Bauvorhaben zur Vermietung in Ostfriesland

  • Hallo liebe Community!


    Ich bin neu hier und würde mich freuen, mal ein paar Einschätzungen von Experten zu meinem Vorhaben bzw. zu meiner Idee zu bekommen. Vorweg kurz zu mir: Ich bin 31, ledig, keine Kinder. Ich bin seit zwei Jahren unbefristet angestellt und verdiene im Jahr zwischen 65k bis maximal 90k brutto. Mein Eigenkapital beträgt derzeit ca. 80k.


    Folgende Situation:

    Meine Eltern bewohnen ein Haus in Ostfriesland (genauer in 26670 Hollen). Dazu gehören ca. 4000qm Grundstück. 2000 nutzen sie selbst, die anderen 2000 liegen aktuell völlig ungenutzt rum.

    Ich spiele mit dem Gedanken, auf diesem Grundstück 2 seniorengerechte Doppelhäuser (also 4 Wohneinheiten) zu errichten und anschließend zu vermieten. Da Ostfriesland sehr ländlich ist und Grundstücke günstig sind, habe ich allerdings Sorge, ob sich das ganze Vorhaben überhaupt rechnet. Bei Immobilienscout etc. finde ich wenig Vergleichsobjekte. Für ältere Einliegerwohnungen werden derzeit zwischen 400-500 € kalt für ca. 80 bis 90qm abgerufen. Darüber hinaus bauen junge Familien meistens direkt selbst, da man es sich hier halt leisten kann. Typische Mieter sind Senioren (bspw. betreutes Wohnen) oder Alleinstehende. Das Grundstück ist wie angeführt in Familienbesitz und hierfür würden auch keine Kosten anfallen. Somit wäre die Frage darauf reduziert, ob sich die Baukosten mit den Mieten amortisieren und irgendwann zum Rentenalter ein Zusatzverdienst dabei herausspringt. Konkrete Informationen zu den Baukosten habe ich noch nicht. Angesichts der niedrigen Mieten müsste ich die aber sowieso so gering wie möglich halten. Vielleicht könnt ihr ungefähr einschätzen, was da so auf mich zukommt!? Nach ersten Recherchen lande ich bei ca. 600.000 €.


    Frage an euch: Lohnt es sich überhaupt diesen Gedanken weiterzuverfolgen? Oder würdet ihr auf den ersten Blick sagen, dass das sowieso hoffnungslos ist, da irgendwann mit Gewinn rauszugehen?

    Falls jemand ganz andere Ideen hat, wäre ich dafür natürlich auch offen und dankbar für jeden Vorschlag!



    Vielen Dank und viele Grüße,

    Tobias

  • Bei Immobilienscout etc. finde ich wenig Vergleichsobjekte.

    Hast Du es schon einmal beim lokalen Bauamt/Gutachterausschuss versucht? Dort sollte man Dir zumindest ein paar Bodenrichtwerte geben können. Je nachdem wieviele Käufe in der Region getätigt wurden, gibt es auch noch weitere "hilfreiche" Zahlen. Auf dem Land ist es aber schwierig, weil die Zahlen auf wenigen Käufen basieren, und damit der Markt nur schwer abschätzbar ist.


    Dort kann man Dir aber auch gleich sagen, in wieweit das vorhandene Grundstück noch bebaut werden kann. Die Fläche sagt noch nichts darüber aus.


    Du bist auf dem richtigen Weg. Mach weiter mit der "Marktanalyse", denn dieses Ergebnis ist entscheidend für alle weiteren Überlegungen. An diesem Punkt kann man noch nicht über Baukosten philosophieren oder gar kalkulieren, denn zuerst muss man wissen, was man bauen kann bzw. was gebaut werden soll. Ein Doppelhaus in die Landschaft stellen, mit 4 WE die nachher leer stehen, macht auch keinen Sinn, auch wenn man die Baukosten kalkulieren könnte.


    Man könnte jetzt den worst case kalkulieren, sprich ein budget das Du über Dein Einkommen bestreiten kannst, falls es einen massiven Leerstand geben sollte. aber darum kann man sich auch später noch kümmern.

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  • Für ältere Einliegerwohnungen werden derzeit zwischen 400-500 € kalt für ca. 80 bis 90qm abgerufen. Darüber hinaus bauen junge Familien meistens direkt selbst, da man es sich hier halt leisten kann. Typische Mieter sind Senioren (bspw. betreutes Wohnen) oder Alleinstehende.

    Dir ist schon klar, dass "betreutes Wohnen" etwas anderes ist als eine "normale" Mietwohnung. In solchen Wohnanlage braucht es dann auch Platz für Pflegepersonal usw. Nicht umsonst handelt es sich dann meist um größere Wohnanlagen (20-50 Wohneinheiten o.ä.).


    Richtig erkannt hast Du, zumindest in meinen Augen, dass jüngere Familien wohl eher nicht in Frage kommen. Die bauen oder kaufen bei dem aktuellen Zinsumfeld selbst. Diese Erkenntnis hat wiederum Einfluss darauf, wie groß man die Wohnungen planen sollte, damit diese für die potenziellen Mietinteressenten auch bezahlbar und attraktiv bleiben. Die Anzahl derer, die eine 150-200m² Luxuswohnung anmieten ist doch eher überschaubar.


    Wenn Du nun Wohnungen für Senioren planst, dann wäre auch das Umfeld wichtig. Ärzte im Umkreis? gut erreichbar? usw.


    Beachte auch, die erzielbaren Mieteinnahmen pro m² hängen von der Wohnungsgröße ab. Bei kleineren Wohnungen ist die Miete pro m² etwas höher.

    Anstatt 2 Wohnungen mit je 90m² wäre es vielleicht interessanter und lukrativer, 3 Wohnungen mit je 60m² zu bauen. Bei einem Doppelhaus aso gesamt 6 WE. Das wiederum muss aber auch zulässig sein, deswegen mein obiger Hinweis mit Bauamt......

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  • Bei seniorengerechten Wohnen dann auch einkalkulieren, dass man teilweise evtl einen größeren Platzbedarf hat (Bad beispielsweise)

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • dass man teilweise evtl einen größeren Platzbedarf hat (Bad beispielsweise)

    :thumbsup:

    Stichwort: "barrierefrei"


    Bei mehreren Etagen kommt dann auch das Thema "Aufzug" auf die Tagesordnung

    Ich war zu langsam.

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  • Barrierefrei ist so ziemlich das ganze Ostfriesland.

    Und weil die "normale Bebauung" eingschossig ist, dürfte das erlaubte automatisch in die richtige Richtung laufen. Da fehlen nur noch breite Türen und grosses Bad 😀

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Gibt es eine Großstadt in der Nähe? Wenn ja, könnte man das Risiko eingehen, Wenn nein, dann wäre mir das Risiko zu groß.



    PS: Bei den Mietpreisen bekommt man bei uns ein kleines Zimmerchen... :eek:

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Aus familiärer und eigener Erfahrung und ganz allgemein: Nicht immer wenn es ein Angebot am Markt nicht gibt, hat man bereits eine Marktlücke gefunden. Für manche Angebote gibt es auch nur keine Nachfrage und deshalb keinen Markt.


    Nach meinem Eindruck sind Seniorenwohnungen eher in größeren Orten gefragt, so ab ca. 10.000 Einwohner und dann auch bevorzugt in zentraler Lage mit bequemem Zugang zu Ortszentrum, medizinischer Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und ruhigem Grün. Und da wird dann eher gemietet als gekauft - wenn die Größe und der zusätzliche Service stimmen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Gibt es eine Großstadt in der Nähe?

    Was verstehst Du unter "Groß"stadt? Berlin oder Hamburg sind schon ein paar Kilometer entfernt.

    Leer (ca. 20km), Oldenburg, Emden (ca. 40km), ich dachte zuerst an Studentenwohnungen als Alternative, aber den Studenten dürfte das zu weit sein.


    Die Überlegung mit den Seniorenwohnungen ist schon nicht schlecht, da steigt der Bedarf, man wird dann aber Mieter anlocken müssen die weiter entfernt wohnen, denn die lokalen Senioren dürften wohl in ihrem bezahlten Häuschen sitzen. Dann stellt sich die Frage, wie man diese Mieter anlocken könnte. Soweit ich sehen konnte, ist das Dorf nicht gerade als Touristenzentrum bekannt, also geht es am Ende wieder über den Preis.


    Hier in der Ecke, also kurz vor´m Ende der Welt, scharf rechts abbiegen, wurde eine Seniorenresidenz gebaut, finanziert durch den Verkauf von 60 "Wohnungen", zu einem Preis von ca. 3.000,- €/m². Da waren wirklich gute Verkäufer unterwegs, die Wohnungen waren alle innerhalb eines Jahres verkauft, lange vor dem ersten Spatenstich.

    Dafür braucht es aber mehr als ein Stück Wald oder einen Teich im Garten, denn ohne die entsprechende Infrastruktur würde ich die Chancen auf einen Verkauf nicht besonders gut einschätzen.

    Übrigens, eine Menge der Wohnungen wurden an "Anleger" verkauft, die Vermietung übernimmt der Betreiber der Seniorenresidenz.

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  • Gibt es eine Großstadt in der Nähe?

    :lach::lach::lach:

    Die Überlegung mit den Seniorenwohnungen ist schon nicht schlecht, da steigt der Bedarf, man wird dann aber Mieter anlocken müssen die weiter entfernt wohnen,

    vor allem ist ostfriesland durchaus ein (urlaubs/reise-) ziel für senioren . (meine frau sprach auch schonmal von sowas , zum glück ist der enkel hier und OF gibt es nur wochenweise ...)

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • und viel dauermietbaren wohnraum gibt es nicht unbedingt , weil man ,zwar mit etwas aufwand , mit (kurzzeitvermieteten)ferienwohnungen durchaus einiges an geld verdienen kann ...

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Da braucht man die entsprechende Infrastruktur: Reinigung etc.

    So hat einen Mieter drin und Ruhe ( je nachdem)

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  • man muss dabei berücksichtigen , dass in OF etwas weiter von der küste in den ferien eine 80m²fewo für 50€/t zu haben ist. dafür bekommt man in oberbayern nicht mal eine dachkammer .....

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Grundsätzlich finde ich die Idee klasse, ein Haus mit mehreren Wohnungen zu bauen. Aber, wie hier auch schon geschrieben, kommst Du um eine Marktanalyse nicht herum.

    Bedarf an Mietwohnungen gegeben und wenn ja, welcher qm2 Preis ist zu erzielen?


    Bedarf an Ferienwohnungen gegeben und wenn ja, welcher Tagespreis ist zu erzielen?


    Wenn Du die Zeit hast, Dich um Ferienwohnungen zu kümmern, ist das ein tolles Invest. Wir haben 3 Fewos und bauen nächstes Jahr noch was. Die Wohnungen werden so konzipiert mit den Nebenflächen, dass auch eine normale Vermietung irgendwann ginge oder gar ein Verkauf der einzelnen Wohnungen. Da ist dann aber baurechtlcih und/oder steuerrechtlich einiges zu beachten. Würde aber an dieser Stelle zu weit führen.


    Oder die Mitte: 3 FeWo`s und 3 normale Mietwohnungen.


    Übrigens: Bis Ende 2026 zählt noch die Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum, d.h. Du kannst in den ersten 4 Jahren zu der normalen Afa von 2% noch 4 x 5% extra abschreiben. D.h., Du kannst in den ersten 4 Jahren bereits 28% der Gesamtkosten steuerlich geltend machen, anstatt 8%. Das haut ganz schön rein....

  • Übrigens: Bis Ende 2026 zählt noch die Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum, d.h. Du kannst in den ersten 4 Jahren zu der normalen Afa von 2% noch 4 x 5% extra abschreiben. D.h., Du kannst in den ersten 4 Jahren bereits 28% der Gesamtkosten steuerlich geltend machen, anstatt 8%. Das haut ganz schön rein....

    Eine ausreichend hohe Steuerschuld vorausgesetzt.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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