Stockflecken (Dachboden), weiße Flechten (Dachbalken), bröckelndes Mauerwerk (außen), aufgedunsene Stellen (Keller) und Rost (Fenster) [Bj. Mitte 1990er]

Hallo in die Runde,

ein nettes Haus, auf den ersten Blick fällt lediglich ein leichter Algenbefall auf dem Außenputz auf (lt. Plan 24 cm Mauerwerk, 5 cm Isolierung, Putz). Dann aber die oben dargestellten Eindrücke:

Bild 1-3: Dachboden (offenbar nicht isoliert trotz Isolierung in der Bauzeichnung; Isolierung hinter dem quer liegenden Dachbalken nach unten gehend zu sehen, d. h. Dach-Isolierung nur für das unter dem Spitzboden liegende OG)

Bild 4: EG, seitliche Terassentür od. bodentiefes Fenster, bröckelndes Außenmauerwerk

Bild 5: Feuchtigkeits-/Wasserschaden im beheizbaren Keller (Außenwand), evtl. nur überpinselt

Bild 6: gleicher Raum, andere Wand (ebenfalls Außenwand des Hauses, im EG darüber Außenwand des Hauses und angrenzend verkleidete Fertiggarage): aufgedunsene Stelle

Bild 7: Rost an der Fensterkante

Ohne Bild: Setzrisse, teilweise gelbe Verfärbung an den "Ohren" der Seitenmauern (Blechschutz auf den Seitenmauern, die nicht mitüberdacht sind)

Die Kellerdecke besteht aus Fertigbetonteilen mit im Keller deutlich sichtbaren Fugen (von unten unverfugt).

Meine Fragen: Sind das beherrschbare Einzelthemen, die mit überschaubarem Kostenaufwand (ggf. wie hohem Aufwand ca.?) behoben werden können? Oder liegt hier ein essentielles Problem vor? Wenn man die gezeigten Probleme behandelt, íst zu erwarten, dass in wenigen Jahren an anderen Stellen gleiche Schäden auftreten oder hat man langfristig Ruhe? Kann das jemand einschätzen?

Hallo Holger,

vielen Dank für Deinen Beitrag!!

Eine undichte Dachluke o. ä. gibt es dem Anschein nach nicht. Aber ich nehme den Hinweis auf, dass eine bessere Abdichtung der vorhandenen Dachluke helfen könnte. Die Bauzeichnung enthält eine Hinterlüftung der gedämmten Dachhaut; allerdings existiert tatsächlich ab Dachboden keine Dachdämmung mehr. Deinen Ausführungen entnehme ich, dass das als solches kein Problem ist. Macht es Sinn, an den Seiten des Spitzbodens jeweils einen Lüftungsein/-auslass einzusetzen?

Was auf Bild 4 zu sehen ist (Abbröckeln des Mauerwerks seitlich der Trittleiste), hat mich erschreckt. Kann so etwas bei einem Haus Bj. Mitte 1990er sein?

Oder liegt hier ein schwerer Baumangel vor? Möglicherweise hängt damit Bild 5 zusammen, allerdings befindet sich die aufgedunsene Wandstelle von Bild 5 nicht direkt an dem auf Bild 4 zu sehenden Lichtschacht (der Makler deutete aber einen Zusammenhang an, kann aber nichts Näheres sagen). An Bild 6 irritiert mich, dass ein weiterer Wasserschaden an einer anderen Außenmauer existiert (Außenwand zur verkleideten Fertiggarage (die innen gar nicht mehr gut aussieht), die auf EG-Höhe ein Stockwerk höher liegt). Wasserschaden an zwei verschiedenen Außenwänden! Ist die Frage gerechtfertigt, was hier konstruktionsbedingt eigentlich grundsätzlich nicht stimmt? Würdest Du sagen, es gibt e i n e identifizierbare Ursache und nach deren Behebung ist alles in Ordnung?

Bild 7 zeigt nur den oberen Teil des Fensters. Im unteren Teil wiederholt sich das Bild mit weiteren länglichen Roststellen. Ist die Befürchtung unbegründet, dass möglicherweise im oder unter dem gesamten Putz des Hauses Feuchtigkeit herrscht, der die Roststellen verursacht hat? Dann kann dasselbe an allen anderen Fenstern auch passieren, und es wäre ein grundsätzliches Problem. Wenn man das Foto anklickt, sieht man auch die obere Fensterkante. Auf dem Foto, aber erst recht in der Realität, wirkt die Kante sehr grobförmig und nicht gut „abgekantet“. Siehst Du das auch so? Lässt sich das leicht nacharbeiten?

Hinzu kommen die Setzrisse und gelben Verfärbungen an den "Ohren" (so sind sie in der Bauzeichnung benannt) der Seitenmauern (kleine Mauerüberstände seitlich der Dachrinnen an den Seitenwänden). Kann hier das Eigengewicht der "Ohren" zu hoch sein, so dass es zu den Setzrissen kam?

Alles zusammen habe ich die Sorge, bei diesem ansonsten (Größe, Lage, Atmosphäre, Nutzungsmöglichkeiten, Raumaufteilung) passenden Haus beim evtl. Erwerb ein Objekt mit erheblichen Baumängeln, vielleicht sogar baulich ein "Schrotthaus" zu bekommen. Ist die Sorge übertrieben oder anhand der Befunde unbegründet?

Zuletzt: Beim Anblick des Hauses erkennt man auf Anhieb eine (leichte bzw. eher mittlere) Algenbildung auf dem Putz, insbes. Windseite. Wenn man sich langfristig Ärger ersparen möchte: Macht es Sinn, die Fassade einfach nur reinigen zu lassen oder sollte man sie streichen lassen (in beiden Fällen evtl. mit neuer Fungizid-Beschichtung) oder macht es Sinn, die Wärmedämmung zu entfernen und stattdessen eine vorgehängte, hinterlüftete Fassade anbringen zu lassen oder sogar stattdessen die Mauer durch Klinker oder Ziegel zu verstärken (um von 24 cm Mauer auf dann vielleicht 36 cm zu kommen) und mit einem Dämmputz abzurunden?

Ich bin absoluter Baulaie. Daher wirkt die eine oder andere Feststellung oder Frage vielleicht etwas merkwürdig. Ich weiß, dass eine Ferndiagnose schwierig ist und dass es keine Garantie gibt. Um so mehr schätze ich den Input! Wenn man alle Punkte zusammennimmt und ganz grundsätzlich beheben möchte, wie hoch könnte der Aufwand bei diesem freistehenden EFH sein (eher 10TEUR, 50TEUR oder weit mehr)?

Herzlichen Dank schon mal!

Ton

Der aktuelle Immobilienmarkt sieht vielfach leider nicht so aus, dass man als Interessent die Gelegenheit bekommt, die Immobilie exklusiv mit SV zu prüfen. D. h. eines Gutachters muss man sich mehr als einmal bedienen (was ich in der Vergangenheit auch schon getan habe). Daher meine Hoffnung, auf die Schnelle eine unverbindliche, grobe Einschätzung zu bekommen. Der ein oder andere Hinweis ist auch sehr hilfreich. Danke für die Beiträge!!

Erste Rückmeldung vom "Haus-und-Hof"-SV des Maklers (def. nicht die Quelle, auf die ich mich stützen werde!):

Foto 1-3 (Dachboden): "Nur ein paar Stockflecken. Der Wohnraum ist dicht und isoliert. Die weißen Flechten: Nur Mörtelspritzer."

Foto 4-5: "Hier muss man was machen, beide Sachverhalte hängen zusammen."

Foto 6: Kein Problem, da die Stelle trocken sei.

Foto 7: Putzschiene müsste man durch Kunststoffschiene ersetzen.

Fassade: "Ist halt alle 15-20 Jahre zu streichen."

Garage: "Trockene Wasserflecken, weil wohl Pkw rückwärts geparkt wurde."

Ich bin nicht überzeugt und ohne eigenen SV geht es hier nicht...