Sanierung Fachwerkhaus Bj. 1700

  • Guten Morgen,


    ich saniere ein Fachwerkhaus von 1700. Die Fassade ist fertig, Dachstuhl und Dach sind neu, Fundamente wurden - wo nötig - untermauert, altes Fachwerk möglichst erhalten und bei irreparablen Schäden durch neues Fachwerk mit Lehmziegeln ersetzt.


    Heizung:
    Das Haus mit ca. 210 qm (Dachboden nur anteilig berechnet) hatte keine Heizung, sondern zwei wasserführende Einzelöfen, die an einen 300 l Brauchwasserspeicher angeschlossen waren. Erwärmt wurde das Haus durch ein Rohrsystem, das durch die Temperaturunterschiede allein zirkulierte. So kühlte das Haus schnell aus, sofern man nicht zu Hause war, um alle ~ 2 Stunden nachzulegen und der Energieverbrauch war enorm.

    Ich habe die alten Öfen demontiert, einen Scheitholzkessel (Fröling S4 Turbo) mit 2000 l Pufferspeicher eingebaut und im ganzen Haus Leitungen und Heizkörper nachgerüstet. Mit der Verbesserung an Lebensqualität und Einsparung an Brennstoff sind wir sehr zufrieden. Eine Kombination mit Solar behalten wir uns erstmal vor.


    Innenausbau:

    Leider hat mein Vorbesitzer die ursprünglich sinnvoll von dessen Vorbesitzer begonnene Restauration (Dach, Fachwerk, Fundament, Fenster, Schiefer an der Wetterseite) nicht mit Fachfirmen fortgeführt, sondern ein DIY der übelsten Sorte begonnen. Diese Schäden möchte ich beheben:


    1. Alte Mauerwerk Gefache sind hinter Fermacell Platten verschwunden. Wasser (wo vorhanden) und Strom wurde auf der Wand verlegt und dann hinter den Platten versteckt.
    2. Der Lehm-/Felsboden wurde einfach mit tonnenweise Schotter aufgefüllt. Auf den Schotter wurden große Natursteinplatten verlegt - ohne Untergrund, ohne Fugen oder Abstand.


    Ich erstelle das Thema schon einmal zum Einlesen und hänge ein paar Bilder an. Meine Fragen editiere ich im Nachhinein.

  • Ein interessantes Projekt, ich nehme mal denkmalgeschützt? Unser Sanierungsobjekt ist von 1840, dort war allerdings (glücklicherweise) im Haus zum letzten Mal in den 30er Jahren etwas gemacht worden (1937 lt Zeitungen, die unter dem Linoleum auftauchten...). Die Besitzer hatten nie die finanziellen Möglichkeiten, das Haus so richtig zu verhunzen...

    Ich würde mir übrigens überlegen, die alten Türblätter zumindest in der "dreckigen" Bauphase auszuhängen und separat zu lagern - wäre schaden wenn die aus Versehen beschädigt werden.


    Meine Fragen editiere ich im Nachhinein.

    Tja... was das betrifft habe ich schlechte Neuigkeiten...:D

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • OK - und warum willst Du jetzt wieder DIY machen und keine Fachfirmen nach vorheriger, sorgfältiger Planung beauftragen?

    Das steht doch nirgends in dem OP? Er ist Bauherr, daher wird er doch sagen dürfen "ich saniere" ohne dass ihm gleich DIY ohne Planung unterstellt wird.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Hallo und danke für die so rege Beteiligung. Ich habe für alle Arbeiten an Wasser, Elektrik, usw. Meister ihres Fachs beauftragt, aber die machen im Endeffekt das, was man ihnen aufträgt und ich möchte nicht, dass etwas übersehen wird. Meine Eigenleistung bezieht sich auf Handlanger Arbeiten, die mit den Handwerkern besprochen sind.

  • Das steht doch nirgends in dem OP? Er ist Bauherr, daher wird er doch sagen dürfen "ich saniere" ohne dass ihm gleich DIY ohne Planung unterstellt wird.

    Ja. So ist die Formulierung gemeint gewesen. Ich bin zwar interessiert an allen Gewerken, aber kein Handwerker. Auch für meine Vorhaben an den Mauern und im Bad kommen Bodenbauer, Maurer und später Fliesenleger zum Einsatz.

  • Bauamateur

    Es besteht kein Denkmalschutz. Innen sind im EG keine Türen. Aber ich habe welche auf Halde liegen.


    Vorhaben:


    Ich habe die Natursteine entfernt und sollte laut meinem Bodenbauer 23 cm tief den Schotter entfernen, damit er dann Unterbeton, Foliensperre, Pu Dämmung und Estrich einbringen kann.

    Frage:

    Macht dieser Aufbau so Sinn und gibt es Besonderheiten zwecks Feuchtigkeit zu beachten, da der Estrich ja auf Höhe der tragenden Balken sein wird? Mein Heizungsbauer hat die Foliensperre in Frage gestellt und etwas von Schweißbahnen gesagt...



    Vorhaben:

    Ich möchte das alte Mauerwerk und die Balken hinter dem ehemaligen Ofen in Szene setzen. Aus den drei Gefachen daneben habe ich die Steine entfernt, um einen offeneren Grundriss in „moderner“ L-Form zu erhalten. Ein Statiker hat vorab sein Okay gegeben.

    Frage:

    Welche Varianten gibt es hier und was gilt es zu beachten? (Das soll dann ein Maurer machen, aber ich wüsste vorab gerne wie es aussehen soll, bzw. fachgerecht ausgeführt wird, da so ein Altbau doch von der Norm abweicht)



    Vorhaben:

    Aus den 8 qm Badezimmer soll ein richtiges Wohlfühlbad werden. Ich entferne die alten Rohre und Leitungen aus dem Schotter. Mein Heizungsbauer schlägt vor, 100er KG Rohre für alle geplanten Anschlüsse des neuen Bades in den Unterbeton zu legen und die Wasserleitungen dann in die Dämmschicht. Ebenfalls ist eine nasse Fußbodenheizung geplant.

    Frage:

    Links im unteren Bild sieht man einen Handtuchheizkörper. Die Wand dahinter ist die Rückwand der „Kaminwand“ aus dem ersten Bild. Gut zehn Zentimeter hat der Vorbesitzer mit einer Fermacell Wand verloren. Die Fermacell Wand hat keinen Unterbau mehr, da sie nach dem „Verlegen“ der Natursteine lose daraufgestellt wurde und ich sie bereits untergraben habe, um die Leitungen für den Heizungsbauer freizulegen. Soll ich die ganze Fermacell Wand entfernen, weil sie unnötig ist, da ich Leitungen ja in die Dämmschicht legen kann? Wie muss die originale Wand aufbereitet werden (zur Erinnerung: Rückseite Kaminwand), um sie später halbhoch fliesen zu können? Die gegenüberliegende Außenwand besteht aus Lehmputz. Was muss hier beachtet werden, um darauf zu fliesen? Ich möchte später nicht irgendwo Schimmel oder feuchte Wände bekommen.

  • Warum lässt Du nicht eine Sanierungsempfehlung von einen sanierungserfahrenen Planer/Planerin erstellen, in der ALLE Randbedingungen Deines Hauses berücksichtig werden. Also z.B. Horzontalsperre unter den Innen/Aussenwänden vorhanden. Wenn nicht, wie erstellen und wie an die Flächenabdichtung anschliessen? Bodenaufbau neu wie? Beheizung wie und wie groß? Usw. usw.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Hallo Ralf,


    eine Gesamtplanung würde ich dann in Betracht ziehen, wenn das nicht im Jahr 2009 schon einmal gemacht worden wäre (es gibt auch noch Architektenpläne für ganz alternative Grundrisse, die leider nicht mehr umgesetzt wurden, da dem Vorvorbesitzer der Geldhahn zugedreht wurde nach etwa 300.000 investierten Euro). Leider hatte der Vorbesitzer keine genauen Aufzeichnungen geführt und zum Vorvorbesitzer habe ich keinen Kontakt. Deswegen weiß ich nicht, was der Vorvorbesitzer Alles noch geplant hatte. Vieles ist ja schon fertig und für die Ermittlung der benötigten Heizung hat ein Gespräch mit Energieberater, Kaminkehrer und verschiedenen Heizungsfirmen ausgereicht. Dass der Dachboden nicht fertig ausgebaut war, habe ich als Laie erkennen können und dafür einen Schreiner beauftragt, der das auch sehr gut umgesetzt hat. Ebenso wie für Zimmertüren im 1. OG oder eine maßgefertigte Küche.


    Wegen Mauerwerk aufarbeiten und kleineren kosmetischen Fragen hätte ich mich hier auch nicht angemeldet. Ich habe sie nur mitgestellt, weil ich mir vom gebündelten Fachwissen und der Erfahrung hier nützliche Tipps und Ideen erhoffe. In erster Linie geht es mir darum, dass das was die Fachfirmen mit Boden und Wänden machen, dem alten Gemäuer auch Rechnung trägt und es später keine Probleme gibt. Selbst wenn die in der Gewährleistung sind, möchte ich mir den Aufwand von Nachbesserungen oder einen späteren Rechtsstreit gerne sparen.


    Eine andere Firma wollte statt dem beschriebenen Aufbau mit Unterbeton, Foliensperre, PU Dämmung und Estrich nur Glasschaumschotter, Foliensperre und Estrich einbringen. Dagegen habe ich mich von alleine entschieden. Aber vielleicht gibt es ja noch eine dritte, bessere Variante, von der mir hier jemand berichten kann.


    Was die Horizontalsperre betrifft, bin ich mir nicht sicher, was gemeint ist. In den Bereichen von neuem Fachwerk wurde ein Fundament betoniert, mit Klinker aufgemauert, Dachpappe und dann die Balken aufgelegt.


    Grundsätzlich bin ich aber der Meinung, dass man mit etwas Recherche, Koordination und Interesse viel selbst organisieren kann. Bis zuletzt hatten wir auch einen Neubau erwogen und da wäre ich auch als eigener Bauherr aufgetreten und hätte die Gewerke koordiniert und überwacht.

  • Over folgende Anmerkungen:

    - Grundsätzlich: ich lese viel "mein Bodenbauer sagt", "mein Heizungsbauer sagt" etc. - die Frage ist: was sagt denn Dein Planer? Man muss bei so alten Gebäuden immer immer das große Ganze im Blick behalten, gerade bei der Abstimmung der Gewerke. Als Laie habe ich immer sehr interessiert den Fachfirmen zugehört und dann freundlich an meine Bauleitung verwiesen. Die Kosten des Vorbesitzers brauchen dich ja nicht anheben, aber für die Koordination und Planung von Gewerken die stark in die Bauphysik (Heizung/Ofen), Statik (Wände, Boden) und Raummaße (Ausschachten des Bodens) eingreifen, sollte man sich einen Profi für Planung und Überwachung leisten.


    - Mein Türenkommentar bezog sich auf die im Hintergrund des zweiten Bildes zu sehende Tür.


    - Zur Wand: eine Außenwand besteht nicht aus Lehmputz, das ist nur die oberste Schicht, die Frage ist,was darunter kommt und warum


    - Zu dem Bodenaufbau sollte sich Dein Planer äußern, das mag ja alles ganz nett sein, was der "Bodenbauer" erzählt, aber bedenke, dass Du im Zweifel die Raumhöhe änderst und dann keine einzige der alten Türen mehr passt und die kannst du auch nicht einfach verlängern oder absägen. D.h. das Ausschachten und der Fußbodenaufbau muss sorgfältig geplant und ausgemessen werden, insbesondere wenn ihr an den Türstöcken auf Altbestand zurückgreifen wollt. Wir haben bei uns damals ca. 50cm ausgehoben und eine Bodenplatte eingebracht, zwecks Abdichtung hat das von beauftragte Ingenieurbüro die Details mit einer Fachfirma für Bautenschutz abgestimmt, wie genau der Aufbau ist, habe ich mir nicht gemerkt.* Allerdings stehen die Holzständer auf der Bodenplatte, der Estrich (in dem die Fußbodenheizung liegt) wurde drumherum gelegt. Bei einem Haus aus dem 18. Jhd. das meinen Eltern gehört, haben wir nach einem Hochwasserschaden im EG auch abgegraben und eine Schicht Glasschaumschotter eingebracht - dämmt und ist kapillarbrechend, allerdings auch nicht ganz billig.



    *EDIT: definitiv wurde bei uns mit Injektionen in den Außenwänden gearbeitet, aber ob das geht oder nicht, hängt von der Wand ab und wie die Wasserverhältnisse sonst so sind, Abdichtung der Bodenplatte erfolgte m.E. mit Schweißbahnen.


    - Zum Fachwerk: wir haben bei uns an einigen Stellen die Gefache geöffnet, am Ende haben die Füllungen ja i.d.R. keine statische Funktion. Wir haben die ganzen alten Nägel mit Nageleisen und Kneifzange gezogen, die Balken abgeschliffen und dann m.E. mit Leinölfirnis gepinselt. Sieht gut aus.


    Grundsätzlich bin ich aber der Meinung, dass man mit etwas Recherche, Koordination und Interesse viel selbst organisieren kann. Bis zuletzt hatten wir auch einen Neubau erwogen und da wäre ich auch als eigener Bauherr aufgetreten und hätte die Gewerke koordiniert und überwacht.


    Ich lese das anders.

    Ich jetzt auch.


    Over wenn Du nicht gerade aus der Branche kommst, dann strotzt dieses Zitat leider nur vor Selbstüberschätzung. Klar, wenn man nur mal ein Bad neu machen will, dann braucht man keinen Planer. Aber deine Maßnahmen gehen ja deutlich darüber hinaus. Klar kann man viel selbst organisieren, nur dann wirds halt ein Laienspiel und das Ergebnis hängt mehr vom Glück und Goodwill der beteiligten Fachfirmen ab, als vom eigenen Können. Wir haben bei unserem Haus trotz externer Bauleitung noch immer alle Hände voll zu tun gehabt. Obwohl meine Frau zu der Zeit nicht gearbeitet hat, hätten wir das niemals alleine geschafft. Ich würde Deinen Ansatz überdenken.

    Unsere Erfahrungen mit Planung und Überwachung waren jedenfalls so, dass wir später auch bei den Außenanlagen einen Landschaftsarchitekten mit Planung und Überwachung beauftragt haben. Auch weil es bei einem selbst neben Arbeit, Familie etc. auch den Druck aus dem Kessel nimmt.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

  • Over

    Das Gebäude und seine Umgebung kenne ich, bin oft vorbeigefahren, auch während des Umbaus durch den Selbermacher.

    Ist das Baujahr irgendwo verbürgt?

    Aus meiner Erfahrung stimme ich Der Bauamateur und den Experten zu. Die Handwerker sollte man bei einem solchen Objekt nicht ohne Planung oder wenigstens fachliche Aufsicht machen lassen. Da fehlt oft das Verständnis für die alte Bausubstanz.

    Kostet natürlich, aber es kann sich lohnen, wenn man den/die Richtige erwischt. Bei mir war es aber leider nicht der Fall, tja, der berühmte Griff ...