Stockflecken (Dachboden), weiße Flechten (Dachbalken), bröckelndes Mauerwerk (außen), aufgedunsene Stellen (Keller) und Rost (Fenster) [Bj. Mitte 1990er]


  • Hallo in die Runde,


    ein nettes Haus, auf den ersten Blick fällt lediglich ein leichter Algenbefall auf dem Außenputz auf (lt. Plan 24 cm Mauerwerk, 5 cm Isolierung, Putz). Dann aber die oben dargestellten Eindrücke:


    Bild 1-3: Dachboden (offenbar nicht isoliert trotz Isolierung in der Bauzeichnung; Isolierung hinter dem quer liegenden Dachbalken nach unten gehend zu sehen, d. h. Dach-Isolierung nur für das unter dem Spitzboden liegende OG)

    Bild 4: EG, seitliche Terassentür od. bodentiefes Fenster, bröckelndes Außenmauerwerk

    Bild 5: Feuchtigkeits-/Wasserschaden im beheizbaren Keller (Außenwand), evtl. nur überpinselt

    Bild 6: gleicher Raum, andere Wand (ebenfalls Außenwand des Hauses, im EG darüber Außenwand des Hauses und angrenzend verkleidete Fertiggarage): aufgedunsene Stelle

    Bild 7: Rost an der Fensterkante

    Ohne Bild: Setzrisse, teilweise gelbe Verfärbung an den "Ohren" der Seitenmauern (Blechschutz auf den Seitenmauern, die nicht mitüberdacht sind)


    Die Kellerdecke besteht aus Fertigbetonteilen mit im Keller deutlich sichtbaren Fugen (von unten unverfugt).


    Meine Fragen: Sind das beherrschbare Einzelthemen, die mit überschaubarem Kostenaufwand (ggf. wie hohem Aufwand ca.?) behoben werden können? Oder liegt hier ein essentielles Problem vor? Wenn man die gezeigten Probleme behandelt, íst zu erwarten, dass in wenigen Jahren an anderen Stellen gleiche Schäden auftreten oder hat man langfristig Ruhe? Kann das jemand einschätzen?

  • Gibt es eine Verbindung wie z.B. eine undichte Dachluke / undichte Tür zwischen Wohnbereich und Dachboden?

    Hier kann warme u.U. Luft vom Wohnbereich in den Dachraum strömen dort abkühlen und an den kalten Oberflächen kondensieren bzw. die Raumluftfeuchte so stark anheben, dass Schimmelpilze wachsen können.


    Bei 5/6 sieht es aus wie ein Wasserschaden, da muss man nach der Ursache forschen.


    Die rostende Putzschiene könnte eine verzinkte sein, die beim Einbauen ein paar Kratzer zu viel bekommen hat. Müsste man austauschen.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Hallo Holger,


    vielen Dank für Deinen Beitrag!!


    Eine undichte Dachluke o. ä. gibt es dem Anschein nach nicht. Aber ich nehme den Hinweis auf, dass eine bessere Abdichtung der vorhandenen Dachluke helfen könnte. Die Bauzeichnung enthält eine Hinterlüftung der gedämmten Dachhaut; allerdings existiert tatsächlich ab Dachboden keine Dachdämmung mehr. Deinen Ausführungen entnehme ich, dass das als solches kein Problem ist. Macht es Sinn, an den Seiten des Spitzbodens jeweils einen Lüftungsein/-auslass einzusetzen?


    Was auf Bild 4 zu sehen ist (Abbröckeln des Mauerwerks seitlich der Trittleiste), hat mich erschreckt. Kann so etwas bei einem Haus Bj. Mitte 1990er sein?

    Oder liegt hier ein schwerer Baumangel vor? Möglicherweise hängt damit Bild 5 zusammen, allerdings befindet sich die aufgedunsene Wandstelle von Bild 5 nicht direkt an dem auf Bild 4 zu sehenden Lichtschacht (der Makler deutete aber einen Zusammenhang an, kann aber nichts Näheres sagen). An Bild 6 irritiert mich, dass ein weiterer Wasserschaden an einer anderen Außenmauer existiert (Außenwand zur verkleideten Fertiggarage (die innen gar nicht mehr gut aussieht), die auf EG-Höhe ein Stockwerk höher liegt). Wasserschaden an zwei verschiedenen Außenwänden! Ist die Frage gerechtfertigt, was hier konstruktionsbedingt eigentlich grundsätzlich nicht stimmt? Würdest Du sagen, es gibt e i n e identifizierbare Ursache und nach deren Behebung ist alles in Ordnung?


    Bild 7 zeigt nur den oberen Teil des Fensters. Im unteren Teil wiederholt sich das Bild mit weiteren länglichen Roststellen. Ist die Befürchtung unbegründet, dass möglicherweise im oder unter dem gesamten Putz des Hauses Feuchtigkeit herrscht, der die Roststellen verursacht hat? Dann kann dasselbe an allen anderen Fenstern auch passieren, und es wäre ein grundsätzliches Problem. Wenn man das Foto anklickt, sieht man auch die obere Fensterkante. Auf dem Foto, aber erst recht in der Realität, wirkt die Kante sehr grobförmig und nicht gut „abgekantet“. Siehst Du das auch so? Lässt sich das leicht nacharbeiten?


    Hinzu kommen die Setzrisse und gelben Verfärbungen an den "Ohren" (so sind sie in der Bauzeichnung benannt) der Seitenmauern (kleine Mauerüberstände seitlich der Dachrinnen an den Seitenwänden). Kann hier das Eigengewicht der "Ohren" zu hoch sein, so dass es zu den Setzrissen kam?


    Alles zusammen habe ich die Sorge, bei diesem ansonsten (Größe, Lage, Atmosphäre, Nutzungsmöglichkeiten, Raumaufteilung) passenden Haus beim evtl. Erwerb ein Objekt mit erheblichen Baumängeln, vielleicht sogar baulich ein "Schrotthaus" zu bekommen. Ist die Sorge übertrieben oder anhand der Befunde unbegründet?


    Zuletzt: Beim Anblick des Hauses erkennt man auf Anhieb eine (leichte bzw. eher mittlere) Algenbildung auf dem Putz, insbes. Windseite. Wenn man sich langfristig Ärger ersparen möchte: Macht es Sinn, die Fassade einfach nur reinigen zu lassen oder sollte man sie streichen lassen (in beiden Fällen evtl. mit neuer Fungizid-Beschichtung) oder macht es Sinn, die Wärmedämmung zu entfernen und stattdessen eine vorgehängte, hinterlüftete Fassade anbringen zu lassen oder sogar stattdessen die Mauer durch Klinker oder Ziegel zu verstärken (um von 24 cm Mauer auf dann vielleicht 36 cm zu kommen) und mit einem Dämmputz abzurunden?


    Ich bin absoluter Baulaie. Daher wirkt die eine oder andere Feststellung oder Frage vielleicht etwas merkwürdig. Ich weiß, dass eine Ferndiagnose schwierig ist und dass es keine Garantie gibt. Um so mehr schätze ich den Input! Wenn man alle Punkte zusammennimmt und ganz grundsätzlich beheben möchte, wie hoch könnte der Aufwand bei diesem freistehenden EFH sein (eher 10TEUR, 50TEUR oder weit mehr)?


    Herzlichen Dank schon mal!


    Ton

  • evtl. Erwerb ein Objekt mit erheblichen Baumängeln, vielleicht sogar baulich ein "Schrotthaus" zu bekommen. Ist die Sorge übertrieben oder anhand der Befunde unbegründet?

    Dann würde ich entweder Abstand von dem Objekt nehmen oder einen SV bei einer Ortsbesichtigung mitnehmen, Dann könnte der / die z.B. die Bauteilfeuchte messe.

    Die Fotos hier sollten ja in jedem Fall trocken sein. :) und taugen dahr für eine Messung nicht. Es gibt halt Dinge, die gehen nicht virtuell und damit kostenlos.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ich würde an Eurer Stelle auch einen Sachverständigen vor Ort vorschlagen. Wer weiß wie unproblematisch mnache Dinge sind (ein ungedämmter , unbeheizter Spitzboden ist es beispielsweise), dafür könnte er villeicht andere Stellen entdecken, die ihr überseht.


    Wie sieht die Marktlage aus?


    PS: Das Baujahr sagt noch gar nichts aus, höchstens, was man allgemein für Materialien verwendet hat bzw was an Dämmwerten vorgeschrieben war (ganz vereinfacht gesagt). Ob aber ein Haus qualitativ hochwertig gebaut wurde, kann man nur vor Ort erkennen. Ich habe schon Schrott gesehen, der gerade mal aus den 80ern war und qualitativ hochwertige Häuser aus den Endfünzigern.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Ich bin absoluter Baulaie.


    Deine "Versicherung" ist ein Sachverständiger für Bauschäden vor Ort, der sich in Deinem Auftrag und von Dir bezahlt alles vor Ort anschaut, mit Plänen vergleicht, misst, prüft, dokumentiert und bewertet.


    Den Makler kannst Du vergessen, der will nur verkaufen, übernimmt aber keinerlei Gewährleistung oder Garantie und haftet nur, wenn er nachweislich ihm bekannte schwere Mängel verschweigt. Darum heißt es immer gekauft wie gesehen.


    Was ist ein mittlerer 4stelliger €-Betrag, verglichen mit möglichen mittleren bis hohen 5stelligen Mehrausgaben nach dem Kauf für einen 6stelligen Kaufpreis?

    War es das Wert, wenn man später Ewigkeiten nicht mehr ruhig schlafen kann?


    Kauft man nicht, war das Geld nicht rausgeworfen, sondern gut investiert; oder wie eine Versicherung, die man nicht in Anspruch nehmen muss.


    Wir helfen und unterstützen gerne, aber sinnvoll.

    Hilfreich für Euch ist im Moment erst mal die Bewertung am Objekt vor Ort.


    Ansonsten

    Bitte, gern geschehen, viel Erfolg

    und berichte mal was der SV so sagt.


    Den SV kann man auch stufenweise beauftragen

    1. Ortstermin 1-2 h + Fahrt + mündliche Einschätzung

    2. ggf. Bericht über Erstbesichtigung + gemeinsame Besprechung über weiteres Vorgehen

    3. ggf. Intensive Prüfung und Messungen vor Ort mit ausführlichem Abschlussbericht

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Der aktuelle Immobilienmarkt sieht vielfach leider nicht so aus, dass man als Interessent die Gelegenheit bekommt, die Immobilie exklusiv mit SV zu prüfen. D. h. eines Gutachters muss man sich mehr als einmal bedienen (was ich in der Vergangenheit auch schon getan habe). Daher meine Hoffnung, auf die Schnelle eine unverbindliche, grobe Einschätzung zu bekommen. Der ein oder andere Hinweis ist auch sehr hilfreich. Danke für die Beiträge!!


    Erste Rückmeldung vom "Haus-und-Hof"-SV des Maklers (def. nicht die Quelle, auf die ich mich stützen werde!):

    Foto 1-3 (Dachboden): "Nur ein paar Stockflecken. Der Wohnraum ist dicht und isoliert. Die weißen Flechten: Nur Mörtelspritzer."

    Foto 4-5: "Hier muss man was machen, beide Sachverhalte hängen zusammen."

    Foto 6: Kein Problem, da die Stelle trocken sei.

    Foto 7: Putzschiene müsste man durch Kunststoffschiene ersetzen.

    Fassade: "Ist halt alle 15-20 Jahre zu streichen."

    Garage: "Trockene Wasserflecken, weil wohl Pkw rückwärts geparkt wurde."


    Ich bin nicht überzeugt und ohne eigenen SV geht es hier nicht...

  • Foto 1-3 (Dachboden): "Nur ein paar Stockflecken.

    Also (Schimmel-) Pilzbefall. Den gibt / gab es nur, wenn ausreichende Feuchtigkeit vorhanden ist / war.


    Also ist die Aussage...

    Der Wohnraum ist dicht und isoliert.

    zwar möglicherweise korrekt (wenn "gedämmt" gemeint ist) , aber trotzdem ist offensichtlich Feuchte vorhanden (gewesen), z.B. durch Kondensat oder austretende Leitungswasser. Also liegt ein Mangel an der Sache vor.


    Auch die Aussage

    Foto 7: Putzschiene müsste man durch Kunststoffschiene ersetzen.

    spricht nicht für Fachwissen: Rostende Putzprofile haben im Fassadenputz nichts zu suchen und wie soll deren nachträglicher Austausch unsichtbar möglich sein?


    Die Aussagen zeugen nicht von fachlicher Kompetenz.

    Ich bin nicht überzeugt und ohne eigenen SV geht es hier nicht...

    Genau so ist es! :thumbsup:

    Der aktuelle Immobilienmarkt sieht vielfach leider nicht so aus, dass man als Interessent die Gelegenheit bekommt, die Immobilie exklusiv mit SV zu prüfen.

    An sich dennoch kein Problem. Ich hatte im vergangenen Vierteljahr etwa alle 14 Tage einen solchen Termin.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Für eine wirksame und dauerhafte Sanierung

    von Feuchteschäden ist eine exakte

    Voruntersuchung notwendig, die die Ursachen der Feuchtebelastung klärt und den Zustand des Bauteils erfasst. Ich denke da ist vieles im Argen Fachmann vor Ort holen Ursachen klären. Sanierungskonzept erstellen dann Abarbeiten;)