"Lichte Raumhöhe" nicht erreicht im Neubau?

    Hallo,


    stellt es bereits einen Bau-Mangel vor, wenn bei einem schlüsselfertigen Einfamilienhaus die Raumhöhe nach Verlegung des Estrichs (noch ohne Fliesen/kein Fertigfußboden) bis zur Decke (Rohbaudecke) 2,47 m beträgt, obwohl im Grundriss "lichte Raumhöhe: 2,50m" steht? Gebaut wird in Brandenburg, wo eigentlich 2,40m lichte Raumhöhe vorgeschrieben sind. Im Grundriss sind nun explizit aber "lichte Raumhöhe: 2,50m" angegeben. Zudem würden nochmal 1,5-2 cm abgezogen werden müssen, weil die Fliesen noch verlegt werden müssen.

    Das bedeutet, die Raumhöhe beträgt vorausschlicht ca. 2,45m. Das müsste einen Mangel darstellen, oder habe ich einen Denkfehler?

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von syndr0m1

    Hallo,


    stellt es bereits einen Bau-Mangel vor, wenn bei einem schlüsselfertigen Einfamilienhaus die Raumhöhe nach Verlegung des Estrichs (noch ohne Fliesen/kein Fertigfußboden) bis zur Decke (Rohbaudecke) 2,47 m beträgt, obwohl im Grundriss "lichte Raumhöhe: 2,50m" steht?

    Welche vertragliche Rolle spielt der Grundriss? Ist er zeichnerischer Teil der Bau(-leistungs)-beschreibung oder des Kaufvertrages oder dient er nur der Veranschaulichung? Sind die 2,50 m lichte Raumhöhe anders nachweisbar vertraglich geschuldet?

    Der Grundriss war Bestandteil des Bauantrages und ist anschließend zum Bestandteil der Bauakte/Baumappe bei der Baubehörde geworden. In diesem Grundriss (für Erdgeschoss steht lichte Raumhöhe "2,50m" und beim Obergeschoss steht "2,40m") sind alle Hausmaße angegeben. Beide Grundrisse sind auch mit Unterschrift des Architekten des Generalunternehmers unterschrieben. Deswegen wäre ich schon von einer verbindlichen Angabe ausgegange, genau wie von der genannten Hauslänge, -tiefe und -breite.
    Darüber hinaus konnte ich keinerlei Angaben zur Raumhöhe oder zu sonstigen Maßen des Hauses finden (außer dem Hausquerschnitt mit selbigen Daten), also nichts in der Bau- und Leistungsbeschreibung o.Ä.


    Es findet sich auch keine Angabe, wie die "lichte Raumhöhe" nachzuweisen ist.

    Grds. wäre ich davon ausgegangen, dass die "lichte Raumhöhe" ab OKFF gemessen werden müssen. Jetzt aktuell beträgt sie aber bereits vom Estrichboden bis zur Rohbaudecke nur 2,47 im EG.

    Ergänzung:
    Nach meiner Recherche könnte die DIN 18202 ("Toleranzen im Hochbau"), einschlägig sein, in der Maßabweichungen für Grundrisse und Aufrisse bzgl. Geschosshöhen etc. aufgeführt werden.

    Dort ist geschrieben, dass folgende Abweichungen gelten:

    in Grundrissen: 1-3m Höhe: max. 12mm

    in Aufrissen: 1-3m Höhe: max. 16mm

    Bei bereits jetzt 3cm vom Estrichboden aus gemessen, wo noch 2cm Fliesen dazukommen (dann OKFF), dürften die zulässigen Maßabweichungen nicht eingehalten worden sein (?)

    nehmen wir mal an, die rechtslage wäre eindeutig und die Toleranzen überschritten.

    Was gedenkst du in diesem fall zu tun, was strebst du an?

    Estrich rauskloppen lassen und was dünneres einbauen lassen? Xxx euros minderung?

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    Die Frage nach dem Zusammenhang von Plan und privatrechtlichen Bauvertrag

    Zitat von Skeptiker

    Welche vertragliche Rolle spielt der Grundriss? Ist er zeichnerischer Teil der Bau(-leistungs)-beschreibung oder des Kaufvertrages oder dient er nur der Veranschaulichung? Sind die 2,50 m lichte Raumhöhe anders nachweisbar vertraglich geschuldet?

    wurde noch nicht beantwortet. Was steht darin?

    Wenn es ein Generalunternehmer ist, dann werdet ihr doch im Vorfeld einen Bauvertrag unterzeichnet haben mit einer Bauleistungsbeschreibung, einem Preis und dem dazugehörigen Grundriss / Haus.

    Nur das ist erstmal vertragsbestandteil. Ihr werdet ja nicht einfach irgendwas mit Summe x unterschrieben haben. So könnte der GU euch ja einfach ein Haus hinstellen, was er gerade möchte und billig bekommt.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von syndr0m1

    Beide Grundrisse sind auch mit Unterschrift des Architekten des Generalunternehmers unterschrieben.

    syndr0m1

    gehe ich recht in der Annahme, dass


    1. das Grundstück Euch schon gehört und nicht dem GU

    (Es ist also kein Bauträgervertrag, bei dem Ihr Haus und Grundstück vom Unternehmer kauft)


    2. Der GU ist auch der Planer und Entwurfsverfasser und lässt in seinem Auftrag von einer sachkundigen Person (Architekt) planen und von

    dem Architekten (weil bauvorlageberechtigt) auch den Bauantrag stellen


    3. Der Architekt arbeitet nicht in Eurem Auftrag und wird nicht direkt von Euch bezahlt


    4. Ihr habt nur einen Vertrag / eine Geschäftsbeziehung zu dem GU (Generalunternehmer)


    Fragen:

    Warum hat der GU auf den Grundrissen unterschrieben? In welchem Feld? Hat der GU auch den Bauantrag unterzeichnet? in welchem Feld?

    Waren irgendwelche Zeichnungen / Skizzen / Entwürfe auf dem Tisch, als über den Bauvertrag gesprochen wurde?

    Stehen irgendwelche Abmessungen im Bauvertrag (L/B/H des Gebäudes, Firsthöhe, Traufhöhe, OKFF) ?

    Steht im Vertrag ggf. so etwas wie "... gebaut wird nach genehmigten Unterlagen..." o.s.ä ?


    Schwierig wird es, wenn aus dem Vertrag keine Beschaffenheitsvereinbarungen - hier Raummaße - hervorgehen.

    Ganz kompliziert wird es, wenn der GU eine Tektur der Baugenehmigung beantragt und damit eine geringere Raumhöhe genehmigt bekommt.

    Zitat von OLger MD

    Schwierig wird es, wenn aus dem Vertrag keine Beschaffenheitsvereinbarungen - hier Raummaße - hervorgehen.

    Selbst dann, denn es gibt Urteile, die besagen, Bauantragspläne (1-100) seien keine Ausführungsgrundlage und damit nicht auf den cm bindend. Hierfür wären nur Ausführungspläne (1-50 und grösser) geeignet.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Thomas B

    ...die es aber bei Vertragsunterzeichnung bei einem GU (also eigenes Grundstück) idR noch gar nicht gibt!

    Ist mir schon klar. Mir ging es "nur" um den Irrglauben, Zeichnungen seien IMMER auf den cm bindend.

    (Auch nicht bei Plänen, die nicht Bestandteil einer BT/GU/GÜ Planung sind.)

    Ob die Aufnahme in einen notariellen Kaufvertrag daran etwas ändert = keine Ahnung

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Thomas B

    ...die es aber bei Vertragsunterzeichnung bei einem GU (also eigenes Grundstück) idR noch gar nicht gibt!

    (btw.: manchmal gibt es diese auch nach der Fertigstellung noch nicht...das ist aber ein anderes Thema)

    jetzt müsste man den Bauvertrag kennen. Üblicherweise ist darin geregelt, welche Unterlagen in welcher Reihenfolge gelten.

    z.B.:

    1) BLB

    2) Werkplanung

    3) Eingabeplanung


    Wenn z.B. in der BLB etwas anderes zu einem Punkt steht als in der Eingabe- oder Werkplanung gezeigt, gilt die BLB.

    Ist in der BLB nichts beschrieben, gilt die Darstellung der Werkplanung vor der Darstellung in der Eingabeplanung

    Ist der Punkt weder aus der BLB noch aus der Werkplanung aber in der Eingabeplanung ersichtlich, gilt diese.

    Hatte mal so einen Fall mit Regenrinnen an den Satteldachgauben z.B.

    Nichts in der BLB dazu, in der Werkplanung vom GU Planer dargestellt, in der Eingabeplanung aber nicht.

    Ausgeführt ohne.


    Hier wird es aber doch hoffentlich eine Werk/Ausführungsplanung geben, wo die Höhen für FB Aufbau und Raumhöhen angegeben sind.

    Wenn z.B. in der Eingabeplanung ein FB Aufbau von 10cm steht und damit eine lichte Raumhöhe von 2,50 entsteht, aber in der Ausführungsplanung 16cm FB Aufbau umgesetzt werden wegen Leitungen, dickeren Dämmungen, On Floor KWL etc., dann muss die lichte Raumhöhe reduziert werden.

    Klassiker ist hier oft: Archi für Eingabeplanung zeichnet Decken mit 20cm, Statiker will aber 22 oder 24cm.


    Das Bauamt prüft im Haus nur, ob die ggf vorgeschriebenen Raumhöhen nicht unterschritten werden, sonst ist idR nur die First/Traufhöhe, Dachneigung etc. ausschlaggebend.


    Wenn also 2,40m nach LBO gelten würden (kenne die LBO von Brandenburg nicht), im Eingabeplan 2,50 stehen würden aber nachher nur 2,44 umgesetzt werden wegen abweichend FB Aufbau/Deckenstärke, ist das baurechtlich nicht zu beanstanden. Wenn aber die Firsthöhe durch die dickere Geschossdecken einfach nach oben wandern würde bei gleicher Raumhöhe und die maximale/genehmigte Firsthöhe dadurch überschritten wird, schon.

    • Offizieller Beitrag

    Die ganze :glaskugel:Glaskugelleserei und das "was wäre wenn" kann man sich sparen. Die zentralen Fragen lauten:

    Zitat von Skeptiker

    Welche vertragliche Rolle spielt der Grundriss? Ist er zeichnerischer Teil der Bau(-leistungs)-beschreibung oder des Kaufvertrages oder dient er nur der Veranschaulichung? Sind die 2,50 m lichte Raumhöhe anders nachweisbar vertraglich geschuldet?

    Zitat von Ralf Dühlmeyer

    wahrscheinlich gar nichts, denn das in BRB (als mir baurechtlich unbekanntem Bundesland) bei EFH noch physische Rohbau- oder Gebrauchsabnahmen stattfinden, glaub ich nicht.

    ich meine natürlich in der Planprüfung.

    Höhenabnahmen bzw. Abmessungen des Rohbaus außen finden hier aber statt bzw. sind durch anerkannte Vermesser nachzuweisen.

    Wenn Zweifel oder Abweichung, kommt die LBK auch vor Ort.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von TausT

    Wenn Zweifel oder Abweichung, kommt die LBK auch vor Ort.

    Der Fragesteller baut in Brandenburg. Da gibt es keine LBK. Das geht doch jetzt völlig an der Sache vorbei. :topic:

    Es ist ein Vertrag mit einem Generalunternehmer. Dieser bediente sich einem Architekten, der wiederum den Grundriss zeichnete.


    In der BLB steht, dass der Bauvertrag (einer, nur mit dem GU) Vorrang hat. In dem Bauvertrag steht faktisch nichts zur Raumhöhe, dort wird lediglich auf die beigefügte BLB verwiesen.

    In der BLB steht werden die Grundrisszeichnungen als beigefügte Bauunterlagen bezeichnet, deren Maße und Angaben vorbehaltlich der Statikprüfung dem Angebot beigefügt werden. Mehr wird tatsächlich nicht gesagt.

    Der Bauvertrag wurde zw. uns und dem GU unterzeichnet.

    Grundrisse wurden nur vom Architekten unterzeichnet.


    Ich war heute nochmal dort. Im Wohnzimmer (EG) sind es vom Estrich mit Decke aktuell 249cm. In der Küche (EG) sind die deutlichen 247cm, beides jedoch noch ohne Fliesen. Dadurch müsste bspw. der GU dafür sorgen, dass die Türen unten gekürzt werden.


    Ausführungsvorschriften von 1-50 oder größer liegen uns nicht vor.

    Zitat von Thomas T.

    Dann wäre der Fußboden dicker geworden.

    genau, so scheint es zu sein. Habe mich missverständlich ausgedrückt. Aber so scheint es zu sein, weil man im Türrahmen auch nur 200-201cm bis oben misst in der Küche. Im benachbarten Wohnzimmer sind es wohl 1,5cm mehr, was üblich wäre, soweit ich es verstanden habe.

    unterschiedliche Bodenläge geplant in Küche und WZ und somit irgendwo ein Übergang/Höhenunterschied? oder ist der Estrich wirklich so unterschiedlich dick in den Räumen eingebracht worden? (also dann Gefälle, da müsste ja eine Kugel rollen bei 2cm Unterschied)

    Nein, es soll überall gefliest werden (Fußbodenheizung). Muss ich die Tage tatsächlich nochmal nachprüfen, woran es genau liegt. Schreibe dann wieder.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von TausT

    ...

    Höhenabnahmen bzw. Abmessungen des Rohbaus außen finden hier aber statt bzw. sind durch anerkannte Vermesser nachzuweisen.

    Wenn Zweifel oder Abweichung, kommt die LBK auch vor Ort.

    ...das ist aber nur in München so. Im Nachbarlandkreis in dem ich arbeite dagegen schon nicht mehr.