berufsangabe: Bauschaffender

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Vermutlich ist da eine vorhanden, ist ja neu gesetzt. Müßte ich gegebenfalls nachschauen, heisst aufpuddeln.

    Wir würden uns da mal nicht aufregen, aber wenns unbedingt notwendig sein sollte......

    ein weiteres Argument für uns.

  • Wir würden uns da mal nicht aufregen, aber wenns unbedingt notwendig sein sollte......

    also ich bitte dich. Da setzt er erstmal Rabatten mit Fundament dreist aufs fremde Grundstück ohne zu fragen und dann kommt an an und will euer Fundament weg haben..

    Dem würde ich ja sowas von den Marsch blasen.


    Aber gut, dass es Leute gibt die da nicht so aufbrausend sind wie ich :D:(

  • Das Beste ist, dass der Helmut den Rückbau der Rabattenfundamente auf seinem Grundstück fordern kann, während seine Hausfundament geduldet werden müssen. Und da seine Hausfundamente nicht böswillig ins Nachbargrundstück ragen, kann der Nachbar noch nicht einmal eine Überbauungsrente fordern.

    Ausserdem würde ich den Nachbarn auffordern, ganz schnell die freigelegten Fundamente zu sichern.


    Gruß

  • mal noch ein anderes Thema:

    sollte der Bauträger das Grundstück erst viel später von einem Dritten gekauft haben, so wäre doch davon auszugehen, dass ihn der Dritte als Verkäufer auch über diesen Umstand hätte aufklären müssen, oder?

    Wäre dann nicht der Dritte dessen Ansprechpartner?

  • also ich bitte dich. Da setzt er erstmal Rabatten mit Fundament dreist aufs fremde Grundstück ohne zu fragen und dann kommt an an und will euer Fundament weg haben..

    Dem würde ich ja sowas von den Marsch blasen.


    Aber gut, dass es Leute gibt die da nicht so aufbrausend sind wie ich :D:(

    War heute vor Ort und habe entlang der Grenze mit Sonde eingestochen, auf unserer Seite entlang der gesamten Grenze.

    Überall war Beton zu orten.

    Mehr oder minder gleich mit etwas unerschiedlichen Maßen, an einer Stelle göffnet.

    Siehe Bilder und Bemaßungsbild.


    Eindeutig ist ein Fundamnet als Rückenstürze für die Rabattenstein mit ca 30 x30 betoniert auf unserer Seite,

    davon wir nichts wußten.


    Bauleiter angefordert und nach dessen Ankunft mit diesen Tatsachen konfrontiert.

    Es wäre unverhältnis wegen dieser kleinen Höhendifferenz L-Steine zu setzten, wo bei ich konterte:

    aber doch nicht auf auf diese Art und Weise voll auf unserem Grundstück.

  • ...das sind ja echte Scherzkekse.


    Da kann ich dann die Aussage vom Sir schon verstehen:

    also ich bitte dich. Da setzt er erstmal Rabatten mit Fundament dreist aufs fremde Grundstück ohne zu fragen und dann kommt an an und will euer Fundament weg haben..

    Dem würde ich ja sowas von den Marsch blasen.

    Ich finde du wirkst hier immer noch sehr gelassen, was erst einmal gut ist. Bin gespannt, wie sich das weiter entwickelt.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ist das wirklich eine fachgerechte Befestigung für einen Gartenzaun?

    Off-Topic:

    ...wenn ich unsere Gartenzaunbefestigung so anschaue, schaut diese hier schon wesentlich fachgerechter (oder zumindest stabiler) aus. Hält aber auch schon ein paar Jahre und bei uns kann der Igel problemlos durch. :)

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Off-Topic:

    ...wenn ich unsere Gartenzaunbefestigung so anschaue, schaut diese hier schon wesentlich fachgerechter (oder zumindest stabiler) aus. Hält aber auch schon ein paar Jahre und bei uns kann der Igel problemlos durch. :)

    Ich hab' schon mal mit einem Zaunbauer zu tun gehabt, der die hier ausgeführte Variante energisch verweigerte. Mich überzeugt sie nach Verinnerlichung seiner Argumente auch nicht mehr.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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