Kosten bei Vertragsauflösung

    Hallo alle zusammen,


    Ich vermute zwar wir kommen um einen Termin beim Anwalt nicht rum, aber dennoch kann vielleicht jemand von euch unsere Lage einschätzen.

    Wir haben im Dezember 2019 unseren Bauvertrag mit einem Gesamtunternehmen unterschrieben.

    Im oktober 2019 hatten wir vom Bauamt die mündliche Zusage erhalten, dass wir das Bestandsgebäude auf unserem Grundstück abreissen dürfen. Eine schriftliche Genehmigung konnte laut der Dame auf dem Amt erst mit Bauantrag erteilt werden.

    Nach Monaten der Planung hat sich nun herausgestellt, dass aufgrund einer Erhaltungssatzung in unserem Stadtteil doch nicht abgerissen werden darf...

    Nun möchte das Bauunternehmen für die Vertragsauflösung 15% der Gesamtbaukosten. Diese 15% sind vertraglich festgelegt, sofern der Auflösungsgrund nicht bei der Baufirma liegt und wir nicht nachweisen können, dass ein geringerer Schaden entstanden ist. Die Baufirma hat nun ja keine schuld an der Vertragsauflösung. Aber unser verschulden ist es ja auch nicht wirklich. Wir wollten uns nun gerne mit der baufirma einigen. Natürlich würden wir die Kosten zahlen, die auch durch Arbeitsaufwand und Planung der Baufirma entstanden sind. Allerdings dürfte das deutlich unter 15% liegen, da wir bisher nicht mal fertige Grundrisse erhalten haben. Alternativ würden wir auch das Bestandsgebäude von der Firma sanieren lassen und somit unseren Vertrag gar nixht auflösen, sondern nur umwandeln. Das wollen sie aber nicht.

    Die 15% sind knappe 60Teuro... Tun also verdammt weh. Da die Sanierung schätzungsweise nicht viel günstiger als der Neubau sind, brauchen wir diese 60Teuro eigentlich dringend, sonst können wir eventuell gar nichts machen...

    Hat jemand eine Idee was man noch tun könnte, oder wie wir um eine Zahlung in dieser Höhe rum kommen könnten?


    Liebe Grüße

    Barbara

    Zitat von Tootsie

    und wir nicht nachweisen können, dass ein geringerer Schaden entstanden ist.

    Viel "Spass" dabei. Ohne Rechtsbeistand wird das gar nix. Obs MIT RA was wird, ist unsicher. Also lieber überlegen, ob zu den 15 % noch Anwalts und Gerichtskosten hinzu kommen sollen.

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    Zitat von Tootsie

    Nun möchte das Bauunternehmen für die Vertragsauflösung 15% der Gesamtbaukosten. Diese 15% sind vertraglich festgelegt, sofern der Auflösungsgrund nicht bei der Baufirma liegt und wir nicht nachweisen können, dass ein geringerer Schaden entstanden ist. Die Baufirma hat nun ja keine schuld an der Vertragsauflösung. Aber unser verschulden ist es ja auch nicht wirklich.

    Es geht dabei ja auch nicht um "Schuld", sondern darum, dass Ihr den Vertrag aus Gründen auflösen wollt, die von Euch zu vertreten sind. Ihr habt den Vertrag anscheinend zu früh geschlossen, nämlich als noch nicht klar war, was gebaut werden darf. Da seid Ihr ein hohes Risiko eingegangen. Gab es auch einen Vorteil, den ihr davon hattet?

    Zitat von Tootsie

    Natürlich würden wir die Kosten zahlen, die auch durch Arbeitsaufwand und Planung der Baufirma entstanden sind. Allerdings dürfte das deutlich unter 15% liegen, da wir bisher nicht mal fertige Grundrisse erhalten haben. ... Hat jemand eine Idee was man noch tun könnte, oder wie wir um eine Zahlung in dieser Höhe rum kommen könnten?

    Ihr wollt einen Werkvertrag jetzt in genau dem Fall unwirksam werden lassen, für den dieser Vertrag eine Entschädigung vorsieht. Und nach § 648 BGB Satz 3 wären auch ohne diesen Vertrag 5 % der Vergütung fällig. Also dürften 20.000 € aus Sicht eines juristischen Laien eh schon abzuschreiben sein. Vielleicht kann Euch eine Fachanwältin / ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht da noch weiterhelfen, zum Beispiel über § 650i ff BGB, aber einfach wird das vermutlich nicht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Ihr habt den Vertrag anscheinend zu früh geschlossen, nämlich als noch nicht klar war, was gebaut werden darf. Da seid Ihr ein hohes Risiko eingegangen. Gab es auch einen Vorteil, den ihr davon hattet?

    Wir wussten nicht, dass es "vorzeitig" ist. Ohne die Unterschrift, hätte das Gesamtunternehmen nicht weiter geplant. Wir hatten uns quasi schon für den Haustyp entschieden und wussten es gibt keinen bebauungsplan in unserer Stadt. Und wie gesagt hatten wir die mündliche Zusage vom Bauamt, dass der Abriss kein Problem sei.

    Mit dem Bauunternehmen wollten wir nun den Bauantrag anstreben. Dabei ist dann erst nach einigen Monaten bei der Koordination zwischen bauamt und Architekt klar geworden, dass es die besagte Erhaltungssatzung gibt und gar nicht abgerissen werden darf.

    Zitat von Skeptiker

    Es geht dabei .... darum, dass Ihr den Vertrag aus Gründen auflösen wollt, die von Euch zu vertreten sind.

    Ist das so?????


    Ich lese hier heraus das ein GÜ - Vertrag (also inkl. Planung!) geschlossen wurde. Diese mit beauftragte Planung kam aber zu keinem verwertbaren/ umsetzbaren Ergebnis. Dies wäre auch sehr einfach im Vorfeld durch den Planenden (im Rahmen der Grundlagenermittlung) zu prüfen gewesen.


    Ein Architekt hätte hier wohl nach der LP 1 sagen müssen "sorry...geht nicht!"


    Sind denn die Umstände der nicht möglichen Leistungserbringung vom AG verschuldet? Dass dieser (AG) sich im Baurecht, in der Planung nicht auskennt ist doch legitim. daher hatte er ja eine Fachfirma (hier der GÜ mit seinem Architekten) beauftragt. Dieser kommt im rahmen seiner Planung nun zu dem Ergebnis, dass das geplante nicht umsetzbar ist. Auch hat sich wohl am Planungsziel nichts geändert. Der GÜ wusste also von Anfang an was gewünscht war.


    Ein Verschulden des AG mag ich hier nicht ohne Weiteres erkennen, sehe daher die Erfolgschancen für den TE nicht so rabenschwarz.


    Aber sicherlich ist zu empfehlen ralfs Rat zu beachten:

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ohne Rechtsbeistand wird das gar nix

    Sorry, aber wenn Ihr das Unternehmen mit der Planung beauftragt habt, dann habt Ihr das doch nicht zu vertreten, dass der Vertrag nicht erfüllt werden kann, weil die Planung zu keinem Ergebnis gekommen ist.


    Ich meine, das ist ja ein lustiges Angebot: Wir planen und bauen ihnen ihr Haus auf dem Grundstück, ach nee, geht ja gar nicht, egal, 15% der gesamten Vertragssumme bitte. So leicht würde ich auch gerne mal mein Geld verdienen.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Zitat von Thomas B

    Ein Verschulden des AG mag ich hier nicht ohne Weiteres erkennen

    Ein aktives Verschulden via Tun Oder Unterlassen sicher nicht, aber der Bauherr trägt nun mal das Grundstücksrisiko.

    Wird auf dem Grundstück eine 5 Zentner Bombe gefunden, wird der Bauherr die nicht selbst (ab)geworfen haben, trotzdem trägt er die Kosten der sich daraus ergebenden Bauverzögerung.

    Analog she ich das hier. Ob man mit Begriffen wie LP 1 HIER weiterkommt, bezweifle ich. Es handelt sich um eine GU/GÜ. Ob der da reinfällt = ??

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    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ein aktives Verschulden via Tun Oder Unterlassen sicher nicht, aber der Bauherr trägt nun mal das Grundstücksrisiko.

    Wird auf dem Grundstück eine 5 Zentner Bombe gefunden, wird der Bauherr die nicht selbst (ab)geworfen haben, trotzdem trägt er die Kosten der sich daraus ergebenden Bauverzögerung.

    Analog she ich das hier. Ob man mit Begriffen wie LP 1 HIER weiterkommt, bezweifle ich. Es handelt sich um eine GU/GÜ. Ob der da reinfällt = ??

    Bzgl. der Bombe gebe ich Dir Recht, aber hier verkauft das Unternehmen Planung und Bau in einem - da kann ich doch nicht 15% der Bausumme verlangen, wenn ich ich in der Planung feststelle, dass ich gar nicht bauen darf.


    Was käme denn als Nächstes: Wir verkaufen Planung und Bau einer wunderbaren Villa für 2 Mio in Alleinlage im Naturschutzgebiet. Oh Mist, geht ja gar nicht, tja schade, aber lasst mal bitte 15% der Bausumme rüberwachsen!

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    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Ob man mit Begriffen wie LP 1 HIER weiterkommt, bezweifle ich.

    Nicht wirklich, wollte nur belegen wo die Planung hier ansetzt...eben ganz am Anfang. Für einen Fachmann, der hier in die Planung einsteigt, wäre es sehr schnell absehbar gewesen, dass etwas nicht funktioniert. Ich, als A. muss mich ja auch mit den Planungsgrundlagen befassen (--> LP 1!).


    Natürlich hat der Bauherr das Grundstücksrisiko. Aber der AN hätte ja ohne GÜ-Vertrag gar nichts gemacht. Für einen Baulaien ist das nicht so ohne Weiteres zu verstehen:

    Zitat von Tootsie

    Ohne die Unterschrift, hätte das Gesamtunternehmen nicht weiter geplant.

    ...

    Zitat von Tootsie

    Dabei ist dann erst nach einigen Monaten bei der Koordination zwischen Bauamt und Architekt ***klar geworden, dass es die besagte Erhaltungssatzung gibt und gar nicht abgerissen werden darf.


    *** = GÜ

    15% des Gesamtprojektes erscheint mir bei einer nicht umsetzbaren Planung schlichtweg völlig unangemessen.


    Überträgt man dies auf uns Architekten, so könnte ich dann zukünftig auch bei Versagung einer Baugenehmigung das fast vollständige Honorar verlangen? Natürlich nicht. Der Architekt schuldet den Erfolg (Baugenehmigung).


    Auch hier war A. involviert, mit dem Ergebnis, dass es hierfür eben keine BG gibt.


    Ich weiß....das ist nicht das Gleiche, da ja eben kein A.-vertrag geschlossen wurde. Dennoch sehe ich durchaus Chancen da raus zu kommen. Mit RA natürlich.

    Zitat von Thomas B

    Ich lese hier heraus das ein GÜ - Vertrag (also inkl. Planung!) geschlossen wurde.

    Das war mit dem Ursprungspost

    Zitat von Tootsie

    Wir haben im Dezember 2019 unseren Bauvertrag mit einem Gesamtunternehmen unterschrieben.

    nicht klar, sondern erst mit der späteren Ergänzung, dass nicht nur Bau- sondern auch Planungsleistungen beauftragt wurden. Damit stellt sich die Berechtigung der Forderung natürlich anders dar. Spannend wäre es jetzt zu erfahren, worüber der Vertrag genau geschlossen wurde.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Der Bauamateur

    Bzgl. der Bombe gebe ich Dir Recht, aber hier verkauft das Unternehmen Planung und Bau in einem - da kann ich doch nicht 15% der Bausumme verlangen, wenn ich ich in der Planung feststelle, dass ich gar nicht bauen darf.

    Das ist genau die Frage. Aber wieso koppelt man vertraglich Planungs- und Bauleistungen zu einem Zeitpunkt, zu dem die Zulässigkeit der beauftragten Bauleistung noch nicht definiert und ihre Zulässigkeit nur mündlich bestätigt ist?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Aber wieso koppelt man vertraglich Planungs- und Bauleistungen zu einem Zeitpunkt, zu dem die Zulässigkeit der beauftragten Bauleistung noch nicht definiert und ihre Zulässigkeit nur mündlich bestätigt ist?

    ...weil...


    Zitat von Tootsie

    Ohne die Unterschrift, hätte das Gesamtunternehmen nicht weiter geplant.

    Aber natürlich hast Du Recht: Man hätte einfach einen gestaffelten Vertrag machen können. Punkt 1: Planung. Ist diese erfolgreich (!) erbracht folgt Punkt 2: Ausführung. Kann Punkt 1 nicht erfolgreich erbracht werden, erlischt der Anspruch auf Punkt 2. Nur so als Beispiel.


    Tatsächlich liest man immer wieder, dass Konsumenten den Erwerb einer Waschmaschine (kann auch durch Kaffeemaschine, Fahrrad oder Auto ersetzt werden) kritischer prüfen und hinterfragen, als es beim Hausbau dann erfolgt.

    Weil man Geldblind war. 60.000 = 15 % von 400.00. 400 k€ für einen Abriss + Neubau incl. Planung, das ist uijuijui eng.

    Da war es wahrscheinlich die "haben wollen" Funktion in Kombi mit der Aussicht auf Abrissgenehmigung, die hat unvorsichtig werden lassen.

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    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    60.000 = 15 % von 400.00. 400 k€ für einen Abriss + Neubau incl. Planung, das ist uijuijui eng.

    Das würde ich auch so sehen, denn...

    Zitat von Tootsie

    Alternativ würden wir auch das Bestandsgebäude von der Firma sanieren lassen und somit unseren Vertrag gar nixht auflösen, sondern nur umwandeln. Das wollen sie aber nicht.

    ...so fast ohne was zu arbeiten (Architekt hier ein wenig....aber auch nicht fertig


    Zitat von Tootsie

    da wir bisher nicht mal fertige Grundrisse erhalten haben

    .....sind natürlich knapp 60.000 gut "verdientes" Geld.


    Ob die Firma überhaupt in der Lage ist eine Sanierung, zudem zu einem fairen Preis, anzubieten, ist auch nicht klar.



    Auch interessant (wenn's auch mit dem Hauptthema gar nichts zu tun hat, also der Vertragsauflösung):

    Wie kann man einen Vertrag, mit einer definierten Summe X für ein noch unklares Endprodukt anbieten? Es gibt selbst jetzt noch keine fertigen Grundrisse. Vor Vertragsabschluss gab es selbst die unfertigen Grundrisse noch gar nicht. Wie geht das?

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    In D herrscht Vertragsfreiheit, solange es kein Wucher ist. Moralisch gebe ich Dir Recht, aber Moral ist selten = Jura. Oder umgekehrt

    Naja, der Verbraucherschutz wird in D relativ hoch gehalten - Stichwort unangemessene Benachteiligung. Ich denke, dass sich der OP mit einem ordentlichen, baurechtlich versierten Anwalt gute Chancen ausrechnen dürfte.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Nachdem Du siehst, wie wir alle hier herumrätseln. Genauere Auskunft würde ich Dir wie Ralf Dühlmeyer von einem Rechtsanwalt empfehlen. und zwar einen, der auf Baurecht spezialisiert ist. Vielleicht reicht da ja schon eine erste Einschätzung der Lage.

    Mir ist schon klar, warum die Firma so reagiert: 60.k Euro für fast nix tun? Bin dabei!

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Weil man Geldblind war. 60.000 = 15 % von 400.00. 400 k€ für einen Abriss + Neubau incl. Planung, das ist uijuijui eng.

    Da war es wahrscheinlich die "haben wollen" Funktion in Kombi mit der Aussicht auf Abrissgenehmigung, die hat unvorsichtig werden lassen.

    Die 400k bezogen sich rein auf die Baukosten, wenn man das Haus inklusive der in der Bauleistungsbeschreibung beschriebenen Leistungen (Schlüsselfertig) quasi auf ein planes Grundstück setzt. Der Abriss war da nicht inkludiert, genauso wenig die Zusatzkosten für Hanglage (evtl. Drainage, weiße Wanne etc.) uns war durchaus bewusst, dass da noch weitere horende kosten auf uns zukommen würden.

    Auch haben wir den Vertrag vorher von einem Anwalt prüfen lassen, dieser hat nur Kleinigkeiten angemerkt, die wir auch ändern ließen.

    Wir dachten wirklich, wir machen alles richtig. Genau deshalb bin ich auch persönlich vorher zum Bauamt gegangen und habe angefragt, ob denn der Abriss und Neubau so stattfinden kann. Ich wollte das auch gerne schriftlich. Ohne Bauantrag zu stellen, sei das aber schriftlich nicht möglich, war dort die Aussage.


    Außerdem handelt es sich bei unserem Vertrag um einen "Hausbauvertrag/generalunternehmervertrag" (so ist es betitelt).

    Wir haben bisher keinerlei Leistungen an das Unternehmen bezahlt. Die 1. Teilrechnung wäre nach erfolgter Entwurfsplanung gewesen. Aber diese Stufe haben wir nicht mal erreicht. Es gab also noch keinerlei Rechnung.

    Zitat von Tootsie

    . Ohne Bauantrag zu stellen, sei das aber schriftlich nicht möglich, war dort die Aussage.

    Das war in mehrfacher Hinsicht falsch.

    1. Mündliche Aussagen von Behörden sind nix wert

    2. Es gibt (u.a. genau zu diesm Zweck) das Mittel der Bauvoranfrage (schriftlich)

    3. Hätte man den Termin und den Gesprächsinhalt protokollieren können

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    Zitat von Tootsie

    er Abriss war da nicht inkludiert, genauso wenig die Zusatzkosten für Hanglage (evtl. Drainage, weiße Wanne etc.) uns war durchaus bewusst, dass da noch weitere horende kosten auf uns zukommen würden.

    Der GÜ hatte also die Katze im Sack und hätte die Kosten für Weiße Wanne und so weiter nach Belieben (horrend) bepreisen können.....sensationell!


    Nachgefragt: Ein Franchiser (zB Stadt-Land-Fluss...also á la McDonald's) oder eine freie Planung

    Zitat von Thomas B

    Der GÜ hatte also die Katze im Sack und hätte die Kosten für Weiße Wanne und so weiter nach Belieben (horrend) bepreisen können.....sensationell!


    Nachgefragt: Ein Franchiser (zB Stadt-Land-Fluss...also á la McDonald's) oder eine freie Planung

    Ja in diesem Sinne ein Franchiser. Keine freie Planung.