Vorhandene Schäden am Giebel durch Rammarbeiten deutlich verschlimmert

  • Hallo zusammen,


    ich habe ein Haus in der Altstadt von Emden und zwei Grundstücke weiter wurde ein Haus abgerissen. Für den Neubau auf dem Grundstück wurden Stahlhülsen in den Boden gerammt, die zum Schluss mit Beton aufgefüllt wurden. Vor den Rammarbeiten wurde mein Haus durch zwei Gutachter besichtigt, um im Falle von Schäden den Reparaturprozess zu vereinfachen.


    Gestern waren die Gutachter zur Erhebung eines Zwischensgutachtens wieder da und haben erhebliche Schäden, insbesondere am Giebel, festgestellt. Der straßenseitige Giebel hatte bereits vor den Bauarbeiten durch vorbeifahrende LKWs und Schwerlastverkehr kleine, ganz feine Risse und eine leichte Neigung zur Straße hin. Diese Risse sind jetzt teilweise 2cm breit und die Neigung des Giebels hat sich deutlich verschlimmert.


    In diesem Kontext stellt sich für mich die Frage, welche Ansprüche ich jetzt gelten machen kann, da die Gutachter davon ausgehen, dass der Giebel jetzt komplett saniert werden muss, und nicht verstehen können, warum überhaupt in der Altstadt gerammt wurde bzw. "wider besseres Wissen" keine schonende Methode gewählt wurde. Ich habe nach ähnlichen Fällen gesucht und folgenden Fall gefunden:


    Hintergrund: Bauarbeiten in engen Baulücken und womöglich direkt neben einem Altbau können das Nachbargebäude beschädigen. Der Nachbar kann unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Bauunternehmer haben, auch wenn er selbst nicht mit diesem in Vertragsbeziehung steht. Vorschäden am eigenen Gebäude sind dabei kein Hindernis.

    Der Fall: Ein Bauunternehmen führte Tiefbauarbeiten auf einem Grundstück durch. Zur Befestigung der Baugrube dienten acht Meter lange Eisenträger, die die Tiefbaufirma mit einem Rammgerät im Boden versenkte. Der Abstand der Rammstellen zum Nachbargrundstück betrug teilweise nur 60 cm.

    Nach Abschluss stellten die Nachbarn an ihrem alten Einfamilienhaus erhebliche Risse fest. Die Wände waren nach außen nicht mehr dicht. Ein Fenster war sogar aus seiner Laibung gerissen. Sie verlangten vom Bauunternehmer 20 000 Euro Schadenersatz. Der verwies auf Altschäden sowie Absenkungen des Grundwasserspiegels.

    Das Urteil: Das Gericht gestand den Schadenersatz zu und leitete diesen aus dem Werkvertrag des Unternehmers mit dem Bauherrn ab. Zwar seien die Nachbarn hier nicht Vertragspartner, der Vertrag habe aber eine Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Schäden seien vorhersehbar gewesen. Bestehende Risse in der Fassade hätten sich einem Sachverständigen zufolge auf mehrere Zentimeter verbreitert, so dass das Haus keinen Schutz mehr gegen die Witterung biete.


    Kann ich in Anlehnung an das Urteil davon ausgehen, dass der Giebel komplett ersetzt wird oder habt Ihr andere Erfahrungen in solchen Situationen gemacht?


    Ich hoffe, Ihr könnt mir helfen bzw. Erfahrungen teilen.

  • Erstmal eigenen Gutachter und eigenen Statiker holen, dann das Gutachten abwarten und dann weitersehen.


    Einen Giebel solo auszutauschen, ist - wenn überhaupt möglich - nicht so einfach!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Wenn ich an Ihrer Stelle wäre, würde ich sofort einen Anwalt einschalten, der für derartige Dinge der richtige ist. Vielleicht einen Baurechtler?!

    It doesn´t make sense to hire smart people and tell them what to do; we hire smart people so they can tell us what to do.

    Steve Jobs

  • Herzlichen Glückwunsch.

    *Ironie aus*


    Baurechtsanwalt einschalten, ganz dringend.


    Für den Schaden muss in erster Linie der Bauherr der anderen Baustelle aufkommen. Inwieweit der Rückgriff auf den Unternehmer und/oder Planer nehmen kann, ist seine Sache.


    Bei Euch wird aber vermutlich ein mehr oder weniger großer Teil der Sanierungskosten hängen bleiben.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Vermutlich wurden die Gutachter im Vorfeld der Baumassnahme zur Zustandsfeststellung, Beweissicherung losgeschickt. Ist bei grösseren Massnahmen üblich, wird wohl durch den Bauherren beauftragt sein.

  • Einen Giebel solo auszutauschen, ist - wenn überhaupt möglich - nicht so einfach!

    Ich kann und möchte den Giebel auch gar nicht selber austauschen. Ich bin 62 Jahre und dafür handwerklich defintiv nicht kompetent genug.


    Von dir beauftragt oder vom Bauunternehmer?

    Vermutlich wurden die Gutachter im Vorfeld der Baumassnahme zur Zustandsfeststellung, Beweissicherung losgeschickt. Ist bei grösseren Massnahmen üblich, wird wohl durch den Bauherren beauftragt sein.

    Der Bauherr wollte erst keine Gutachter einschalten. Ich habe ihm dann erläutert, dass wir beide ja noch viele Jahre friedlich nebeneinander leben wollen und ein Gutachten sowohl für ihn als auch für mich eine Sicherheit darstellen würde (ich möchte mich nicht ungerechtfertigt bereichern) und im Fall der Fälle den gesamten Prozess beschleunigt.

    Baurechtsanwalt einschalten, ganz dringend.


    Für den Schaden muss in erster Linie der Bauherr der anderen Baustelle aufkommen. Inwieweit der Rückgriff auf den Unternehmer und/oder Planer nehmen kann, ist seine Sache.


    Bei Euch wird aber vermutlich ein mehr oder weniger großer Teil der Sanierungskosten hängen bleiben.

    Die Gutachter haben mir gestern erklärt, dass durch den noch kommenden Schwerlastverkehr weitere Schäden auftreten werden und dass deshalb erst einmal nur ein Zwischenbericht angefertigt wird. Die Baustelle könne sich zudem über den Jahreswechsel hinaus erstrecken, sodass auch zusätzlich Kälteschaden im Giebel durch die Risse entstehen könnten. In diesem Kontext war ich für eine Notreparatur, um zumindest die Risse vorerst abzudichten und Kälteschäden vorzubeugen. Davon haben mir die Gutachter aber abgeraten.


    Würdet Ihr auf die Gutachter hören und noch das Abschlussgutachten, welches voraussichtlich im Februar/März 2021 angefertigt wird, abwarten oder direkt einen Fachanwalt für Baurecht einschalten? Wie hoch sind ca. die Kosten einer vollständigen Giebelsanierung?

  • Es ging um die Sache, nicht ums WER. Auch für eine gute Firma ist das schwer bis unmöglich

    :eek: :rulez: keine Panikmache, bitte!


    Jedes bauliche Problem ist lösbar - aber nicht jedes existierende Problem ist baulich lösbar! :)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragenden, denen hier kostenlos geholfen wurde. Kurze Wege führen über Paypal oder eine Banküberweisung.

  • Sofort einen Anwalt einschalten. SOFORT. Eventuell auch einen eigenen Statiker.

    ... Diese Risse sind jetzt teilweise 2cm breit und die Neigung des Giebels hat sich deutlich verschlimmert.

    ...


    Auch wenn die Risse sich während der Bauzeit vermutlich noch vergrößern, muss da selbstverständlich eine Zwischenlösung geschaffen werden. Spätetens im Herbst wird es sonst zugig und nass.


    P.S.: Am besten über die eigene Wohngebäudeversicherung.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Kann ich in Anlehnung an das Urteil davon ausgehen, dass der Giebel komplett ersetzt

    DAS war Teil der Ausgangsfrage und darauf habe ich Bezug genommen

    keine Panikmache, bitte

    Ich habe KEINE Panik geschürt, ich habe nur ganz sachlich und nüchtern festgestellt, dass sich einzelne Wandteile einer Mauerwerks-Aussenfassade nicht oder zumindest nicht ohne weiteres austauschen lassen.

    Das heisst nicht zwingend den Totalabriss des Gebäudes.

    Keine Panikmache unterstellen, bitte.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Hallo,


    ich würde erstmal nicht so ganz schwarz sehen. Bei solchen Tiefbauarbeiten im städtischen Bereich sind solche Schäden oft nicht zu vermeiden und gehören der Tagesordnung an. Bei einer seriösen Firma normalerweise kein Problem und über entsprechende Versicherungen etc. abgedeckt. Deshalb auch das Gutachten vorab und die ausführungsbegleitenden Begutachtungen. Die von dir geschilderten Risse sind natürlich in der vorhandenen Größe nicht mehr nur optische Kleinigkeiten und müssen während der Bauphase entsprechend begleitet und später ordnungsgemäß saniert werden. Als Laie wäre es natürlich sinnvoll einen eigenen Sachverständigen hinzuzuziehen um beurteilen zu können ob die Überwachung und Sanierung korrekt durchgeführt wird.

    Jochen

  • Wer hat den Gutachter beauftragt (bezahlt)?


    Einfach mal mit Gutachten an den Bauherren wenden mit der Bitte eine Übernahmeerklärung für alle Schäden gemäß beigefügten Zwischengutachten auch für noch entstehende Schäden innerhalb 2 Wochen zu bestätigen. Bei verstreichen der Frist oder Ablehnung mit Anwalt drohen.

    Ob ein Mensch klug ist, erkennt man viel besser an seinen Fragen als an seinen Antworten. 8o

  • Wichtig ist, dass Ostfriese die vollständige Dokumentation bei ihm vorliegt; also Ausgangszustandsbericht, Zwischenberichte, usw. sowie eine Baufortschrittsdokumentation, damit nachgewiesen werden kann, welche Bauarbeiten kurz vor den / während der Schadenereignisse stattgefunden haben.

    Off-Topic:

    Das nur, um spätere Zweifel an den Ursachen auszuschließen, wenn z.B. die Behauptung kommt, in der Zeit wäre eine zweiwöchige Bau-Pause gewesen, damit der Beton aushärten kann, aber viele LKW wären in der Zeit dort langgefahren

    Die möglicherweise ursächlichen Arbeiten können auch vom Betroffenen dokumentiert (Fotos, schriftliche Beschreibung, ggf. Videos) werden. Dies kann auch in Zusammenarbeit mit den anderen Nachbarn - sofern vorhanden - erfolgen. Stichwort zweiter Zeuge. Frag‘ den Gutachter, ob er evtl. Kopien von den Bautagebüchern bekommen kann. Darin werden die wesentlichen Arbeiten dokumentiert.


    Bei 2cm Rissen in der Giebelwand ( wir sprechen doch hier von Zentimetern und nicht von Millimetern wegen eines Tippfehlers?) würde ich den Gutachter auch mal den Gehweg- und Straßenbelag in Augenschein nehmen lassen, um dort GGF. entstandene Risse mit zu dokumentieren - auch als Basis für das Sanierungskonzept.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)

  • Bezogen auf die Ausgangslage und des Zeitpunktes vielleicht ein klein wenig zu voreilig.


    Warum? Die Gutachter waren da und haben mündlich die augenscheinlichen Werte dem Eigentümer mitgeteilt.

    Da die Gutachter nicht an Ort und Stelle für Sicherungsmaßnahmen gesorgt haben, scheint im Aktuellen Zustand keine Personen & Sachgefährdung zu bestehen. Aber es wird im Zwischengutachten wohl eine Maßnahmenempfehlung kommen, rein Bautechnisch und auch wegen der Verkehrssicherungspflicht.

    Daher, erst mal 24-48h abwarten was letztendlich der Gutachter schreibt und der Auftraggeber und Auftragnehmer veranlassen.

    Natürlich ist es gut, sich zu informieren. sollte aber nicht auser acht lassen, das man den Beteiligten auch Zeit zur Reaktion lassen sollte.

    Einen Eigenen Gutachter oder Fachanwalt in der jetzigen Jahreszeit innerhalb von 24h vorort zu bekommen könnte nicht so einfach sein.

    :bier: Es gibt jetzt eine App, die blinkt, wenn man ohne Mundschutz trinkt, es sei denn, es ist Frankenwein, denn der frisst ein Loch hinein.

  • Bezogen auf die Ausgangslage und des Zeitpunktes vielleicht ein klein wenig zu voreilig.


    Warum? Die Gutachter waren da und haben mündlich die augenscheinlichen Werte dem Eigentümer mitgeteilt.

    Da die Gutachter nicht an Ort und Stelle für Sicherungsmaßnahmen gesorgt haben, scheint im Aktuellen Zustand keine Personen & Sachgefährdung zu bestehen. Aber es wird im Zwischengutachten wohl eine Maßnahmenempfehlung kommen, rein Bautechnisch und auch wegen der Verkehrssicherungspflicht.

    Nichts als Hoffnung. Was ich bisher als "Gutachter" erlebt haben war nicht "Gut..."

    Im übrigen haben die einen Auftrag des "Schadensverursachers", und nur dem sind die verpflichtet.

    Daher, erst mal 24-48h abwarten was letztendlich der Gutachter schreibt und der Auftraggeber und Auftragnehmer veranlassen.

    Die Zeit wird auch schon zur Suche eines Anwalts benötigt - deshalb "sofort".

    Natürlich ist es gut, sich zu informieren. sollte aber nicht auser acht lassen, das man den Beteiligten auch Zeit zur Reaktion lassen sollte.

    Einen Eigenen Gutachter oder Fachanwalt in der jetzigen Jahreszeit innerhalb von 24h vorort zu bekommen könnte nicht so einfach sein.

    sh. vor

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Vielen Dank für die Hilfen! Ich bin wirklich froh und vor allen Dingen dankbar dafür.


    Ich habe einen Fachanwalt für Baurecht ausfindig gemacht, der sich der Sache annimmt. Außerdem habe ich meinen Nachbarn um eine schriftliche Bestätigung der Kostenübernahme gebeten (mündlich sagte er mir das direkt zu).


    Inzwischen habe ich mit meinen anderen Nachbarn Kontakt aufgenommenen und 7 Häuser sind beschädigt, wobei in einem eine Innenwand eine Neigung bekommen hat und das Dach nun trichterförmig verläuft.


    Ich werde Euch auf dem Laufenden halten.