Baukosten eines Mehrfamilienhauses - 6 Familienhaus

Liebe Community,

wie hoch schätzt ihr die Kosten beim Bau eines Mehrfamilienhauses - 6-Familienhaus mit Flachdach (2 Vollgeschosse + Dach + Tiefgarage)?

ca. Kubatur: 2200 m³

Reine Wohnfläche: EG: 140 m², 1.OG 140 m², DG: 105 m² = 385 m²

Tiefgarage: Die Grundfläche beträgt 189 m²... Ob ich hier auch viel abziehen muss wie bei der Wohnfläche? Keine Ahnung. Ich rechne aber mal mit 189 m²

Gesamtfläche : 574 m²

Mir ist klar, dass es nicht den einen Wert gibt, da es auf die Ausstattung ankommt. Aber man kann doch sicherlich von groben Werten sprechen? Ich habe mehrere Werte gesehen, die wirklich extrem voneinander abweichen.

Mein Architekt ist nach BKI gegangen aber so wie es aktuell aussieht war das wohl keine gute Idee, da mir die Generalunternehmer deutlich höhere Preise genannt haben.

1.Frage: Wie hoch sind die durchschnittlichen Baukosten nach Quadratmeter?

2.Frage: Vergabe nach Gewerken vs. Generalunternehmer... Bei der Einzelvergabe weiß ich z.B., dass ich für den Rohbau bereits ein konkretes Angebot vorliegen habe für 120 € pro m³ umbauter Raum.

Danke schonmal für eure Hilfe!

Thx,

liegt aber eher an den ersten beiden Architekten. Beide haben die Kosten auf 900.000 € geschätzt. Das erste GU Angebot lag bei 1,5 Millionen. Seitdem bin ich verunsichert. Brauche erstmal einen vernünftigen Architekten. Einer zeichnet mir zwei Rampen ein, warum auch immer und sagt, dass es nur mit Fahrzeug-Lift geht. Der andere ist nicht fit darin die Ausführungsplanung zu machen. Sind ja alles meine Skizzen gewesen. Dass ich kein Profi bin, sieht man ja anhand der Zeichnungen. Aber was ich brauche ist jemand der diese Zeichnungen nimmt und sauber und ordentlich zeichnet. Wobei meine Skizzen auf den Skizzen der ersten Architektin beruhen... Also ganz wild ist es nicht. Nur anders aufgeteilt.

Am Donnerstag kommt ein GU Mensch zu meinem Grundstück und schaut sich das alles an. Will am liebsten ihm den komplettauftrag geben, aber das geht eben nur, wenn BKI kein Fremdwort für ihn ist. Die Bauweise ist nicht komplex... ein Flachdach, alles symmetrisch. TG Problematik scheint gelöst zu sein durch die Anhebung.... Das soll kein Meisterwerk der Architektur werden. Mags sehr simpel. Bauhausstil.... Die Wohnungen sollen vermietet werden und die Räume sollen ungefähr gleich groß sein, daher Treppe mittig gesetzt. Ich setze mal die Pläne rein. Vielleicht schauste sie dir mal an, wenn du Zeit hast. Die Pläne, die ich geposted habe sind noch die alten.

Zitat von Skeptiker

Ich sehe da inhaltlich eher einen Entwurf - unfertig allerdings. Dazu könnte es bestenfalls eine funktionale Leistungsbeschreibung geben, die dann Grundlage eines Kostenvoranschlages sein könnte. Dafür bedürfte es aber eine motivierten Architekten oder einer motivierten Architektin.

Wenn ich das so lese, habe ich den Eindruck, dass ge eben noch keine einreichbare Planung gibt, aber schon der Bauauftrag vergeben werden soll und das wiederum an einen GU. Es geht also nicht um Planung, sondern gerade darum möglichst schnell und billig eine "Vermietobjekt" zu bekommen. Die Mühe, das jetzt zu zitieren mache ich mir nicht. Es wird also gerade nicht in Planung investiert werden, aber später dann in Fachanwälte und Sachverständige. Kann man auch machen. Ich finde das ziemlich , aber das ist berufsbedingter Idealismus.

Es gibt nur meine Amateur Skizzen. Es ist schwierig einen fähigen Architekten zu finden. Sehr viele sind momentan sehr beschäftigt. Die, die Zeit haben haben nicht viel Erfahrung bei der Ausführungsplanung. Bauleitung will gefühlt niemand machen. Echt eine seltsame Branche. 4 Architekten und keiner will so wirklich die Leitung übernehmen. Genehmigung machen sie alle. Diese Skizzen habe ich nur erstellt damit der Architekt weiß in welche Richtung es gehen soll.

Quasi meine Skizzen in Architektensprache übersetzen bzw. saubere Pläne erstellen und dann die Genehmigung erhalten, die Ausführungsplanung zu übernehmen und die Bauleitung bestenfalls. So kompliziert ist das Haus nicht aufgebaut..

Ihr kennt nicht zufällig einen guten Architekten, der aber auch Zeit hat... Vielleicht ein Widerspruch?! xD Gut und Zeit haben und diese sich auch nehmen ist nämlich nahezu unmöglich.

Die Kostenschätzung habe ich von zwei Architekten erhalten.

Die erste hat sich nicht getraut mit der Stadt zu reden und zu verhandeln bezgülich der Stellplätze und des weiteren Geschosses. Sie hat immer mich gefragt, ob ich doch mit der Stadt rede, da es besser sein soll, wenn der Bauherr mit denen redet...... . Nummer zwei traut sich keine Ausführungsplanung zu. Das kommt für mich nicht in Frage. Phase 4 und 5 von zwei unterschiedlichen Architekten zu machen. Nummer drei plant aus mir unerklärlichen Gründen zwei Rampen ein (zumindest sehe ich auf seiner Skizze zwei Rampen....) und kommt schnell zu dem Schluss, dass es nicht geht und dass die Einzige Möglichkeit ein Autoaufzug ist. Hat aber auch sehr wenig Zeit und redet alle zwei Wochen mal und kommt nicht voran. Es gibt schon einen Grund, warum ich mich an einem GU gewendet habe. Der hat übrigens auch einen Stamm-Architekten, falls die Frage aufkam, wie der GU das ohne PLan machen will.

Und Angebote habe ich schon erhalten. Diese liegen aber um eine viertel Millionen Euro über der tollen Kostenschätzung von zwei unabhängigen Architekten.

Habe jetzt einen Kredit von über 1,3 Millionen Euro aufgenommen. 300.000 Euro für das Grundstück. Bleiben noch 1 Millionen Euro für das Bauvorhaben inkl.Nebenkosten und Architektur+Statik. Ein 6 Familienhaus für eine Million Euro zu bauen sollte hoffentlich machbar sein. Ich ziehe auch selbst ein... Geht net nur um Vermietung.

Zitat von R.B.

Ich behaupte mal, diese Skizzen taugen für eine Kostenermittlung gar nicht, und ich kann mir auch nicht vorstellen, dass eine Firma aufgrund dieser "Unterlagen" ein Angebot abliefern kann.

Ich bin ja kein Architekt, aber mein Bauchgefühl sagt mir, wer diesen Auftrag übernimmt der fängt bei Null an.

Naja... irgendwie sollte man schon eine Kostenschätzung anhand dieser Skizzen hinkriegen. Sonst würde ja jeder unmengen an Geld bezahlen nur für eine gute KOstenschätzung eines Architekten. Wofür gibt es sonst bitte Richtwerte? Man geht ja zum Architekten und fragt als erstes was sowas überhaupt kostet. Der wird doch nicht eine detaillierte Zeichnung vorbereiten für die KOstenschätzung. Dann hat er sein Beruf verfehlt. Wer auf dieser Grundlage keine zumindest grobe Schätzung geben kann, dann stimmt hier etwas nicht.... Es geht um eine Schätzung. Keine Cent genaue Berechnung.

Wäre ja noch schöner. Erst mit einer Baugenehmigung zu fragen, wie viel das ganze denn kostet, weil man dann ja alles hat.

Bin aber immer noch der festen Überzeugung, dass es sich hierbei um kein komplexes Gebäude handelt.

TG ist knifflig, ja, aber alles was drüber ist, sollte wirklich keine Herausforderung darstellen.

Zitat von Roth

Großraum Stuttgart? Hm, ein Verwandter rechnet mit der Hälfte - für sein EFH

Klebe an Frankfurt am Main. Kann gut sein, dass dein Verwandter so viel für ein EFH ausgegeben hat aber was genau sagt uns das jetzt?

Zu meiner Verteidigung. Habe mich an meine erste Architektin orientiert mit sehr viel Berufserfahrung... zumindest laut ihrer Homepage und ihren Referenzen.

Habe diese Skizzen als Grundlage verwendet bzw. nur die Raumaufteilung anders gestaltet.

Grundlage ist also die Skizze einer fertig studierten Architektin mit über 30 Jahren Berufserfahrung... Seltsame Branche.

Zitat von Roth

Nicht Frankfurt, Großraum Stuttgart, inkl. allem, ohne Grundstück, ohne TG. Das sagt mir, dass du ziemlich knapp kalkulierst.

Verstehe... Auch ein Mehrfamilienhaus muss sich rentieren. Kann doch net 300.000 Euro pro Wohnung zahlen, wenn ich es selbst bauen lasse. Wofür sonst gibt es BKI Werte? 2200 m³ * 360 Euro (BKI Mittelwert) = 792.000 Euro.... und hier habe ich noch einen Puffer von 200.000 Euro.... So zumindest in der Theorie.

Zitat von R.B.

Vielleicht ist das der Grund, warum kein Architekt Interesse hat?

Was hilft Dir eine Kostenschätzung die mit einer Unsicherheit in der Größenordnung +-50% behaftet ist?

Allein die in der Zeichnung fehlenden Punkte könnten die Kosten locker verdoppeln. Bedenkt man nun, was so ein Vorhaben an Kosten verursacht, dann wäre mir das Risiko zu hoch. Selbst wenn Dir jemand irgendeinen Preis sagt, Du kaufst dann die Katze im Sack. Ich spekuliere mal, bereits in der erste Woche kommen die Nachträge, und das hört bis zur Schlussrechnung nicht auf.

Wenn es um (viel) Geld geht dann sollte man das Risiko möglichst gering halten. Der kleinste Rechenfehler kann darüber entscheiden, ob Du mit der Vermietung eine Rendite einfährst, oder drauflegst.

Deswegen mein Rat, sorge für brauchbare Unterlagen, Planung, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung. Es steht zu viel Geld auf dem Spiel. Du wirst sonst über den Tisch gezogen, noch bevor die Tinte unter dem Vertrag trocken ist.

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Dafür brauche ich einen Architekten... Natürlich brauche ich den, das ist mir klar. Nur sind zur Zeit sehr viele ausgelastet. Das kann man nunmal nicht ändern. Ich kann ja trotzdem mal beim GU nachfragen. Die haben ja auch ihre Architekten und können so nochmal von vorne beginnen. Der GU wird mir doch ein Angebot erstellen können oder zumindest sein ARchitekt. Muss doch erst wissen, wie viel mich das kostet bevor ich einen GU beauftrage. Ist doc kein Glücksspiel.

Bin auch gar nicht scharf darauf dass meine PLäne genau so umgesetzt werden. Das sind lediglich Skizzen wie ich mir das eher vorstellen kann. Sah anfangs noch anders aus in meiner Vorstellung, aber genau diese Architektin meinte dass es gar net geht wegen den Steigleitungen etc. Bad/Küche etc. Dann hat sie mir ihren Vorschlag geschickt bzw. die erste Skizze gezeichnet wie es gut wäre.... Und genau das war die Grundlage für meine Veränderung. Will damit nur sagen, dass ihr die Arbeit einer Architektin kritisiert, die das jahrzente lang macht, Wie sonst soll sich ein Bauherr einen guten Architekten suchen? Ich sag doch, dass es nicht leicht ist.

Zitat von Skeptiker

Verschlechtert: Bei ihr gab es immerhin noch Balkone und Bad und Küche funktionierten wenigstens. Da waren wir noch in den späten Achtzigern, dein Entwurf mit Mittelkorridor ist wirklich nur noch Fifties, aber schlechte Fifties, ganz schlechte. Insofern muss ich mich korrigieren.

Kommt halt drauf an, was man in 30 Jahren so tut. Bei manchen Berufen ist die Abschlussprüfung ja mehr eine lang ersehnte Entlassung aus der Weiterbildung. Bei manchen Lehrern mit 30 Jahren Berufspraxis hat man ja beim Unterrichtsbesuch auch den Eindruck, ins späte Mittelalter, den Feudalismus oder tiefsten Wilhelminismus zu kommen.

Wärst du so freundlich mir zu erklären warum Bad und Küche nicht funktionieren. Mal abgesehen von den 40ern 50ern oder wann auch immer.

Zitat von Skeptiker

Vielleicht in den nächsten Tagen und wenn wir uns über as Honorar dafür verständigt haben. Tipp: Stell 'mal zeichnerisch ein Regal in Deine Abstellräume oder bewege Dich gedanklich in Deiner Küche um dann eine Mahlzeit zum Essplatz zu bringen - mit einem Tablett.

Regal passt rein, habs grad eingefügt. .. Dass da kein Tanzpalast entsehen soll in einem Abstellraum ist hoffentlich allen klar. Bad und Küche tauschen... Problem solved. Bin aber sehr gespannt, warum das nicht funktionieren soll. Hat mir keiner der 4 Architekten gesagt. Du sagst es, kannst es aber nicht begründen. Gerade wenn man kritisiert, sollte man auch eine passende Begründung nennen. Ich bilde Lehrer aus. Kann schlecht jemanden kritisieren nur mit der Begründung: Passt nicht... Hochinteressant. Aber egal, musst es auch nicht begründen Ich warte mal ab, was der GU zu sagen hat. Ansonsten gilt es einen fähigen Architekten zu finden.

Verstehe auch nicht ,warum man sich so sehr über Grundrisse aufregt von jemanden, der das mit einigen Klicks schnell gezeichnet hat xD. Wenns so schlecht ist würde ich die Aufregung verstehen, wenn ich aus dem Berufsfeld komme. Vielleicht sollte man da etwas entspannter rangehen. Habe nie behauptet, dass diese Pläne ein Preis verdient haben xD Also alles cool. Diese Pläne wurden innerhalb von paar Stunden mit einem Programm erstellt. War kein Hexenwerk.

Btw, einer von den Architekten baut für die Stadt Kindergärten etc. Der war eher beeindruckt. Aber wills gar nicht verteidigen. Nur damit sagen, dass es nur meine Vorstellung ist. Damit wollte ich nicht in den Ring steigen mit jemanden, der das jahrelang macht xD.

Zitat von Skeptiker

Ein brauchbares Lagerregal ist mind. 40 cm tief. Ein sich dorthin beugender Mensch benötigt 90, eigentlich 120 cm um etwas hineinstellen zu können.

Wie tief ist der Raum rechtwinklig zu den Regalböden?

Für die Küche gilt das selbe allerdings mit einer Möbeltiefe von 60 cm. Wie tief ist der Raum rechtwinklig zu den Möbeln?

Sehr schön finde ich auch die Bettenstellung in den Schlafzimmern. Gibt es dort auch Fenster?

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Habe bewusst keine Fenster eingeplant, weil die Fenster meine Fassade kaputt gemacht haben. Ich habe mich wenige Stunden mit dem Programm beschäfigt. Dementsprechend habe ich auch die Fensteranordnung überhaupt nicht beachtet bei dem ersten Plan. Dementsprechend sah die Fassade natürlich richtig .... aus. Ich möchte nochmal betonen. Es ist auch nicht mein Ziel hier eine perfekte PLanung vorzulegen. Lediglich eine Idee, Zeichnung.... Habe mit dem Berufsfeld rein gar nichts zu tun... Bitte dies mit berücksichtigen.

Zitat von R.B.

Du stellst heute aber wieder Ansprüche

xD Kann euch 4 Fenster einbauen. Aber wozu? Das muss doch eh alles neu geplant werden. Was soll bitte daran so schwer sein ein Fenster dort einzubauen.