Vorhandene Schäden am Giebel durch Rammarbeiten deutlich verschlimmert

Hallo zusammen,

ich habe ein Haus in der Altstadt von Emden und zwei Grundstücke weiter wurde ein Haus abgerissen. Für den Neubau auf dem Grundstück wurden Stahlhülsen in den Boden gerammt, die zum Schluss mit Beton aufgefüllt wurden. Vor den Rammarbeiten wurde mein Haus durch zwei Gutachter besichtigt, um im Falle von Schäden den Reparaturprozess zu vereinfachen.

Gestern waren die Gutachter zur Erhebung eines Zwischensgutachtens wieder da und haben erhebliche Schäden, insbesondere am Giebel, festgestellt. Der straßenseitige Giebel hatte bereits vor den Bauarbeiten durch vorbeifahrende LKWs und Schwerlastverkehr kleine, ganz feine Risse und eine leichte Neigung zur Straße hin. Diese Risse sind jetzt teilweise 2cm breit und die Neigung des Giebels hat sich deutlich verschlimmert.

In diesem Kontext stellt sich für mich die Frage, welche Ansprüche ich jetzt gelten machen kann, da die Gutachter davon ausgehen, dass der Giebel jetzt komplett saniert werden muss, und nicht verstehen können, warum überhaupt in der Altstadt gerammt wurde bzw. "wider besseres Wissen" keine schonende Methode gewählt wurde. Ich habe nach ähnlichen Fällen gesucht und folgenden Fall gefunden:

Hintergrund: Bauarbeiten in engen Baulücken und womöglich direkt neben einem Altbau können das Nachbargebäude beschädigen. Der Nachbar kann unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Bauunternehmer haben, auch wenn er selbst nicht mit diesem in Vertragsbeziehung steht. Vorschäden am eigenen Gebäude sind dabei kein Hindernis.

Der Fall: Ein Bauunternehmen führte Tiefbauarbeiten auf einem Grundstück durch. Zur Befestigung der Baugrube dienten acht Meter lange Eisenträger, die die Tiefbaufirma mit einem Rammgerät im Boden versenkte. Der Abstand der Rammstellen zum Nachbargrundstück betrug teilweise nur 60 cm.

Nach Abschluss stellten die Nachbarn an ihrem alten Einfamilienhaus erhebliche Risse fest. Die Wände waren nach außen nicht mehr dicht. Ein Fenster war sogar aus seiner Laibung gerissen. Sie verlangten vom Bauunternehmer 20 000 Euro Schadenersatz. Der verwies auf Altschäden sowie Absenkungen des Grundwasserspiegels.

Das Urteil: Das Gericht gestand den Schadenersatz zu und leitete diesen aus dem Werkvertrag des Unternehmers mit dem Bauherrn ab. Zwar seien die Nachbarn hier nicht Vertragspartner, der Vertrag habe aber eine Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Schäden seien vorhersehbar gewesen. Bestehende Risse in der Fassade hätten sich einem Sachverständigen zufolge auf mehrere Zentimeter verbreitert, so dass das Haus keinen Schutz mehr gegen die Witterung biete.

Kann ich in Anlehnung an das Urteil davon ausgehen, dass der Giebel komplett ersetzt wird oder habt Ihr andere Erfahrungen in solchen Situationen gemacht?

Ich hoffe, Ihr könnt mir helfen bzw. Erfahrungen teilen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Einen Giebel solo auszutauschen, ist - wenn überhaupt möglich - nicht so einfach!

Ich kann und möchte den Giebel auch gar nicht selber austauschen. Ich bin 62 Jahre und dafür handwerklich defintiv nicht kompetent genug.

Zitat von SirSydom

Von dir beauftragt oder vom Bauunternehmer?

Zitat von karo1170

Vermutlich wurden die Gutachter im Vorfeld der Baumassnahme zur Zustandsfeststellung, Beweissicherung losgeschickt. Ist bei grösseren Massnahmen üblich, wird wohl durch den Bauherren beauftragt sein.

Der Bauherr wollte erst keine Gutachter einschalten. Ich habe ihm dann erläutert, dass wir beide ja noch viele Jahre friedlich nebeneinander leben wollen und ein Gutachten sowohl für ihn als auch für mich eine Sicherheit darstellen würde (ich möchte mich nicht ungerechtfertigt bereichern) und im Fall der Fälle den gesamten Prozess beschleunigt.

Zitat von de Bakel

Baurechtsanwalt einschalten, ganz dringend.

Für den Schaden muss in erster Linie der Bauherr der anderen Baustelle aufkommen. Inwieweit der Rückgriff auf den Unternehmer und/oder Planer nehmen kann, ist seine Sache.

Bei Euch wird aber vermutlich ein mehr oder weniger großer Teil der Sanierungskosten hängen bleiben.

Die Gutachter haben mir gestern erklärt, dass durch den noch kommenden Schwerlastverkehr weitere Schäden auftreten werden und dass deshalb erst einmal nur ein Zwischenbericht angefertigt wird. Die Baustelle könne sich zudem über den Jahreswechsel hinaus erstrecken, sodass auch zusätzlich Kälteschaden im Giebel durch die Risse entstehen könnten. In diesem Kontext war ich für eine Notreparatur, um zumindest die Risse vorerst abzudichten und Kälteschäden vorzubeugen. Davon haben mir die Gutachter aber abgeraten.

Würdet Ihr auf die Gutachter hören und noch das Abschlussgutachten, welches voraussichtlich im Februar/März 2021 angefertigt wird, abwarten oder direkt einen Fachanwalt für Baurecht einschalten? Wie hoch sind ca. die Kosten einer vollständigen Giebelsanierung?

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Es ging um die Sache, nicht ums WER. Auch für eine gute Firma ist das schwer bis unmöglich

Oh je brauche ich jetzt ein neues Haus?

Vielen Dank für die Hilfen! Ich bin wirklich froh und vor allen Dingen dankbar dafür.

Ich habe einen Fachanwalt für Baurecht ausfindig gemacht, der sich der Sache annimmt. Außerdem habe ich meinen Nachbarn um eine schriftliche Bestätigung der Kostenübernahme gebeten (mündlich sagte er mir das direkt zu).

Inzwischen habe ich mit meinen anderen Nachbarn Kontakt aufgenommenen und 7 Häuser sind beschädigt, wobei in einem eine Innenwand eine Neigung bekommen hat und das Dach nun trichterförmig verläuft.

Ich werde Euch auf dem Laufenden halten.