Alte Stützmauer gibt nach - wer ist sicherungspflichtig?

  • In Hamburg stehen am Hang zwei Häuser nebeneinander, die im 18., bzw. im 19. Jahrhundert gebaut wurden. Auf dem Grundstück des höher gelegenen, älteren Hauses befindet sich direkt an der Grenze zum neueren, tiefer gelegenen Haus hin eine ca 1,50 - 2,50 Meter hohe Stützmauer aus mitgeinander vermörtelten Feldsteinen. Über den Bau der Häuser existieren keine Unterlagen mehr; es sieht aber so aus, als sei das Grundstück des älteren Hauses terrassiert worden, um am Hang eine halbwegs ebene Fläche für den Bau zu erhalten. Nun hat es den Anschein, als würde die Stützmauer an einer Stelle langsam nachgeben.


    Wer ist für die Sicherung / Sanierung der Mauer verantwortlich? Was ist dem Eigentümer des tiefer gelegenen Hauses ggf. zumutbar (finanzielle Beteiligung? Nutzung seines Grundstücks für Sanierungsarbeiten - wer zahlt ggf. für Schäden, die dabei entstehen)? Und, last but not least: In welchem Dokument ist so etwas geregelt?


    Danke und liebe Grüße, AVFFM

  • Wer ist für die Sicherung / Sanierung der Mauer verantwortlich?

    Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Mauer steht - sofern es nicht bestehende anderslautende privatrechtliche Vereinbarungen gibt, die hierzu in der Vergangenheit getroffen wurden oder neu getroffen werden.

    Was ist dem Eigentümer des tiefer gelegenen Hauses ggf. zumutbar (finanzielle Beteiligung?

    Weshalb sollte er sich an Kosten zur Instandsetzung fremden Eigentums beteiligen?

    Nutzung seines Grundstücks für Sanierungsarbeiten - wer zahlt ggf. für Schäden, die dabei entstehen)?

    Der obere Nachbar darf allerdings in den meisten Bundesländern sein Leiter- und Hammerschlagsrecht für die Instandsetzung rechtzeitig beim betroffenen Nachbarn anmelden und den Zugang erhalten und bspw. für die Dauer von Arbeiten ein Gerüst stellen und Material anliefern etc.. Ggf. wird dafür eine Miete fällig. Dabei hat er aber den Ursprungszustand des Grundstücks wieder herzustellen bzw. auf seine Kosten herstellen zu lassen. Die Details sind dabei je nach Bundesland in D etwas unterschiedlich im jeweiligen Nachbarrechtsgesetz (o.ä.) geregelt - sofern es ein solches gibt.

    Und, last but not least: In welchem Dokument ist so etwas geregelt?

    Das jeweilige Nachbarrecht gilt - so es existiert. In einem privatrechtlichen Vertrag kann es im Einzelfall abweichend geregelt sein und eventuell, sofern eine öffentlich rechtlich verzeichnete Baulast vorliegt, sogar im öffentlichen Baulastenverzeichnis eingetragen sein. Auch dies ist je nach Bundesland noch einmal unterschiedlich.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • und was ist , wenn die mauer errichtet werden musste , um den bau des jüngeren hauses zu ermöglichen ?


    wäre für mich chronologisch wahrscheinlicher ....


    und da du der eigentümer genau dieses hauses zu sein scheinst .... könnte es sein , dass du der jenige welche bist der zahlen muss .........

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • und was ist , wenn die mauer errichtet werden musste , um den bau des jüngeren hauses zu ermöglichen ?

    ... nein, musste sie nicht. Die Mauer ist, nach allem, was sich noch nachvollziehen lässt, so alt wie das weiter oben gelegene Haus, auf dessen Grundstück sie auch steht., Sie wurde mutmaßlich errichtet, um eine terrassierte Fläche für dieses Haus zu schaffen und diese zur Talseite hin abzustützen.


    Ansonsten würde mich auch vor allem interessieren, welches Gesetz / welche Verordnung so etwas regelt.

  • und was ist , wenn die mauer errichtet werden musste , um den bau des jüngeren hauses zu ermöglichen ?


    wäre für mich chronologisch wahrscheinlicher ....


    und da du der eigentümer genau dieses hauses zu sein scheinst .... könnte es sein , dass du der jenige welche bist der zahlen muss .........

    Kommt auch dann darauf an, auf wessen Grundstück sie steht, wem sie also gehört.

    Das "warum wurde die Mauer gebaut?" spielt afaik bei Instandhaltungs- bzw. Unterhaltsmaßnahmen keine Rolle mehr.

    Wenn die Mauer also auf dem Grundstück des oberen Hauses steht, ist der Besitzer des oberen Grundstückes verantwortlich. Ansonsten der des unteren.

    Interessant würde es werden, wenn die Mauer jeweils zur Hälfte auf einem Grundstück stünde. Sofern sowas überhaupt jemals zulässig war...

  • Interessant würde es werden, wenn die Mauer jeweils zur Hälfte auf einem Grundstück stünde. Sofern sowas überhaupt jemals zulässig war...

    Dann wäre es tatsächlich interessant!


    Dann wäre herauszufinden, wer die Mauer gebaut hat, und dann liegt ein Überbau vor, d.h. die Mauer ist immer noch genau einem Grundstück zuzuordnen.


    Ganz besonders interessant wird es, wenn beide Grundstückseigentümer (ggf. auch in Personalunion) die Mauer gemeinsam gebaut haben..


    in manchen Nachbarschaftsrechten gibt es AFAIK auch sowas wie eine "gemeinesame Grenzmauer". Da ist dann tatsächlich 50/50...

  • Leute, die Mauer, um die es geht, ist gut 250 Jahre alt und zwischen dem Bau der beiden Häuser liegen locker 100 Jahre ... ;)

    Das Alter ändert aber nichts daran, dass zu klären wäre, wem das Bauwerk gehört, da der Eigentümer für Unterhalt und/oder Instandsetzung verantwortlich ist.

    Und eine Immobilie gehört halt nun mal in Deutschland demjenigen, dem das Grundstück gehört.

    Grundsätzlich wäre es dabei zunächst sogar mal egal, wer die Immobilie errichtet/gebaut hat. Wenn Herr "A" auf dem Grundstück des Herrn "B" ein Bauwerk errichtet und bezahlt, gehört das Bauwerk Herrn "B" und nicht etwa Herr "A", der gebaut und bezahlt hat.

  • Das Alter ändert aber nichts daran, dass zu klären wäre, wem das Bauwerk gehört, da der Eigentümer für Unterhalt und/oder Instandsetzung verantwortlich ist.

    Und das steht so auch schon in Beitrag # 2. Und wo die gesetzlichen Regeln dafür zu finden sind, steht dort ebenfalls.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ist denn schon sichergestellt, wo die Grundstücksgrenze verläuft?
    Damals und heute.

    Gibt es Grenzsteine / gibt es einen Digitalen Plan, basierend auf dem ALK / LGV HH?

    Gibt es ggf. eine Grenzfeststellung?

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Grundsätzlich wäre es dabei zunächst sogar mal egal, wer die Immobilie errichtet/gebaut hat. Wenn Herr "A" auf dem Grundstück des Herrn "B" ein Bauwerk errichtet und bezahlt, gehört das Bauwerk Herrn "B" und nicht etwa Herr "A", der gebaut und bezahlt hat.

    Grundsätzlich ist das richtig, aber bei einem Überbau ggf. eben nicht.


    Zitat

    Das Gebäude gehört beim entschuldigten Ü. dem Überbauer, beim unentschuldigten Ü. entsprechend dem Eigentum an den überbauten Grundstücksteilen teils dem Nachbarn, teils dem Überbauer. Lit.: Ruhwinkel, S., Die Rechtsverhältnisse beim Grenzüberbau, 2004

  • Und wo die gesetzlichen Regeln dafür zu finden sind, steht dort ebenfalls.


    Da tue ich mich zur Zeit noch ein bisschen schwer - Hamburg hat kein Nachbarschaftsgesetz.

    Vielleicht sollte DAS erstmal geklärt werden, bevor man sich um die Kosten und Kaisers Bart streitet

    ... schon klar ;) Schadet aber sicher trotzdem nicht, sich zu informieren ...

    Ist denn schon sichergestellt, wo die Grundstücksgrenze verläuft?
    Damals und heute.

    Gibt es Grenzsteine / gibt es einen Digitalen Plan, basierend auf dem ALK / LGV HH?

    Gibt es ggf. eine Grenzfeststellung?

    Das untere Grundstück wurde vor kurzem neu vermessen. Die Mauer steht zweifelsfrei auf dem oberen Grundstrück.

  • Wenn die Mauer eindeutig auf dem oberen Grundstück steht, braucht das Nachbarrecht nicht mehr konsultiert werden. Welche Frage ist noch offen?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Ist das wirklich so? Was ist wenn der untere dafür verantwortlich ist,das die Mauer nachgibt.

    Wer ist für die Sicherung / Sanierung der Mauer verantwortlich?

    Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Mauer steht - sofern es nicht bestehende anderslautende privatrechtliche Vereinbarungen gibt, die hierzu in der Vergangenheit getroffen wurden oder neu getroffen werden.

    Es gibt bisher keine Hinweise darauf, dass der tiefer liegende Nachbar die Standfestigkeit der Wand beeinträchtigt hat. Sollte er dies getan haben, so wäre er natürlich haftbar dafür. Man könnte natürlich noch viele "was wäre wenn" konstruieren ...


    Off-Topic:

    (... aber weshalb werden in diesem Faden eigentlich immer wieder Komplikationen vermutet, die es nach der Schilderung des TS nicht gibt?)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • SirSydom


    Bei uns im Wohngebiet ist so was schon passiert.Der obere Nachbar mit seiner Mauer(Naturstein)war schon fertig.Der unter hat dann dort in der Nähe was gemacht.Und dann ist die Mauer abgesackt.Er hat dann eine Firma beauftragen müssen,die mit einem Kran das dann neu machen müssten.Weil es mit dem Bagger nicht mehr zugänglich war.

    Es könnte ja sein,das der untere viel später gebaut hat und es dann zu dem Problem geführt hat.

    Laut TS stand die Mauer ja schon ewig ohne Probleme

  • Wenn ich nun einer dieser Nachbar wäre,der gerne streitet,dann würde ich erstmal behaupten das die Mauer ja mehr als hundert Jahre gestanden hat.

    Und das die nun abgesackt ist,weil unten was verändert wurde.


    Wenn der TS schon hier danach fragt,gehe ich davon aus,das es schon zu Unstimmigkeiten gekommen ist.


    Was behauptet als der obere jetzt wegen der Mauer ?

  • Wenn ich nun einer dieser Nachbar wäre,der gerne streitet,dann würde ich erstmal behaupten das die Mauer ja mehr als hundert Jahre gestanden hat.

    Und das die nun abgesackt ist,weil unten was verändert wurde.

    ...

    ... ein Glück das DU gewiss keiner dieser Nachbarn bist ;)

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Stützmauern werden an Hängen gebraucht. Hänge können sich verändern. Beispiel Hamburger Elbhang: Da wandert schön langsam alles zur Elbe hin, seit Jahrhunderten, vermutlich seit Jahrtausenden. Dennoch ist der größte Teil des Hangs dicht bebaut, teilweise mit Häusern, die mehrere huntert Jahre alt sind - und die zugehörigen Stützmauern sind genauso alt. Da gibt es kaum eine Stützmauer ohne Risse. Mauern können auch nachgeben, wenn auf den terrassierten Grund, den sie abstützen, zusätzliches Gewicht gepackt wird.


    Wenn sich dann mal ernsthaft etwas bewegt, dann muss halt rechtzeitig interveniert werden, bevor es zu einem kapitalen Schaden kommt und dann möchte man natürlich auch gerne wissen, wer sicherungspflichtig ist und wer am Ende die Kosten trägt (das muss ja in der Tat nicht in jedem Fall der selbe sein). Und als Bau- und juristischer Laie hört man sich da gerne mal proaktiv bei den Experten um (am besten bevor es zu Nachbarschaftsstreitigkeiten kommt, die man selbstverständlich lieber vermeiden möchte). Schließlich ist das hier ja das "ExpertenForum Bau" ;)

  • gut sich zu informieren.

    Nur birgt so eine Mauer immer Konfliktpotential. Je klarer die Verhältnisse geregelt sind, desto besser: Eigentum, Unterhalt, Veränderungen im Umfeld, Betretungsrechte für Unterhalt etc....

  • Aber ist doch gut, das vorher geklärt zu haben, oder? Es muss ja nicht immer gleich ein Problem dahinter stecken, sondern einfach Vorsorge für den Fall eines Falles. Und da weiß der TE jetzt, wo er hinschauen muss.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Aber ist doch gut, das vorher geklärt zu haben, oder? Es muss ja nicht immer gleich ein Problem dahinter stecken, sondern einfach Vorsorge für den Fall eines Falles. Und da weiß der TE jetzt, wo er hinschauen muss.

    Ich kann leider nicht mehr folgen. Diese Wand steht doch eindeutig auf einem Grundstück. Für welche (nachbarrechtlichen) Probleme kann und sollte man da vorsorgen?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Für welche (nachbarrechtlichen) Probleme kann und sollte man da vorsorgen?


    Mit dem Wissen, dass der zuständig ist, auf dessen Grundstück sie steht. Und dass das nicht nur eine Meinung ist, sondern einfach auch ganz klar geregelt. Und dass man weiß, wo das steht.


    Ist man selbst Eigentümer des Grundstückes mit der Mauer, weiß man jetzt: ist mein Bier.

    Ist man der darunterliegende, weiß man: Ist das Thema des Nachbarn.


    Bei zukünftigen Diskussionen weiß man jetzt, wo man daraufhin weisen kann.

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  • Ist man selbst Eigentümer des Grundstückes mit der Mauer, weiß man jetzt: ist mein Bier.

    Ist man der darunterliegende, weiß man: Ist das Thema des Nachbarn.

    Ich würde das nicht als Vorsorge bezeichnen, sondern als (gesichertes) Wissen, aber in der Sache sind wir einig!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Off-Topic:


    (... aber weshalb werden in diesem Faden eigentlich immer wieder Komplikationen vermutet, die es nach der Schilderung des TS nicht gibt?)

    Weil es hier manchmal Topics gibt, die völlig aus dem Ruder laufen und es damit scheinbar viel lustiger ist X/

    It doesn´t make sense to hire smart people and tell them what to do; we hire smart people so they can tell us what to do.

    Steve Jobs